Sentencia CIVIL Nº 286/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 254/2017 de 20 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.047.00.2-2015/0007160
Recurso de Apelación 254/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Collado Villalba
Autos de Procedimiento Ordinario 733/2015
APELANTE: Dña. Soledad
PROCURADOR D. MIGUEL ANGEL CASTILLO SANCHEZ
APELADO: GEODISA TRANSACCIONES SL
PROCURADOR Dña. ROSA MARIA REDONDO ROBLES
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a veinte de septiembre de dos mil diecisiete.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan,
ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 733/2015 seguidos en
el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Collado Villalba, en los que aparece como parte apelante
Dña. Soledad representada en esta alzada por el Procurador D. MIGUEL ANGEL CASTILLO SÁNCHEZ y
defendida por el Letrado D. ADRIÁN PERALES PINA, y como parte apelada GEODISA TRANSACCIONES
SL, representada en esta alzada por la Procuradora Dña. ROSA MARIA REDONDO ROBLES y defendida por
el Letrado D. IGNACIO EZCURDIA GARCÍA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 09/12/2016 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 09/12/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: ' DESESTIMAR la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Ángel García Aragón, en representación de Dª Soledad , contra GEODISA TRANSACCIONES, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Rosa María Redondo Robles, y, en consecuencia, ABSUELVO a la referida demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Las COSTAS PROCESALES ocasionadas por las presentes actuaciones se imponen a la demandante, Dª Soledad .'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Soledad a la que se opuso la parte apelada GEODISA TRANSACCIONES S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de septiembre de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Los siguientes hechos, admitidos por ambas partes, que deben conocerse para dictar la resolución oportuna.

A.- Las hermanas doña Coro y doña Soledad , parte actora en este procedimiento, adquirieron el 29 de marzo de 1973, mediante compraventa y por mitad y proindiviso, una finca urbana sita en el término de Torrelodones que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de esa localidad con el número NUM000 .

B.- Con fecha de 14 de mayo de 2001, la sociedad limitada GEODISA TRANSACCIONES, parte demandada, se adjudicó en el procedimiento de ejecución 942/1994, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, la mitad indivisa de la finca perteneciente a doña Soledad , permaneciendo, no obstante, la actora en posesión del referido inmueble hasta el día de hoy.

C.- Con fecha 9 de septiembre de 2002, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Collado Villalba dicto sentencia en el procedimiento ordinario 397/01 de división de la cosa común, en el que se declaraba el derecho de la sociedad Geodisa Transacciones a obtener la división de la finca de la que era propietaria indivisa con doña Coro y, como la misma resultaba indivisible, se acordaba su división mediante venta en subasta pública. La sentencia fue recurrida sin éxito en apelación y el recurso de casación fue inadmitido por el Tribunal Supremo por auto de 22 de junio de 2007 .

D.- La sociedad hoy demandada ante el Juzgado nº 6 de Collado Villalba presento demanda de ejecución de la anterior sentencia (autos 437/2002) sin que se llegara a celebrar la subasta sobre el inmueble cuya división se acordó.

E.- El día trece de mayo de 2011 GEODISA TRANSACCIONES y doña Soledad suscribieron un contrato, denominado 'de arras o señal' en el que, tras exponer que la mercantil Geodisa Transacciones era propietaria del la mitad indivisa de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Torrelodones, que dona Soledad estaba interesada en su compra y que el precio de venta se fijaba en 288.000 euros, se recogen las siguientes estipulaciones que consideramos esenciales para resolver el presente litigio.

Primera doña Soledad hace entrega de la cantidad de ciento ocho mil euros, en concepto de señal de arras, sirviendo este documento como carta de pago.

Segunda. El resto, o sea, ciento ochenta mil euros (180.000 €), deberán hacerse efectivos antes del 13 de agosto de 2012, devengando un interés del 8% anual a partir del 13 de noviembre de 2011, que habrá que sumar a los 180.000 euros, pudendo la parte compradora formalizar la escritura ante Notario en cualquier momento comunicándolo a la parte vendedora con 10 días de antelación.

Tercera. Ante la incapacidad o deceso de la titular de esta señal de arras, doña Soledad , pasarán los derechos otorgados en este contrato a Cesar , con D.N.I. NUM001 , y/o a Coro , con D.N.I. NUM002 , sin variar ninguna de las condiciones establecidas.

Cuarta. Que la finca objeto de venta se encuentra en el estado ocupacional que doña Soledad conoce por habitarla, con las cargas y deudas generadas por su uso y disfrute, debiendo hacerse cargo de ellas hasta la fecha de la compraventa.

Quinta. Todos los impuestos y arbitrios municipales (I.B.I., basuras, plusvalías, etc) o de otra índole hasta la fecha de la compraventa serán de cuenta de la parte compradora.

Todos los gastos que origine la futura compraventa serán por cuenta de la parte compradora.

Todos los gastos de abogado y procuradores de la parte actora y a los cuales fue condenada la parte demandada originados en el procedimiento ordinario 397/01 del Juzgado nº 6 de Collado Villalba será asumidos por Geodisa Transacciones S.L. si esta señal de arras es llevada a buen fin; en caso contrario repercutirán de nuevo en la parte demandada.

Sexta. El incumplimiento de lo establecido en este contrato de arras por la parte compradora, supondrá la pérdida total de la señal entregada, pudiendo la parte vendedora disponer de su mitad indivisa sin que el comprador pueda reclamar absolutamente nada; continuándose con el procedimiento judicial que se interrumpe en este acto, o iniciándose nuevo procedimiento.

En caso de que el incumplimiento fuera por parte de Geodisa Transacciones, devolvería el doble de las arras.

El precio aplazado nunca se hizo efectivo por la hoy demandante y a raíz de la firma de este contrato se solicitó la suspensión temporal de la subasta pública que estaba acordada en el proceso de ejecución al que antes nos referimos.

F.- La actora, tras la firma del anterior contrato y haber transcurrido el plazo concedido para el pago del precio aplazado, presento el día 30 de noviembre de 2012 demanda de tercería de dominio ante el Juzgado que conoce de la ejecución a la que antes nos hemos referido, siendo rechazada, tanto en primera como en segunda instancia, dado que la finalidad de la tercería de dominio era el alzamiento del embargo sobre una finca que el tercerista sostiene que es de su propiedad y en este caso no se había trabado embargo en el procedimiento al que se refiere la tercería G.- Tras denegársele la tercería de dominio, con fecha 25 de noviembre de 2015 doña Soledad presento la demanda que nos corresponde analizar en esta apelación en la que solicitó que se declarase que es propietaria de la mitad indivisa de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Torrelodones, pues concurren los requisitos necesarios para adquirir el dominio(609 del CC), ya que el contrato de compraventa suscrito es titulo idóneo y también concurre el modo a través de la tradición 'brevi manu', regulada en el artículo 1463 del Código Civil que dispone que concurre la tradición por el mero acuerdo o conformidad de los contratantes cuando la cosa objeto de la venta la tuviese en su poder la parte vendedora por algún otro motivo.

H. La sociedad limitada Geodisa Transacciones se opuso a la demanda alegando que no existía título adecuado para transmitir el dominio ya que no nos encontramos ante un contrato de compraventa sino ante una transacción con un pacto de futuro, contrato asegurado mediante unas arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil .



SEGUNDO. La sentencia de instancia, tras considerar que con la firma del documento al que nos referimos en el anterior fundamento de derecho las partes habían suscrito un verdadero contrato de compraventa y no un mero precontrato y que las arras debían calificarse de penales y no penitenciales, desestimó la demanda ya que no consideraba que se hubiese transmitido la propiedad de la mitad indivisa de la finca.

Textualmente en el párrafo segundo del fundamento de derecho octavo, que es donde sustenta su decisión, indicó que ' ciertamente el contrato de compraventa se configura por el mero consentimiento( artículos 1258 y 1450 del Código Civil ), y la traditio se entiende producida cuando el objeto de la compraventa ya se encuentra en poder del adquirente en virtud de otro título(traditio brevi manu). No obstante, por lo que se refiere al 'Contrato de Arras o Señal' suscrito por los litigantes en fecha 13 de mayo de 2011(documento nº 7 de la demanda), no es posible afirmar que dicho negocio jurídico haya producido un efecto traslativo del dominio de la finca objeto del procedimiento, aun cuando hayamos llegado a la conclusión de qye se trata de un contrato de compraventa. Y el motivo de ello es que la posesión de la mitad indivisa de la finca objeto de autos por parte de doña Soledad no ha sido a título de dueña, sino como precarista, esto es, con base en la mera tolerancia de la propietaria GEODISA TRANSACCIONES, S.L.; conclusión a la que se llega teniendo en cuenta que doña Soledad perdió la propiedad de dicha mitad indivisa a raíz de que le fuera adjudicada judicialmente a la sociedad demandada, con fecha 14 de mayo de 2001, en el procedimiento de ejecución 942/1994, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid; qe doña Soledad conservó la posesión, tras dicha adjudicación, sin abonar renta, precio o merced, ya que no existe constancia de dicho abono; que en el propio contrato la situación posesoria de doña Soledad es catalogada, simplemente, como estado ocupacional; y finalmente, que el compromiso de pago por parte de la demandante de las cargas y deudas generadas por el uso y disfrute de la finca y de todos los impuestos y arbitrios municipales(IBI, Basuras, plusvalías, etc) o de otra índole, asumido por la misma en el contrato, no supuso una inversión del concepto o título posesorio(436 C.C.), por cuanto que el pago de impuestos y contribuciones o de suministros y gastos por obras de mejora en las fincas ocupadas no constituyen contraprestación por la ocupación-dado que se hacen en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad-, y, por tanto, no responden a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso y la explotación de la finca(); debiendo recordarse que la condición de precarista la ostenta, según establece la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa nº 132/2013, de 3 de mayo , quien disfruta de una cosa ajena sin título(porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, lo haya perdido) y sin pagar renta, precio o merced( aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto), en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real.

En definitiva, no siendo apta para adquirir el dominio la posesión de doña Soledad , y no existiendo constancia de que por la misma se instara la elevación a escritura pública del contrato, en la forma que se establece en su estipulación segunda, no está acreditado que ostente la propiedad de la finca, que, como hemos visto, es uno de los requisitos necesarios para que prospere la acción declarativa de dominio, y, por tanto, lo procedente, en el presente caso, es el dictado de una sentencia desestimatoria de la demanda '.



TERCERO. La sentencia solamente fue recurrida por la parte actora, aceptándose por tanto por la sociedad demanda que no se había firmado un mero precontrato o una transacción sino un verdadero contrato de compraventa. Los motivos en los que sustentó el recurso de apelación la parte actora son los siguientes: 1) Contradicción interna de la sentencia apelada. Califica el contrato celebrado entre las partes el día 13/05/2011 de compraventa perfecta y al mismo tiempo concluye que Soledad carece de título. Infracción del artículo 218 de la LEC .

En el fundamento de derecho sexto se indica que 'el contrato celebrado por los litigantes en fecha de 13 de mayo de 2011(documento nº 7 de la demanda), pese a denominarse 'contrato de arras o señal', debe ser considerado como un verdadero contrato de compraventa' pero en el fundamento octavo se mantiene 'no obstante, por lo que se refiere al 'contrato de arras o señal' suscrito por los litigantes en fecha de 13 de mayo de 2011 no es posible afirmar que dicho negocio jurídico haya producido un efecto traslativo del dominio de la finca objeto del procedimiento, aun cuando hayamos llegado a la conclusión de que se trata de un contrato de compraventa. Y el motivo de ello es que la posesión de la mitad indivisa de la finca objeto de autos por parte de doña Soledad no ha sido a título de dueña, sino como precarista'.

Es imposible jurídicamente sostener a un mismo tiempo que lo celebrado entre Geodisa Transacciones S.L. y doña Soledad sea un contrato perfecto de compraventa y que esta carezca de título a partir de su celebración, contradicción absoluta padecida en los razonamientos de la sentencia que debe conducir a la revocación de la sentencia por infracción del artículo 218 de la L.E.C .

Es la perfección de la compraventa unida al hecho indiscutido por las partes de que el comprador tiene en su poder y a su disposición el objeto de la venta al momento de su celebración lo que consuma el contrato y convierte a doña Soledad en la dueña de la mitad indivisa de la finca objeto de autos, pues no podrá negarse la aptitud de su título para transmitir la propiedad y el cumplimiento del modo(tradicción) al ostentar ella su posesión, reconocida y consentida por el vendedor.

Además, es evidente la intención de Geodisa de transmitir el dominio de la finca al comprador al trasladar todos los gastos y arbitrios inherentes al inmueble a doña Soledad conforme prevé la clausula quinta del contrato.

2) Infracción de los artículos 609 , 1095 , 1455 , 1450 , 1462 y 1463 del Código Civil y su desarrollo jurisprudencial.

El contrato de compraventa otorga a su tenedor título idóneo para transmitir la propiedad mediante la tradición. El juez de instancia califica a doña Soledad de precarista a la fecha de dictarse la sentencia apelada lo cual es incompatible, precisamente, con la tenencia de un título de compraventa. La constatación de su título impide que se califique a la actora como precarista, dado que la característica definitoria del precarista es precisamente carecer de título alguno.

Es indiscutido que doña Soledad tenía la posesión de la finca objeto de venta al momento de perfección del contrato, por lo que traditio exigida por los artículos 609 y 1095 del C.C . para adquirir el dominio quedó con ello cumplida en función de lo dispuesto en el artículo 1463 del C.C . in fine, que dice que la entrega(traditio) de la cosa vendida al comprador se tendrá por efectuada 'si esta la tenía en su poder por algún motivo', traditio 'brevi manu' que aunque regulada en el Código Civil para los bienes muebles es perfectamente aplicable por analogía a los inmuebles tal como mantiene el Tribunal Supremo en sentencias de 6 de mayo de 1994 y 23 de julio de 1991 , entre otras varias.

3) Incorrecta interpretación de la clausula sexta del contrato de compraventa. Nulidad de pleno derecho de la misma. Debió tenerse por no puesta al interpretarse el contrato de compraventa.

La clausula sexta del contrato es nula de pleno derecho al venir a regular un pacto comisorio prohibido por nuestro ordenamiento jurídico, pues con el mismo se procura establecer un medio de garantía atípico prohibido que no podemos tener en consideración; como indica la doctrina jurisprudencial al enfrentarse a clausulas semejantes, se han introducido en el contrato con la 'finalidad de constituir una garantía atípica, en fraude de ley, que permita eludir los principios fundamentales o reglas consustanciales del sistema de garantías típicas'( SS.T.S. 25/05/1971, 22/12/1988, 19/4/1997 y 16/5/2000).

Como tras lectura del párrafo segundo del fundamento de derecho octavo de la sentencia apelada vemos que se deja absolutamente claro que el pacto contenido en la estipulación sexta del contrato resulta ineficaz ante el carácter imperativo del artículo 1504 del C.C . y que el mismo no se ha tenido en cuenta para decidir el litigio, no debemos ocuparnos del último motivo del recurso de apelación, por lo que simplemente nos centraremos en analizar los dos primeros motivos que hemos reseñado con anterioridad.



CUARTO. No podemos afirmar que exista la contradicción interna en la fundamentación de la sentencia apelada a la que alude la parte apelante, pues el magistrado claramente expresa que existe un título válido e idóneo para adquirir el dominio, como es el contrato firmado por las partes que califica de compraventa, pero como la posesión trasmitida no ha sido a título de dueña sino de precarista, entiende que no concurre la traditio imprescindible para que podamos considerar que la demandante ha adquirido un derecho real ( artículo 609 y 1094 del Código Civil ).

Podemos cuestionar que la posesión sea en concepto de precario, una vez firmado el contrato que lleva fecha de 13 de mayo de 2011 y que se ha calificado de compraventa por la sentencia apelada, pero por ello no podemos admitir que exista incongruencia en la sentencia, pues lo que, en definitiva, el juzgador de instancia defiende es que no ha existido una traditio con voluntad de transmitir el dominio, pues el vendedor nunca ha tenido intención de transmitir la propiedad hasta que la compradora hubiera satisfecho en su totalidad el precio pactado.

En consecuencia, rechazando la existencia de la incongruencia denunciada y la infracción del artículo 218 de la LEC , debe ser al examinar el segundo motivo del recurso de apelación donde entremos a conocer del tema que estimamos esencial para resolver este litigio.



QUINTO. Tradición supone necesariamente la entrega de la cosa transmitida que hace el tradens al accipiens, pero es evidente que la entrega de por sí es un acto inocuo, que puede obedecer a múltiples fines; para que se adquiera la propiedad, para que se custodie, en préstamo de uso, etc; por eso para que la tradición surta los efectos propios traslativos dentro del campo de los derechos reales se exige una voluntad de transferir y adquirir, un ánimo de que se adquiera el dominio o derecho real. Por tanto entre los requisitos personales de esta figura debe exigirse que el transmitente y el adquirente tengan capacidad e intención, respectivamente, de enajenar y de adquirir la propiedad. Es cierto que la ley ha espiritualizado la formas de tradición, admitiendo la 'traditio brevi manu' para cuando el bien estuviese en poder de la compradora, pero para ello el artículo 1463 del CC , que aunque regula la tradición para los bienes muebles ha sido aplicado también para los inmuebles por el Tribunal Supremo, exige que exista un acuerdo o la conformidad de los contratantes.

Aunque esta voluntad de no transmitir el dominio se ha trasladado al documento o contrato con evidentes errores, pues la calificación que ha hecho del contrato es inadmisible y alguno de los pactos contenidos en el mismo deben declararse nulos, no creemos que pueda dudarse de que no existía voluntad por parte del GEODISA de transmitir el dominio con la firma del documento que nos ocupa. Así parte de la base de que no existe todavía una compraventa( ver estipulaciones cuarta y quinta), se alude simplemente a un pacto de arras como contrato autónomo, se introduce el pacto comisorio para que el vendedor puede disponer de la cosa sin que la compradora tenga derecho a exigir nada al no reconocérsele que pueda ostentar derecho de propiedad sobre la mitad indivisa, en la estipulación cuarta se mantiene a la compradora en la misma condición en que se encontraba poseyendo la finca no en concepto de propietaria y se pacta expresamente que doña Soledad se obliga a pagar todos los impuestos que gravan la propiedad hasta la compraventa, lo que no sería necesario indicar si se hubiera querido transmitir la propiedad en el momento de la firma del contrato.

Podría cuestionarse esta interpretación en cuanto que con la misma vienen a alterar los efectos propios del contrato de compraventa, pero no debemos discutir que ello sea posible en cuanto la doctrina jurisprudencial ha considerado perfectamente válida la compraventa con reserva de dominio o aquellas en la que se sujeta a condición suspensiva la transmisión de la propiedad, que es lo que ha pretendido hacer GEODISA aunque de manera impropia con diversos pactos, algunos que no podemos aceptar, contenidos en el documento, pero que necesariamente nos conducen a afirmar que GEODISA nunca tuvo intención de transmitir la propiedad al firmar el contrato, situación que encuentra fácil explicación en los antecedentes a los que antes no hemos referido. De la lectura del documento suscrito por las partes tal intención se deduce claramente y por ello debemos confirmar la sentencia de instancia.



SEXTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos mencionados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Soledad , que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Miguel Ángel Castillo Sánchez, contra la sentencia dictada el día 9 de diciembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Collado Villalba en el proceso de juicio ordinario registrado con el número 733/2015, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0254-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 26 de octubre de 2017.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.