Encabezamiento
SENTENCIA Nº 287
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 5ª
PRESIDENTE : ILMO. SR.
D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. MELCHOR HERNÁNDEZ CALVO
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 2 DE MALAGA
ROLLO DE APELACION Nº 566/11
JUICIO Nº 624/10
En la ciudad de Málaga, a veintiocho de junio de dos mil doce.
Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 624/10 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso la Procuradora Doña Ana María Gómez Tienda, en nombre y representación de DOÑA
Carina .
Antecedentes
PRIMERO .-
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21 de enero de 2011, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Que desestimando la demanda interpuesta por la parte actora, debo absolver y absuelvo a DON
Armando de la pretensión planteada frente al mismo. Respecto a las costas, procede condenar a su pago a la actora DOÑA
Carina ".
SEGUNDO .-
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 26 de junio de 2012, quedando visto para sentencia.
TERCERO. -
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.
Fundamentos
PRIMERO .-
Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Málaga, se alza la apelante DOÑA
Carina , denunciando los siguientes motivos de impugnación:
1º.- Vulneración de los
artículos 216 y 218 de la LEC : Y ello porque ninguno de los pedimentos del suplico de la demanda han sido debidamente analizados, ni en el fallo existe fundamentación alguna al respecto, ya que en la sentencia se resuelve desestimar la demanda en base a una circunstancia y fundamentación no alegada ni deducida por ninguna de las partes, ni siquiera la propia demandada (la no entrega de llaves); en definitiva, argumenta que el Juzgador a quo no ha tenido en cuenta, salvo la circunstancia de no entrega de la lleva, las demás pruebas practicadas en el acto del juicio, obviando totalmente la consistente en la fundamental y más que interesante declaración realizada por la testigo Doña
Agustina .
2º.- Que el demandado al final ha conseguido lo que realmente pretendía, esto es, quedarse con los 30.000 € que recibió de la parte arrendataria en concepto de fondo de cobertura de las instalaciones del negocio arrendado, lo que supone a la postre un claro enriquecimiento injusto.
SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe tener favorable acogida, al menos parcialmente.
De lo actuado en las presentes actuaciones ha quedado debidamente acreditado que con fecha 10 de noviembre de 2008 se suscribió un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda entre DOÑA
Celestina y DON
Armando , siendo de resaltar, en lo que aquí interesa, las estipulaciones siguientes:
3ª DURACION DEL CONTRATO:Mediante el siguiente acuerdo se constituye un contrato de alquiler, que tendrá una duración de 5 AÑOS PROROGABLES, y que se hará efectivo a partir de Noviembre de 2008. Dicho contrato quedará resuelto por cumplimiento del plazo pactado el día 10 de Noviembre de 2013.
Vencido el presente contrato, ambas partes pactan que, de no mediar notificación del arrendador o arrendatario, dándolo por resuelto, se producirá una prórroga por tácita reconducción por los plazos comprendidos en el
artículo 1.581 del Código Civil (Esto es, pagándose la renta mensualmente, la prórroga del contrato será por meses sucesivos, hasta tanto una de las partes comunique su decisión de darlo por resuelto).
12ª COBERTURA DE LAS INSTALACIONES:El negocio se encuentra en pleno funcionamiento y en su interior mantiene todas las instalaciones y utillaje necesario para ello. Se aporta inventario en el anexo de este contrato. La licencia de apertura es favorable y se encuentra pendiente de emitir por el departamento de Aperturas del Ayuntamiento de Málaga.
Se establece una cantidad en concepto de fondo de cobertura de instalaciones de 30.000 €. Dicha cobertura sobre instalaciones avala la restitución al arrendador una vez terminado el plazo de alquiler de la totalidad de los elementos que componen dicho inventario, no pudiendo considerarse el desgaste como excusa para su no devolución.
Si el arrendatario desiste de continuar con el alquiler en cualquier momento anterior a la terminación del contrato, se podrá solicitar la devolución de la cobertura de instalaciones.
Una vez terminado el contrato y comprobada la devolución de las instalaciones y del utillaje, y que todo se encuentra en perfecto estado, se devolverá el fondo de cobertura de instalaciones.
Posteriormente, y con fecha 8 de enero de 2009 se suscribió un ANEXO, titulado "MODIFICACION CONTRACTUAL", (documento nº 2 de la demanda, al folio 15), en el que se hace constar lo siguiente:"
.....Con tal motivo la citada de común acuerdo con DOÑA
Carina con DNI
NUM000 y domicilio en C/
DIRECCION000 Nº
NUM001 , MALAGA (29014), cede todos los derechos y obligaciones contenidos en este contrato a favor de esta última dejando constancia que el existir acuerdo pleno entre ambas no le asistirá ningún derecho de reclamación de
Celestina sobre la nueva titular del arrendamiento.
A tal fin y considerando el total acuerdo entre las partes,
Armando , propietario, acuerda otorgar validez plana a la cesión de derechos entendiendo por tanto que se produce simplemente un cambio de titularidad en el arrendamiento entre personas del mismo entorno familiar no resultando por ello necesario introducir modificación alguna en cada una de las estipulaciones. De tal modo que a partir de la firma de la nueva arrendataria se produce una continuación del documento suscrito a 10 de Noviembre de 2008.......".
Es decir, que habiéndose producido exclusivamente un
"cambio de titularidad en el arrendamiento" entre personas del mismo entorno familiar, se mantenía vigente el resto de estipulaciones del contrato de fecha 10 de noviembre de 2010. Y este contrato, permitía a la arrendataria, en la actualidad DOÑA
Carina
desistir de continuar con el alquiler en cualquier momento anterior a la terminación del contrato (estipulación 12ª anteriormente transcrita). Y precisamente en virtud de tal posibilidad, la arrendataria, con fecha 14 de octubre de 2009, (documento nº 5 de la demanda, al folio 25), comunica al arrendador DON
Armando , la rescisión del contrato, comunicación que a pesar de negar su recibo este último, ha quedado debidamente acreditado que sí recibió, siendo relevante a estos efectos la declaración testifical de Doña
Agustina , que relató al Tribunal sin duda o contradicción alguna, que "......
ella misma se lo entregó en mano a
Armando , que se negó a firmarlo hasta que no hablara con su Abogado, y que posteriormente habló con él y le dijo que le haría entrega del dinero en el plazo de dos o tres meses, pero que no le se hizo ofrecimiento de las llaves del local........" ;
continuando la arrendataria con las llaves y la posesión del local que en ningún momento ha entregado.
Bajo este prisma, es obvio pues que podía la arrendataria "
desistir " de continuar con el arrendamiento en cualquier momento anterior a la terminación del contrato, pero también resulta lógico, que tal "
desistimiento " llevara aparejada de forma simultánea la entrega de llaves y de la posesión del local al arrendador, por cuanto la omisión de tal entrega, supone que su propietario no pueda hacer uso del local arrendado, causándole con ello unos perjuicios evidentes, sin olvidar que la propia demandante Sra.
Carina reconoció en prueba de interrogatorio, practicado el día 18 de enero de 2011, que "......
ella no ha puesto a disposición el local porque él no le ha dado los 30.000 €, y si no le da el dinero ella no le da las llaves", cuando resulta patente que para que proceda la devolución del dinero entregado en concepto de fondo de cobertura se tiene que comprobar que las instalaciones y el utillaje se encuentran en perfecto estado.
Por todo ello, y aras a la tutela judicial efectiva y a la solución de un conflicto que se torna imposible entre las partes en litigio, procede acceder a la resolución del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, sin que haya lugar a fijar de forma aleatoria la fecha de 31 de diciembre de 2009 como fecha de resolución del contrato, por cuanto a dicha fecha el propietario no tenía la posesión del mismo, resolución con efectos al momento del dictado de la presente resolución, y condenando al arrendador a entregar a la arrendataria la suma de 30.000 €, una vez comprobado por aquél que los utensilios y utillaje se encuentran en perfecto estado.
TERCERO.- Que al estimarse parcialmente el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el
artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo cada una de las partes abonar las costas de aquella instancia, de conformidad con lo preceptuado en el
artículo 394 del mismo texto legal .
Fallo
Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Ana María Gómez Tienda, en nombre y representación de DOÑA
Carina , contra la
sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Málaga , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 624/10, y en su consecuencia se revoca la sentencia, cuyo fallo queda redactado del tenor literal siguiente:
"
Se estima parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Doña Ana María Gómez Tienda, en nombre y representación de DOÑA
Carina , contra DON
Armando , y en su consecuencia:
1º.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda de fecha 10 de noviembre de 2009, con efectos desde la fecha de esta resolución.
2º.- Se condena a DON
Armando a que abone a DOÑA
Carina la suma de 30.000 €, una vez comprobado que las instalaciones y utillaje se encuentran en perfecto estado de conservación.
3º.- No se hace especial imposición de las costas procesales causadas".
Y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas procesales originadas en esta alzada".
Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
