Sentencia CIVIL Nº 286/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 216/2020 de 09 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00286/2020
Modelo: N10250
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33044 42 1 2019 0003045
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000216 /2020
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000251 /2019
Recurrente: Milagros
Procurador: PEDRO MIGUEL GARCIA ANGULO
Abogado: MARIA JESUS SUAREZ GONZALEZ
Recurrido: Natalia
Procurador: JOSEFINA ALONSO ARGUELLES
Abogado: LORETO MARTINEZ DE VEGA FERNANDEZ
RECURSO DE APELACION (LECN) 216/20
En OVIEDO, a nueve de septiembre de dos mil veinte. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta
por los Ilmos. Srs. Dª. María-Elena Rodríguez-Vígil Rubio, Presidente; D. Jaime Riaza García y Dª Marta María
Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 286/20
En el Rollo de apelación núm. 216/20, dimanante de los autos de juicio civil ordinario, que con el número 251/19
se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Oviedo siendo apelante DOÑA Milagros demandada
en primera instancia, representada por el Procurador Sr. PEDRO MIGUEL GARCIA ANGULO y asistida por la
Letrada Sra. Mª JESUS SUAREZ GONZALEZ; como parte apelada DOÑA Natalia demandante en primera
instancia, representada por la Procuradora Sra. JOSEFINA ALONSO ARGUELLES y asistida por la Letrada Sra.
LORETO MARTINEZ DE VEGA FERNANDEZ; ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Jaime Riaza García.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 17.01.20, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formalizada por doña Natalia , actuando en representación de doña Vicenta , frente a doña Milagros , declaro la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado por las partes el 1 de julio de 2017, procediendo la compensación de las rentas abonadas en exceso con las procedentes según el previo contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Se condena a la parte demandada al abono de las costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 03.09.20.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estimó la demanda interpuesta al amparo de los artículos 1266 y 1301 del Cc. razonando que se había acreditado que la demandante no había comprendido los términos del contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda sita en en NUM000 del nº NUM001 de la AVENIDA000 de Posada de Llanera otorgado el 1 de julio de 2017 en sustitución del último contrato de inquilinato vigente.

Interpone recurso la demandada por error en la valoración de la prueba alegando que la sentencia no había tomado en consideración que el contrato en cuestión era el último de una larga serie de negocios celebrados entre las mismas partes, y que no se había acreditado que la actora padeciera ya entonces la demencia senil detectada en febrero de 2019, ni tampoco que el precio pactado fuera notoriamente inferior al de mercado atendido su pésimo estado de conservación, de modo que descansaba en una prueba testifical falsaria, en un caso, e irrelevante en el otro por no haber intervenido en el negocio que nos ocupa y no justificar el error excusable que la sentencia dice ocurrido al tiempo de la perfección del contrato.



SEGUNDO.- Ciertamente el error padecido en la formación del contrato invalidará el consentimiento cuando, además de ser esencial, sea excusable requisito que el CC no menciona expresamente y que se deduce de los llamados principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el art. 7 CC; es inexcusable el error (de la STS 4 enero 1982), cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica de requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración; y el problema no estriba en la admisión del requisito, que debe considerarse firmemente asentado, cuanto en elaborar los criterios que deben utilizarse para apreciar la excusabilidad del error: en términos generales -se continúa- la jurisprudencia utiliza el criterio de la imputabilidad del error a quien lo invoca y el de la diligencia que le era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible y que la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas: así es exigible mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, (por ej., anticuarios en la STS 28 febrero 1974 o construcciones en la STS 18 abril 1978). La diligencia exigible es por el contrario, menor, cuando se trata de persona inexperta que entre en negociaciones con un experto ( STS 4 enero 1982) y siendo preciso por último para apreciar esa diligencia exigible apreciar si la otra parte coadyuvó con su conducta o no aunque no haya incurrido en dolo o culpa se concluye.

Abunda en ello la sentencia de 21 de noviembre de 2012 cuando reseña que 'Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta - sentencias 114/1985, de 18 de febrero, 295/1994, de 29 de marzo, 756/1996, de 28 de septiembre, 434/1997, de 21 de mayo, 695/2010, de 12 de noviembre, entre muchas -. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada - ' pacta sunt servanda' - imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad - autonomía de la voluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una ' lex privata ' (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos - sentencia de 15 de febrero de 1977 -.

I. En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

II. Dispone el artículo 1266 del Código Civil que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer - además de sobre la persona, en determinados casos - sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo - sentencias de, 4 de enero de 1982, 295/1994, de 29 de marzo, entre otras muchas -, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato - artículo 1261, ordinal segundo, del Código Civil -. Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones - respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato - que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

III. Es cierto que se contrata por razón de determinadas percepciones o representaciones que cada contratante se hace sobre las circunstancias - pasadas, concurrentes o esperadas - y que es en consideración a ellas que el contrato se le presenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si dichos motivos o móviles no pasaron, en la génesis del contrato, de meramente individuales, en el sentido de propios de uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras, no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concreta de aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio del consentimiento. Se entiende que quien contrata soporta un riesgo de que sean acertadas o no, al consentir, sus representaciones sobre las circunstancias en consideración a las cuales hacerlo le había parecido adecuado a sus intereses.

IV. Como se indicó, las circunstancias erróneamente representadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero, en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, en los términos dichos, en el momento de la perfección o génesis de los contratos - sentencias de 8 de enero de 1962, 29 de diciembre de 1978 y 21 de mayo de 1997, entre otras -. Lo determinante es que los nuevos acontecimientos producidos con la ejecución del contrato resulten contradictorios con la regla contractual. Si no es así, se tratará de meros eventos posteriores a la generación de aquellas, explicables por el riesgo que afecta a todo lo humano.

V. Se expuso antes que el error vicio exige que la representación equivocada se muestre razonablemente segura, de modo que difícilmente cabrá admitirlo cuando el funcionamiento del contrato se proyecta sobre un futuro más o menos próximo con un acusado componente de aleatoriedad, ya que la consiguiente incertidumbre implica la asunción por los contratantes de un riesgo de pérdida, correlativo a la esperanza de una ganancia.

VI. Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia - sentencias de 4 de enero de 1982, 756/1996, de 28 de septiembre, 726/2000, de 17 de julio, 315/2009, de 13 de mayo - exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.



TERCERO.- En el supuesto enjuiciado la demandada reconoció en la prueba de interrogatorio que en el año 2016 había planteado a la propiedad que le concediera una opción de compra sobre el piso que tenía en arrendamiento desde el 30 de marzo de 2006 y que la dueña, que por aquel entonces tenía 86 años, le había remitido a tal fin a la abogada de su confianza; asimismo reconoció que ese primer intento no fructificó porque el precio comunicado por la letrada ascendía a 96.000 €. no negociables, por mucho que la arrendataria hubiera anunciado la posibilidad de recabar un informe pericial al respecto.

Consta también que al año siguiente la arrendataria, su marido y la propietaria comparecieron en una agencia inmobiliaria de la zona indicando la primera a quien les atendió que querían que les redactara un contrato de arrendamiento con opción de compra; el testimonio de la empleada de la agencia revela que cuando estaba intentando explicar a la demandante el contenido de ese negocio comprobó que la anciana no llegaba a comprenderlo, y que además inquiría reiteradamente a los arrendatarios para que le confirmaran que no la estaban engañando, de modo que, a la vista de cuanto antecede, declinó continuar la gestión y avisó a un familiar de la propietaria porque, a su entender, podía estar siendo manipulada por los arrendatarios y acabar otorgando un contrato que cuando menos tenía una génesis extraña.

Es así que, fracasado ese segundo intento, el documento controvertido fue preparado por otra agencia del lugar, cuya empleada manifestó que efectivamente el ejemplar obrante en autos respondía al formulario dispuesto por la agencia y que bien ella misma, bien su compañera, debió facilitárselo a uno de los interesados, pero que no llegó a ver a la propietaria y que ignoraba donde y como lo habían suscrito porque no lo hicieron en su establecimiento.

Cabe destacar que el 25 de febrero de 2019 la demandante fue atendida en el servicio de Geriatría del Hospital Monte Naranco al que había sido llevado por su cuidadora para valoración de un posible deterioro cognitivo; quien la acompañaba en ese momento manifestó que estaba ingresada en la residencia Vetusta y que desde hacía por lo menos un año presentaba desorientación, pérdida de memoria de los hechos recientes, extravío de objetos y problemas para la realización de tareas ejecutivas y manejo del dinero. También tenía dificultad para mantener una conversación fluida porque no encontraba con normalidad los vocablos correspondientes a la idea que trataba de transmitir presentando un deterioro del lenguaje leído, hablado y escrito; ocasionalmente episodios delirantes de perjuicio.

Entre los antecedentes clínicos el informe menciona que en el año 2017 se le practicó un TAC craneal sin hallazgos significativos y, en lo que aquí interesa, reseña que en la exploración neurológica practicada ese mismo día no se apreciaba nada anormal pero la información proporcionada por la cuidadora era compatible con síndrome demencial de inicio, probablemente degenerativo, con componente vascular.

Es verdad que dicho informe no permite establecer de forma inequívoca el estado mental de la demandante a la fecha de 1 de julio de 2017 que aquí nos ocupa, pero no es difícil suponer que si ese año se le practicó un TAC craneal sería porque ya entonces existía una clínica que justificaba la indagación mediante esa técnica de diagnóstico, de modo que cabe sostener que ya entonces presentaba síntomas degenerativos y que por tanto tenía disminuidas sus facultades intelectivas.

Por último cabe reseñar que el inmueble tenía un valor catastral de 32.448,83 € al que, a efectos del impuesto sobre el patrimonio, se aplica un coeficiente multiplicador del 1,90 por lo que su valor teórico de mercado era de 61.652,78 €.

Conjugados esos elementos de convicción cabe resaltar que en el año 2016 la demandante había delegado en profesional de su confianza la negociación de cualquier acto dispositivo sobre ese inmueble y, dado que no consta que ello obedeciera a limitación física, es razonable suponer que aquella ya era consciente de la merma de sus facultades mentales inherente a su avanzada edad, por lo que resulta harto extraño que un año después asumiera personalmente ese cometido.

Por otra parte, el testimonio de la empleada de la primera agencia inmobiliaria a que acudieran las litigantes es más que expresivo acerca del estado de confusión en que estaba sumida la demandante, que solo unos meses después acabó siendo ingresada en una residencia geriátrica, en muestra evidente de que no podía afrontar por sí misma las actividades básicas de la vida diaria; y por último el testimonio de la empleada de la segunda agencia sugiere que los interesados en la opción no consideraron oportuno exponerse a un nuevo examen imparcial de la capacidad de la demandante y por ello evitaron que la anciana compareciera personalmente en la segunda agencia.

Si a todo ello unimos que fue la demandada quien tomó la iniciativa para celebrar un negocio distinto de los que hasta entonces había llevado a cabo la propietaria, que la opción carecía de precio, y que el inmueble se valoró en una cantidad ínfima a la luz de las pretensiones comunicadas apenas un año antes, y sensiblemente inferior a lo que sería su valor de mercado, el Tribunal no puede sino confirmar que el consentimiento de la demandante estaba viciado por error excusable sobre el objeto del contrato y por tanto desestima el recurso.



CUARTO.- De conformidad con el artículo 398 de la L.E.C., se imponen a la apelante las costas causadas en con el recurso.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Milagros contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo en los autos de que este rollo dimana confirmamos dicha sentencia en sus propios términos imponiendo a la apelante las costas causadas en esta segunda instancia con pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal correspondiente.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/