Sentencia Civil Nº 286/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 175/2010 de 11 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00286/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN)0000175/2010

SENTENCIA NÚMERO DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados/a:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz

En Zaragoza, a once de Junio de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 4 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 289 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo 175 /2010, en los que aparece como partes apelantes MIGUEL RICO Y ASOCIADOS PROCAM, S.L., y PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA, S.A. representados por la Procuradora Dª. MARIA PILAR MORELLON USON, y asistidos por el Letrado D. GABRIEL MORALES ARRUGA, y como apeladas Dª. Antonieta y Enma , representados por el Procurador D. EMILIO PRADILLA CARRERAS, y asistidos por la Letrada D. PILAR LOBATO BURILLO, igualmente como apelados D. Carlos Miguel Y Dª Marta , representados por el Procurador D. GUILLERMO GARCIA-MERCADAL GARCIA-LOYGORRI , y asistidos por el Letrado D. CARLOS MARTINEZ MARCO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 14 de diciembre de 2009 , cuya parte dispositiva dice: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador DªPilar Morellón Usón en representación de MIGUEL RICO Y ASOCIADOS PROCAM S.L. contra Antonieta , Enma , Carlos Miguel Y Marta debo absolver y absuelvo a las demandadas de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición a la actora del pago de las costas.

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por MIGUEL RICO Y ASOCIADOS PROCAM, S.L., PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA, S.A. se interpuso recursos de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día 20 abril de 2010 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 4 de mayo de 2010, en que tuvo lugar.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- La parte actora otorgó en fecha 12-11-03 una escritura pública de compraventa con cada una de las partes demandadas, quienes, tras segregación, vendieron a la primera un terreno, campo de regadío, siendo uno de los lindes con el río Gállego. Se señalaron los metros de cada campo (11.047 m2 en una venta y 9.764 m 2 en la otra), que estaba incluido en el PGOU, y se pactó el precio de 1.659.823,77 euros en una finca y de 1.467.182,24 euros en la otra.

En noviembre de 2.004, el Gobierno de Aragón inició actuación en defensa de los montes públicos y se dirigió al Catastro a fin se incorporasen los datos de la estimación de las riberas del río Gallego en sustitución de los que existían (folio 265), de modo que se rectificó la cartografía catastral de los limites del Monte de la Ribera del Rio Gallego, con notificación a los titulares cuyas fincas habían sido modificadas, entre ellos, la parte actora y compradora.

La parte actora ejercitó acción de reclamación de cantidad alegando que la parte demandada y vendedora incumplió los dos contratos de compraventa al resultar una venta de cosa ajena porque una parte del objeto vendido era monte de utilidad pública (479,4 m2 en una finca y 544, 2 m2 en la otra). Reclamó por ello el valor de ese terreno y que fijó teniendo en cuenta el valor de la unidad de aprovechamiento patrimonializable que resultaba del proyecto de reparcelación al que hacia referencia, resultando la cantidad de 291,35 euros por m2.

Tras la oposición de la parte demandada, la sentencia desestimó la demanda, interponiendo la parte actora recurso de apelación.

SEGUNDO- La parte actora y apelante hace mención en el recurso a la acción ejercitada y en el sentido de que es la de incumplimiento contractual porque hay imposibilidad de entrega al tratarse de terreno público, y como consecuencia, añade, la parte demandada tendría obligación, no de devolver el precio, sino de resarcir el perjuicio cuantificado en la forma indicada.

El art 218 LEC establece que las sentencias serán motivadas y que para la decisión se pueden tener en cuenta, sin apartarse de la causa de pedir, los fundamentos de Derecho alegados y también otros distintos, resolviendo según las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.

En la demanda no se mencionó el precepto en el cual se basó la acción ejercitada. Pero la sentencia apreció los hechos expuestos por la parte atora, en los que basó la pretensión, y teniendo en cuenta la regulación de la compraventa, estimó que no se había producido incumplimiento del vendedor. Por tanto, la sentencia decidió la cuestión desde el presupuesto indicado en la demanda, si bien también añadió que la acción que correspondía a los hechos, y que hubiera sido procedente en su momento es la del art 1.475 y ss CC , de saneamiento por evicción.

TERCERO- El contrato de compraventa es aquel por el una parte se obliga a entregar a la otra una cosa determinada por precio cierto. El vendedor tiene obligación de entrega de la cosa vendida (art 1.461 CC ) y en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (art 1.468 CC ), debiéndose entregar todo lo que exprese (art 1.469 CC ). Como indica la sentencia, la compraventa tiene un carácter obligacional porque obliga a dar, siendo válida la venta de cosa ajena, pero, si finalmente no se puede cumplir, es cuando pueden surgir derechos a favor del comprador.

El incumplimiento del vendedor origina a favor del comprador un conjunto de acciones Así, el art 1.462 y ss CC respecto a la entrega de la cosa vendida incluye los arts 1.469 a 1.472 CC referidos a una divergencia entre lo indicado al contratar y la realidad, y los arts 1475 y ss CC para garantizar lo entregado, con obligación del saneamiento por evicción y vicios ocultos.

El art 1.101 CC regula un régimen de responsabilidad en general en el incumplimiento de las obligaciones en el sentido que el deudor de la prestación ha de responder cuando a causa del incumplimiento se produce un daño que le es imputable. El precepto exige dolo, negligencia o morosidad y relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño, que ha de ser probado.

CUARTO- La sentencia considera que las compraventas son en la modalidad de a tanto alzado, mostrándose conformes las partes apeladas.

Sin embargo, la parte apelante se muestra disconforme con esa conclusión. Considera que ha habido error en la valoración de la prueba y que según escritura y planos adjuntados, no se vendió a tanto alzado porque era primordial para ella los metros segregados que estaban incluidos en el Plan general de ordenación Urbana, adquiriendo solo esa porción. En apoyo de sus alegaciones se remite a su condición de promotor, a que en origen el inmueble era rústico y a que al efectuarse la segregación, quedaron unas porciones de aprovechamiento de regadío y otra, la porción comprada, urbanizable, fijándose el mismo precio en las dos escrituras.

En las escrituras consta que se fijó el precio, no como consecuencia de la medida, sino en relación a una cosa identificada por sí misma, un terreno de regadío incluido en el PGOU, expresando los linderos, sobre la que las partes pudieron hacer las mediciones y comprobaciones que estimaron oportunas, por un precio determinado. La causa, en los contratos onerosos (art 1.274 CC ) es, para una parte, la adquisición de la cosa y , para la otra, la adquisición del precio. En los contratos objeto del proceso, su causa fue un cuerpo cierto, con independencia de su medida o número, y aún cuando este último fue designado, no lo fue como determinante del precio (sts TS nº 69/2010 de 18 de febrero, n º 555/2000 de 29 de mayo), que es lo apreciado en la sentencia. Las circunstancias mencionadas por la parte apelante, como la actividad del comprador o el aprovechamiento que se pretendiera no fueron elevadas a la causa del contrato, si bien pudieron ser los móviles que motivaron la contratación.

QUINTA- En cuanto a la acción ejercitada, ya se indicó que en la demanda no se menciona el precepto en el que se sustenta la pretensión.

En el recurso se sostiene que no se ejercitan las acciones especiales de los arts 1469 y ss CC y se afirma que se ejercita la acción en relación al art. 1.101 CC . Por ello, los hechos alegados se considerarán en relación a ese precepto.

Es de precisar que las escrituras se otorgaron en el año 2.003, produciéndose la perfección del contrato, y la entrega de la cosa y del precio y que no se trata de que se vendiera una cosa ajena, es decir, que el objeto del contrato fuera ajeno, sino de que no se transmitió todo lo que indicaba el contrato.

Según el texto del art 1.101 CC , el incumplimiento culpable o negligente al que se refiere ese precepto supone una conducta u omisión del vendedor en un momento posterior a la perfección, lo que resulta también de los arts 1.103 y 1.104 CC . Es decir, el incumplimiento lo es respecto a la obligación surgida por causa del contrato. Pero los hechos alegados en la demanda son anteriores pues se refieren a la actuación del vendedor para delimitar las fincas.

En este sentido, en el recurso se hace referencia a que los vendedores, al identificar, localizar, o delimitar su terreno, hicieron indicaciones erróneas al topógrafo que intervino por cuenta del comprador y que esta última parte estuvo en la creencia de que compraba de quien era dueño. Se alega también que, si bien hasta final de 2.004 no se modificó el Catastro, el deslinde del monte se hizo por OM de 19 de junio de 1.978 y que desde ese año los lindes del monte eran los mismos.

Estas cuestiones enlazan con un posible error en el consentimiento que el art 1.265 CC regula como causa de anulabilidad del contrato. Pero no se ejercitó esa acción por cuanto lo que se reclama en la demanda no es la anulación del contrato, sino que, con su mantenimiento, se condenara a un resarcimiento por incumplimiento en la obligación de entrega, que, al entenderse imposible, se sustituye por una indemnización equivalente. Tampoco se ejercitó acción del art 1.471 CC , que regula el error de la cabida o extensión en las ventas de inmuebles. Ese precepto se refiere al supuesto de una diferencia entre la cantidad efectiva en el momento de la conclusión del contrato y la cantidad erróneamente estimada por las partes o por una de ellas, surgiendo la divergencia antes de la perfección del contrato, presumiendo la norma que el contrato se hubiera celebrado lo mismo aunque las partes hubieran conocido la medida exacta (sts TS de 26-6-56, 4-4-79, 19-1-05). Y, además, no se puede prescindir del hecho declarado probado en la sentencia respecto a que en la fase previa a la perfección del contrato, los vendedores no solo señalaron el terreno al topógrafo, sino que esa persona consultó un plano de la CHE, pero no los planos del deslinde del río de 1.978, que los datos catastrales no se modificaron hasta después de la venta y que se compró según títulos del vendedor y su inscripción. Es decir, que el comprador efectuó las comprobaciones que estimó oportunas antes de concluir el contrato.

Los contratos se perfeccionaron en el año 2.003 entregándose la finca, y transcurrió un tiempo sin hacerse reclamación alguna, por lo que el contrato debió entenderse cumplido. Sin embargo, se hace coincidir la actuación de un tercero, la Administración, notificada al comprador, con el momento en que ese último entiende incumplido el contrato pues es entonces cuando se considera privado de parte del terreno comprado. Pero ese supuesto podría ser el regulado especialmente en el art 1.475 CC , cuya acción no es la ejercitada.

En último caso, para poder aplicar el art 1.101 CC se precisa probar el daño y que es el resultado del incumplimiento. Si el promotor adquirió el terreno con el fin de llevar a cabo un aprovechamiento urbanístico, no se ha justificado que por la no recepción de los metros indicados en la demanda se le haya privado de su interés o de la utilidad que esperaba del contrato, o se haya visto disminuidos el aprovechamiento que esperaba.

La parte apelante considera finalmente que, reconociéndose que parte del terreno vendido es público, sin embargo, su pretensión es desestimada. Pero, en definitiva, basada la pretensión en la imposibilidad de entrega de parte del terreno (479,4 m2 en una finca y 544, 2 m2 en la otra), es decir, en que no se entregó todo lo expresado en los contratos, no ha resultado apreciable la causa alegada en la demanda para reconocer a la parte actora el derecho al cobro de la cantidad reclamada, ni causa para establecer la obligación de pago a cargo de la parte demandada, teniendo en cuenta los preceptos aplicables.

QUINTO- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas (art 398 LEC )

Conforme a la D A 15ª de la LOPJ 1/09 , procede declarar la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal previsto.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación

Fallo

1- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Pilar Morellón Usón nombre de Miguel Rico y Asociados Proam SL y de Promotora Catalunya Mediterránea SA contra la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2.009 recaída en juicio ordinario nº 289/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esta Ciudad, con pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal previsto.

2- Con imposición de costas a la parte apelante.

Contra esta resolución cabe interponer recurso de extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante este Tribunal en el plazo de cinco días.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.