Sentencia Civil Nº 286/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 246/2007 de 05 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00286/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000246 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a cinco de Julio de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 185/05, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pola de Siero, Rollo de Apelación nº 246/07, entre partes, como apelante y demandado la SOCIEDAD AGRARIA DE TRANSFORMACION ARNIELLA, S.A.T. y como apelado y demandante D. Bernardo .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pola de Siero dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 23 de enero de 2.007, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de la parte demandante D. Bernardo contra la entidad demandada "SOCIEDAD AGRARIA DE TRANSFORMACION ARNIELLA Nº 2064", DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a abonar al demandante el importe de 54.481,74 euros, con los intereses devengados desde la interposición de la demanda hasta la presente resolución; con imposición de costas a la parte demandada.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la Sociedad Agraria de Transformaciones Arniella S.A.T., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 5 de Febrero del año 2.004 Don Bernardo , "gestor intermediario en promociones de edificaciones", como tal, suscribe un contrato, titulado de "mandato", con la mercantil Sociedad Agraria de Transformación ARNIELLA Nº 2064, de acuerdo con el cual ésta interesa de aquél que "lleve a cabo en su nombre" "la gestión de la venta" de una finca de su propiedad sita en Arniella y desempeño de su gestión que devengará sus honorarios, a cuyo abono se compromete la sociedad mercantil citada "una vez ultimada" "su gestión a buen fin".

Como resultado de las gestiones del Señor Bernardo , el 23 de marzo de 2.004 se suscribe entre la sociedad mercantil citada y la también mercantil Pérez Ayala nº 2 S.L. contrato de opción relativo a la dicha finca. Luego, dicha escritura notarial fue modificada por otra dada el 22 de septiembre de 2.004 al solo efecto de ampliar el plazo de opción, prorrogándolo hasta el 23 de marzo de 2.005.

El 17 de marzo del año 2.005 la sociedad Pérez Ayala Nº 2 S.L. promueve acto de requerimiento notarial dirigido a la sociedad optataria para el otorgamiento de la escritura pública de venta, fijando para ello el día 22 de marzo de 2.005 en el despacho del Ilustre Notario Señor Don José Antonio Beramendi Erice.

Llegado el día, el optante comparece en la Notaría acompañado de Don Antonio Luis Barzana, que interviene, según recoge el acta notarial de constancia, en su calidad de gestor intermediario y en razón del "mandato de exclusividad para intermediación en la venta de la citada finca", pero no la sociedad optataria y ello porque, según explicó el Señor Don Luis Miguel , entonces su Presidente y facultado para tramitar la venta, no llegó a conocimiento de la sociedad el dicho requerimiento.

Por último, el día 19 de agosto del año 2.005 los diversos titulares de los resguardos nominativos en que se divide el capital social de la Sociedad Agraria de Transformación Arniella venden todos ellos a la Sociedad Pérez Ayala Nº 2 S.L. y al Señor Felix .

Siendo estos los hechos, el Señor Bernardo , en razón del contrato suscrito con la dicha sociedad Agraria de Transformación, acciona frente a ella reclamando lo que estima son sus honorarios de acuerdo con el contrato privado que defiende como único y válido.

El demandado se opone aduciendo que la venta no llegó a término y discrepa del accionante en cuanto al pacto relativo a sus honorarios, que sostiene es distinto del que figura en el contrato aportado con la demanda, pues otro y en distintos términos fue el suscrito.

La sentencia de la instancia estima la demanda y frente a ella se alza el demandado quien insiste en que el contrato de venta no llegó a perfeccionarse sino que, al fin, lo que se concluyó fue la venta de la sociedad pero no del terreno y que el pacto relativo a honorarios no fue el defendido por el actor.

El recurso se estima por lo primero sin necesidad de entrar en lo segundo.

SEGUNDO.- No es decisivo para el resultado del proceso pues en el contrato que da pie al mismo (tanto sea que se tenga en cuenta el aportado por el actor como el aportado por el demandado, pues en esto no difieren) se hace depender el derecho al cobro de sus servicios por el accionante del buen fin de su gestión, es decir, de la perfección del contrato de venta relativa a la finca que en aquél se identifica, pero si conveniente la adecuada calificación de la relación constituida entre partes, y la que corresponde no es aquélla con que se encabeza el contrato, identificándola con el mandato ni aún, tampoco, porque se remita a su régimen normativo, pues los contratos son lo que lo son y no lo que las partes quieren que sean y la que mejor se acomoda al de autos es el de mediación o corretaje para la venta de una finca, consistiendo los servicios o "gestión" encomendada al actor los de intermediación, poniendo en contacto y acercando a las sendas partes del futuro contrato de venta cuya perfección se persigue, que no, como es propio del mandato representativo, yendo más allá y actuando en nombre de su mandante perfeccionando la venta (en este sentido, STS 19-10-1.993 RA 7744 y 30-4-1.998 RA 3460 ) y así lo descubre tanto la condición profesional con que en el tan dicho contrato se identifica al actor, como que no interviene en nombre de su comitente en la formalización de los contratos constituyendo la opción de compra, como que, de modo definitivo, lo delata su presencia en la Notaría el día fijado por el optante como fecha para el ejercicio de la opción y formalización de contrato de venta, como mandatario "para intermediación", y siendo que, según es sabido, en este tipo de contratos, salvo pacto en contrario, el corredor no tiene la representación de su comitente para llevar a cabo el negocio, y su derecho a la comisión pactada nace sólo si el contrato objeto de intermediación llega a perfeccionarse (así STS 21-10-2.000 RA 8811 ) y razón por la que, ya de inicio, se apuntaba la relativa relevancia del aspecto relativo a la calificación del contrato pues, efectivamente y como veremos, la opción caducó sin llegar a ejercitarse ni por tanto constituirse el contrato de venta.

TERCERO.- En efecto, harto viene repetido por la Sala 1ª de nuestro Tribunal Supremo que la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, de forma que, no necesitado de actividad posterior de las partes para desarrollar sus bases contractuales, basta la expresión de la voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente de la opción, sin necesidad de más actos (STS 15-12-1.997 RA 8976, 11-4-2.000 RA 2434, 5-6-2.003 RA 5018 ), pero también tiene dicho y puntualizado que para que la compraventa a que la opción se refiere quede perfecta es necesario que llegue a conocimiento del optatario la declaración de voluntad del optante, carácter recepticio de esta declaración que debe de producirse dentro del plazo fijado para el ejercicio de la opción que sino caduca (STS 14-2, 16-10 y 4-12-1997 RA 706, 7615 y 8723 ) y ya se ha expuesto que el requerimiento de la optante manifestando su voluntad de comprar dirigida al optatario no llegó a su destino.

Por el contrario, según explicó el señor Luis Miguel , después de eso el optatante abandonó su interés en adquirir los terrenos y obtuvo su satisfacción acudiendo a otro medio también habitual en el tráfico mercantil para absorber una sociedad, cuál es la adquisición de los títulos representativos de su capital.

No acierta el recurrido cuando en su escrito de oposición al recurso concluye afirmando su derecho a los honorarios reclamados en atención a la suscripción del contrato de opción de compra. Ya se explicó que éste sólo representa un estado preliminar a la compra, necesitada, para su perfección y eficacia, del ejercicio por el optante de su derecho de opción y ya se explicó también que la calificación que mejor conviene al contrato suscrito entre partes es el de corretaje o mediación, en el que el devengo de derechos a favor del intermediador exige de la perfección del negocio intermediado, que era el de venta, disponiendo en este sentido expresamente el contrato que el abono venía condicionado al "buen-fin" de su gestión, es decir, la venta.

Del mismo modo también se expuso que el señor Luis Miguel declaró que el requerimiento del optante para formalizar la escritura pública de venta no llegó a conocimiento de la sociedad demandada, no obrando en autos prueba que lo contradiga, pues no se aportó el resultado de la diligencia notarial de notificación del requerimiento de la que resultase lo contrario (Art. 202 y siguientes del Reglamento Notarial ) y siendo que, como hecho constitutivo que es, al actor compete la prueba de la perfección del negocio de venta y sólo cabiendo, por último, puntualizar que cuando la sentencia recurrida cita el documento nº 4 de la demandada, identificándolo como "complementario de constitución del derecho de opción", se trata un simple error y está refiriéndose al nº 3, tratándose el otro, el nº 4, de minuta proforma del contrato público de venta que no se llegó a formalizar ni suscribir.

Por todo ello, se estima el recurso y con revocación de la recurrida se desestima la demanda, con imposición de las costas al actor.

CUARTO.- No se hace expreso pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Que debemos de estimar y estimamos el recurso de apelación formulado por la Sociedad Agraria de Transformación Arniella S.A.T. frente a la sentencia dictada en fecha veintitrés de enero de dos mil siete por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pola de Siero , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se REVOCA y en su lugar dictamos otra por la que desestimamos la demanda con imposición al actor de las costas de la primera instancia.

No procede expreso pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.