Sentencia Civil Nº 287/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 721/2009 de 20 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 287

Recurso de apelación nº 721/09

Procedente del procedimiento Ordinario nº 584/07

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa (ant. Cl-2)

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal , ha visto el recurso de apelación nº 721/09 interpuesto contra la sentencia dictada el día 20 de marzo de2009 en el procedimiento nº 584/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Terrassa (ant Cl.-2) en el que es recurrente DÑA. Manuela e impugnantes DÑA Sonsoles y D. Nazario , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 20 de junio de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por don Nazario y doña Sonsoles , representados por el Procurador de los Tribunales don Raúl Rodríguez Nieto, contra don Juan Pablo y doña Manuela , representados por el Procurador de los Tribunales don Ricard Casas Gilberga, y desestimando igualmente la demanda interpuesta por don Juan Pablo y doña Manuela , representados por el Procurador de los Tribunales don Ricard Casas Gilberga, contra don Nazario y doña Sonsoles , representados por el Procurador de los Tribunales don Raúl Rodríguez Nieto, debo absolver y absuelvo a cada una de la partes de las pretensiones que contra ellos se formulan, dando por resuelto el contrato de compraventa de fecha 26 de junio de 2.006 suscrito por las partes, con devolución a la parte compradora de los 18.000 euros recibidos por la vendedora, sin expresa imposición de las costas causadas en esta primera instancia.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora ejercita en su demanda acción de resolución de contrato privado de compraventa celebrado entre los ahora litigantes en fecha 26 de junio de 2006 en virtud del cual los demandados, D. Juan Pablo y Dª Manuela , vendían a los demandantes, D. Nazario y Dª Sonsoles , la vivienda sita en Sant Miquel de Can Guanteres (Viladecavalls) Crta. DIRECCION000 , NUM000 ; habiendo entregado en ese acto los compradores a cuenta del precio la suma de 18.000 euros. Precisaba en aquel escrito inicial que la escritura debía formalizarse antes del día 11 de diciembre de 2006, y tras un primer aplazamiento (inicialmente se señaló el día 5 de diciembre de 2006), la Notaria señaló como nueva fecha el 13 de diciembre de 2006, sin que los vendedores se presentaran a la firma.

En definitiva, ante el incumplimiento imputable a los vendedores, la actora interesa se declare la resolución del contrato de compraventa, condenando a los demandados a abonar las siguientes cantidades:

(i)18.000 euros en concepto de devolución del precio pagado a cuenta.

(ii)los intereses legales de dicha cantidad devengados desde la fecha de la reclamación extrajudicial (9/01/2007).

(iii)664,32 euros en concepto de resarcimiento de daños ocasionados, conforme al siguiente desglose: 21,44 euros de gastos del burofax de 7/2/2006; 56,68 euros de la minuta del acta notarial; 22,34 euros de los gastos del burofax de 9/01/2007; y 563,86 euros pagados por la tasación del préstamo hipotecario para la adquisición de la finca.

(iv)intereses procesales de la cantidad total adeudada según sentencia, desde su fecha hasta que se lleve a cabo su completo pago.

La parte demandada se opuso en su escrito de contestación a la demanda a las peticiones deducidas de adverso apuntando que "fueron los compradores ante la dificultad para lograr una financiación hipotecaria que demoraron en varias ocasiones la firma, la realidad es que NO CONSIGUIERON LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA dentro del plazo estipulado...Ante tales dificultades y viendo que se acercaba la fecha de vencimiento pactada se intentó posponer la misma interesando una prorroga del contrato, a lo cual no se accedió por esta parte, viendo esta actitud lo que se hizo fue construir el teórico incumplimiento de esta parte y decimos teórico porque no ha existido tal incumplimiento al igual que no ha existido la voluntad de cumplimiento por parte de la actora" ; y en base a tal incumplimiento de los compradores formula reconvención interesando se declare la resolución del contrato reteniendo la suma entregada a cuenta del precio (18.000 euros) conforme a lo expresamente pactado en contrato.

SEGUNDO .- La sentencia de instancia, tras precisar qua "la cuestión a resolver no es otra que la de determinar si la falta de consumación del contrato de compraventa es imputable a una u otra parte, o si, por el contrario, se produjo un desistimiento implícito por parte de ambas" , concluye que el contrato de compraventa quedó frustrado "por la falta de voluntad de ambas partes en llegar a un nuevo y definitivo acuerdo para ello, pues los compradores adquirieron una nueva residencia a la que poder desplazarse y, por su parte, los vendedores no tenían finalizadas las obras de la vivienda y ya habían percibido 18.000 euros. En definitiva, se puede decir que ha existido un incumplimiento bilateral, o más bien, una falta de voluntad real por ambas partes para cumplir lo convenido, lo que debe tener como resultado que cada una de las partes vuelva a la situación que tenía con anterioridad a la celebración del contrato y, por tanto, que la vendedora devuelva a los compradores la parte del precio de la compraventa que recibió de éstos, sin que proceda el pago de intereses, ni el resarcimiento de daños".

Frente a tal resolución se alzan ambas partes:

1º Los vendedores insisten en que fueron los compradores los que se apartaron del contrato, incumpliendo el mismo, al no poder obtener la necesaria financiación: "Si la compradora convino la entrega de cosa distinta de la adquirida, es decir, la casa acabada, si pretendía que se le entregase cosa distinta de la que en su día vio y respecto de la que manifestó conformidad (estipulación cuarta del contrato) debió hacerlo constar expresamente. Si no lo hizo fue por la simple y única razón de que quería comprar, por 390.658.-€ (valor de la parte construida) la obra por terminar, pero no le resultó posible. No obtuvo de la banca la suma necesaria para pagar la finca en el estado en que se hallaba, más el resto de la obra, cuyo valor fue tasado por otros 170.000-€ más. Ante la imposibilidad de pagar se vio abocada al incumplimiento del contrato y por tanto a la pérdida de las cantidades entregadas".

2º Por su parte los compradores únicamente impugnan la resolución de instancia en lo relativo al pronunciamiento en materia de intereses por cuanto consideran que los vendedores deben devolver la suma entregada en concepto de precio pagado a cuenta más los intereses legales de dicha suma "en tanto en cuanto, la parte vendedora ha tenido en su posesión dicha suma abonada por los compradores y, sin embargo, los compradores no habían entrado en posesión de la vivienda...el Juzgador "a quo" no sólo debía haber obligado a la parte vendedora a devolver las cantidades entregadas por la parte vendedora (18.000 €), sino también sus intereses, computando estos desde el momento de la celebración del contrato, esto es el 16/06/06, ya que es en dicha fecha cuando los mismos percibieron tal cantidad".

TERCERO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los referidos términos, es de observar que ambas partes se muestran conformes con la resolución contractual centrándose así la cuestión en determinar cuál de ellas ha incumplido con sus obligaciones, determinando con ello el destino que deba darse a la cantidad entregada a cuenta del precio: los compradores sostienen que debe serles reintegrado con intereses, mientras que los vendedores consideran que pueden retener tal importe conforme a lo pactado.

Pues bien, procederemos a analizar la actuación de los contratantes para establecer las correspondientes responsabilidades en la frustración del contrato:

1º Por lo que se refiere a los compradores, por más que pretendan mostrar que tenían interés en la consumación de la venta, es lo cierto que difícilmente podemos aceptar tal extremo ya no sólo por lo razonado en la instancia, donde se apuntaba que "no podían hacer frente al importe total de la parte del precio aplazado, pues, como reconoció el propio Sr. Nazario en su interrogatorio, el 13 de diciembre de 2006 no tenían el importe total de la hipoteca" , sino, y lo que es más importante, por cuanto en esta alzada se ha practicado prueba relevante al respecto, y así en el presente Rollo consta la contestación dada por "la Caixa" al oficio que les fue remitido donde apunta lo siguiente con relación al préstamo hipotecario solicitado por los compradores para la adquisición de la finca: "Un cop estudiada i analitzada l'operació, se'ls sol·licita ampliar garanties per poder concedir-la i els sol·licitants, verbalment ens informen que desisteixen l'operació".

Es cierto que en la documentación aportada por "la Caixa" consta un informe favorable a la concesión del préstamo, al que luego haremos referencia, pero no puede desconocerse que se trata de un simple informe favorable frente a la resolución definitiva que exigía mayores garantías.

Por tanto, es claro que los compradores no podían dar cumplimiento a lo pactado y proceder a la consumación de la venta desde el momento en que carecían de la necesaria financiación al efecto, de modo que se ha de declarar el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

2º Con relación a los vendedores, es de observar que tanto los compradores como la resolución de instancia denuncian su incumplimiento contractual en base a que la obra no estaba terminada, pero tal circunstancia en modo alguno puede resultar imputable a dichos vendedores en la medida que el objeto de la venta era una vivienda en construcción, luego difícilmente puede exigírseles la entrega de una vivienda acabada.

En efecto, en el contrato privado suscrito entre los ahora litigantes nada se dice sobre la ejecución de la obra, pero lo más relevante a estos efectos es constatar dos extremos:

(i)el precio de la compraventa se fijo en la suma de 390.658 euros que se corresponde con el importe señalado en la tasación solicitada a instancia de los compradores a efectos de constituir la hipoteca (389.697,41 euros), constando en dicha tasación que el valor de la vivienda "en hipòtesi d'edifici acabat de l'inmueble en execució es: 559.842,22 €" (f.21).

(ii)en el informe emitido por ¿la Caixa¿ con relación al crédito abierto por importe de 390.000 euros solicitado por los compradores, que, como antes indicábamos, se remitió por dicha entidad en contestación a lo interesado en el presente Rollo de Apelación, constan los siguientes extremos: "En Nazario i la Sonsoles es compren una casa en construcció a viladecavalls, en Sant miquel de gonteres. Es fixa un preu de compra de 390.000 euros. Sol·liciten hipoteca de promotor ús propi a 40 anys per la compra de la vivenda i acabar la construcció. Anem al 70% del preu un cop finalitzada l'obra (390000/559842). Amb la primera disposició de 294.000 euros finançarem 390.000 (preu de compra) - 120.000 (és el benefici de la venda del pis del Sr. Nazario )= 270.000 euros + despeses (24.000). Representa un 75% del preu de compra".

En definitiva, como quiera que el objeto de la compraventa era la finca en construcción en el estado en que se encontraba, no cabe advertir incumplimiento contractual alguno imputable a los vendedores por no haber finalizado la obra en la fecha en que estaba previsto el otorgamiento de la escritura de venta.

CUARTO .- Sentado lo anterior, se ha de concluir que no ha existido, como se declara en la instancia, "un incumplimiento bilateral, o más bien, una falta de voluntad real por ambas partes para cumplir con lo convenido" , sino en realidad un incumplimiento imputable a los compradores, cuya consecuencia, conforme a lo pactado en la estipulación Segunda del Contrato, es la "pérdida para la parte compradora de las cantidades por ella abonadas".

Conviene citar a este respecto la sentencia de la Sala 1ª del tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008 cuando recuerda lo siguiente:

"Aún cuando nuestro ordenamiento jurídico no regula expresamente la "exceptio non admipleti contractus", o contrato no cumplido o inadecuadamente ejecutado, su existencia se admite a través de dicho artículo 1124 y la jurisprudencia de esta Sala al declarar -Sentencias de 9 de julio de 1904 , 10 de abril de 1924 , 1 de abril de 1925 , 3 de diciembre de 1955 y 20 de diciembre de 1975 - que si bien es cierto que no tiene derecho a pedir la resolución el contratante que incumple sus obligaciones, no lo es menos que el que las incumplió como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, conserva este derecho, pues la conducta del que incumple primero es lo que motiva el derecho de resolución y le libera desde entonces de sus obligaciones. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1978 ).

En el presente caso, como se ha acreditado, el demandante futuro comprador ha incumplido totalmente su obligación de pago de precio pactado, por carencia absoluta de numerario; así como también se ha acreditado la inexistencia de incumplimiento alguno de obligaciones a cargo de los demandados futuros o posibles vendedores. De ahí que, la excepción formulada por éstos enerva la acción ejercitada por el demandante, pues carece tanto de la misma si pretende el otorgamiento de la escritura de compraventa a su favor como -lo que ha ocurrido- si pretende devolución de la cantidad entregada e indemnización de daños y perjuicios".

Por tanto, la resolución contractual operada como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago del precio por parte de los compradores resulta justificada en la medida en que, como destaca la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 15 julio 2003 "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde (entre otras, Sentencias 10 octubre 1994 , 3 abril y 26 septiembre 2000 ; 26 julio 2001 , 13 noviembre y 23 diciembre 2002 , 13 febrero 2003 ). Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa (no) imputable al que pide la resolución, como resalta la reciente Sentencia de 7 de mayo de 2003 ".

Y en el presente caso aparece claro el incumplimiento objetivo de los compradores respecto de las obligaciones propias derivadas del contrato: incumplimiento esencial y definitivo que conforme a lo expresamente pactado en el contrato habilita al vendedor para optar por la resolución contractual haciendo suya la cantidad entregada a cuenta del precio.

QUINTO .- En atención a todo lo expuesto, se ha estimar el recurso de apelación interpuesto por los vendedores y rechazar la impugnación de la resolución apelada planteada por los compradores; y revocando la sentencia de instancia, procede desestimar la demanda rectora de autos y estimar la reconvención, declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito por los ahora litigantes en fecha 26 de junio de 2006 reteniendo los vendedores, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de 18.000 euros, y todo ello con expresa imposición a los compradores de las costas causadas en la instancia al haberse rechazado totalmente sus pretensiones.

En cuanto a las costas causadas en esta alzada por el recurso planteado por los vendedores no ha lugar a hacer especial imposición al respecto al haberse estimado el mismo (art.398.2 LEC ), mientras que procede imponer a los compradores las costas causadas por la impugnación efectuada al haberse rechazado totalmente dicha impugnación (arts.394.1 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda:

1º Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Pablo y Dª Manuela contra la sentencia de 20 de marzo de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 (ant .CI-2) de Terrassa, y revocando la misma, desestimamos la demanda rectora de autos y estimamos la reconvención, declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito por los ahora litigantes en fecha 26 de junio de 2006, reteniendo los vendedores, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de 18.000 euros; y todo ello con expresa imposición de las costas causadas en la instancia a los compradores D. Nazario y Dª Sonsoles .

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

2º Desestimamos la impugnación de la sentencia apelada formulada por la representación procesal de D. Nazario y Dª Sonsoles , con imposición a dichos impugnantes de las costas causadas en esta alzada por tal impugnación.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.