Sentencia Civil Nº 286/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 319/2013 de 29 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACIÓN 319/2013

ORGANO JUDICIAL ORIGEN: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 07 DE MADRID

AUTOS DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1202/2009

APELANTE/DEMANDADA: PARQUES TECNOLOGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A.

PROCURADOR: D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR

APELADOS/DEMANDANTES: Dª. María Antonieta Y D. Alvaro

PROCURADOR: D. ALVARO IGNACIO GARCIA GOMEZ

PONENTE: ILMA. SRA. MAGISTRADA Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA Nº 286

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a veintinueve de mayo de dos mil catorce.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1202/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid a instancia de PARQUES TECNOLOGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A.como parte apelante-demandada, representada por el Procurador D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR, contra Dª. María Antonieta y D. Alvaro , como parte apelada- demandante, representada por el Procurador D. ALVARO IGNACIO GARCIA GOMEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 07/05/2012 , sobre reclamación de cantidad.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 07/05/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador D. Alvaro Ignacio García Gómez, en nombre y representación de D. Alvaro y Dª. María Antonieta , debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor S.A. a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora la cantidad de 19.442,63 euros, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda e imposición de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la parte demandada PARQUES TECNOLOGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A., se interpuso recurso de apelación, que fue admitido confiriéndose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la resolución del mismo por la Magistrada Ponente el pasado DIA 28 DE MAYO, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan íntegramente y se dan por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El presente recurso dimana de la acción ejercitada por D. Alvaro y Dª. María Antonieta contra Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor SA, en reclamación del pago de la suma de 19.442,63€, en devolución de la parte de precio que pagaron tras el desistimiento del contrato, según facultad reconocida en la cláusula 6ª del mismo.

Oponiéndose la demandada, Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor SA, a la interpretación de dicha cláusula 6ª, considerando que se trata de una cláusula penal pactada para sancionar el incumplimiento del contrato.

Dictándose sentencia que estima la demanda en su integridad, al acoger la tesis de la demandante, considerándola como una cláusula, que posibilita el desistimiento del comprador.

TERCERO.-Se interpone recurso de apelación por la representación de Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor SA, alegando en su primer motivo, que la interpretación de la cláusula 6ª del contrato de compraventa, efectuada por el Juzgador de Instancia vulnera lo dispuesto en el Art. 1.285 del CC , reiterando que lo que pretende la cláusula 6ª no es favorecer el desistimiento del contrato, sino sancionar su incumplimiento.

El Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de fecha 19-12-2008 , señala en base al artículo 1.282, como doctrina de esa Sala 'que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer. Sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intenciónevidentes de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes(por todas, STS de 8 de julio de 1996 ).Y con mención al artículo 1.283, según destacada doctrina científica, que es aceptada por esta Sala, este precepto no sólo veda la interpretación extensiva de las palabras de las partes, sino también la restrictiva y, en definitiva, exhorta a la búsqueda de la real voluntad común'.

Esta Sala por aplicación de tal doctrina, y ante el desencuentro entre los contratantes respecto a la verdadera intención en la interpretación del punto cuarto de la cláusula cuarta, llega a igual conclusión que la juzgadora de Instancia, considerando impecable tanto el razonamiento del Juzgador de Instancia, como de la AP de Guadalajara de 5/5/11 que cita, que optan por calificarla como u na cláusula de sustitución o de arrepentimientodel comprador contemplada en el Art. 1.153 del CC .

Dicha estipulación Sexta apartado cuarto del contrato privado de compra-venta de inmuebles en construcción de fecha 23/1/08, literalmente, dice 'en el caso de que llegado el momento no se otorgara la escritura pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios'.

Sobre este tipo de cláusulas se han pronunciado otras Audiencias como la de Cádiz en sentencia de fecha 25-7-2012 , en la que recoge que 'Autorizada doctrina ha señalado las diferencias entre la cláusula penal y obligación facultativa significando que el reconocimiento de ésta se suele apoyar -además de a contrario sensu del artículo 1.166 del Código Civil - en el artículo 1.153, inciso segundo del párrafo primero, que recoge la modalidad de cláusula penal denominada pena de arrepentimiento o 'multa penitencialis' en la que la misma 'cuando expresamente se reserva este derecho' actúa con función liberatoria, de tal modo que resulta una excepción a la regla del inciso primero del mismo párrafo, con arreglo al cual 'el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena', habiendo configurado la doctrina aquella facultad solutoria que supone el 'dinero de arrepentimiento ' como una obligación facultativa con cláusula de sustitución o englobada en las obligaciones facultativas ( Sentencia del T.S. de 23 de octubre de 2002 ). La cláusula que permite al deudor eximirse de la obligación pagando la pena es conocida como 'multa penitencialis' o de arrepentimiento ( Sentencia de 6 de mayo de 1977 ).

Sin embargo la resolución que más extensamente ha tratado este tema es la de la AP de Guadalajara dictada en fecha 6/3/12 , que recoge las anteriormente dictadas por esta Audiencia, marcando el siguiente criterio 'no alberga duda este Tribunal que la examinada participa de la naturaleza de cláusula de sustitución o de arrepentimiento . Esto es, la parte compradora queda liberada de su obligación de abonar el resto del precio y otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, perdiendo en este caso el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por el concepto de daños y perjuicios. En puridad el incumplimiento del comprador en el particular referido al pago de la totalidad del precio y otorgamiento de la escritura de compraventa, no supone incumplimiento alguno de sus obligaciones contractuales sino y por el contrario, la asunción de una obligación que facultativamente le fue concedida permitiéndole resolver el contrato y recuperar parte de la cantidad entregada. (...) se ha de señalar que la tantas veces repetida estipulación, sí contempla la facultad de desistir o apartarse del contrato la parte compradora, perdiendo el 25% de las cantidades hasta entonces entregadas. No se trata de que el cumplimiento del contrato se deje a la libre voluntad de uno de los contratantes, sino de que las partes acuerdan que una de ellas, en este caso la compradora, puede cumplir sus obligaciones pagando el resto del precio o instando la resolución del contrato con pérdida de parte de las cantidades entregadas a cuenta. No se comparte en esta alzada la afirmación realizada por el apelante concerniente a que la cláusula examinada tenía por fin garantizar el cumplimiento del contrato por las partes, o cuando menos no se comparte que dicho cumplimiento del contrato haya de suponer necesariamente el pago del resto del precio por los compradores y otorgamiento de la correspondiente escritura pública, toda vez que como más arriba se ha razonado el contrato también se cumple, rectius, la parte compradora también cumple sus obligaciones, asumiendo aquella que facultativamente le permite resolver la relación perdiendo parte de lo pagado. El hecho de que tal facultad no aparezca contemplada a favor de la parte vendedora, es consecuencia de la libre voluntad de los contratantes plasmada en el contrato por los litigantes al amparo del artículo 1.255 del CC . Para concluir, no debe confundirse la cláusula de sustitución tantas veces repetida con la cláusula penal común que, por cierto, también se contempla en el contrato, tanto a favor de la parte compradora (se recoge en el apartado tercero de la estipulación sexta, liquidándose los perjuicios en el 25% sobre las cantidades que hubieran sido satisfechas hasta el momento por dicha parte compradora, sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta); como en provecho de la vendedora (en este caso en la estipulación octava apartado segundo cuando se señala que si la parte vendedora optase por la resolución, restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta después de deducir y hacer suyo como cláusula penal por incumplimiento, el 25% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora hasta el momento de la resolución)'.

Dicha resolución de la AP de Guadalajara cita varias de esta AP de Madrid, que siguen idéntico criterio, como las de fecha 29 de octubre del año 2010, sección 25; y de 10 de junio del año 2010, sección 14: y 13 de junio del año 2011, sección 8 ª.

Entre otras razones que apoyan esta interpretación ésta que difícilmente se puede calificar como sostiene la apelante como una cláusula penal, cuando en la misma cláusula en el punto anterior, en el tercero, precisamente se contempla esta posibilidad de modo diferenciado, al supuesto que nos ocupa.

En este aspecto la sentencia de la AP de Guadalajara reseñada de 6/3/12 clarifica su postura indicando, 'que ésta no tiene la naturaleza de cláusula penal ordinaria como con insistencia pretende la vendedora pues, de ser así, no se explica la que expresamente se contempla en la estipulación octava para el caso de incumplimiento del comprador y que además no coincide en su literalidad con la recogida en la estipulación sexta, pues así como en ésta se prevé la pérdida por los compradores del 25% de las cantidades entregadas a cuenta, en la inserta en la estipulación octava- ésta sí denominada cláusula penal por incumplimiento-, se estipula la pérdida por los compradores no del 25% de las cantidades entregadas a cuenta, sino del 25% de las cantidades 'que debiera haber satisfecho la parte compradora hasta el momento de la resolución' y es que en realidad el contrato distingue dos supuestos diferentes, el relativo al ejercicio de acciones por incumplimiento contractual de la contraparte descritos en la estipulación sexta apartado tercero cuando quien incumple es la vendedora, y en la octava cuando dicho incumplimiento es imputable a los compradores, y aquel otro en el que dichos compradores deciden apartarse del contrato- la escritura pública no se otorga por causa imputable a ellos-, perdiendo el 25% de las cantidades entregadas a cuenta (estipulación sexta apartado cuarto), que es el caso que con reiteración viene abordando esta Audiencia y el del recurso de apelación que ahora resolvemos. La existencia de unas arras penitenciales es compatible con la facultad resolutoria de la relación contractual por incumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte contratante. En aquel supuesto, tanto comprador como vendedor- en nuestro caso la facultad únicamente fue conferida a los compradores-, pueden extinguir la relación contractual mediante su desistimiento unilateral que conllevará el pago de la multa. O, por el contrario, puede cualquiera de ellas ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento obligacional del contrario, amén de solicitar la indemnización de daños y perjuicios. Ignora la Sala el motivo por el que se introdujo la estipulación controvertida en el acuerdo contractual- la explicación habría de darla la vendedora pues se trata de un contrato tipo que ha venido siendo utilizado con todos los compradores-, pero lo cierto es, insistimos, que el contrato contiene en la cláusula sexta apartado tercero y en la octava apartado segundo una cláusula penal liquidataria, y en el apartado cuarto de la estipulación sexta, una multa penitencial, pena facultativa o de desistimiento que faculta a los compradores a apartarse del contrato pagando la multa'.

Y por otro lado, si en la interpretación de las cláusulas contractuales resultan fundamentales los actos posteriores y coetáneos de los contratantes, el acuerdo de rescisión que se aporta como doc. nº 15 de la demanda, en el que la demandada opta por acoger la posibilidad de este desistimiento, supone un apoyo en la interpretación de esta cláusula como cláusula de arrepentimiento.

Seguimos así el criterio interpretativo del Juzgador de Instancia que conlleva el decaimiento del motivo del recurso.

CUARTO.-Por la representación de Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor SA, se interpone recurso de apelación alegando en el siguiente motivo del recurso, que la carta enviada por el vendedor al comprador el 13/4/09 no tiene eficacia resolutoria, pues la cláusula octava del contrato exige requerimiento notarial o judicial en la comunicación de la resolución por el vendedor.

Consideramos que esa cláusula 8ª no es de aplicación al caso, pues contempla un supuesto excepcional que aquí no es el que nos ocupa, pues dicho requerimiento viene exigido en caso de resolución por impago del precio por la compradora. Y en el presente caso se trata de que el comprador ejerce la facultad contenida en la ya estudiada cláusula 6ª pto. 4º, de sustitución o arrepentimiento, por lo cual la carta enviada por el propio apelante contiene todos los elementos para la comunicación de la voluntad resolutoria del vendedor, ante el desistimiento del comprador, surtiendo todos los efectos liberatorios para ambos obligados, ante el mutuo disenso o consenso si se quiere, respecto a dejar sin efecto el contrato.

QUINTO.-Respecto al último motivo interpuesto por la representación de Parques Tecnológicos y Logísticos del Corredor SA, que alega la vulneración de los art. 6.2 y 1.256 del CC , pues la apreciación de tal facultad de desistimiento unilateral, supone dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes.

Sobre este punto, también se ha pronunciado esta Audiencia en sentencia de la sección 13ª de fecha 2 de noviembre del año 2011 , que ante la misma estipulación contractual, dice 'En uso de la libertad de pactos que se instituye en el artículo 1.255 del Código Civil las partes litigantes en el párrafo cuarto de la estipulación sexta, establecieron la posibilidad de que la escritura pública no se otorgara por causa imputable a la parte compradora, sin el concurso de una circunstancia o motivo de carácter objetivo distinto de la mera voluntad de apartarse del contrato que, por tanto, queda automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la compradora, en concepto de daños y perjuicios. Si con carácter general los contratos, una vez perfectos, obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado y a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, sin que pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes ex artículos 1.256 y 1.258 del Código Civil , nada impide que establezcan libre y voluntariamente su denuncia unilateral como modo normal de resolución y extinción del mismo, sin que se necesite la invocación de causa alguna por tratarse de una facultad reconocida en el contrato mismo - sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2004 y 28 de enero de 2009 -, con los efectos que asimismo prevean'. Criterio que seguimos en esta sentencia, lo que determina el decaimiento de este motivo del recurso.

SEXTO.- Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEPTIMO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la mercantil PARQUES TECNOLOGICOS Y LOGISTICOS DEL CORREDOR S.A., representada por el Procurador D. ESTEBAN MARTINEZ ESPINAR, contra la sentencia de fecha 7 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de MADRID , en autos de Juicio Ordinario nº 1202/2009 de que dimana el presente rollo, y procede:

1º.- CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2º.- IMPONERa la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la entidad Banesto-Grupo Santander S.A., con el nº de cuenta 2579-0000-00-0319-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.