Sentencia CIVIL Nº 286/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 181/2017 de 19 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
SECCIÓN DUODÉCIMA
C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0123261
Recurso de Apelación 181/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1150/2014
APELANTE/DEMANDANTE: BELTRÁN MENESES S.L.
PROCURADORA: Dña. MARÍA DEL ÁNGEL SANZ AMARO
APELANTES/DEMANDADOS : ENEAS HOTELS, S.L.U. y HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS, S.A.
PROCURADOR: D. JORGE VÁZQUEZ REY
SENTENCIA Nº 286/2017
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, a diecinueve de julio de dos mil diecisiete.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1150/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid a instancia de BELTRÁN MENESES S.L.
apelante-demandante, representado por la Procuradora Dña. María del Ángel Sanz Amaro contra ENEAS
HOTELS, S.L.U. y HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS, S.A. apelantes-demandados, representados por el
Procurador D. Jorge Vázquez Rey, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/07/2016 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/07/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' 1º.- ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por la representación de BELTRÁN MENESES S.L. y la reconvención formulada por la representación de HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS S.A. 2º.- CONDENO a la HOTUSA a que abone a la actora las siguientes cantidades:- 20.662,36 euros en concepto de rentas.-123.162,20 euros más IVA por obras de la planta baja.- 3.300 euros correspondientes a los cabezales para válvulas de tres vías en fancoil de la instalación de aire acondicionado.3º.- CONDENO a BELTRÁN MENESES S.L. a que abone a HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS S.A. la suma de 87.411,6 euros.4º.- CONDENO a ambas partes al pago del interés legal de su condena desde la interpelación judicial de la contraparte.5º.- Sin COSTAS' y auto de aclaración de fecha 7 de noviembre de 2016 ' Se rectifica el error material padecido en la sentencia 11 de julio de 2016 cuyo fallo ha de quedar redactado en los siguientes términos:' 1º. ESTIMO PARCILAMENTE la demanda formulada por la representación de BELTRÁN MENESES S.L y la reconvención formulada por la representación de HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS S.A Y ENEAS HOTELES , S.L.U. 2º CONDENO A HOTUSA Y ENEAS HOTELES S.L.U a que abonen solidariamente a la actora las siguientes cantidades:-20.662,36 euros en concepto de rentas. -123.162,20 euros más IVA por obras de la planta baja.-3.300 euros correspondientes a los cabezales para válvulas de tres vías en fancoil de la instalación de aire acondicionada.3º CONDENO A BELTRÁN MENESES, S.L a que abone a HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS, SA y ENEAS HOTELES, S.L.U a la suma de 87.411,6 euros 4º CONDENO a ambas partes al partes al pago del interés legal de su condena desde la interpelación judicial de la contraparte. 5º Sin COSTAS.' Y Auto de fecha 17 de noviembre de 2016 1.- Se rectifica el pronunciamiento 2º del fallo añadiendo la suma de 66.578,27 euros a las que han sido ya establecidas a favor de la parte actora y a cargo de las demandadas HOTUSA y ENEAS HOTELES S.L.U.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de BELTRÁN MENESES S.L. y por la representación de HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS S.A. Y ENEAS HOTELS S.L . se interpusieron recursos de apelación, que fueron admitidos, dándose traslado respectivamente y oponiéndose cada parte al recurso presentado de contrario, y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos originales a este Tribunal ante el que han comparecido los litigantes, sustanciándose el procedimiento por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo el pasado día 12 de julio, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO. - En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Entre los causantes de los hoy litigantes se concertó un contrato de arrendamiento de industria respecto del Hotel Gran Palacio de Valderrábanos, de Ávila, mediante el cual, la demandante, como arrendadora, cedía, inicialmente, a la demandada HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS S.A. (HOTUSA) la explotación de la industria llevada a cabo en el estabelecimiento hotelero, a cambio del pago de una renta de 402.679 euros anuales. Se entregó una fianza de 67.113 euros.

En dicho contrato, concluido el 21 de febrero de 2.002, se preveía (cláusula 4ª) el deber de la arrendataria de cuidar la finca y sus instalaciones con la diligencia de un ordenando comerciante, 'siendo de su cuenta y cargo la reparación de los desperfectos corrientes que se produzcan en el inmueble y en sus instalaciones como consecuencia de su uso', mientras que los 'gastos de conservación y reparación que, en su caso, debieran realizarse referidos a la fachada, techumbre y estructura del edificio' serían a cargo de la propiedad.

Específicamente (cláusula 5ª), se previó la realización por la arrendataria de determinados obras de reforma, pues, reconociendo ambas partes 'que el Hotel requiere la realización de obras de rehabilitación y remodelación a fin de modernizarlo y actualizarlo a las exigencias actuales de mercado', se adscribía a ese fin la obligación de la arrendataria de invertir 'al menos' la cantidad de 751.265 euros, de los que, al menos, 563.449 euros se destinarían a ejecución material de obras, y el resto, hasta 187.816 euros, a amueblamiento y equipamiento.

Este contrato fue objeto de dos novaciones modificativas.

Por la primera, realizada el 18 de abril de 2.005, se pactó una rebaja de la renta de 6.000 euros mensuales, 'con el fin de coadyuvar con al arrendataria a hacer más competitivo el hotel, adaptarlo a las normas legales de aplicación y a la realización de las obras necesarias para la puesta en valor del hotel'.

Además, a partir del tercer año de revisión de la renta, se establecía la posibilidad de incremento de la misma, según fueran los beneficios netos obtenidos en la explotación.

Y, en cuanto a las obras, la cláusula tercera, establecía que 'la arrendataria asume el compromiso expreso de culminar la ejecución de todas las obras a cuya realización y abono se comprometió por el contrato de 21 de febrero de 2.002, así como el de ejecutar y sufragar la totalidad de las figuradas en el documento que, como anexo número 1 se acompaña a este contrato, debidamente firmado por las partes....'.

Asimismo, se comprometía la arrendataria a obtener la preceptiva licencia ambiental.

En el documento que conformaba ese anexo nº 1 (folios 77 a 81 de los autos) se contenía el presupuesto de obras que comprendía, además de los gastos de proyecto, las de actualización en los baños del hotel (capítulos 1 y 2), en las habitaciones (capítulo 3), pasillos (capítulo 4), planta baja (capítulo 8), aire acondicionado en todas las plantas (capítulo 9), puertas de acceso adaptadas para minusválidos (capítulo 10), baños comunes (capítulo 11), fontanería, (capítulo 12), instalación eléctrica (capítulo 13) y sistema contraincendios (también, capítulo 13).

Finalmente, el 2 de diciembre de 2.009, se pacta una nueva modificación del contrato, en la que, entre otras consideraciones, se reconocía que la arrendataria había invertido y ejecutado en el Hotel la cantidad de 1.198.333 euros, 'que supera ampliamente las cantidades a que quedó obligada por el primer contrato de fecha 21 de febrero de 2.002, si bien sobre 133.156,49 las partes discrepan si obedecen a inversión efectuada en el hotel o a gastos de conservación y mantenimiento del mismo a los que estaría obligada LA ARRENDATARIA'.

Y, con el carácter de transacción, pues además estaban pendientes de pago determinadas rentas y se cuestionaba la posibilidad de uso de un patio de otro inmueble propiedad de la arrendadora, en materia de obras acordaron (cláusula segunda) que 'los compromisos de inversión y ejecución de obras recogidos en las estipulaciones quinta del contrato de fecha 21 de febrero de 2.002 y II. Tercero y Cuarto del contrato de fecha 18 de abril de 2.005 asumidos por LA ARRENDATARIA quedarán reducidos a los que luego se dirán....' Y, en este sentido, se preveía que 'del resto de las obras pendientes de ejecutar, ambas partes convienen: 1º Que LA ARRENDARARIA ejecutará las obras pactadas en la planta baja o noble del hotel antes del 31 de diciembre de 2.013.

2º Que las obras pendientes de ejecución en la planta primera, destinada a habitaciones y que aún no se ha remodelado, se ejecutarán o no dentro del período contractual a voluntad de la ARRENDATARIA'.

Al margen de ello, se establecía el deber de la arrendataria de obtener la licencia de apertura, con la realización de las obras que requiriese, a tal efecto, el Ayuntamiento.



SEGUNDO .- Sobre esta base contractual y a través de la demanda y de la reconvención, las partes se han reclamado mutuamente las cantidades en que cifran las obligaciones que recíprocamente se denuncian como incumplidas.

La Juez de Primera Instancia, examinando cada uno de los capítulos en que hay debate, concluye que respecto de las obras que las demandadas debían hacer en planta baja o noble sólo se han de computar las del capítulo 8 del presupuesto aportado con la novación de 18 de abril de 2.005, ascendente a 123.162,20 euros más IVA, denegando así la repercusión de los otros capítulos previstos, en la parte proporcional, a la planta baja; respecto de la reclamación por obras de mantenimiento y conservación de planta primera, la desestima por la falta de prueba que estima concurrente; respecto del coste del cambio del ascensor de servicio estima que no se ha probado que se entregara al inicio del contrato en funcionamiento, por lo que desestima la consiguiente partida, y estima el importe de cabezales para válvulas en la instalación de aire acondicionado.

Y en cuanto a la reconvención, aparte de las partidas admitidas por la reconvenida, desestima la petición de 12.000 euros correspondientes a reforma de cocina a que se refería la estipulación 10.3 del contrato de 2.002 por no ajustarse a las propias previsiones del contrato.

Con ello, estima en parte la demanda y en parte la reconvención, de modo que no impone costas.



TERCERO .- Las dos partes recurren en apelación, siendo los puntos debatidos, en primer término, el contenido y alcance de las obras a ejecutar en planta baja y su realización o no; en segundo lugar el deber de pago del IVA sobre el importe de las obras; en tercer lugar, la reclamación de la cantidad correspondiente a obras de conservación en planta primera; en cuarto lugar, la relativa al coste de reparación o puesta en funcionamiento del ascensor de servicio; en quinto lugar, el deber de pago del importe de las válvulas de los fancoil del aire acondicionado; en sexto lugar, la procedencia de imposición de costas de la reconvención, que la reconvenida considera desestimada por completo, y en séptimo lugar, la reclamación relativa a la instalación de cocina.

Seguiremos en el examen de las cuestiones que llegan a esta instancia como discutidas, la sistemática de la sentencia apelada, y, en relación a ella, el de las distintas cuestiones planteadas por una y otra parte.



CUARTO .- En relación a las obras en planta baja o noble, la primera cuestión, planteada por la demandante, es el alcance de las obras a realizar por la demandada, y más concretamente si además de las previstas en el específico capítulo 8 del presupuesto acompañado a la novación de 2.005, debe incluir también la parte proporcional de los otros capítulos, tal y como hace el perito Sr. Teodosio .

La cuestión ha de ser resuelta, por tanto, desde la óptica de la interpretación contractual.



QUINTO .- Como expusimos en nuestra Sentencia de 30 de septiembre de 2.016 , 'la interpretación del contrato busca encontrar la que haya sido la voluntad común de los otorgantes al tiempo de contratar, esto es, cuando se emitieron las declaraciones de voluntad, momento en que, por definición, no existía controversia alguna entre ellas.

Para realizar esa tarea el Código Civil, en sus artículos 1.281 a 1.289 , dicta diversas reglas, cada una de las cuales responde a un supuesto de hecho distinto.

De entre todas, prima la interpretación literal, pues 'si los términos de un contrato son claros y no dejan a duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. La primacía de tal regla resulta del respeto a la literalidad con que se expresa la voluntad de los contratantes y responde a una elemental idea de seguridad jurídica, de modo que cada uno de los contrayentes sepa con fiabilidad qué le cabe esperar del desarrollo del propio contrato.

Ahora bien, tal regla vale en cuanto verdaderamente exprese la intención común de las partes, pues si no fuera así, y del propio texto contractual se dedujere lo contrario, deja de tener vigencia, por la elemental razón de no responder a la finalidad que guía la interpretación contractual.

Para ello, habría de estarse no sólo al propio contrato, sino también a los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes.

Sólo para el caso de que, a pesar de la literalidad del contrato o de los actos de las partes, persista la oscuridad, se dictan diversas reglas como la de seguir el sentido de lo pactado más adecuado para el pleno efecto de la cláusula controvertida (1.284), la interpretación conjunta (artículo 1.285), el acogimiento del significado más conforme a la naturaleza del contrato (artículo 1.286), y la interpretación contra proferentem, en el caso de que la oscuridad hubiera sido creada por alguna de las partes (artículo 1.288).

Fuera ya de la propia interpretación, se sitúa la regla sobre integración del contrato (artículo 1.287), y la destinada a establecer la eficacia del mismo, cuando la interpretación no tenga éxito y fuera absolutamente imposible resolver las dudas conforme a las reglas anteriores (artículo 1.289).

En todo caso, las reglas hermenéuticas no están estructuradas en el Código Civil en orden jerárquico o de prelación, de modo que es el intérprete y no el Legislador el que en el caso dado, ha de elegir aquella regla que más se ajuste al supuesto de hecho que se considera.



SEXTO .- La Sala Primera del Tribunal Supremo, en Sentencia de 29 de enero de 2.015 , expone in extenso, la doctrina legal respecto a la interpretación contractual, diciendo: 'Con carácter general debe indicarse que todo fenómeno interpretativo tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración. Esta labor, con la debida diferenciación, puede proyectarse sobre la formulación abstracta de un deber jurídico, supuesto de la interpretación normativa, o bien, sobre la interpretación de concretas declaraciones de voluntad, supuesto de la interpretación negocial.

Pero, en cualquier caso, y esto es lo relevante, debe precisarse que la labor del intérprete no puede realizarse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que, por el contrario, su labor está sujeta a las reglas de hermenéutica que exige el proceso interpretativo. Con ello, se pone de relieve que no sólo se incumple esta exigencia cuando la interpretación se realiza de un modo arbitrario, prescindiendo de cualquier regla o criterio hermenéutico al respecto, sino también cuando el desarrollo del curso interpretativo, aunque presentando visos de razonabilidad, se aparta del proceder lógico-jurídico que se deriva de los criterios o reglas que informan el proceso interpretativo.

Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera: i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente).

En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa tras el reconocimiento de esta regla no sólo como un criterio de interpretación, sino también como un auténtico principio general del Derecho; [ STS (Pleno) de 15 de enero de 2013 (número 827/2012 )].

Destacándose su alcance general, como canon hermenéutico de la totalidad del contrato, con proyección en el tratamiento de la eficacia contractual que se derive. En los términos de la citada Sentencia de esta Sala: 'Siguiendo esta línea, la cuestión se vislumbra de un modo más nítido si nos preguntamos por el alcance sistemático que posibilita el ámbito conceptual de la figura, particularmente del principio de conservación de los contratos o 'favor contractus'. Este principio no solo se ha consolidado como un canon hermenéutico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto, sino también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización, como la Convención de Viena, los Principios de Derecho Europeo de la Contratación (PECL) y, particularmente, la propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos. De modo que tal y como hemos señalado en las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , precisamente en el marco del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica'.

Con relación al principio de buena fe no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato STS de 14 de enero de 2014 (núm.

537/2013 )'.

SÉPTIMO .- El caso que nos ocupa es claro ejemplo de la insuficiencia de la interpretación literal, como lo revela el que ambas partes, en sus escritos de recurso y de oposición, la entiendan aplicable para sostener sus antagónicas tesis.

Y es que, efectivamente, el texto de la novación realizada en el año 2.009 deja en pie la duda sobre si al mencionar a las obras en planta baja se refiere a las específicamente denominadas con este nombre en el presupuesto adjunto a la novación de 2.005, o también a otras que debían incidir en esa planta, de forma que debiera recogerse la parte proporcional que, siempre según aquel presupuesto, repercutieran en la planta noble.

Ahora bien, la trayectoria contractual avala la tesis estricta que sigue la Juez de Primera Instancia.

En efecto, si desde un principio se había pactado, como elemento tan importante como el pago de la renta, la realización de inversiones para actualizar el establecimiento (propósito declarado en el contrato original -estipulación quinta), y en ese extremo, la actividad de la arrendataria llegó a tal punto, que en el acuerdo novatorio de 2.009 se reconoce que la inversión 'supera ampliamente las cantidades a que quedó obligada' inicialmente, es lógico entender que, al referirse a obras pendientes, no tengan éstas carácter extensivo, pues el esfuerzo inversor, mutuamente pactado en el contrato original, se había superado.

A esta conclusión contribuye la propia génesis de la obligación.

Si en el contrato de 2.005 se establece el deber de realizar unas obras, desglosadas en un presupuesto que forma parte integrante del acuerdo, cuando en otro posterior se refieren a las obras de una determinada parte, habrá de estarse a ese presupuesto y a lo que específicamente se prevé en el mismo, máxime cuando todos los convenios han sido gestionados por los Abogados de las partes, conocedores éstos de la importancia de hacer las salvedades oportunas para que se plasme realmente lo querido y acordado.

En todo caso, y como argumento ex abundantia, la apelante habría de haber demostrado que la interpretación a que llega la Juez de Primera Instancia es ilógica o contraria a la normativa legal y esto, desde luego, no lo ha logrado.

Se desestima, por tanto, el primer motivo del recurso de la demandante.

OCTAVO .- En relación a estas obras, y ceñidas las mismas a las que en el capítulo 8 del presupuesto de 2.005 se contemplan, plantean las demandadas, como primer motivo de su recurso de apelación, la realización de las mismas.

Básicamente se apoyan, tras un primer exordio sobre la importancia de las inversiones y el mal estado en que, a su juicio, se hallaba el establecimiento en su informe pericial, desarrollado en el juicio por Don Abilio , y en el documento nº 33 de su contestación a la demanda.

Pues bien, la primera consideración es intrascendente a la hora de resolver este proceso, en el que únicamente se enjuicia si las partes han cumplido o no los compromisos específicos que asumieron, y desde luego, en nada puede influir el estado físico, material y jurídico del inmueble y de la industria, pues la demandada, como empresaria del ramo, lo conoció, o lo debió conocer, y no obstante, consintió con plena responsabilidad por su parte.

En cuanto a la realización de las obras, la prueba aportada por las demandadas es notoria y claramente insuficiente.

El documento 33 relata la realización de obras, pero sin especificar el contenido de las mismas, y el informe pericial no hace sino decir que las obras se realizaron pero sin detalle y sin valoración alguna.

Y es que esa especificación es esencial, pues las demandadas había asumido también, además de la obligación de realizar las obras en planta noble, la de hacer las precisas para obtener la licencia ambiental y la licencia de apertura, de modo que era preciso discriminar si las referidas de modo genérico en el documento 33 y en el informe pericial se referían a uno u otro concepto. Es más, aquellas a que el perito Sr. Abilio relató en el acto del juicio, (el sistema contra incendios, instalación eléctrica, adaptación de baños y acceso para minusválidos), están más en la órbita de la obtención de licencias que de la mera reforma.

Pero, en todo caso, hay una razón de mayor peso: si el perito de la demandante examinó el inmueble cuando ya había sido abandonado por las demandadas, y comprobó, con reportaje fotográfico incluido que no ha sido impugnado, el estado real, en el que faltan las obras a que se refiere, se acredita plenamente el hecho constitutivo de pretensión actora.

Finalmente, no puede esta Sala conceder aquello 'que considere probado' respecto a la realización de determinadas obras en planta baja, como el sistema contra incendios, el acceso o los baños adoptados para minusválidos, pues aparte de que, como acabamos de decir, tales obras pueden estar incluidas en las necesarias para obtención de las licencias, no es posible en el proceso civil que el propio órgano judicial, asumiendo un protagonismo que no le corresponde, asigne valores a las peticiones de las partes.

Por contra, es el litigante que hace la alegación el que tiene que proponer su valor, y el Tribunal, como es propio del proceso civil, realizar la correspondiente labor de constatación o comprobación.

Se desestima el primer motivo del recurso de apelación de las demandadas.

NOVENO .- En relación al IVA, al que las demandadas se refiere en sus motivo 2º (apartado 3º de su escrito de interposición de recurso), se discrepa de la imposición de su pago por cuanto se trata de un tributo y no parte del precio, además no estaría probado que en la cantidad principal objeto de condena no estuviera ya incluido el IVA. Se añade que como tal impuesto nace con el devengo y sólo puede repercutirse mediante factura, siendo su perceptor final la Agencia Tributaria, de modo que, se concluye, se produciría un enriquecimiento injusto en favor de la arrendadora.

DÉCIMO .- La doctrina jurisprudencial respecto a este punto la resume la Sentencia del Tribunal Supremo 16 de noviembre de 2.015 , ratificada, entre otras, por la de 12 de septiembre de 2.016 .

En ellas, se da carta de naturaleza a los pactos civiles sobre el pago del Impuesto, y del mismo modo, habrá de entenderse preferentes, en el litigio entre particulares, las normas de carácter civil que lo resuelven, lo que no interfiere en la relación tributaria, típicamente administrativa, entre sujeto pasivo y Agencia Tributaria.

Así, las citadas Sentencia del Tribunal Supremo, reiteran los razonamientos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 noviembre de 2010 , conforme a la cual 'el conocimiento de las controversias entre particulares acerca del cumplimiento de obligaciones dimanantes de relaciones contractuales corresponde, en principio, al orden jurisdiccional civil, al que, según el artículo 9.1 LOPJ , corresponde el conocimiento de los conflictos 'inter privatos' (entre particulares), puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional ( SSTS de 2 de abril de 2009 , RC nº 1266/2009, de16 de junio de 2010 , RC nº 397/2006 y de 10 de noviembre de 2008 , RC nº 2577/2002 ). Según la STS de 10 de noviembre de 2008, RC nº 2577/2002 , este principio alcanza a aquellos supuestos en que la procedencia de la obligación entre particulares tiene un presupuesto de carácter administrativo-tributario, como el devengo de un determinado tributo a cargo de un obligado tributario, salvo en aquellos casos en que, por versar la controversia principalmente sobre la existencia o contenido de la obligación tributaria o sobre la determinación del sujeto que resulta obligado en virtud de la misma, no puede admitirse que el 'thema decidendi' [cuestión que debe decidirse], de carácter jurídico-administrativo y llamado a ser resuelto por la jurisdicción de este orden, tenga carácter accesorio o prejudicial respecto de la cuestión civil planteada. Señala esta misma sentencia que estos principios son aplicables a las cuestiones que surgen sobre la repercusión del IVA en relación con actos de los particulares. En estos casos deben distinguirse los supuestos en que básicamente se trata de obtener el cumplimiento de una obligación contractual no discutida, que se estiman de naturaleza civil --bien porque dicha obligación ha sido contractualmente asumida, bien porque no existe cuestión en cuanto a su existencia y alcance tributario que justifique la intervención de la Administración tributaria, sujeta al control de la jurisdicción contencioso-administrativa-- de aquellos otros en que la cuestión debe resolverse por la Administración o en el orden contencioso-administrativo, por cuanto ha de determinarse el tipo impositivo correspondiente y con ello la procedencia o no de la repercusión por existir controversia sobre estos aspectos tributarios ( SSTS de 27 de septiembre de 2000 , 25 de abril de 2002 , 26 de mayo de 1993 y 29 de junio de 2006 ). Esto no ocurre cuanto la existencia de la obligación tributaria constituye una cuestión que puede considerarse accesoria (v. gr., SSTS 10 de febrero de 1992 , 5 de marzo de 2001 , 25 de junio de 1992 , 19 de diciembre de 2003 , 15 de noviembre de 2005 , 27 de octubre de 2005 , 31 de mayo de 2006 y 12 de julio de 2006 , 29 de septiembre de 2006 , 6 de marzo de 2007 ). En idéntico sentido se ha pronunciado el Tribunal de Conflictos de Jurisdicción ( Sentencias de 7 de julio de 1989 y 17 de noviembre de 1989 )'.

Y en base a todo ello, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2.015 concluye, que 'aun cuando la obligación civil tenga un presupuesto de carácter administrativo- tributario (el devengo del IVA), lo determinante es que la controversia no ha versado sobre la existencia o el contenido de la obligación tributaria ni sobre la determinación del sujeto obligado en virtud de la misma', por lo que incluso 'la caducidad de la repercusión del IVA en la vía tributario-administrativa no excluye, impide ni extingue la acción civil fundada en el contrato'.

DECIMO
PRIMERO .- En este caso la controversia no se suscita sobre si existe o no la obligación tributaria, ni sobre quién haya de ser considerado sujeto pasivo de la misma.

Es claro que la realización de obras está sujeta a IVA y que el dueño o comitente de la obra es quien ha de sufragarlo.

Y, por tanto, si se parte de que la obra estaba a cargo de la arrendataria, y que ésta no la realizó, debe a la otra parte el equivalente que es tanto el precio de la obra como también aquellos impuestos que gravan la misma, pues tal deber es consecuencia de la disposición contenida en el artículo 1.098 del Código Civil , de forma tal que si el obligado a hacer algo quebranta su obligación, se ha de realizar a su costa, dejando indemne al acreedor.

Por ello, el pago del IVA por la obligada civil es independiente del hecho de que este haya o no realizado finalmente la obra. Lo trascendente es que conforme al contrato, la debía realizar la arrendataria, y si no la hace debe ingresar en el patrimonio de aquélla el equivalente, esto es, los medios necesarios para que, sin quebranto alguno para ella, pueda realizarla. Y con ello, no se produce enriquecimiento, sino que se evita un empobrecimiento injustificado.

Estos razonamientos son extensivos tanto al IVA de la obra en planta baja como al de las válvulas de los fancoil del aire acondicionado.

Se desestima, por tanto, el motivo segundo del recurso de apelación de las demandadas.

DECIMO

SEGUNDO .- Concluido el examen de las cuestiones relativas a las obras en planta baja, procede retomar el recurso de la demandante, y examinar la pretensión relativa a la indemnización por las obras a realizar en planta primera. En este punto, al demandante cita en su apoyo el deber de conservación que pesa sobre la arrendataria, conforme a la cláusula cuarta del contrato.

En este apartado, la Juez de Primera Instancia considera que el informe pericial de la demandante no es suficientemente expresivo y detallado, y no puede colegirse del mismo si las obras y actuaciones concretas que se proponen son realmente labores de mantenimiento.

La demandante, en su recurso, enfatiza sobre la prueba en relación al mal estado de conservación del establecimiento en que la demandada lo devolvió.

Pero no es esta la razón por la que la Juez desestima la pretensión, sino la falta de concreción de las partidas y obras que son precisas para solventar esa situación, sin que se extiendan a mejoras, que no son de cargo de la arrendataria sino del arrendador.

Y, revisada la prueba, esta Sala comparte el criterio expuesto por la Juez de Primera Instancia.

En efecto, las obras que recoge el perito de la demandante tienen más que ver con la renovación de instalaciones que con la mera conservación .

Y, en este extremo, es de recordar también el importante esfuerzo inversor que asumió y cumplió, a salvo lo que se dijo sobre la planta baja, la arrendataria, con la obtención, además, de las nuevas licencias de apertura y ambiental.

Lógicamente, durante el período que ha durado el contrato, las instalaciones y el propio edificio se han ido desgastando por el mero uso, pero ello no da derecho a la reclamación de la arrendadora.

La declaración en juicio del perito de la demandante y del representante de Gestión de Activos en Transición, lo que describe, en realidad, es el mal estado del Hotel, que, pese a todo lo invertido seguía estando obsoleto, pero no hay una especificación clara que acredite que ese mal estado se deba exclusivamente a la falta de mantenimiento, y no tenga un origen estructural, ni que las obras y actuaciones propuestas no supongan en realidad una importante reforma o mejora, que exceda la simple conservación.

El motivo se desestima.

DECIMO

TERCERO .- En relación al ascensor de servicio, mantiene la demandante que se entregó funcionando y se devolvió averiado, por lo que reclama el precio de su sustitución. Las demandadas sostienen que tal ascensor no funcionaba ya cuando se les entregó el inmueble.

Realmente, no hay prueba ni de lo uno ni de lo otro, pues la declaración testifical de Don Ezequias no es determinante, al comenzar a trabajar en el establecimiento en el año 2.004, esto es, dos años después de comenzar la explotación del hotel por la demandada.

Ante esa situación, y en cuanto el arrendamiento de industria tiene también un componente de arrendamiento inmobiliario, por cuanto, de ordinario, incluye el inmueble, como parte integrante de la industria, resultaría de aplicación el artículo 1.562 del Código Civil .

Y en este sentido, como expusimos en nuestras Sentencias de 24 de octubre de 2.013 y 20 de febrero de 2.014 , en la liquidación de la posesión arrendaticia, el artículo 1.562, 'partiendo de la frecuencia con la que no se expresa al tiempo de recibir el bien arrendado el estado concreto y determinado en que se encuentra el bien objeto del contrato, impone al arrendatario la carga de probar que no se recibió en buen estado. Así, dispone que 'a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contario'.

El beneficio para el arrendador de la presunción legal, de naturaleza juris tantum, se funda, a su vez, en el principio de normalidad, que implica que el que entra a gozar de una determinada cosa se entiende que es porque la recibe en estado propio para ello, y si no es así, debe probar lo contrario'.

DECIMO

CUARTO.- En aplicación del referido precepto, ha de acogerse la pretensión del demandante, pues la falta de expresión sobre si el ascensor funcionaba o no, perjudica a la arrendataria, quien debió hacer la oportuna protesta o reserva en el acto de recepción de la posesión, de modo que, conforme a aquel precepto, el silencio equivale a la conformidad con el buen estado de la instalación.

El capítulo correspondiente, acreditado pericialmente, asciende a 20.371,30 euros más IVA, extremo en el que se estimará el recurso de apelación de la demandante.

DECIMO

QUINTO .- En el recurso de apelación de las demandadas se incluye la discrepancia con la condena al abono del importe de las válvulas de aire acondicionado, cuya falta acredita la pericial de la demandante.

La condena en este extremo es ajustada a la prueba, sin que el argumento usado por las apelantes sea decisivo, pues que su perito dijera en el juicio que el aire acondicionado funcionaba, no es incompatible con la falta de aquellas válvulas, que se requieren únicamente para el correcto funcionamiento de los aparatos individuales.

DECOMO

SEXTO. - El recurso de apelación de las demandadas culmina reiterando la pretensión, incluida en la demanda reconvencional, de abono de 12.000 euros correspondientes a la renovación de concina, tal y como estaba pactado en el contrato de 2.002 (estipulación 10.3).

La Juez de Primera Instancia desestima este capítulo por cuanto no hay justificación documental de la compra de la cocina por parte de la arrendataria ni de comunicación de esa adquisición a la arrendadora tal y como estaba pactado, y todo ello, pese a los ofrecimientos de la demandante a realizar su parte en la compra o sustitución de la cocina, no considerando suficiente el informe pericial aportado por las demandadas.

A este respecto, en la citada cláusula 10.3 se disponía que 'Vista la necesidad de proceder al cambio de una de las cocinas y de una de las caladeras de la calefacción, la propiedad faculta a la arrendataria a fin de que verifique ésta dicho cambio, en cuyo caso la propiedad colaborará con la arrendataria mediante el abono de la cantidad de DOCE MIL VEINTE EUROS (12.020 euros) contra la presentación de la correspondiente factura de adquisición'.

En la contestación a la reconvención, la demandante no niega la reforma de la cocina, sino que aduce haber ofrecido hasta en dos ocasiones contribuir a su pago con la arrendataria, y afirma también haber pagado íntegramente dicha reforma.

DECIMOSEPTIMO.- La petición ha de ser acogida, por cuanto en realidad no se cuestiona por la demandante principal la reforma en la cocina, la cual, por lo demás, queda probada por el informe pericial y por la documentación aportada por la reconviniente.

Es cierto que no ha acabado de aportar una factura específica, pero la reforma integral de la cocina queda probada por la póliza notarial y demás documentos aportados, designados con el nº 9, en la audiencia previa.

En el contrato, la exigencia de factura no se puede entender como prueba constitutiva y excluyente, sino como un medio de conocer con exactitud la inversión realizada en ese fin y su alcance económico.

Por tanto, si queda probada la sustitución de la cocina, nace la obligación de la demandada.

Por lo demás, al alegar el pago, viene a admitir la realización de la reforma, y ese pago en modo alguno se ha probado.

Aunque en la cláusula contractual se establece como cantidad a satisfacer por la demandante la de 12.020 euros, la reconviniente sólo peticiona 12.000 euros, de modo que ésta será la cantidad a establecer en la condena.

DECIMOCTAVO .- Con ello queda sin efecto el último motivo del recurso de apelación de la demandante referido a las costas de la reconvención, que entendía imponibles a la reconviniente por su desestimación sustancial.

Y, aunque de seguir la tesis de la propia reconvenida habrían de serle impuestas las costas, pues se daría una estimación de la reconvención, entiende este Tribunal que existen dudas de hecho que justifican la no imposición.

Las dudas vienen motivadas, en primer lugar, por la complejidad y duración de la relación jurídica que medió entre las partes, que motivaba la continua rendición de cuentas entre una y otra, respecto de las obligaciones que se asumían. En segundo lugar, porque se han incluido en la reconvención partidas respecto de las cuales no constaba reclamación extrajudicial alguna, y de ellas, la reconvenida se allanó a dos, con efecto inmediato, pues admitió su automática compensación con la mayor cantidad que ella, a su vez, reclamaba.

Y, en fin, en relación al importe relativo a la sustitución de cocina, extremo efectivamente discutido y que ha sido acogido, es de señalar el largo silencio de la reconviniente al respecto, incluso cuando, en el año 2.009, se procedió a una transacción de determinados temas dudosos entre las partes.

Si ese silencio no llega a impedir la reclamación de aquello a que tiene derecho, al menos justifica la oposición de la reconvenida, al hacer dudosa, en línea de principio, la subsistencia de la obligación.

DECIMONOVENO.- El acogimiento parcial de los respectivos recursos de apelación determina la no imposición de costas en esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VIGÉSIMO .- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe recurso de casación, siempre que se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE los recursos de apelación interpuestos por BELTRÁN MENESES S.L.

, y por ENEAS HOTELS, S.L.U . y HOTELES TURÍSTICOS UNIDOS, S.A. , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid en procedimiento ordinario nº 1150/2014, revocamos parcialmente dicha sentencia en el sentido de: 1º Extender el acogimiento de la demanda al pago de la cantidad de 20.371,30 euros, más IVA, a cuyo pago, junto con los demás que contiene los apartados 1º y 2º de la referida sentencia y de los Autos de 7 y 17 de noviembre de 2.016, condenamos solidariamente a las demandadas.

2º Extender la estimación de la reconvención al pago de la cantidad de 12.000, euros a cuyo pago expresamente condenamos a la reconvenida junto con la cantidad que se contiene en el apartado 3º de la sentencia y Auto referidos.

En todo lo demás, confirmamos la sentencia apelada.

No hacemos imposición expresa de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez que sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe