Sentencia Civil Nº 287/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 805/2012 de 17 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 805/2012-P

Procedencia: Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 55/2012 del Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú

S E N T E N C I A Nº 287/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 17 de junio de 2015

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 55/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 4 Vilanova i la Geltrú, a instancia de D. Eusebio , contra Dª. Asunción y D. Horacio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 9 de julio de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por Eusebio contra Horacio y Asunción y CONDENO a los demandados a pagar al actor la cantidad de 4.815,45 € (CUATRO MIL OCHOCIENTOS QUINCE EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS), más los intereses legales desde el 31 de enero de 2012, fecha de la presentación de la demanda, incrementada en dos puntos desde la fecha de la notificación de esta sentencia y hasta su completo pago y asimismo la CONDENO al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de mayo de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, tras considerar que la resolución contractual realizada por la parte demandada no se debió a incumplimiento del arrendador, y que no respetó el plazo de duración contractual, por lo que entendía que la actora debía ser indemnizada, para lo cual fijaba el importe , aplicando la clausula segunda del contrato, pérdida del importe de la fianza más las rentas correspondientes a los meses dejados de abonar hasta el transcurso del año pactado, esto es , desde Octubre de 2011 hasta Enero de 2012, cuatro mensualidades , a razón de 1.200 , considerando que no debía atemperarse por cuanto estaba pactada la indemnización y no se había probado que se concertara un nuevo arrendamiento. Añadía a la condena el importe de 15,45 , de consumo de electricidad.

Interpone la parte condena el presente recurso, en el que como motivo primero denunciaba enriquecimiento injusto, e indefensión al no admitirse la testifical interesada en la persona del nuevo arrendatario, e infracción del artc 1124 del código civil y 21 de la LAU, considerando que como avalaba el doc 6 le habían pedido la realización de determinadas obras y otros, al no reunir condiciones de habitabilidad , para que sirviera a tal fin convenido, resaltando que no existía barandilla en el balcón de un jardín que lo separaba del suelo en más de un metro y que se infringía el apartado 2.12.12 del decreto 259/2003. Resaltaba , finalmente que el actor era Arquitecto y que existía un acuerdo de adecuación, docs 5 y 6.

SEGUNDO.-En relación a la resolución, compartimos la decisión del Juez de considerar que si bien el artc 1124 del Código civil, permite resolver los contratos en casos de incumplimiento, no estimamos se produjera del arrendador, no solo no probado que la vivienda no fuera habitable, sino todo lo contario, pues basta observar las exigencias, que no enumera el apelante, que se hacían en las comunicaciones que se enviaron , para advertir que la mayoría no eran tales, sino todo lo más de confort, que fue examinada la casa , antes de entrar a ocuparla, que no basta en relación a la protección que se aporte una nota simple del registro, ignorando la completa historia registral, cuando además se acompaña con el escrito rector, la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación. Por lo demás, tampoco existe prueba de que se acordara o comprometiera la parte actora a realizar lo que se le demandaba, pues no hay constancia alguna , en el contrato, de tal obligación y de hecho, ya desde el mes siguiente al contrato ,se negó a hacerlo. Y que era habitable , lo avala el hecho de que , al mes siguiente del desalojo se volvió a arrendar, sin que se efectuara otra cosa que colocar mamparas en los baños , como quedó acreditado con la prueba testifical practicada en la alzada.

TERCERO.-Para resolver motivo que se articulaba en la alegación primera , esto es, la indemnización por la resolución anticipada, debemos considerar lo que , al respecto , indica la reciente sentencia del T.Supremo de 29 de Mayo de 2014 .'2.- En el único motivo de casación, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación.

Se pueden citar lassentencias que se recogen en el recurso y otras muchas más: de 10 mayo 2001,5 diciembre 2003,14 junio 2007,20 junio 2007,14 septiembre 2007,1 de octubre de 2010,4 mayo201 , 17 marzo 2014. Pero ninguna de ellas contempla este mismo supuesto arrendaticio, sino el caso del incumplimiento parcial previsto expresamente en la cláusula penal, cuyo supuesto más típico es la cláusula penal de morosidad.

3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

Lasentencia de 3 febrero 2006ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta, al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla En el mismo sentido,sentencias de 30 octubre 2007y18 marzo 2010.

En definitiva la justificación de la moderación la hace lasentencia de 9 abril 2012en estos términos:

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento , en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial delartículo 56 LAU 1964, invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.

TERCERO .- 1.- LaLey de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, cuyo artículo 11prevé este supuesto de desistimiento en el arrendamiento de vivienda. Nada dispone en relación al arrendamiento para uso distinto de la vivienda.

El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderación, al amparo delartículo 1154 del Código civil.

2.- Ante todo, hay que advertir que la jurisprudencia ha reiterado que la facultad de moderar, no sólo en su cuantía, sino incluso en su aplicación, es una facultad de los juzgadores de instancia (sentencia de 9 octubre 2000).

Lasentencia de 5 julio 2006dice explícitamente en relación con el arrendamiento urbano y el desistimiento:

'es doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la facultad que permite al Juez, a tenor delartículo 1154 del Código Civil, moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación -sentencias de 12 de febrero de 1998y9 de octubre de 2000, que recogen otras anteriores.'

Y añade la misma sentencia:

'la posibilidad de aplicar tal moderación es una 'questio facti' que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal 'a quo' y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional, cosa que desde luego no se da en la sentencia recurrida. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial deesta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más'.

Lo que reitera lasentencia de 30 octubre de 2007, con referencia al desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos, con cita de otras muchas sentencias.

3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código civilysentencias de 26 marzo de 2009,10 noviembre 2010,21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido lasentencia de 30 octubre 2007, en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en lasentencia de 3 febrero 2006que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, lasentencia de 20 de marzo 2012alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- Lasentencia de 9 abril 2012trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente:

'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dichoesta Sala (SSTS 17 de julio de 2002,27 de octubre de 1992,8 de julioy21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000;14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (STS 27 de julio 2006)» (STS de 14 de julio de 2006)'.

La última de lassentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013, que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así:

'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en elcontrato.

No con notables inconvenientes a la hora de practicar las pruebas acordadas, que lo fueron por petición de la recurrente y por acuerdo de la Sala , ante aquella dificultad de localizar al nuevo arrendatario, y a lo que nada contribuyó la parte contraria, pues obviamente no hubiera sido preciso lo anterior, si se hubiera acompañado el ejemplar en que se documentó la nueva convención, consideramos probado a través de la testificales , en quienes ningún motivo aparece para que faltaran a la verdad, que ya en fecha 1 de Diciembre de 2011 y previa formalización de un nuevo arrendamiento, pasaron a ocupar el inmueble, y permanecieron hasta el año 2014.

Por ello, en aplicación de la doctrina expresa en la resolución transcrita, consideramos que no debe aplicarse en su totalidad la clausula segunda, moderándola, y teniendo en cuanta que los nuevos arrendatarios estuvieron tres años más, que se ignoran las condiciones contractuales exactas, al no facilitar la arrendadora el nuevo contrato, presumiéndose que también hubo fianza, estimamos que la indemnización por lucro cesante debe ser de dos mensualidades, Octubre y Noviembre, que se compensan con la fianza del mismo importe, ya que la demandante también la compensaba en la demanda restándola de la indemnización, y la condena se concreta al pago de los 15,45 del suministro.

CUARTO.-No ha lugar a la imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando en parte el recuso de apelación, interpuesto por la representación procesal de D Horacio y Dª Asunción , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº4 de Vialanova i la Geltrú, en los autos de juicio verbal 55/2012, de fecha 9 de Julio de 2012, debemos confirmar dicha resolución, excepto en la cuantía de la condena que se establece en 15,45 €, subsistiendo el resto de pronunciamientos y sin que se efectúe expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.