Sentencia Civil Nº 285/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1197/2012 de 29 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1197/2012.

SENTENCIA NÚM. 285

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

D. Melchor Hernández Calvo

En Málaga, a 29 de mayo de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, seguidos a instancia de Don Apolonio contra la entidad 'Interconsult 2002 Lawyers and Taxadvisors S.A.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella dictó sentencia de fecha 15 de febrero de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación de INTERCONSULT 2002 LAWYERS AND TAX ADVISORS, S.A., contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº4) de fecha de, que debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución con imposición a la parte apelante de las costas del recurso.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 23 de febrero de 2015.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando íntegramente el recurso de apelación, condenase a la parte apelada a la imposición de costas de ambas instancias (sic); entendiendo la Sala que hay un error material en el suplico del escrito y que, por el tenor del mismo, lo que se solicita es la libre absolución de la entidad demandada. Alegó que en su opinión el juzgador ha simplificado mucho el objeto del proceso y de la controversia suscitada entre las partes, aplicando una visión muy simple y superficial del problema, y no ha llegado a profundizar y entender el verdadero trasfondo y pretensión de esta parte, la cual está fundada en razones de justicia y equidad, y apoyada en una doctrina uniforme de los tribunales, al margen de aplicar literalmente el contrato de arrendamiento y no centrarse en la verdadera realidad negocial. Realmente estamos ante un negocio mixto, simulado y relativo, donde cabe tan solo la nulidad del mismo, de prestación de obra (acomodación del local), como del propio de arrendamiento de cosa para uso distinto del de vivienda y que no se pueden desgajar. Esta parte, antes de entrar en posesión del citado local y para dar cobertura legal a lo que la parte contraria pretendía, fue obligada fundamentalmente a la firma de los contratos de alquiler y de obra, y entregó pagarés por importe de 84.000 euros (42 mensualidades) para dar cobertura a la futura renta no declarada desde la fecha de diciembre de 2009 hasta la conclusión del alquiler. No se puede justificar que el actor y apelado realizara obra que justificara el cumplimiento previo de sus obligaciones para poder reclamar en la presente litis la renta a percibir. Las facturas de las obras o mejoras fueron satisfechas por esta parte y no por el actor, y si se trataba de obras por importe de 84.000 euros es difícil imaginar su conclusión a fecha de un mes, a la toma de posesión por esta parte del local. Se rechaza de plano lo que manifiesta la sentencia sobre que 'nos hallamos ante dos distintos contratos, sin que sea objeto de este procedimiento el pago de los referidos pagarés'. No obstante, todavía a fecha de hoy los pagarés que han vencido, como los venideros a satisfacer y atender, no han sido reclamados por el actor por el procedimiento ejecutivo cambiario al que cabrían excepciones del artículo 67 de la LCCh . La existencia de 42 pagarés que no se justifican es reveladora de que, en definitiva, la cantidad que se reclama no sea realmente cierta, pues esta se satisfizo mediante el contrato de arrendamiento de obra y otros pagos previos al tomar posesión del inmueble esta parte, por lo que la utilización de esta vía constituye un verdadero fraude procesal. Alegó también infracción del artículo 1124 y otros del CC , por improcedencia de la acción de resolución del contrato de arrendamiento y ausencia de los presupuestos materiales para su interposición. Esta parte comunicó fehacientemente en mayo de 2009 la resolución y abandono voluntario del inmueble objeto de arriendo, dado lo elevado del precio de alquiler, la situación de crisis económica, la considerable pérdida de clientela y la baja de alquileres en otras zonas de la ciudad que motivaron la resolución del contrato por mutuo acuerdo de las partes. Pero jamás dejó de pagar la renta adeudada, dado que lo que se invoca por la actora y apelada es el cumplimiento de la cláusula undécima pretendiendo la resolución del contrato, cuando por entrega de las llaves acordada mutuamente se produjo la extinción, a los efectos de evitar la aplicación del mismo. Al margen de ello no puede instar la resolución quien parte de un incumplimiento previo, dado que en el local objeto de arriendo se debían hacer unas obras o mejoras que nunca se realizaron. No existieron tales obras, como fue corroborado por los testigos aportados por esta parte, y sobre la existencia de obras de acondicionamiento el actor tuvo que aportar las supuestas facturas justificativas de tales reformas, pero nada alega sino que entra el juzgador en que el inquilino manifestó que se habían realizado tales obras, hecho que no tiene cabida más que en la mente del arrendador, a los efectos de justificar la procedencia de las rentas no declaradas a Hacienda, valiéndose de estos negocios. Así mismo se le entregaron las llaves del inmueble al actor como prueba de esta resolución amistosa y de mutuo acuerdo, con lo cual resulta estéril el planteamiento de cualquier acción resolutoria, pues ya quedó resuelto el contrato en mayo de 2009. En tercer lugar alegó la infracción de los artículos 1281 y 1282 del CC por incumplimiento de la actora, la 'exceptio rite non adimpleti contractus'. La parte demandante, al margen de la acción resolutoria que invoca, pretende por esta vía acreditar que ella ha efectuado un correcto comportamiento y cumplimiento contractual, lo que es más que falaz puesto que a lo largo del contenido de la demanda no aporta, ni siquiera manifiesta ni mucho menos se refiere, al contrato de obras concertado por ambas partes en fecha 7 de abril de 2008. Contrato de arrendamiento de obra, comprometiéndose el actor a realizar cuantas obras eran necesarias para acondicionar el local para oficinas, consistentes en la distribución de despachos, instalación de red eléctrica, pintura, suelos, aire acondicionado, baños, cocina y acondicionamiento en general de todo el local, estableciendo un precio por importe de 84.000 euros. Dichas obras no solo no se han realizado, sino las que se han realizado han sido pagadas y satisfechas por esta parte como demuestra con las facturas de tales arreglos en el citado local, demostrándose un incumplimiento previo de la actora en cuanto a la acción de reclamación de cantidades derivadas del contrato de alquiler. No puede el juzgador centrase exclusivamente en los términos literales del contrato, ya que el sentido literal que defiende el juzgador en la sentencia no encierra más que un abuso de derecho por parte del actor y apelado, que se ve fortalecido pese a la ilicitud de la causa en una interpretación claramente literal de la misma, reveladora del fraude procesal al que se ha hecho referencia. En definitiva, no son veraces ni efectivas las rentas reclamadas, adoleciendo el contrato en esta cuestión de simulación relativa en la cuantía de la renta, que es uno de los elementos que integra y configura el arriendo. Ha de tratarse en todo caso de precio cierto, y la validez y cumplimiento de los contratos no podrá dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, como pretende la actora. En cuanto a la aplicación de la doctrina de la cláusula 'rebus sic stantibus' y al derecho de resolución unilateral, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario. Realmente desde la fecha de celebración del contrato (mayo de 2008) hasta la fecha en que cambió esta parte de oficina (mayo de 2009) hubo una caída muy drástica e inesperada en los precios del alquiler. Y dada esta crisis generalizada esta parte sostiene que se han alterado sustancialmente las situaciones iniciales, siendo esta alteración básica y la ausencia de buena fe en el demandante el fundamento de defensa de esta parte. Por último alegó la infracción del artículo 1154 de CC en relación con la facultad moderadora de los tribunales y la compensación judicial. Al margen de todo lo expuesto debe tenerse en cuenta la facultad moderadora de los tribunales en todas estas situaciones, habida cuenta de que esta parte siempre satisfizo las rentas pactadas y entregó las llaves a los efectos de que el actor tomara posesión del inmueble objeto de arrendamiento a los efectos de no causarle perjuicios, y en tal sentido debe tenerse en cuenta lo que establece el artículo 1154 del CC : el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada, cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se exige una pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, y es notoriamente desproporcionada y por consiguiente abusiva y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos. En cuanto a la reclamación en la demanda de daños y perjuicios acumulativamente a la cláusula penal, es de nuevo un fiel reflejo de la desigualdad en la contratación de las partes, pues a la cláusula penal de reclamación de la cantidad principal se añaden los gastos de comunidad ocasionados hasta la fecha de entrega de las llaves, al margen de que el desalojo voluntario se produjo en mayo de 2009, con lo cual los gastos de comunidad desde esa fecha deben correr a cargo del actor.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y la desestimación íntegra del recurso de apelación planteado de contrario, con expresa imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, añadiendo que las conclusiones fácticas, y sobre todo las consideraciones jurídicas, que se exponen en la sentencia apelada no quedan desvirtuadas por las alegaciones vertidas de contrario en el recurso. El juzgador ha hecho una correcta interpretación del resultado de la documental practicada y también de las declaraciones que se llevaron a cabo en la vista. Otra cosa es que el resultado de la prueba practicada sea desfavorable a las pretensiones de la recurrente que, esencialmente, reproduce los mismos argumentos y razonamientos jurídicos que se contienen en los escritos iniciales del procedimiento y que ya fueron objeto de desestimación expresa en la sentencia. Tampoco existe vulneración alguna de ninguna clase, norma o precepto, tal como de contrario se pretende convencer, y no se ha producido vulneración de norma procesal. El motivo primero del recurso de apelación debe desestimarse puesto que no se ha producido alteración alguna de los términos del debate. La contraparte elucubra una teoría poco creíble que no puede prosperar. Tampoco el motivo segundo puede prosperar, puesto que no ha quedado acreditado nada de lo vertido de contrario. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es tan claro y meridiano que ni siquiera la interpretación más extensiva del mismo puede realizarse. La contraparte es una abogada en ejercicio en la plaza de Marbella que, a mayor abundamiento, ha participado muy activamente en la elaboración del contrato de arrendamiento, y alegar simulación, incluso presumir un posible engaño en la misma, es simplemente temerario. En cuanto a los motivos tercero y cuarto del escrito de recurso deben también desestimarse, puesto que no ha quedado acreditado nada de lo vertido de contrario, lo que ha sido desmontado con la prueba más sólida, esto es, la escrita. Indicar que la contraparte fue forzada a aceptar la realización de unas obras y que realmente no se realizaron, como se apunta de contrario, es simplemente descabellado. Y el motivo quinto del escrito de interposición del recurso debe desestimarse también, puesto que no ha quedado acreditado nada de lo vertido de contrario. Francamente parece insólito pedir al Juez que pondere o modere una cláusula penal establecida por las dos partes en un contrato de arrendamiento, en el caso de una eventual condena. Y por último añadir que carece de todo fundamento cualquiera de los postulados de contrario y, desde luego, por más que se pretenda argumentar y aportar jurisprudencia y doctrina, no es aplicable al caso de autos ya que en nada se asemeja a la realidad lo argumentado por la contraparte.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', afirma el demandante haber celebrado, como arrendador, con la demandada, como arrendataria, un contrato de arrendamiento fechado el 1 de junio de 2008 sobre el local de negocio señalado como oficina nº 5 de la segunda planta del edificio Marqués de Salamanca, sito en la Avenida Ricardo Soriano nº 12 de Marbella. Que dicho arrendamiento se concertó por un plazo de cinco años, hasta el día 31 de mayo de 2013, y que en él se convino que serían por cuenta de la arrendataria los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios. Que así mismo las partes acordaron que, en caso de resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria dentro de los cinco años siguientes a la celebración, habría lugar a una indemnización a favor del arrendador equivalente a la totalidad de las rentas que se habrían devengado hasta la extinción del contrato... 'independientemente de la fecha en que se produzca la entrega de llaves o puesta a disposición del inmueble al arrendador'. Como, según el demandante, la arrendataria procedió a la resolución unilateral del contrato, abandonando la finca arrendada en el mes de mayo de 2009, ha de aplicarse la cláusula undécima que la obliga a abonar la suma de 47.628 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, sin perjuicio de que adeuda así mismo la cantidad de 486'54 euros por gastos de Comunidad. Por ello reclama en el suplico de la demanda la resolución del contrato y la condena de la demandada al pago de la suma total de 48.114'54 euros, con sus intereses. Añade el Juez que la demandada reconoce la celebración del contrato de arrendamiento, si bien se opone a las pretensiones de contrario alegando que el contrato ya fue resuelto a su instancia en el mes de mayo de 2009, con entrega de las llaves del local, lo que fue aceptado de contrario, que la existencia de un previo incumplimiento contractual por parte del arrendador le impide reclamar frente a la arrendataria el cumplimiento de las obligaciones que incumben a ésta, conforme a la excepción 'non rite adimpleti contractus', que el previo incumplimiento del arrendador consiste en que no realizó determinadas obras de acondicionamiento del local pactadas en el contrato de 7 de abril de 2008; y que la renta reflejada en el contrato es muy inferior a la realmente pactada, por lo que existe una simulación negocial con causa ilícita que debe dar lugar a tener por nulo el contrato celebrado. Razona el Juez que, aunque el demandante no señala en la demanda el fundamento de la acción resolutoria que ejercita, no obstante, la demandada tiene por resuelto el contrato pues afirma que comunicó al arrendador la resolución a su instancia en el mes de mayo de 2009, con entrega de las llaves del local arrendado. Concluye, en consecuencia, que no es hecho controvertido que el contrato fue resuelto en la fecha señalada, y así lo declara. En segundo lugar, afirma el Juez que la demandada no niega su obligación de pago de los gastos de Comunidad ni la realidad y cuantía de lo reclamado por el actor por tal concepto; y que tampoco discute la redacción de la cláusula Undécima ni el cálculo de la indemnización que lleva a cabo el demandante conforme a la misma en relación con la renta señalada en el contrato, si bien alega la nulidad del arrendamiento, así como un previo incumplimiento del arrendador de sus obligaciones contractuales lo que le impediría reclamar a la arrendataria. En este punto es de ver que por la arrendataria se trae a colación otro contrato anterior que pretende vincular con el de arrendamiento en términos de simulación e indisolubilidad de ambos negocios jurídicos. Dicho contrato 'de arrendamiento de obra', fechado el 7 de abril de 2008, es decir, dos meses antes del arriendo, contiene el acuerdo de ambas partes litigantes sobre la realización de obras de acondicionamiento del local que posteriormente se arrendaría, con un coste de 84.000 euros a satisfacer mediante 42 pagarés. Según el mismo las obras debían finalizar el día 1 de junio de 2008 (fecha de inicio del arrendamiento concertado, y, en sintonía con lo pactado, las obras finalizaron en tiempo y con el beneplácito de la arrendataria pues en la cláusula Décima del contrato de arrendamiento se dice que 'Con carácter previo a la formalización de este contrato... se han realizado una serie de obras de acondicionamiento por parte del arrendador... La arrendataria declara en este acto su entera satisfacción con el resultado de las obras realizadas'. Las alegaciones de la demandada sobre que la entrega de los pagarés respondió en realidad a garantizar frente al arrendador el pago de lo que llama 'renta no declarada', porque en el arrendamiento se señaló una renta inferior a la verdaderamente pactada a efectos fiscales, y en base a las que pide - sin reconvención - la nulidad del contrato de arrendamiento, deben desestimarse también en esta alzada, no solo, como dice el Juez, porque nos hallamos ante dos distintos contratos, y no es objeto de este proceso el pago de los pagarés reflejados en el de obra, sino también y principalmente porque, frente a la realidad del contrato de 1 de junio de 2008, en que se arrienda y entrega un local a la arrendataria a cambio de una renta y que ésta lo ocupó y abonó la renta estipulada hasta que lo desalojó unilateralmente, nada se prueba sobre el alegado incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones, ni consta requerimiento alguno de la arrendataria al arrendador para la realización de obras - al parecer pendientes - durante la vigencia del arrendamiento. Más bien aparece acreditado - en los correos que acompañan a la contestación a la demanda - que el motivo que condujo a la arrendataria a dejar el local arrendado fue 'el haber encontrado una '...nueva oficina, más luminosa, igual espaciosa y mejor ubicada...' a un precio de renta inferior y sin la obligación de abonar la Comunidad y el Ibi'.

CUARTO.- Considerando que del tenor de los hechos expuestos deriva que esta Sala se pronuncie de acuerdo con el Juez 'a quo' ya que, aun asumiendo que el arrendador consintió en ejecutar previamente determinadas obras de acondicionamiento del local, lo cierto es que en el contrato de arrendamiento la arrendataria declara su entera satisfacción con el resultado de las obras ya realizadas, y, no solo no se refiere a ellas durante la vigencia del arrendamiento, sino que no es de recibo alegar, sin más, que la cláusula Décima se impuso por el arrendador a una Abogada que 'firmó el contrato con desconocimiento del alcance de lo que suscribía'. En este sentido también la Sala se hace eco de la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 22 de octubre de 1997 , que cita el juzgador y que establece que 'para acoger la excepción 'non adimpleti contractus' no es suficiente aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato', lo que el Juez acertadamente traduce como que 'no se discute que la demandada entró en posesión del local arrendado en agosto de 2008 y lo abandonó en mayo de 2009, por lo que no cabe entender que la posible falta de ejecución de obras de acondicionamiento por parte del demandante le impidió dar cumplimiento al fin del contrato'. Ciertamente ello impide acoger la excepción formulada y permite concluir que no acredita la arrendataria que el arrendador incurriera en un previo incumplimiento contractual que le impida reclamarle a su vez el cumplimiento de las suyas. En definitiva, reclamando el demandante la indemnización que, conforme al contrato en vigor, le corresponde por haber resuelto unilateralmente la arrendataria el contrato antes del vencimiento del plazo pactado para su duración, y siendo la causa de dicha resolución unilateral 'el haber encontrado una '...nueva oficina, más luminosa, igual espaciosa y mejor ubicada...' a un precio de renta inferior y sin la obligación de abonar la Comunidad y el Ibi', estamos ante la vigencia de una cláusula contractual que es penal y que se pactó expresamente, sin atisbo de imposición, para el caso de que la arrendataria no respetase, como ocurrió, la duración del contrato. Es evidente que debe mantenerse la condena de la demandada en este sentido pues, como también dice el Juez correctamente, 'la moderación judicial (prevista en el artículo 1154 del CC ) sólo puede llevarse a cabo en caso de incumplimiento parcial o defectuoso, nunca en caso de incumplimiento total o propio de la obligación principal'. Y es, además, doctrina reiterada del Tribunal Supremo que 'no cabe moderación cuando el incumplimiento parcial era el previsto expresamente en la cláusula penal', como sucede en este caso. Procede, por tanto, la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia, ya que se mantiene en esta alzada la íntegra estimación de la demanda y el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que consagra el principio objetivo del vencimiento en materia de gastos procesales, las impone a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad 'Interconsult 2002 Lawyers and Taxadvisors S.A.' contra la sentencia dictada en fecha quince de febrero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Marbella en sus autos civiles 1170/2009, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.