Sentencia Civil Nº 286/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 227/2011 de 01 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 227/11 - AUTOS Nº 2161/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SR. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

S E N T E N C I A N Ú M. 286/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ MARIA JIMÉNEZ BURKAHRDT

MAGISTRADOS

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

D. JOSE MALDONADO MARTÍNEZ

En la Ciudad de Granada, a uno de julio de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 227/11- los autos de Juicio Ordinario nº 2161/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Frajuga Inversiones S.L. contra Casalia Asesores S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha diez de noviembre de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "1.Condeno a Casalia Asesores S.L. al cumplimiento del contrato de compraventa de fecha 20 de julio de 2006, y que tiene por objeto la vivienda nº27 sita en la calle de nueva apertura de la Urbanización Venta Nueva PP-VR3 y a pagar el del resto del precio pactado, con entrega simultánea del inmueble y otorgamiento de la escritura pública.

2.Condeno a Casalia Asesores S.L, al pago desde el 9 de marzo de 2009 de cuantos gastos e impuestos sean inherentes a la propiedad del inmueble y al pago de los intereses legales desde esa misma fecha que se devenguen de la suma de 17.668,69 euros.

3.Cada parte abonará las costas causadas a su instancia.

4.Desestimo la demanda reconvencional y absuelvo a Frajuga Inversiones, S.L. condenando a Casalia Asesores S.L. al pago de las costas de la reconvención" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso e impugnó la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

Fundamentos

PRIMERO .-Se aceptan los de la resolución recurrida, en cuanto no se opongan a los que seguidamente se consignan, fundamentando por remisión respecto de los mismos.

SEGUNDO .- La oposición a la demanda lo es por imposibilidad sobrevenida de la causa, debida a la situación asimismo sobrevenida de crisis inmobiliaria, pues el fin de la compraventa era la reventa del inmueble con el fin de obtener una ganancia, por imposibilidad sobrevenida de la prestación, pago del precio, por no conseguir financiación de las entidades crediticias y por no cumplimiento del plazo establecido para la entrega del inmueble.

La resolución que se pide por vía de reconvención se basa asimismo en las imposibilidades sobrevenidas de la causa y de la prestación. Ambos motivos de oposición a la demanda, que son los mismos en que se fundamenta la reconvención, se encuentran suficiente razonados, en cuanto a su desestimación se refiere, por la resolución recurrida.

Tal y como lo hace el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 28 de septiembre de 1998 , conviene recordar que la motivación de las resoluciones judiciales se configura como exigencia constitucional que se integra en el contenido del derecho que el artículo 24.1 CE reconoce y garantiza ( SSTC 177/1994 , 145/1995 , 115/1996 , 26/1997 y 115/1998 , por citar sólo las más recientes). Y si hemos apreciado la legitimidad constitucional de una fundamentación concisa, incluso meramente estereotipada, siempre lo ha sido por contener los criterios jurídicos que fundamentaban la resolución judicial, aún por remisión a la Sentencia de instancia que enjuiciaba un Tribunal Superior (SSTC 14/1991 , 28/1994 y 66/1996 , entre otras, en cuanto a la exigencia de que se exprese la ratio decidendi; SSTC 184/1988 , 125/1989 , 169/1996 , 39/1997 y 116/1998 , sobre validez de una respuesta estereotipada; SSTC 147/1987 , 146/1990 , 27/1992 , 115/1996 , 231/1997 y 36/1998 , sobre motivación por remisión a la Sentencia de instancia). Cuando el Tribunal se limita a asumir en su integridad la sentencia del Juzgado "a quo" sin añadir nuevos fundamentos, efectuando así una motivación por remisión, sobre cuya validez, en abstracto -recuerda la STC 146/1990 -ya se ha pronunciado ese Tribunal en distintas resoluciones, entre otras las que cabe resaltar los AATC 688/1986 y 956/1988 , señalando que "una fundamentación por remisión no deja de serlo ni de satisfacer la exigencia contenida en el derecho fundamental que se invoca". La validez del artículo 24.1 CE de la Sentencia de remisión dependerá así de que la cuestión sustancial hubiera sido ya resuelta en la Sentencia de primera instancia fundamentando suficientemente la decisión sobre aquella cuestión.

Ello es aplicable a los referidas causas de oposición. Preceptúa el artículo 1278 del Código Civil , que los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se celebren, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. De acuerdo con lo que tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de 15 de noviembre de 1980 , el mandato del artículo 1281 del Código Civil ordena al intérprete, cuando no exista duda sobre la intención de los contratantes, estar al sentido literal de las cláusulas, y según sus términos claros -cuando estos lo sean efectivamente- y sólo si ello no ocurriera así deberá investigar la intención de las partes, es decir, lo efectivamente querido, y hacer prevalecer ésta sobre las meras palabras o expresiones para lo cual el Código Civil da u ofrece la regla establecida en el siguiente artículo 1282 , o sea la del camino o vía para llegar a la determinación del sentido real o de lo verdaderamente querido por los contratantes, que es la de atender principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato (a lo que la doctrina legal añade los anteriores). Consecuentemente, para que procediera de modo automático o al menos con escasísimas dudas la aplicación del artículo 1281 del Código civil , sería preciso que tanto la expresión escrita de las cláusulas contractuales como los actos de realización o cumplimiento del programa contractual fueran absolutamente inequívocos, llanos y sin ninguna contradicción entre unos y otros, es decir, no susceptibles de provocar dudas, reservas de significado o, como ahora se dice, no admitir la posibilidad de diversas "lecturas", con distintas posibilidades de realización práctica. La interpretación efectuada por la sentencia de la cláusula séptima del contrato, es correcta y conforme a derecho, pues se encuentra establecida para el supuesto en que el vendedor, haciendo uso del derecho que le confiere el art.1.124 del C.Civil , opta por la resolución, en vez de por el cumplimiento, justamente lo contrario a lo acontecido en el supuesto que nos ocupa. No se resuelve en la sentencia la pretendida demora en el plazo de entrega. Conforme considera el Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de marzo de dos mil nueve , se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 (RJ 1981, 1479), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 de noviembre de 1992 ( RJ 1992, 9447), 18 noviembre 1993 (RJ 1993, 9150 ) y 7 marzo 1995 (RJ 1995, 2149) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 de junio 1981 (RJ 1981, 2533 ) y 13 de marzo 1986 (RJ 1986, 1250) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 (RJ 1983, 1467). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 (RJ 1980, 4744 ) y 8 junio 1993 (RJ 1993, 4467).

Como afirma la sentencia de 28 de septiembre 2000 (RJ 2000, 7533), en referencia al contrato de arrendamiento de obra, asimilable al supuesto de compraventa de inmuebles en construcción " la mora no es un supuesto de incumplimiento (rectius, definitivo), sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación, porque en forma alguna se puede decir que concluida la obra, haya incumplimiento por el contratista y se pueda pedir de forma solvente la resolución contractual, ya que lo que únicamente se puede solicitar por el dueño de la obra, de acuerdo en el artículo 1101 del Código Civil (LEG 1889, 27 ), es la indemnización de daños y perjuicios que ese retraso ha producido a la parte contraria, que no ha sido solicitada en el presente caso. En el supuesto que nos ocupa, la fecha de entrega se pactó en la cláusula décimo-tercera (13ª) para el veinte de julio de dos mil ocho (20-7-2008 ). Con fecha 9 de Octubre de dos mil ocho (9-10-2008) se extendió el certificado final de la obra y, el día catorce de octubre de dos mil ocho (14-10-2008)se expidió la licencia de primera ocupación. Estimamos no procede la resolución contractual por tal causa. La resolución unilateral pedida por vía de reconvención, en base a los repetidas imposibilidades sobrevenidas de la causa y de la prestación, o sea, por no poder revender la vivienda por la crisis inmobiliaria, ni pagarla, debido a la crisis financiera, ha sido ya considerada, desestimando tal pretensión con aceptación y remisión a los fundamentos del de Primera Instancia; así como analizada la inaplicación de la cláusula séptima del contrato. La facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial, sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, -a reserva claro está- de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato), determinando en definitiva si la resolución ha estado bien hecha, o si ha de tenerse por indebidamente utilizada, lo que supone tanto como que la decisión judicial no produce la resolución contractual, sino que proclama simplemente la procedencia de la ya operada ( SS. 5-6-71 , 22-12-77 , 5-11-82 , 8-7-83 , 19-11-94 y 1-6-87 , entre otras muchas). En el presente caso, el ejercicio del derecho a modificar la relación jurídica existente, mediante una declaración de voluntad unilateral y recepticia no ha reunido todas las exigencias legales, pues se trababa de una obligación específicamente bilateral, cuya exigibilidad aparecía implícita y explicita en la misma, el actor no había cumplido lo que le incumbía y la voluntad incumplidora de la otra que no se había hecho patente. Tal y como declara el Alto Tribunal en sentencia de 9 de Mayo de 1994 , siendo tema de este litigio el atinente a la determinación de si fue legalmente procedente la unilateral resolución que de dicho contrato hizo la parte actora, y partiendo del supuesto de que es reiterada doctrina de la Sala la de que la facultad resolutoria de las obligaciones reciprocas, que contempla el artículo 1124 C.C ., exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (SS.22-10-85,14-4 y 30-6-86, 13-3-90,18-3- y 22-5-91, entre otras muchas), es evidente que dicho inexcusable requisito no concurre en el presente supuesto litigioso, pues la demandada , si cumplió la obligación fundamental que le incumbía. Es doctrina de la Sala 1ª la de que la determinación del incumplimiento fundamentados de la resolución contractual es una cuestión fáctica, cuya apreciación es privativa del Tribunal de instancia que ha de ser mantenida en casación en tanto no se impugne por la vía del error en la apreciación o valoración de la prueba ( SS- 24.2 y 12-6-90 , 22-5-91 ). En cuanto a la impugnación, de acuerdo con lo dispuesto en los arts.1124,1101 y 1108 del C.civil , deberá condenarse también a la demandada al pago de los intereses pactados que devengue la hipoteca que grava la finca, desde el 9 de marzo de dos mil nueve, hasta la fecha de su definitiva cancelación o subrogación. La cláusula 2ª del contrato es del tenor literal siguiente:

"El precio y la forma de pago de esta compraventa son las que aparecen fijados en el Anexo A. Según dicho anexo, el comprador se subrogará en el préstamo hipotecario, que la vendedora tendrá concertado, a interés y periodo variables. Si por cualquier causa dicho préstamo no alcanzase la cantidad necesaria, el comprador deberá pagar la diferencia en efectivo o ampliar a su costa dicha hipoteca. No obstante si al comprador no le interesase por cualquier causa, subrogarse en dicho préstamo, podrá abonar el importe al contado o realizar un nuevo préstamo con cualquier entidad, pero en ambos casos, todos los gastos y de cancelación de la hipoteca a que se refiere el apartado anterior serán sufragados por la parte compradora ."

El apartado f) del anexo es del siguiente contenido:

"Forma de pago:

Concepto Base imponibleIVA(7%) TOTAL

Firma de contrato 20.927,531.464,93 22.392,46

Total a pagar a la firma del contrato: VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS.

Entrega de llaves 17.668,66 1.236,81 18.905,47

Hipoteca 122.384,80 8.566,94 130.951,74"

TERCERO: Deben imponerse a la demandada principal las costas de primera instancia (art.394.1 L.E.C ) y manteniendo su condena al pago de las costas en la reconvención (art.394.1, L.E.C .), procediendo la condena al pago de las costas de su recurso (art.398.1 L.E.C ). No procede pronunciamiento en cuanto a las costas de la impugnación (art.398.2 L.E.C ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Se revoca la sentencia en cuanto se condena también a la demandada a que pague a la actora los intereses pactados que devengue la hipoteca que grava la finca, desde el 9 de marzo de dos mil nueve, hasta la fecha de su definitiva cancelación o subrogación; así como al pago de las costas de primera instancia. Se desestima las restantes pretensiones. Se confirma los restantes pronunciamientos. Se condena a la demandada-apelante al pago de las costas de su recurso. Sin costas respecto de la impugnación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.