Sentencia CIVIL Nº 285/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 246/2017 de 25 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00285/2017
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07027 42 1 2014 0004113
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000246 /2017
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.4 de INCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000476 /2015
Recurrente: CORALINTO S.L.
Procurador: CATALINA ANA SALAS GOMEZ
Abogado:
Recurrido: ALCUDIA BEACH APARMENTS SL
Procurador: JUANA MARIA SERRA LLULL
Abogado:
S E N T E N C I A Nº 285/17
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca, a veinticinco de septiembre de 2017.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca, bajo el número
476/2015 , Rollo de Sala número 246/2017, entre partes, de una como demandada-apelante la entidad
CORALINTO, S.L., representada por la procuradora Dª. Catalina Ana Salas Gómez y dirigida por el letrado D.

Guillermo Alcover Garau, de otra, como demandante-apelada la entidad ALCUDIA BEACH APARTMENTS,
S.L., representada por la procurador Dª. Juana María Serra Llull y dirigida por el letrado D. Juan Buades Feliu.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca, se dictó sentencia en fecha 15 de diciembre de 2016 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ACUERDO ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por ALCUDIA BEACH APARTAMENTS, S.L frente a CORALINTO,S.L. y, en consecuencia, DECLARO la nulidad del contrato de arrendamiento de 12 de noviembre de 2007 suscrito entre las partes y la obligación de las partes de restituirse las prestaciones. En concreto, esta obligación supone que: - CONDENO a CORALINTO, S.L. a devolver la posesión de la industria a ALCUDIA BEACH APARTAMENTS, S.L. y a pagar a ALCUDIA BEACH APARTAMENTS, S.L. la cantidad de 445.982 euros.

- CONDENO A ALCUDIA BEACH APARTAMENTS, S.L. a pagar a CORALINTO la cantidad de 167.439 euros, más intereses (interés legal de las cantidades pagadas desde que fueron pagadas hasta su restitución).

Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 19 de septiembre de 2017.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Por la entidad ALCUDIA BEACH APARTMENTS, S.L., se interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad CORALINTO, S.L., en solicitud de que se dictara sentencia por la que: A. Con carácter principal, Se DECLARE la nulidad del contrato de arrendamiento de industria suscrito el 12 de noviembre de 2007 y, consecuentemente, la obligación de la demandada de entregar la posesión de la industria hotelera a mi mandante en el mismo estado en que se recibió, así como la obligación de satisfacer los frutos y rentas de la industria hotelera cedida, desde la fecha de esa cesión, calculados de conformidad al criterio señalado en el hecho NOVENO de la demanda.

B. Subsidiariamente, y para el supuesto de que no se estimara la nulidad del contrato, Se DECLARE la resolución del contrato debido al incumplimiento de la sociedad arrendataria por incumplimiento del pago de la renta pactada, y la obligación de la demandada de entregar la posesión de la industria hotelera a mi mandante en el mismo estado en que se recibió y al pago de las rentas impagadas que ascienden a la suma de setecientos mil euros (700.000.-€), así como las que se devenguen durante la sustanciación del presente procedimiento, así como los intereses desde la interposición de la demanda y a estar y pasar por dicha resolución.

C. Se CONDENE a la demandada a estar y pasar por las declaraciones que se contengan en la sentencia y sus consecuencias.

D. Se IMPONGAN las costas a la demandada.

Frente a la sentencia por la que se declara la nulidad por inexistencia de causa, la parte demandada interpone recurso de apelación en el que realiza una exposición la doctrina y la jurisprudencia acerca de la simulación absoluta conforme a la cual el contrato absolutamente simulado por falta de causa es un contrato puramente aparente, en el que las partes buscan precisamente esa apariencia y nada más; se excluyen los efectos típicos del contrato que se dice celebrar.

Entiende que esa doctrina es inaplicable al contrato de arrendamiento de industria celebrado entre CORALINTO, S.L., y ALCUDIA BEACH APARTAMENTS, S.L., día 12 de noviembre de 2007 por cuanto dicho contrato no se ha limitado a crear una apariencia de arrendamiento de industria con la inequívoca voluntad de las partes de que no se desplegarán sus efectos contractuales, sino que los ha desplegado todos: hubo traspaso posesorio y es el arrendatario el que posee los apartamentos turísticos. Es el arrendatario el que gestiona la industria contratando con los proveedores, con tour operadores y da empleo a los trabajadores del hotel y el que paga la renta.

Considera también que no se ha tenido en cuenta la transacción otorgada en fecha 20 de julio de 2011 por los socios de la entidad demandante se ha puesto fin al conflicto generado entre los socios de la entidad demandante y a la vista de la misma no se puede concluir la anulación del contrato.

Finalmente, a la vista de los lógicos y habituales efectos de la acción de nulidad por simulación absoluta, le resulta a la parte apelante obvio que los complejísimos efectos de la declarada nulidad del contrato de arrendamiento de industria muestran que no fue un contrato simulado.



SEGUNDO.- Por el juez a quo se llega a la conclusión de que el contrato de arrendamiento firmado el 12 de noviembre de 2007 careció de causa, pues lo que pretendían las partes en ese momento no era constituir una relación jurídica real y efectiva, sino sustraer del ámbito de decisión de los socios mayoritarios de Alcudia Beach el único activo de la compañía y trasladar esa capacidad de decisión a una sociedad controlada por sus socios minoritarios, ya sea con el ánimo de mantener la explotación, ya sea para forzar una negociación con aquéllos a los efectos de que éstos adquiriesen su participación minoritaria. No pretendían las partes cumplir la función económica y social que es inherente a un contrato de arrendamiento, sino un propósito distinto (ajeno a cualquier otro negocio jurídico) que se disfrazó mediante el otorgamiento del contrato de arrendamiento.

Tal conclusión se alcanza tras el análisis de la prueba practicada en la instancia de la que destaca los siguientes hechos: 1.- La adquisición por contrato privado y el mismo día de la celebración del contrato de arrendamiento por parte de los socios minoritarios o de personas íntimamente vinculadas a la misma, de un porcentaje de participaciones de la entidad CORALINTO, S.L., vendidas por ALBUFERA PARK, S.L., que les atribuía el control de su capital social.

2.- Las circunstancias que rodean la firma del contrato del que es único activo de la sociedad, que resultan escasos para una operación de esta envergadura: - El acuerdo fue adoptado en una reunión del consejo de administración celebrada en fecha 5 de noviembre de 2007 bajo un orden del día que preveía el análisis de las instalaciones del inmueble y las posibles mejoras y decisiones a tomar sobre y de la que resultó el acuerdo de alquilar el inmueble como medio para detener las pérdidas y financiar las obras.

- Siete días más tarde, el 12 de noviembre de 2007, se firma el contrato de arrendamiento.

- Cuatro días más tarde, el 16 de noviembre, se ratificó en el consejo de administración la operación realizada por los consejeros delegados.

3.- El fundamento de la operación es la necesidad urgente de realizar unas obras. Tan solo se han ejecutado obras por valor de 161.828'87 euros, cuando estaba prevista en el contrato la ejecución de obras por valor de 1.767.931 euros.

4.- Las condiciones pactadas muestran que la renta es muy inferior a lo comúnmente requerido en el mercado apra este tipo de establecimientos turísticos (es inferior en un 292'8% al importe inferior del rango de mercado y un 380'1% inferior al importe superior del rango de mercado); que el plazo pactado de diez años es prorrogable por diez años más a exclusiva voluntad del arrendatario, sin posibilidad de que el arrendador denuncie el contrato; que se traslada a la propiedad el coste de las obras de mejoras y acondicionamiento así como aquéllas que deriven de las exigencias comerciales que impongan los touroperadores con los que decida contratar la arrendataria.

5.- La declaración de dos testigos socios minoritarios de la entidad ALCUDIA BEACH quienes manifestaron que la idea era forzar la negociación con los socios mayoritarios para salir de la sociedad.

Aun cuando con carácter general se indica por la parte recurrente que no se está conforme con la valoración probatoria sobre la simulación absoluta por falta de causa, lo cierto es que no se formula alegación alguna sobre las apreciaciones realizadas en relación a la prueba, sino que lo que se impugna es la conclusión que se alcanza de que las mismas sirven para entender que el contrato de arrendamiento fue simulado por inexistencia de causa y ello porque sí ha producido efectos, dado que es la entidad arrendataria la que ha entrado en posesión del bien arrendado y lo explota conforme a las condiciones pactadas en el contrato.



SEGUNDO.- La simulación no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta- o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa.

En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código civil .

La acción que se ejercitaba por la parte demandante y que es estimada en la demanda es la de nulidad por simulación absoluta, por falta de causa. En la simulación absoluta, al existir una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada, faltan los elementos necesarios para que el contrato nazca, por lo que ha señalado la jurisprudencia que el contrato simulado se considera inexistente, debiendo atender en lo que respecta a los hechos y su prueba: a) Que la divergencia entre la voluntad real y la declarada ha de ser probada por quien la afirma, por lo que la carga de la prueba de la simulación siempre corresponde a quien la alega. b) No se exige una prueba exhaustiva y directa sobre el elemento fáctico simulado, debiéndose acudir, necesariamente, a otros elementos de prueba no directos, entre ellos, las presunciones, cuya prueba adquiere un valor inusual cuando quien la alega es un tercero, no partícipe en el contrato inicial, dadas las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos, por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de simulación y por aparentar que el contrato es cierto y reflejo de la realidad, lo que obliga a acudir a dicha prueba indirecta de las presunciones y con su base apreciar comportamientos simulados absolutos cuando, con arreglo a un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano se evidencia que el contrato no ha tenido la causa que nominalmente expresa, de modo que la convicción del Juzgador sobre la existencia del contrato simulado habrá de basarse esencialmente en presunciones. c) No debe existir un hecho aislado indicador de la simulación, sino un conjunto de ellos, que converjan en tal conclusión.

Tal y como ha declarado de forma reiterada el Tribunal Supremo, de forma general se considera como causa del negocio la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico, de modo que la causa será la misma en cada tipo de negocio jurídico ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2013 , 10 de junio y 3 de noviembre de 2015 o 24 de noviembre de 2016 ).

Un elemento esencial en el contrato de arrendamiento es el precio que sirve de contraprestación por el uso que se transfiere de la industria, en este caso ( art. 1543 del Código civil ).

El fijado en el contrato es de 100.000 euros anuales, precio que, a tenor del informe pericial que se aporta con la demanda y con cuyo resultado no muestra discrepancia la parte demandada, resulta muy bajo (es inferior en un 292'8% al importe inferior del rango de mercado y un 380'1% inferior al importe superior del rango de mercado). Como elemento comparativo que resulta significativo es el importe del IBI que debe abonar la propiedad y que en el año 2014 ascendía a la suma de 60.928'11 euros.

Esa cantidad se reduce en la práctica por el importe de las obras que se autoriza a realizar al arrendatario por cuenta de la propiedad necesarias para subsanar las deficiencias que se relacionan en el propio contrato, con un límite anual de 60.000 euros anuales, pero previéndose la posibilidad de financiación anticipada por encima de este límite en cantidades que se irán descontando en anualidades sucesivas.

También se prevé la reducción de la renta por la realización de obras que deriven de exigencias comerciales que impongan los tour operadores, en las mismas condiciones anteriores, pero sin aplicación del límite. Se imputan a la propiedad gastos que propiamente derivan de la explotación de la industria hotelera y así ha resultado a la vista de las liquidaciones de renta que se han remitido por parte de la arrendataria a la arrendadora.

Así en las liquidaciones de las rentas que se aportan por la parte demandante se observa cómo se realizan esas compensaciones de manera que el saldo a favor de la arrendadora es de cero euros, quedando cantidades pendientes de liquidar a favor de la arrendataria. Todo ello permite concluir que aunque con carácter formal se establece en el contrato una suma en concepto de precio, el mismo debe considerarse como inexistente, pues no existe una real remuneración del uso que recibe el arrendatario. La jurisprudencia ha declarado que la existencia de un precio irrisorio no determina la nulidad radical del contrato siempre que sea cierto y conste su efectivo pago, pero en este supuesto, según se deriva de las anteriores consideraciones, no puede entenderse que exista ese precio cierto pues su fijación en el contrato tiene un carácter que puede calificarse como de meramente formal, pero no real, dadas sus especiales características.

Debe unirse a ello, además el hecho relevante de que la sociedad arrendataria en el momento en que se suscribió el contrato de arrendamiento, estaba constituida por quienes eran socios minoritarios de la sociedad titular del establecimiento objeto del arrendamiento o por personas vinculadas íntimamente a ellos.

De esta manera se sustraía de la sociedad la explotación de su único bien a favor de una sociedad participada mayoritariamente por socios de la entidad arrendadora en el contexto de unas diferencias sobre el desarrollo del negocio entre quienes son socios de ésta, como han reconocido en su declaración en calidad de testigos D. Jose Ramón y D. Juan Pablo .

Si se tienen en cuenta, además, las condiciones en las que se produjo la firma del contrato, tal y como se exponen en la sentencia de instancia y se han resumido más arriba, la conclusión que se alcanza es que nos encontramos ante un contrato con causa inexistente, por lo que es procedente su declaración de nulidad.

Entiende la parte apelante que debe tenerse en cuenta la transacción otorgada en fecha 20 de julio de 2011 por los socios de la entidad demandante se ha puesto fin al conflicto generado entre los socios de la entidad demandante y a la vista de la misma no se puede concluir la anulación del contrato. Olvida, sin embargo, que un hecho relevante que determina la nulidad del negocio, cual es que el capital de la sociedad arrendataria pertenece en el momento de la firma del contrato, de forma mayoritaria, a quienes son socios minoritarios de la sociedad arrendadora, no es conocido por quienes son sus socios mayoritarios, la familia Bernardino , hasta un momento posterior a la firma de la propia transacción. Tal y como se expone en la demanda, pese a las sospechas que se tienen de este hecho, no se tiene plena constancia del mismo hasta que se conoció el procedimiento instado por D. Juan Pablo contra la sociedad ALBUFERA PARK, S.L., en el que se reclamaba la elevación a público del contrato de compraventa de participaciones sociales de CORALINTO, S.L., en fecha 12 de noviembre de 2007. Así lo declaró D. Bernardino en el acto del juicio al que compareció como representante de la entidad demandante. Ninguna prueba se ha practicado de la que se derive un conocimiento anterior.

Finalmente, la parte apelante alega que los complejísimos efectos de la nulidad declarada y que se han establecido en la sentencia de instancia ponen de manifiesto que no procede la declaración de la misma por simulación absoluta. No hay que olvidar que en los supuestos de simulación es habitual la dificultad de la prueba por la intención de quienes participan en la misma de aparentar que el negocio es cierto y reflejo de la realidad. En el presente caso el empeño en obtener esa apariencia ha sido considerable, con un contrato complejo y una ocultación de la verdadera composición de la sociedad arrendataria, y es esa circunstancia además del tiempo transcurrido desde la celebración del contrato, la que determina la necesidad de realizar unas operaciones que se hacen en la sentencia de instancia para determinar los efectos de la nulidad.

Todo lo hasta aquí expuesto conduce a la desestimación de la demanda y a la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.



TERCERO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad CORALINTO, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 15 de diciembre de 2016 por el Ilmo. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.