Sentencia Civil Nº 286/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 499/2015 de 24 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.42.2-2014/0036991

Recurso de Apelación 499/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 298/2014

APELANTE:D. Lázaro

PROCURADOR:D. FRANCISCO FERNÁNDEZ ROSA

APELADO:PROLA S.A.

PROCURADOR:D. FERNANDO MARÍA GARCÍA SEVILLA

SENTENCIA Nº 286/2015

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a veinticuatro de septiembre de dos mil quince.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DON Lázaro representado por el Procurador Sr. Fernández Rosa y de otra, como apelada demandada PROLA S.A. representada por el Procurador Sr. García Sevilla, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, en fecha 28 de mayo de 2015, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador D. FRANCISCO FERNÁNDEZ ROSA en la indicada representación de D. Lázaro contra la mercantil PROLA SA representada por el procurador FERNANDO MARIA GARCIA SEVILLA debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con fundamento legal entre otros en los arts. 1124 , 1462 y 1506 C.c . y en la Ley 57/1968 de 27 de julio se ejercitó en su día por la parte actora la acción de resolución del contrato de compraventa inmobiliaria suscrito con la entidad demandada el 3 de junio de 2010 que tenía por objeto la vivienda sita en el conjunto Residencial DIRECCION000 , tipo NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 letra DIRECCION001 , la plaza de garaje nº NUM003 de tal conjunto inmobiliario y el trastero NUM004 , así como la devolución de las cantidades entregadas, 31.140,75-- € más sus intereses legales al manifestarse incumplida por la vendedora su obligación de entrega de los inmuebles en el plazo pactado, pretensiones a las que se opuso la demandada en la forma que consta en autos, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda formulada e interponiéndose por la demandante el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la a su juicio, errónea valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora de instancia en cuanto a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor e infracción del artº. 3. de la citada Ley 57/1968 y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

SEGUNDO.-Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, entiende la recurrente justificada la resolución contractual por incumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega del inmueble vendido dentro del plazo pactado, lo que determino su comunicación resolutoria, y siendo así que la declaración judicial no es constitutiva de esa resolución sino declarativa de la adecuación de la misma a derecho, han de examinarse las circunstancias que en su momento determinaron a la parte a resolver el contrato, es decir, si la contraria había incumplido y la compradora había dado cumplimiento o estaba en condiciones de estarlo a sus obligaciones recíprocas a la fecha en que esa resolución se produjo.

Como se dijo, la acción ejercitada se ha fundamentado en el alegado incumplimiento por la vendedora de su obligación de entrega de la vivienda dentro de plazo, partiéndose de la consideración de que esa entrega debió de producirse a los treinta y cuatro meses desde la fecha del contrato, 3 de junio de 2010, es decir, el 3 de marzo de 2013 salvo que se dieran circunstancias que determinaran la imposibilidad de entrega en cuyo caso se prorrogaría en tres meses, hasta junio de 2013, revisables al alza si persistieran causas de fuerza mayor que impidieran la conclusión de la obra.

La resolución de la litis viene, pues, determinada por una apreciación inicial cual es que en el contrato de compraventa objeto de autos no se estableció el plazo de entrega como elemento esencial del mismo de manera que un simple retraso pudiera determinar la frustración de las expectativas negociales. Si el plazo se considera y pacta como elemento esencial es evidente que su incumplimiento aunque fuera por un día determinaría el de las obligaciones contraídas y por lo tanto facultaría al cumplidor a resolver; pero si ello no es así un leve incumplimiento, un cierto retraso, no determinaría un incumplimiento resolutorio sino simplemente la facultad del cumplidor de exigir la indemnización de los perjuicios que en su caso ese retraso le hubiera causado. No obstante si ese incumplimiento lo es prolongado e injustificado, no estaríamos ante un leve retraso sino ante un incumplimiento esencial.

En el caso enjuiciado es claro que un mero retraso en la conclusión de la obra y consecuente entrega no se pactó ni como elemento esencial ni como determinante de un incumplimiento que facultase al cumplidor a resolver ex artº. 1124 C.c . desde el momento en que se previó contractualmente que si no se entregaba en el plazo previsto se prorrogaba automáticamente el mismo por tres meses, ampliables, con lo que es evidente que la no entrega o la no conclusión ni el 3 de marzo de 2013 ni el 3 de junio de ese año determinaba el absoluto e irremediable incumplimiento por el vendedor puesto que el plazo no era un elemento esencial por naturaleza ni por expreso pacto en el concreto contrato.

Efectivamente, en la cláusula cuarta del contrato, se pactó como fecha prevista de entrega marzo de 2013, pero ello no obstante el comprador otorga al vendedor desde ese instante una prórroga automática de tres meses si por causa no imputable al vendedor la construcción no estuviera terminada en esa fecha sin consecuencia alguna; es decir que se establece como plazo deseable el de marzo de 2013, pero en previsión de que pudieran darse algunas circunstancias no imputables a la vendedora y que afectasen al devenir de la construcción, no se establecía la posibilidad de concederse una prórroga sino que desde ese momento se pactaba su automática realidad, de lo que se sigue que ese plazo no se pactó como elemento esencial cuyo incumplimiento determinase la desaparición de la finalidad negocial. Se consideró deseable concluir en marzo de 2013 o a más tardar en junio de ese año con lo que sólo en el caso de que esta última fecha se rebasase injustificada y sustancialmente podía entenderse incumplida la obligación de entrega puesto que un mero retraso sobre el máximo previsto determinaría un defectuoso cumplimiento susceptible de fundar una reclamación de perjuicios si tal retraso los hubiera producido pero, es de insistir, no un incumplimiento resolutorio en tanto que frustrante de la finalidad negocial.

Está probado en autos que en fecha 8 de octubre de 2012 se produjo un incendio en la obra que determinó la paralización de la misma y la necesidad de demoler parcialmente la fachada del edificio, tabiquería interior y otras instalaciones y que ello supondría un retraso de seis meses, a pesar de lo cual la obra se certifica como finalizada el 13 de agosto de 2013, poco, más de dos meses después del plazo de entrega previsto tras el siniestro, y la licencia de primera ocupación se obtiene el 14 de noviembre de 2013, si bien fue solicitada en septiembre de ese año, es decir siempre antes de que el demandante comunicase su intención de resolver el contrato, lo cual efectuó por primera vez el 31 de diciembre, entendiendo con ello que hasta ese momento no consideró que la vendedora había incumplido, siendo así que ya desde tiempo antes la obra estaba terminada, lo que conocía el demandante según su propia manifestación en el acto de vista, y la vivienda era administrativamente habitable, todo ello es de insistir antes de que el comprador hubiera comunicado a la vendedora su voluntad de dar por resuelto el contrato.

Por lo tanto sólo se produjo un retraso en la finalización de la obra de menos de tres meses y ello en base a una causa justificada como lo fue el incendio antes dicho y tal lapso temporal solo puede considerarse como un mero o leve retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la vendedora y no un verdadero y propio incumplimiento determinante de la declaración de voluntad resolutoria efectuada por la compradora de manera precipitada, conociendo que las viviendas estaban terminadas y cuando la vendedora había ya obtenido la licencia administrativa, dato revelador de que a la fecha de resolución podía entregar el inmueble y así instarlo el demandante.

TERCERO.-Y a lo anterior nada obstan las alegaciones contenidas en el escrito de recurso en relación con la afirmada errónea valoración de la prueba en relación con la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor y ello porque ninguna prueba consta ni ello se alega, sobre que el incendio habido en el transcurso de la edificación con las consecuencias manifestadas por el testigo, arquitecto director de la obra, en el acto de juicio fuera voluntariamente provocado por la vendedora para incumplir el contrato. Si no consta que la causa del incendio fuera dolosa ni tan siquiera que fuera culposa en tanto que si los materiales inflamables se encontraban acopiados en la obra era porque se estaban instalando en ella, es claro que ese incendio constituye una causa de fuerza mayor impeditiva de que la vivienda se entregue en el plazo previsto precisamente siguiendo las previsiones contractuales, con lo que en modo alguno se ha valorado erróneamente la prueba practicada.

Y en relación con la alegada infracción del artº. 3 de la Ley 57/1968 , al no haberse pactado en este caso en cláusula adicional una prórroga para la entrega de la vivienda como afirma tal precepto, el mismo ha de relacionarse con el artº. 1 1º de la misma, el cual impone la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas para el caso de que la construcción no se inicie (lo que no es el caso) o no llegue a buen fin por cualquier causa '..en el plazo convenido...', y en el presente supuesto el plazo convenido es el establecido en la cláusula cuarta del contrato, es decir, treinta y cuatro meses automáticamente prorrogables si concurre causa no imputable a la vendedora por tres más, revisable a su vez en el supuesto de que concurra o se mantenga una causa de fuerza mayor, siendo así que si se entendiera que esa prórroga revisada lo sería también por igual plazo de tres meses, estando certificado el final de obra en agosto de 2013, es claro que la misma llegó a buen fin en el plazo convenido, prorrogado como consecuencia de un supuesto de fuerza mayor como lo fue ese incendio con sus efectos que determinaron la demolición de la parte afectada y su reconstrucción.

En su consecuencia, procede la desestimación del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida con imposición al recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Lázaro representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernández Rosa contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 88 de Madrid de fecha 28 de mayo de 2015 en autos de juicio ordinario nº 298/14 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.