Sentencia Civil Nº 286/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 32/2012 de 27 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 32/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 ARENYS DE MAR

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1155/2009

S E N T E N C I A núm. 286/2013

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de junio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1155/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Arenys de Mar, a instancia de Delia quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra CONSTRUCCIONE S EUROCA NET S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Delia contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 18 de julio de 2011 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMO íntegramente la demandapresentada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de la parte actora, D.ª Delia , frente a la mercantil CONSTRUCCIONES EUROCANET, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª Amanda Pons Bialowas; y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOa la demandada de los pedimentos formulados en la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Delia y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado cinco de junio de dos mil trece.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar en el juicio ordinario registrado con el nº 1155/2009 seguido a instancia de Doña Delia contra Construcciones Eurocanet, S.L., sobre reclamación de cantidad, que desestima la demanda, con imposición de costas, interpone recurso de apelación la Sra. Delia en solicitud de que se dicte Sentencia 'por la que, con revocación de la de instancia, estime íntegramente la demanda presentada por esta representación con las aclaraciones efectuadas en el acto de la audiencia previa, condenando a la demandada al pago de la suma de 66.000 € correspondientes al duplo de la cantidad entregada por incumplimiento del contrato, más los intereses correspondientes, y con expresa imposición de costas de ambas instancias a la demandada', al que ésta se opone.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelada, interesó del Juzgado que 'dicte sentencia, condenando al demandado al pago de la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL EUROS (66.000.-€), más los intereses legales y gastos correspondientes, así como al abono de todas las costas causadas, y el embargo preventivo con bienes suficientes para garantizar las cantidades que le fueron entregadas, en concepto de arras penitenciales'.

Y habiéndose opuesto la parte demandada que solicitó que 'se dicte Sentencia desestimatoria de la demanda planteada de contrario con la expresa imposición en costas a la parte actora', seguido el procedimiento su curso, concluyó mediante sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas, contra la que interponen recurso de apelación la Sra. Delia en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

La Sentencia recurrida razona, en síntesis, en el Fundamento de Derecho Tercero, punto 4., que 'En conclusión, se entiende que el contrato de arras no se ha resuelto conforme a Derecho, por cuanto no se ha acreditado por el actor el cumplimiento de sus obligaciones o su voluntad de estar dispuesto a ello (pagar el resto del precio), ni acreditado está el incumplimiento de las obligaciones del demandado (es decir, no posibilidad de entregar la cosa comprada, que sería al tiempo de elevar a escritura pública el contrato; no existiendo cita ante notario al efecto, ya que sería el momento en que se evalúa el cumplimiento o no de las correlativas prestaciones y previo a un posible requerimiento de naturaleza resolutorio); y menos se ha requerido previamente al demandado de dar por resuelto el contrato por incumplimiento de sus obligaciones.'.

La recurrente alega, en esencia, que 'la realidad fue que dado que la vivienda no estaba finalizad en el mes de julio de 2009, nunca se llegó a concretar un día y hora para escriturar en una notaría, por lo que en ningún caso se podía exigir a mi principal la previa acreditación de su voluntad de cumplir', que 'en el propio acto del juicio oral se produjo una confesión clara y rotunda por parte del legal representante del demandado y de un testigo de que la vivienda no estaba finalizada en el plazo estipulado' y que 'en la declaración del legal representante de la demandada, Sr. Ovidio , reconoce en el minuto 02:00 que sabía de la decisión de mi principal de tener por resuelto el contrato ante la falta de concreción sobre la finalización de la vivienda. De la misma forma, el testimonio Sr. Rodrigo reconoce que mi principal se decantó por la vía de la resolución'.

TERCERO.-En nuestro ordenamiento jurídico no existe contrato de arras sino que lo que en el mismo se contempla es que en el contrato de compraventa, por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, en el caso de autos una cosa futura, una vivienda sobre plano, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ( art. 1.445 CCiv.), en virtud de la libertad de pactos que autoriza el artículo 1.255 del Código Civil , las partes contratantes puedan convenir la entrega de arras o señal, con las consecuencias que prevé el artículo 1.454 del mismo texto legal de que 'podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas', en el supuesto de que, efectivamente, se trate de arras penales, que junto con las confirmatorias y las penitenciales admite la jurisprudencia.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de junio de 2009 dice que 'En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ') ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civilno tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».'

Y, como también sigue diciendo la referenciada Sentencia del Tribunal Supremo, 'lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico'.

En el caso de autos, del contenido del documento nº 2 acompañado con la demanda, contrato suscrito en fecha 20 de septiembre de 2007, denominado 'CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES', en el que, tras la identificación de las partes y la calidad en que intervienen, se hace constar en MANIFIESTAN que 'la empresa CONSTRUCCIONES SEUROCANET, S.L. es propietaria en pleno dominio de la finca sita en Canet de Mar, provincia de Barcelona, con frente a la calle Del Mar nºs. 32-34 en la que se llevará a cabo la construcción de 9 viviendas, y 9 plazas de parking, estando en trámite de declaración de obra nueva', y la descripción de la inscripción de la misma, se dice que 'la Sra. Dª Delia está interesada en la adquisición de la vivienda identificada en plano con la inscripción Hab. 3-2 y una plaza de parking ubicada en el propio edificio, por todo lo cual ambas partes acuerdan que el presente contrato de arras se lleve a efecto con sujeción a las siguientes' CLÁUSULAS que, seguidamente, estipulan, entre las que se incluye, en lo que aquí importa, las siguientes: 'I.- La empresa CONSRUCCIONES EUROCANET, S.L., en adelante la vendedora, vende a Dª Delia en adelante la compradora, quien compra y adquiere para sí la vivienda expresada en el manifestó II y cuyo plano se adjunta al presente contrato. II. El precio de la presente compraventa es de 336.566,00 € EUROS (TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS) más el IVA CORRESPONDIENTE. Las arras penitenciales de este contrato se establecen en la cantidad de 33.000,00 € (TREINTA Y TRES MIL EUROS)... III. En cuanto al resto pendiente, es decir la cantidad de 303.566,00 € (...) se harán efectivas en el momento que se efectúe la elevación el presente contrato a escritura pública ante Notario y que, salvo que ambas partes acuerden su prórroga de mutuo acuerdo y en un plazo no superior a los dos meses, se acuerda que será como fecha máxima a los dos años de la obtención de la correspondiente licencia de obras cuya solicitud se tramitó al Excmo. Ayuntamiento de Canet de Mar con fecha 14.05.07',y del documento de 17 de noviembre de 2008, firmado por ambas partes, en el que se hace constar el otorgamiento de Escritura de Obra Nueva en Construcción y División en Régimen de Propiedad Horizontal y, también en lo que aquí importa, la ratificación del documento anterior en el pacto primero y, en el segundo, se estipuló que 'La parte VENDEDORA se compromete a entregar la finca, terminada, con fecha máxima por todo el mes de JULIO de 2009', se deriva que, efectivamente, el contrato suscrito entre las partes es 'un contrato privado de compraventa', en los términos que define dicho tipo de contrato el antedicho artículo 1.445 del Código Civil pues uno de los contratantes, la vendedora, se obliga a entregar una cosa determinada, la referenciada finca, en construcción, pero ya descrita por sus linderos en el documento de 17 de noviembre de 2008, y la otra a pagar por ella el precio estipulado, los 336.566,O0€, en el que, por haberlo convenido así libremente los contratantes y tratarse de un pacto admitido por la ley, se entrega una parte de la cantidad fijada como precio de la compra, acorándose por los intervinientes en el mismo lo que ha quedado transcrito en el pacto II del documento de 20 de septiembre de 2007 la entrega de la cantidad de 33.000,00 en concepto de 'arras penitenciales', que, con arreglo a la distinción que hace la jurisprudencia que dice que 'esta última es la finalidad reconocida en el art. 1.454', en su caso, faculta a comprador y vendedor a desistir el contrato de compraventa, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas, no obstante lo cual, examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de lo manifestado por el legal representante de la demandada en la prueba de interrogatorio de parte, y de lo dicho por el testigo Don Rodrigo , que dijo ser hijo del propietario de la demandada y hacía tareas comerciales en la empresa, se deriva que dicha cantidad de 33.000 euros fue entregada por la compradora en concepto de arras penales con lo que, con arreglo a la distinción dicha que señala la jurisprudencia, no se trata de arras penitenciales, como se hace constar en el documento privado, ya que no fueron entregadas por los compradores y recibidas por los vendedores, respectivamente, como medio para desistir del contrato, sino, entregadas, como dice la referenciada S.T.S. con la finalidad de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

CUARTO.-Y al haber aducido la demandante en su demanda, como causa de pedir, el incumplimiento por la demandada de su obligación de entregar la vivienda en el plazo convenido, si bien con defectuosa técnica jurídica que provocó que por la demandada se alegara 'defecto en el modo de proponer la demanda' en la contestación a la demanda, que, tras las aclaraciones oportunas de la actora, fue resuelta en la audiencia previa, el problema a resolver se circunscribe en determinar si de lo actuado en autos consta acreditado dicho incumplimiento de la vendedora que faculte a la compradora a exigir el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras, pues es claro, como sostiene la apelante que, al haberse convenido que el resto del precio pendiente de la compraventa sería entregado por la compradora 'en el momento que se efectúe la elevación' del contrato a escritura pública, ningún incumplimiento puede predicarse de la misma.

Pues, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 2009 , con cita de otras, 'hay que destacar que la parte que puede exigir la resolución es únicamente la que ha cumplido su obligación o está dispuesto a cumplirla, es decir, el sujeto 'cumplidor' y no puede pretender la resolución si no ha cumplido su recíproca obligación y así lo ha reiterado la jurisprudencia, como presupuesto básico de los artículos 1124 y 1504 ', sin que conste en las actuaciones prueba alguna sobre que la compradora no había cumplido con su obligación o que no estaba dispuesta a cumplirla, pues la de entregar la cantidad señalada en concepto de arras la había llevado a cabo y en cuento a la de pagar el resto del precio convenido no había surgido aún la de materializarla ya que no había sido convocada a notario alguno para elevar a escritura pública el documento privado de compraventa, sin que en el mismo se especificara que fuera la compradora la que tenía que designar notario.

Y, además, ha de señalarse que, tratándose de un contrato de compraventa, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de octubre de 2011 , 'En materia de resolución del contrato de compraventa, declara, entre otras, la STS de 30 de abril de 2010, RC n.º 118/2004 , que «el contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio)» siendo efectos especiales de tales obligaciones «la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la 'compensatio mora' y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el art. 1124 CC y que puede exigirla aquélla que sí ha cumplido la suya ( SSTS 20 junio 1990 , 15 julio 1991 , 25 noviembre 1991 , 30 noviembre 1992 , 15 noviembre 1993 , 9 mayo 1994 , 27 de febrero 1997 entre otras muchas)».', y que, como sigue diciendo la misma Sentencia, 'la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial', de lo que resulta evidente que la compradora, al no haber sido convocado para elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa ni haber sido requerida por la vendedora para pagar el resto del precio convenido, no había incurrido en incumplimiento de su obligación.

Sin embargo, de lo manifestado por el legal representante de la demandada en la prueba de interrogatorio de parte y de la referenciada testifical, ha de considerarse acreditado que la vendedora incumplió con su obligación de entregar la vivienda en el plazo convenido, ya que, aunque no parece figurar como esencial en el contrato privado de compraventa, de lo dicho por ambos, legal representante de la vendedora y testigo, se deriva que la construcción de la vivienda finalizó en diciembre de 2009, después de la interposición de la demanda y de que en septiembre de dicho año, según reconoció el testigo Sr. Rodrigo , la compradora se pusiera en contacto con él, como comercial de la vendedora, interesándose por la entrega del inmueble, manifestándole él que tenía dos opciones, o esperar a que terminaran la obra o, la vía judicial, que tenía todo el derecho a ello, aclarando a preguntas del juez a quo que después de esa conversación intuyeron que iría por la vía judicial y que los trámites administrativos tras la finalización de la obra los iniciaron a raíz de recibir la demanda origen del presente procedimiento, con lo que, en definitiva, acreditado el incumplimiento de la vendedora de entregar la cosa en el plazo convenido pues tras cumplirse el segundo y último plazo estipulado (el mes de julio de 2009) las obras no se encontraban finalizadas y, por tanto, la vivienda no podía ser objeto de entrega en la forma en que se había pactado, al faltar el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación, cuyo trámite administrativo, incluso, se inició después de ser emplazada la demandada en el presente procedimiento, procede la estimación del recurso de apelación, con la consecuencia de la revocación de la resolución recurrida, la estimación de la demanda, que lleva implícita la solicitud de resolución del contrato, pues como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de febrero de 2012 ' respecto de la cuestión suscitada acerca de la falta de solicitud expresa en el 'suplico' de la demanda de una declaración sobre la resolución del contrato, esta Sala se ha referido en varias ocasiones a las llamadas peticiones implícitas ( sentencias, entre otras núm. 777/2010, de 9 diciembre y núm. 82/2010, de 8 marzo ) partiendo de que se ha de evitar una interpretación formalista de las exigencias derivadas del principio de congruencia según la cual habría de confrontarse literalmente en todo caso el 'fallo' de la sentencia con el contenido del 'suplico' de los escritos presentados por las partes, ya que por el contrario lo mismo que cabe admitir la desestimación implícita de determinadas pretensiones, cuando ello se deduce claramente del contenido de la parte dispositiva de la resolución, tampoco los tribunales incurren en incongruencia cuando deciden sobre cuestiones implícitas o inseparables de las expresamente mencionadas pues, en tal caso, es claro que ninguna indefensión se produce para la parte contraria que lógicamente es conocedora de dicha circunstancia.

En este sentido, si la parte demandante ha interesado una declaración sobre las consecuencias de la resolución contractual, es claro que está partiendo de ésta y solicitándola implícitamente, ', con lo que, aplicando la doctrina jurisprudencial dicha al caso de autos, hay que entender que la parte demandante, al pretender que la parte demandada sea condenada al pago de la cantidad que reclama, que se deriva de lo pactado por las partes para el supuesto de resolución del contrato por incumplimiento de una de ellas, está ejercitando, implícitamente, la acción resolutoria, y la condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 66.000 euros, más el interés legal de dicha cantidad desde la interpelación judicial, y la imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada

QUINTO.-La estimación del recurso de apelación conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por Doña Delia contra la Sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys de Mar en el juicio ordinario registrado con el nº 1155/2009 seguido a instancia de Doña Delia contra Construcciones Eurocanet, S.L., sobre reclamación de cantidad, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Sentencia y, en su lugar, estimamos la demanda, declaramos resuelto el contrato privado de compraventa y condenamos a la demandada a que pague a la actora la cantidad de 66.000 euros, más los intereses legales incrementados en dos puntos, a contar desde la interpelación judicial, y con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada. Y sin condena en las costas causadas por el recurso de apelación.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.