Sentencia Civil Nº 285/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 159/2013 de 11 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00285/2013

SENTENCIA NUM. 285

En Palma de Mallorca a once de julio de dos mil trece.

ILMA. SRA. MAGISTRADA DOÑA CATALINA Mª MORAGUES VIDAL de la sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca, bajo el número 966/12, Rollo de Sala núm. 159/13, entre partes, de una como actores-apelantes, don Augusto y doña Remedios representados por la procuradora doña Catalina Juan Femenia y dirigido por el letrado don Cristóbal Borrás Salas, y de otra como demandado-apelado, representado por la procuradora doña Mª del Carmen Serra y dirigido por el letrado don Francisco Ramis Ripoll.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Inca, se dictó sentencia en fecha 13 de enero de 2013 en los referidos autos, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Catalina Juan Femenía, en nombre y representación de don Augusto y doña Remedios , contra doña María Angeles . Con expresa condena en costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera, correspondiendo el turno a la Magistrada doña CATALINA Mª MORAGUES VIDAL.

TERCERO.-El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia que concluye la primera instancia -y que constituye el objeto de la presente alzada- resuelve desestimar la demanda formulada por don Augusto y doña Remedios , contra doña María Angeles , demanda mediante la que se reclamaba por los demandantes el pago de 6.000 €, en concepto de devolución (3.000 €) e indemnización (3.000 €) por el incumplimiento de la obligación señalada bajo la letra D del contrato de 'reserva de compra' suscrito por los demandantes el 4 de abril de 2012, consistente, dicha obligación, en vender el inmueble, objeto de la reserva de compra, 'libre de cargas y gravámenes, contribuciones, gastos comunitarios, inquilinos, servidumbres, derechos de paso etc', en el plazo pactado. El razonamiento contenido en la sentencia apelada en fundamento de su fallo desestimatorio se resume en que, si bien resulta indiscutido que la demandada incumplió su obligación de entregar la vivienda libre de cargas y gravámenes en el plazo pactado, tal incumplimiento no es esencial y el 'retraso tampoco es excesivo, desproporcionado o carente de justificación', siendo que, además, entiende la juzgadora 'a quo' que ha resultado acreditada la voluntad de la demandada de cumplir con sus obligaciones, por lo que no viene obligada a pagar la suma reclamada al no haber 'renunciado a la venta del inmueble'

Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido impugnada por la parte actora que solicita, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime la demanda en su integridad, alegando en fundamento de tal pretensión los siguientes motivos: a) inaplicación o aplicación errónea de los artículos 1.124 , 1.255 y 1.256 del Código Civil , citando en apoyo del motivo la SAP de Palma de Mallorca de 1 de junio de 2007 ; b) error en la valoración de la prueba practicada ya que de la misma se desprende que la conducta de la demanda si bien no puede ser calificada de dolosa o de mala fe, si es como mínimo negligente pues se comprometió a levantar la anotación de embargo y no lo hizo, ni en el plazo pactado, ni en las ampliaciones del mismo, haciendo el juez 'a quo' pechar con las consecuencias de tal conducta a los actores y obligándoles a estar a merced de la demandada, siendo que, además, la existencia de la carga impedía a los actores acceder a la financiación; c) vulneración de la doctrina jurisprudencial relativa a que basta que pueda atribuirse al contratante incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato, no precisándose unapertinazycontinuadaconducta obstativaal cumplimiento, y, en el presente caso, la realidad es que la conducta de la demandada ha frustrado las legítimas expectativas de los compradores de obtener la vivienda.

La parte actora hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la plena confirmación de la sentencia apelada

SEGUNDO.-Como acertadamente afirma la parte actora apelante en su escrito de recurso, la cuestión litigiosa se centra en lacalificaciónque se de al incumplimiento constatado, y no discutido, de la demandada Sra. María Angeles , puesto que resulta indiscutido que:

1º) En fecha 4 de abril de 2012 se firmó el contrato denominado de 'reserva de compra' entre los demandantes y la inmobiliaria 'Peñas Fuster', contrato plenamente aceptado y asumido por la demandada, propietaria del inmueble objeto del contrato, pues dio su conformidad al mismo en el plazo de 24 horas tal como se estipuló en el apartado J del meritado documento.

2º) Entre los pactos contenidos en el mismo son de destacar los siguientes: el precio que se oferta por el inmueble es de 150.000 €; el precio de la reserva es de 3.000 €, cantidad que se entrega al momento de la suscripción del documento; la vigencia de la reserva es de 45 días; el resto del precio, esto es, 147.000.-€ se abonará a la firma de la escritura pública que deberá formalizarse antes de 45 días; el inmueble se venderá libre de cargas y gravámenes; en caso de que la parte compradora renunciase a la compra perderá la cantidad entregada, sin embargo para el caso de que el banco no concediera la hipoteca suficiente para la compra, la vendedora devolverá la suma entregada; en caso de que el propietario renunciara a la venta del inmueble deberá devolver a la parte compradora la cantidad depositada como reserva de compra, o sea, 3.000 € e indemnizará a los compradores con la misma cantidad.

3º) Sobre el inmueble objeto del contrato pesaba una anotación preventiva de embargo letra E, de fecha 3/11/2006, a favor del Banco de Crédito Balear según mandamiento del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Palma, constando al margen de tal anotación la nota de fecha 23 de marzo de 2007 indicativa de haberse expedido certificación de cargas a efectos de ejecución, habiéndose prorrogado la antedicha anotación por 4 años más. Conforme a la estipulación D) del contrato, la Sra. María Angeles se comprometió al levantamiento del embargo en el plazo de 45 días.

4º) En fecha 17 de mayo de 2012, ambas parte litigantes acordaron ampliar el plazo de reserva hasta el día 4 de junio de 2012, manteniendo el resto de condiciones del contrato inalterables.

5º) El 30 de mayo se resolvió favorablemente por SANOSTRA la solicitud de préstamo hipotecario formalizada por los demandantes, sin embargo, continuaba sin levantarse el embargo anotado sobre la vivienda, de manera que el 1 de junio volvió a firmarse una nueva prórroga hasta el día 9 de junio, manteniéndose inalterables el resto de condiciones pactadas.

6º) Los demandantes esperaron hasta el día 30 de julio para poder escriturar la vivienda, fecha en la que, conforme se había acordado con la vendedora, acudieron a la notaria de Binisalem donde reside la demandada, no pudiendo otorgar dicha escritura de compraventa al continuar el inmueble gravado con el embargo, de manera que estando en la notaria y a la vista del incumplimiento de la demandada formalizaron el requerimiento que obra a los folios 55 a 58, dando por resuelto el contrato y reclamando la entrega de 6.000 € al entender aplicable la cláusula H del contrato. Dicho requerimiento fue contestado el día 3 de Agosto por la demandada manifestando que, siendo cierto que no se había procedido al levantamiento del embargo, continuaba interesada en la venta y no era su responsabilidad el retraso sino de la entidad embargante, negándose a entregar la cantidad reclamada.

7º) En fecha 20 de septiembre de 2012 se interpuso la demanda origen de las presente actuaciones, fecha en la que tampoco constaba el levantamiento del embargo, como tampoco constaba a la fecha del juicio y de la sentencia.

TERCERO.- Como ya se ha puesto de manifiesto anteriormente, la juzgadora 'a quo' pese a tener por acreditado que la Sra. María Angeles no había cumplido la obligación contractual reseñada en el apartado D) del contrato y que, por el contrario, los actores si había cumplido las suyas, considera que no está justificada la resolución del contrato de reserva de compra ejercitada por los actores pues entiende que la conducta de la demandada no patentiza la existencia de una voluntad rebelde obstativa al cumplimiento, habiendo realizado 'todo' lo que estaba en su mano, incluso ofreciendo a los actores descontar el importe del embargo y que se encargaran ellos de su levantamiento, y ello pese a que a la fecha de la sentencia 13 de enero de 2013 el embargo continuaba gravando la vivienda.

No comparte la Sala el parecer del tribunal 'a quo' por cuanto y en primer lugar, podría discutirse la naturaleza del contrato de reserva de compra de autos -lo que no se ha hecho- sin embargo lo que esta claro es que participa de la naturaleza de todo precontrato y se rige por el principio de la autonomía de la voluntad conforme al artículo 1255 del Código civil , lo que determina que, junto a la simple y pura convención sobre la reserva, su precio y el plazo, puedan incluirse cuantos pactos y condiciones tengan por conveniente las partes, cuyo cumplimiento, puede subordinar lo que es el objeto principal del contrato, el ejercicio de la reserva en el plazo pactado mediante el pago del resto del precio y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En el contrato de autos se incluyen obligaciones para la vendedora, por lo que nos hallamos ante un supuesto de obligaciones bilaterales sujetas a los preceptos generales de las obligaciones contractuales para determinar las consecuencias de incumplimiento, atendiendo, además, al mandato legal contenido en el artículo 1.256 del Código Civil , conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. En la sentencia de esta sección 3ª, citada por la parte apelante, de 1 de junio de 2007 , recaída en un supuesto de contrato de opción de compra, se decía, 'Cierto es que la cuestión referida a la posibilidad de aplicación de la condición resolutoria tácita del artículo 1124 CC dado el carácter unilateral del contrato de opción de compra no es cuestión pacífica, si bien, y como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2005 , con cita de anteriores resoluciones, la aplicación de dicha norma resulta posible en los supuestos en los que se configuran contractualmente obligaciones recíprocas; esta misma Sala en su sentencia de 31 de octubre de 2002 ponía de manifiesto que 'Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no sólo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato) determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (por todas, sentencias de 23 de enero de 1999 y de 26 de diciembre de 2001 ). Y, en la sentencia de 26 de octubre de 2001 , cuyo objeto es igualmente una opción de compra resuelta por el optante por el incumplimiento de las obligaciones que competían al optatario se dice 'Al pactarse expresamente en el contrato de opción de compra que la compraventa del inmueble se efectuaba en concepto de libre de toda carga y gravamen, la existencia de aquel expediente sancionador debe configurarse como un incumplimiento previo del promitente u optatario, que justifica el no ejercicio de la opción, como cautela del optante, de no ver frustrado el contrato con la resolución del expediente sancionador que, en aquel momento y según certificación expedida por el Ayuntamiento, se hallaba en vigor'.

En segundo lugar, nos hallamos ante un contrato atípico, por lo que habrá de estarse a lo expresamente pactado por las partes al llevar a cabo el contrato en cuestión que, no hay duda que se rige por el principio de autonomía de voluntad «ex» artículo 1255 del Código Civil . Debiendo recordarse que es pacífica doctrina legal la que proclama que la modificación del vínculo obligacional en que consiste la novación nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar o «animus novandi», porque supone una renuncia de derechos y esa renuncia ha de ser expresa y revelada, bien por términos inequívocos de la voluntad de las partes, o por creación de otra obligación incompatible con la primera, voluntad que se ha de poner de manifiesto también en la novación simplemente modificativa, pues las condiciones se pactan por los contratantes y no por uno solo de ellos y el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba prestación diferente o en forma distinta a la pactada -- SSTS de 7 Junio de 1982 , 20 Noviembre de 1985 , 17 Febrero de 1987 , 31 Marzo y 2 Junio 1990 , entre otras-.

En tercer lugar, y como tiene dicho este tribunal, la jurisprudencia tradicional había añadido a las exigencias que el artículo 1124 del Código Civil establece para la resolución de los contratos generadores de obligaciones recíprocas un requisito que no venía expresamente recogido en la norma y que consistía en la voluntad deliberadamente rebelde o contraria al cumplimiento por parte del obligado. Esta consolidada línea jurisprudencial integrada por centenares de resoluciones sufrió, en la década de los ochenta, un cambio sustancial de manera que ya no se exige, para la resolución contractual, la presencia de este requisito subjetivo sino que basta con que pueda atribuirse al contratante incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, doctrina jurisprudencial de la que son exponente las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de enero y 20 de octubre de 1984 , 26 de enero de 1988 , 18 de diciembre de 1991 y 29 de julio de 1992 . Con arreglo a la nueva doctrina no es precisa, a efectos resolutivos, la presencia de una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento sino que basta que el interesado en una vinculante relación obligacional, frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera sino que desarrolle conductas de contradicción a lo establecido en el pacto negocial o de no prestación de lo debido, sin causa, razón o justificación para ello, eludiendo frontalmente los objetivos y finalidades del convenio así como las legítimas expectativas de la parte cumplidora. El elemento subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 22 de junio de 1995 , entre otras).

La conclusión de todo ello no puede ser otra que la estimación del recurso y la consiguiente revocación de la sentencia apelada para, en su lugar, estimar la demanda en su integridad.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación y la consiguiente revocación de la sentencia apelada, conlleva, en materia de costas procesales, las siguientes consecuencias: a) en cuanto a las costas procesales causadas en la primera instancia deberán ser impuestas a la parte demandada al ser estimada la demanda ( articulo394.1 LEC ); y, b) a tenor de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede imponer a ninguna de las partes litigantes las costas procesales causadas en esta alzada dada la estimación del recurso y consiguiente revocación de la sentencia apelada.

SEXTO.- Conforme se dispone en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se decreta la devolución del depósito para recurrir constituido por la parte apelante.

Fallo

1º) CON ESTIMACION del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por don Augusto y doña Remedios , representados por la procuradora Sra. Juan, contra la sentencia de fecha 13 de enero de 2013 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca, en el procedimiento de juicio verbal que trae causa esta alzada, SE REVOCA dicha resolución y, en consecuencia,

SE ESTIMA la demanda interpuesta por don Augusto y doña Remedios , representados por la procuradora Sra. Juan, contra doña María Angeles , representada por la procuradora Sra. Jul, declarando resuelto el contrato de reserva de compra de fecha 4 de abril de 2012 por causa imputable a la demandada, condenándola a estar y pasar por dicha resolución y a satisfacer a los actores la cantidad de 6.000 €, con más sus intereses legales, y las costas del procedimiento.

2º) Sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

3º) Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilma. Sra. Magistrada doña CATALINA Mª MORAGUES VIDAL; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.