Sentencia Civil Nº 286/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 366/2016 de 24 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00286/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000366 /2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veinticuatro de Octubre de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 805/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo, Rollo de Apelación nº366/16, entre partes, como apelante y demandanteCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , AVENIDA000 Nº NUM000 DE LUGONES EN SIERO, representada por la Procuradora Doña Marta María Arija Domínguez y bajo la dirección de los Letrados Don Mario Fernández Sáiz y Doña María Josefa García Tamargo, como apelada y demandadaASTUR PROMOTORA URBANA 2.004, S.L., representada por el Procurador Don Celso Rodríguez de Vera y bajo la dirección de la Letrado Doña Marta Otón García.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha uno de junio de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: que DESESTIMO la acción ejercitada por la aquí parte demandante, 'Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', AVENIDA000 nº NUM000 , Lugones-Siero'; y que, en consecuencia ABSUELVO a la parte demandada, 'Astur promotora urbana 2004, S.L.', de las pretensiones frente a la misma ejercitadas de contrario y enjuiciadas como objeto de este proceso.

Con imposición de costas a la parte demandante.'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , AVENIDA000 nº NUM000 de Lugones en Siero, y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 se promovió demanda de juicio ordinario frente a la promotora Astur Promotora Urbana 2.004, S.L. solicitando se dicte sentencia en la que se declare la responsabilidad de la demandada por los vicios constructivos en que ha incurrido y en definitiva se le condene a estar y pasar por esta declaración y a reparar dicha edificación en el plazo que la sentencia establezca, ordenando, en caso de no llevarse a cabo las obras establecidas, la ejecución de las mismas a costa de la demandada y la obligación de pagar su importe al actor en la cuantía de 436.760,76 €. Alega la Comunidad actora que la demandada fue la promotora del edificio, siendo el certificado final de la dirección de obra de fecha 13 de febrero de 2.009. El edificio presenta defectos y vicios de construcción que afectan gravemente a su funcionalidad. Hechos que fueron puestos en conocimiento de la demandada. Ante la falta de solución de los graves defectos constructivos existentes, se procedió a solicitar informes técnicos y a levantar acta de presencia otorgada por el Notario. En los informes técnicos se detallan los defectos y vicios de construcción, tanto en elementos privativos como comunes del edificio. Seguidamente se detallan los vicios y defectos que presenta la construcción, haciéndose mención en los elementos comunes al tema del garaje del edificio, concretamente de su solera y a filtraciones en el interior del garaje procedentes del exterior, concretamente en el patio y la zona de vías de acceso al garaje, así como a la impermeabilización de los encuentros de petos de fachada con faldones de cubierta, incluyendo los pesebres correspondientes, incorrecta impermeabilización de las terrazas del edificio; pavimento de acceso a garaje con multitud de piezas de adoquinado suelto y humedades en la zona de escaleras comunes. Igualmente se describen los defectos, vicios y daños en viviendas de los diversos portales, aportando informe que detalla las reparaciones a realizar tanto en elementos comunes como privativos, y que se adjunta con la demanda. Con base en estos hechos se alega en la fundamentación jurídica la legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para promover el presente juicio, hallándose autorizado por la Junta de Propietarios; en cuanto a la demandada es traída en tanto que promotora del edificio y vendedora de las viviendas. Se acumulan en el presente procedimiento las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 y las contractuales, remitiéndose a los arts. 1.089 y siguientes del CC así como al artículo 1.124 del mismo texto legal ; acota igualmente la actora con la acción del art. 1.591 del CC y con la legislación de consumidores y usuarios. Y tras citar diversas sentencias del Tribunal Supremo sobre la acumulación de acciones derivadas de la responsabilidad contractual y de la responsabilidad en la construcción, solicita se dicte sentencia en los términos expuestos en líneas precedentes.

A la pretensión actora se opuso la demandada y alegó que el edificio se había concluido según el certificado final de obra el 13 de febrero de 2.009; asimismo se reseñó que la demandada había transmitido varias de las viviendas junto con sus garajes, locales y trasteros a la mercantil inmobiliaria Imbepo, S.L.. Se muestra discrepante la demandada con el informe aportado a los autos por la actora y señala en la página 259 vuelta de los autos los inmuebles que el actor transmitió a la inmobiliaria citada en líneas precedentes, de modo que en el apartado de legitimación manifiesta reconocer la legitimación activa a la Comunidad de Propietarios para ejercitar las acciones recogidas en la Ley de Ordenación de la Edificación que se refieran a los vicios o defectos constructivos tanto comunitarios como privativos, pero en ningún caso se le reconoce legitimación activa a la demandante para ejercitar las acciones de naturaleza contractual frente a la demandada en los supuestos en que los propietarios carecieran de previa relación contractual con la misma, estimando que a este respecto ha de aplicarse el principio del art. 1.257 del CC de relatividad de los contratos. Igualmente opone la parte demandada la improcedencia de reclamar daños con base en el art. 1.591 del CC , citando al respecto diversas sentencias y señalando que mientras los daños materiales ocasionados en los edificios originados por vicios o defectos constructivos disponen de un régimen especial contenido en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación , en un régimen más limitado, riguroso y restrictivo que el derivado de la interpretación del art. 1.591 del Código Civil , este precepto debe circunscribir su aplicación a los casos no previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación, y cita resoluciones de las Audiencias donde se considera que el art. 1.591 del CC queda relegado al supuesto de daños personales y morales o perjuicios indirectos, como los gastos de alojamiento, mientras se sufre la ruina o en el caso de obras que causen daños a un tercero. En cuanto a la acción de responsabilidad contractual, se niega la legitimación de la Comunidad para reclamar con base en el contrato por aquellas viviendas que no fueron vendidas por la Promotora, acotando expresamente con las que la Promotora vendió a la entidad inmobiliaria citada en líneas precedentes, siendo adquiridas por los actuales propietarios o bien la inmobiliaria o bien a un tercero. Finalmente, se señala respecto a la acción basada en la Ley de Ordenación de la Edificación, que han transcurrido los plazos de garantía establecidos en la misma.

El Juzgador 'a quo' dictó sentencia desestimando la demanda al considerar que se encuentra prescrita la acción basada en la Ley de Ordenación de la Edificación, pues los defectos constructivos evidenciados no afectaban a la estructura del edificio, siendo algunos de los defectos encuadrable en el plazo de garantía de los tres años y otros en los de un año (no siendo sólo estéticos los defectos, como se pretende por la demandada en el escrito de recurso), por lo que declara prescrita la acción. Frente a esta resolución interpuso la actora el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-Recurre la actora la resolución de primer instancia alegando que el Juzgador 'a quo' no examinó más que la acción derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación, soslayando que el art. 17 de la referida Ley deja a salvo las acciones de responsabilidad contractual que puedan surgir de las relaciones negociales de los sujetos intervinientes en el proceso constructivo, de modo que la responsabilidad del Promotor tiene un doble ámbito, por un lado, por razón del contrato de obra y consecuente responsabilidad de los agentes de la edificación y, por otro, en virtud del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones derivadas de la misma, siendo en este último caso el plazo de prescripción de la acción, a la vista de la fecha en la que se presentó la demanda, de 15 años establecido en el art. 1.964 del CC .

Ciertamente se observa que en la sentencia recurrida sólo se abordó la acción derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación, no enjuiciando en resto de las acciones ejercitadas en la demanda, habiéndose producido una incongruencia omisiva en cuanto se ha dejado de resolver sobre aquéllas. De hecho, en el recurso de apelación no se combate prácticamente la prescripción acordada en la recurrida, salvo la referencia que se hace en la pág. 8 del escrito de recurso, en la que tras señalar que sin perjuicio de que de la lectura íntegra de la demanda pueda deducirse que se invocaban además de la acción de la edificación la de la responsabilidad contractual, se añade que acontece en el caso de autos que constan ya producidas documentalmente reclamaciones por las primeras deficiencias observadas, lo que produciría la interrupción en la prescripción. La Sala estima que para el caso de estarse refiriendo a la prescripción de la acción establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación, tales reclamaciones no tienen el carácter pretendido por la parte actora, puesto que los documentos tres y cuatro aportados con la contestación a la demanda se refieren a defectos detectados por los propietarios cuando se les entregaron los pisos, señalándose en esas fichas la fecha de la subsanacion del defecto, lo que tuvo lugar en el año 2.009 y en algunos meses del 2.010, constando asimismo facturas relativas a reparaciones del año 2.009.

Lo que se reitera en el recurso sustancialmente es que no se halla prescrita la acción derivada de la responsabilidad contractual, teniendo en cuenta que el art. 1.964 en el momento de presentar la demanda establecia que el plazo era de 15 años para las acciones personales que no tuvieran señalado un plazo especial, precepto que como es sabido ha sido modificado por la L. 42/2015, de 5 de octubre, que establece para estas obligaciones personales el plazo de prescripción de cinco años. Comparte la Sala, dado que ya no se hace referencia en el escrito de apelación a la acción del art. 1.591 del CC , que la acción derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación y la acción de responsabilidad contractual son acumulables y compatibles, como establece el propio art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación y como ha reiterado el TS. Así las cosas, es evidente que habiéndose producido la venta de las viviendas tras la escritura de división horizontal de 4 de marzo de 2.009, el plazo de prescripción no se ha producido, por lo que procede pasar a examinar, respecto al ejercicio por la Comunidad de la acción contractual, el tema de la legitimación activa de la Comunidad de Propietarios para el ejercicio de la misma, cuestión planteada en el escrito de contestación a la demanda, argumentando la demandada que carecería la Comunidad de tal legitimación en el supuesto de elementos privativos que no habían sido vendidos por la Promotora, si bien en el suplico de la contestación a la demanda se pide de forma más amplia que: 'Se desestime íntegramente la demanda declarando la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios para reclamar los supuestos desperfectos por vía de responsabilidad contractual, todo ello con expresa imposición de costas a los demandantes'. Posteriormente, en el escrito de oposición al recurso se consigna que en caso de estimar que existe responsabilidad contractual de la demandada respecto de los defectos reclamados, concurre 'La excepcion de falta de legitimación pasiva de mi mandante en su condición de vendedor respecto de aquellos defectos hallados en las viviendas que se relacionaban en nuestro escrito de contestación a la demanda' y que de nuevo se consigna en la pág. 10 del escrito de oposición al recurso, junto con trasteros y plazas de garaje.

El tema de la legitimación activa de la Comunidad de Propietarios para exigir la responsabilidad contractual de la Promotora por vicios o defectos, tanto en elementos comunes como privativos, ha sido abordada por el TS, entre otras, por la sentencia de 18 de julio de 2.007 , en la que el Alto Tribunal declaró: 'En efecto, señala la recurrente, con invocación del principio de la relatividad de los contratos que se contiene en el artículo 1.257 del Código Civil , la falta de legitimación de los presidentes de las Comunidades de Propietarios actoras para ejercitar las dos acciones que se formularon en la demanda, por cuanto, entiende, afectando las pretensiones resarcitorias de la actora tanto a elementos comunes del edificio como a elementos privativos de viviendas particulares, de la documentación obrante en autos se desprende, a su juicio, que la única materia sobre la que el presidente de la Comunidad estaba autorizado para accionar era la referente a los 'vicios y defectos de construcción', en base al artículo 1.591 del Código Civil , faltando legitimación para reclamar esos Presidentes por los pretendidos incumplimientos contractuales afectantes a propietarios particulares que, al amparo del artículo 1.484 del Código Civil , también se denunciaron en la demanda.

En línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la sentencia de 8 de julio de 2.003 (RJ 2003, 4612), las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, «ex» artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042), gozan de legitimación 'para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 (RJ 1990, 9052)-, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991, 6279)-, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero (RJ 1988, 120 ) y 9 de marzo de 1988 (RJ 1988, 1609)-, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 (RJ 1991, 3012)-'. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios. Según declaró la sentencia de 19 de noviembre de 1.993 (RJ 1993, 9154), la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042), precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad -SSTS de 27 de marzo (RJ 1989, 2199), 17 de junio, 1 (RJ 1989, 5278), 3 (RJ 1989, 5285) y 14 de julio (RJ 1989, 5617) y 25 de septiembre de 1.989.

En suma, como recuerda la sentencia de 16 de octubre de 1.995 (RJ 1995, 7539), con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, 'el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS. 3 de febrero de 1.983 ( RJ 1983, 801), 23 de noviembre de 1.984 ( RJ 1984, 5656), 12 de febrero de 1.986 ( RJ 1986, 548), 7 de diciembre de 1.987 (RJ 1987, 9279 ) y 9 de febrero de 1.987 , que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042)'.

Por otra parte, en lo que aquí interesa, ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las sentencias de 20 (RJ 1996, 9277) y 31 de diciembre de 1.996 (RJ 1996, 9603), en virtud de la cual 'el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las sentencias de 3 de marzo de 1.995 (RJ 1995, 1777 ) y 16 de octubre de 1996 SIC, una oposición expresa y formal'. Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - sentencia 2 de diciembre de 1.989 (RJ 1989, 8790)-.

En el presente caso, por todo lo expuesto, no cabe sino concluir reconociendo la idoneidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios actora para ejercitar las dos acciones entabladas en la demanda iniciadora de la litis, por cuanto obra en autos la autorización de la Comunidad de Propietarios al Presidente para que, 'en defensa de los intereses de la Comunidad, inicie acciones judiciales contra la promotora, constructora y técnicos intervinientes en la construcción del edificio' (así lo certifica el Secretario de la Comunidad en fecha 22 de septiembre de 1.998, por remisión al acuerdo de la Junta de Propietarios celebrada en fecha 26 de febrero de igual año). A la vista de tal documentación, no hay razón alguna para reducir tal autorización a los 'vicios y defectos de construcción', strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular.'.

Consecuencia de la doctrina anteriormente expuesta, es la consideración de que la Comunidad de Propietarios está legitimada para interesar la responsabilidad contractual, incluidos aquellos inmuebles cuya reparación se pretende en el escrito de contestación a la demanda y en el escrito de oposición a la apelación que constituyen elementos privativos que no fueron adquiridos por sus propietarios, miembros de la Comunidad de Propietarios actora, a la demandada, pues sin desconocer el principio de la relatividad de los contratos del art. 1.257 del CC , entiende la Sala que se transmiten a los actuales propietarios los derechos que los anteriores tenían frente a la Promotora cuando los defectos que se reclaman son en origen, máxime si afectan a elementos comunes.

Sentado lo anterior, debe determinar la Sala si se ha acreditado la existencia de los vicios o defectos y, en caso afirmativo, pronunciarse sobre la pertinencia de su reparación; y a estos efectos debe señalarse que ni el Juzgador 'a quo' ni la parte apelante ni apelada en el recurso hacen referencia alguna al tema de los defectos reclamados, a salvo el párrafo en el fol. 11 del escrito de oposición en el que que la apelada, para el supuesto de que se entre en el fondo del recurso, interesa que se decante la Sala por la aplicación de las soluciones y precios que se consignan por su Perito Sr. Pedro . Pues bien, la prueba practicada acredita la existencia de los vicios o defectos que se denuncian en la demanda, inclinándose la Sala porque la reparación se efectúe conforme al informe pericial de la parte demandante, suscrito por los peritos Sr. Humberto , Ingeniero Técnico Industrial, y Sr. Jacobo , Arquitecto Superior, que fue adjuntado con la demanda y ratificado por ambos peritos en el acto del juicio oral respecto a los defectos observados, y ello a la vista de los informes y declaraciones de estos peritos en el acto del juicio y al hecho de que cuando se exige tras una determinada reparación, por ejemplo el que se pinte, no puede tenerse en cuenta únicamente la parte donde se evidenció el daño, sino que la pintura abarca a todo el paramento, incluso al resto de paramentos del inmueble para no dejar la estancia parcheada. La única reparación que se excluye del informe de los peritos citados, decantándose la Sala por el informe del perito Sr. Pedro , es la relativa a la solera, pues se estima que no se ha se acreditado que sea necesaria la sustitución de la solera, que es lo que proponen los peritos de la parte actora, extremo que es contestado por el perito de la parte demandada, quien se basa además de en su propia opinión en el informe de los Ingenieros Asesores que se aporta con la demanda; por lo tanto en este extremo, es decir en el de la reparación de la solera, se estará a lo establecido en el informe de Don Pedro .

TERCERO.-No procede hacer expresa imposición de las costas de primera instancia ni de las de la apelación dada la estimación parcial de la demanda y del recurso y todo ello de conformidad con los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , AVENIDA000 nº NUM000 de Lugones en Siero, contra la sentencia dictada en fecha uno de junio de dos mil dieciséis por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, que seREVOCAy en su lugar se acuerda estimar parcialmente la demanda interpuesta por la apelante, declarando la responsabilidad de la demandada por los vicios constructivos en que ha incurrido, condenándola a estar y pasar por esta declaración y a reparar la edificación en la forma establecida en el fundamento jurídico segundo 'in fine' de esta resolución. En caso de no llevarse a cabo las obras ordenadas, la ejecución de las mismas se hará en la forma establecida en la Ley de Enjuiciamienito Civil para la ejecución de las obligaciones de hacer.

No procede hacer expresa imposición en cuanto a las costas de ambas instancias.

Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial,procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.