Sentencia CIVIL Nº 287/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 312/2018 de 29 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA.
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
RECURSO DE APELACIÓN 312/2018.
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MARBELLA.
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 958/2016.
S E N T E N C I A Nº 287/19
En la ciudad de Málaga a veintinueve de abril de dos mil diecinueve.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto
por Mazal Realty S.L., representada por la procuradora doña Paloma Barbadillo Gálvez, defendida por el
letrado don Ricardo Esquivias Quesada, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 958/2016,
tramitado por el juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella. Es parte recurrida don Jose Francisco
, representado por el procurador don Juan Carlos Palma Díaz, defendido por el letrado don Vaspurakan
Baghdasaryan Soghomonyamn.

Antecedentes

PRIMERO .- El Magistrado-juez del juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella dictó sentencia el 19 de diciembre de 2017 , en el procedimiento ordinario 958/2016, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimo la demanda interpuesta por DON Jose Francisco frente a MAZAL REALTY, S.L. y frente a CASA VALLIS ESTATES, S.L., con los siguientes pronunciamientos: 1.- Se declara la resolución del acuerdo suscrito con fecha 25 de agosto de 2.015, denominado 'Initial Reservation Deposit' en relación con la vivienda sita en 'Parcela NUM000 - NUM001 , Manzana NUM002 , URBANIZACION000 , CALLE000 / CALLE001 ', debiendo las demandadas estar y pasar por dicha declaración.

2.- Se condena a MAZAL REALTY, S.L. a abonar a la parte actora la cantidad de DIECIOCHO MIL (18.000) EUROS, más los intereses legales en los términos indicados en el Fundamento Cuarto de la presente resolución.

3.- Se imponen a MAZAL REALTY, S.L. las costas ocasionadas a la parte actora '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la demandada Mazal Realty S.L., se remitieron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 8 de abril de 2019.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia dictada en la instancia ha estimado la demanda formulada por don Jose Francisco frente a Mazal Realty S.L. y Casa Vallis Estates S.L., declarando resuelto el contrato suscrito entre las partes el 25 de agosto de 2015, condenando a Mazal Realty S.L. a devolver al demandante la cantidad de 18.000 euros que en su día percibió como consecuencia de su mediación en la compra de un inmueble ubicado en URBANIZACION000 , Marbella, propiedad de Casa Vallis S.L., más intereses legales, con imposición de costas, pronunciamiento con el que discrepa la entidad Mazal Realty S.L. mediante el recurso de apelación que somete a la consideración de la Sala, alegando como motivos incongruencia 'extra petita', falta de exhaustividad y motivación de la sentencia, así como error en la valoración de la prueba.

El demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia por ser ajustada a derecho.



SEGUNDO .- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente: 1.- Don Jose Francisco formuló demanda de procedimiento ordinario frente a Mazal Realty S.L. y Casa Vallis Estates S.L., alegando en síntesis que el 25 de agosto de 2015 suscribió con las demandadas un documento denominado 'Initial Reservation Deposit', por el que estando interesado en adquirir una parcela propiedad de Casa Vallis Estates S.L., en la que intervendría como intermediaria Mazal Realty S.L., abonó la cantidad de 18.000 euros, que transfirió a una cuenta propiedad de esta última, sin que la venta llegara a culminarse al pretender la vendedora sujetar la operación al I.V.A. aplicable, no al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), como se había proyectado, y solicitada la devolución de la cantidad entregada tuvo conocimiento de que el contrato no fue firmado por el representante legal de Casa Vallis Estates S.L., que no se opuso a la devolución, manifestando que la cantidad estaba en poder de Mazal Realty S.L., que desatendió los requerimientos de devolución, por lo que solicitaba el dictado de sentencia por la que se declarase nulo el contrato de 25 de agosto de 2015, antes referido, con la consecuente condena de Mazal Realty, SL a devolver los 18.000 euros entregados, más intereses desde la fecha en que solicitó su devolución, el 2 de febrero de 2016; y subsidiariamente declare la resolución del citado contrato, condenando a Mazal Realty, SL a devolver la suma de 18.000 euros entregados en su día, más intereses legales desde el requerimiento, 2 de febrero de 2016, salvo que se acredite que los fondos se transfirieron a la codemandada Casa Vallis Estates, SL, en cuyo caso debería ser esta la condenada a su devolución, y todo ello con impodsición de costas a las demandadas, salvo que se allanaran a la demanda, en particular, CasaVallis Estates S.L.

II.- Mazal Realty S.L. se opuso a la demandada, alegando que la suma reclamada le fue entregada como pago por su labor de intermediación en la venta del inmueble, que culminó con el acuerdo entre vendedora y comprador sobre las condiciones del contrato, que no puede verse afectada por el arrepentimiento de una de las partes, desidia, cambio de opinión o asesoramiento defectuoso, rechazando que el documento firmado por las partes contenga cláusulas abusivas predispuesta y, por tanto, cualquier causa de nulidad.

III.- Casa Vallis Estates S.L. se allanó a la demanda.

IV.- La sentencia estima la demanda. El magistrado de instancia rechaza la petición principal, nulidad del contrato, si bien tras analizar la estipulación 4 del contrato, referida al destino del depósito entregado por el comprador en caso de desistimiento, razona en el fundamento de derecho segundo que: ' ha de decirse que la estipulación 4ª es una condición general de la contratación -ya que ha sido inserta por un profesional y está destinada a formar parte de una pluralidad de contratos-. Y ha de considerarse que es abusiva, desde una doble perspectiva: por una parte, por cuanto que, causalizada la retención por los gastos que la agencia haya tenido, queda eximida de justificar esos gastos, por lo que opera como una auténtica cláusula penal. Y desde la perspectiva del vendedor, porque le priva de hacer suya cualquier indemnización que le correspondiera ante el eventual incumplimiento del comprador. No es por tanto razonable que, en sede de resolución de contratos, la parte perjudicada -el citado vendedor-, no pueda resarcirse de esas consecuencias. Existen por tanto varios comportamientos cuestionables (indemnización desproporcionadamente alta por incumplimiento del consumidor, artículo 85.6 del RDL 1/2007 de 16 de noviembre ; falta de reciprocidad, artículo 87). Además, esta cláusula se completa con la contenida en la estipulación 9ª, donde se exime a la agencia de cualquier responsabilidad por el 'mal fin' del contrato. Por lo tanto, dicha estipulación se considera abusiva y por ello no puesta en los términos indicados en el párrafo anterior. Ello no obsta al derecho de la agencia a resarcirse de los gastos generados por quien ha incumplido su contrato; en consecuencia, la nulidad es sólo parcial en el particular que exime de justificar los gastos resarcibles a los que se imputa el depósito. Lo que determina que, en caso de que concurra la renuncia expresa o tácita del comprador, o que aduzca causa no justificada -lo que a efectos prácticos es equivalente-, deberá indemnizar los gastos en que hubiere incurrido la inmobiliaria, y que estuvieren documentados y fueran consecuencia del contrato fallido '.

En el fundamento de derecho tercero analiza el desistimiento del comprador: ' Aduce en este pleito dos causas: la inconcreción respecto a los impuestos a abonar, y la falta de consentimiento del comprador.

Respecto del primero, no resulta consistente. En este punto ha de decirse que el demandante estuvo debidamente asesorado, y si bien pudieran existir discrepancias respecto de la tributación de la operación, es al que ha de abonar ese tributo a quien compete la información sobre ese particular, salvo que se acreditara que la parte vendedora o el profesional que lo asesora informaron expresamente de lo contrario. En este punto, la prueba testifical y el interrogatorio de parte pone de manifiesto que el actor tenía un precio límite de dos millones de euros, impuestos incluidos, que podría alcanzarse si los impuestos fueran del 10% del precio.

Pero no existe una constatación de que por la vendedora o la inmobiliaria se le asegurara, antes de firmar el documento de compromiso, que la compraventa no devengaría IVA'.

Concluye que, puesto que Casa Vallis Estates S.L. negó haber conferido autorización a la persona que firmó el documento de compromiso de venta, sin que se haya practicado prueba alguna en sentido contrario, ' tanto por la concurrencia de justa, como por la falta de acreditación de gastos por la entidad inmobiliaria, ha de estimarse la demanda y, declarando la resolución del contrato litigioso, condenar a las entidades demandadas a estar y pasar por dicha declaración, condenando a MAZAL REALTY, S.L. a restituir los fondos recibidos '.



TERCERO .- El recurso interpuesto por la codemandada Mazal Realty S.L. se articula en tres motivos: 1) incongruencia del fallo por inexactitud y error en lo que se pide y frente a quién se pide, 2) falta de exhaustividad y error en la valoración de la prueba, con infracción del Código civil en materia de compraventa y de intermediación inmobiliaria, con infracción de la doctrina del Tribunal Supremo, y 3) falta de exhaustividad y motivación de la sentencia, error en la valoración de la prueba sobre el 'verus dominus' de la finca objeto de compraventa.

En primer término hemos de analizar los motivos del recurso que denuncian incongruencia, falta de exhaustividad y de motivación de la sentencia, anticipando su rechazo.

El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la rúbrica Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación , regula los requisitos exigibles a las sentencias. En lo relativo a la congruencia dispone el apartado 1 que: 'Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito', añadiendo en el párrafo segundo que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2002 , es doctrina reiterada y absolutamente constante la que establece como principio general que la congruencia no tiene otra exigencia que la derivada de la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión, o las pretensiones, que constituyen el objeto del proceso, y existe, pues congruencia cuando la relación entre el fallo y la pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996 ). Igualmente, dicha doctrina implica que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos, pues la congruencia va referida a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la existencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).

Sobre la motivación, el apartado 2 del citado art. 218 LEC dispone que 'Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho'.

La motivación, como recuerdan las sentencias del Tribunal Constitucional 144/2003 y del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2009 , es la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo, exigencia constitucional impuesta por el artículo 120.3 de la Constitución española que se configura como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional, en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado por el artículo 24 de la Carta Magna .

Es doctrina jurisprudencial consolidada que la incongruencia y la falta de motivación son conceptos distintos y no deben confundirse, pues una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada; y puede estar perfectamente motivada y ser incongruente. La congruencia se mide por el ajuste del fallo a lo pedido; la falta de motivación se refiere a los supuestos en que, realizado el pronunciamiento y cumplido el requisito de congruencia, no se halla amparado en razonamientos fácticos o jurídicos suficientes para justificarlo ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012 ) La sentencia recurrida no es incongruente, pues resuelve todas las cuestiones objeto de controversia, sin conceder más de lo pedido ('ultra petita'), pronunciarse sobre extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') o dejar sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita').

Tampoco adolece de falta de motivación, ya que el magistrado de instancia expone el inter lógico-deductivo que aboca en el pronunciamiento condenatorio, independientemente de la discrepancia del recurrente, lo que reconduce el motivo del recurso a una errónea valoración de la prueba.

El magistrado de instancia, aunque rechaza el pedimento principal, la declaración de nulidad del contrato litigioso, acoge la pretensión subsidiaria, resolución del contrato litigioso, por dos motivos: 1) la nulidad por abusiva de su estipulación cuarta, que regula el destino del depósito entregado por el comprador en caso de desistimiento del mismo una vez aceptada la oferta por el vendedor, concluyendo que se trata de una condición general impuesta por un profesional que le exime de justificar los gastos que haya debido desembolsar por su mediación, operando como una auténtica cláusula penal que además priva al vendedor de hacer suya cualquier indemnización que le pudiera corresponder ante el eventual incumplimiento del comprador, nulidad que obligaba a la entidad mediadora a acreditar los gastos asumidos, y 2) la existencia de causa justificada en el demandante para eximirse del contrato al negar la vendedora que la persona que firmó el contrato estuviera autorizada o actuara con su consentimiento expreso o tácito.

La Sala, tras revisar la prueba practicada en relación con las alegaciones de las partes llega a conclusiones distintas, lo que permite anticipar la estimación del motivo y por tanto, del recurso.

Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1994 , 'el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado 'facio ut des', principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, por lo que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( artículo 1.450 CC )'.

El contrato litigioso, denominado 'Initial reservation deposito' es una hoja de encargo, ciertamente prerredactada por Mazal Realty S.L. por tratarse del modelo que utiliza (al igual que otras inmobiliarias) para regular su tarea de mediación, siendo elemento esencial el cobro de la comisión pactada si concluye la operación. Pero en dicho documento ya estaban pactadas las condiciones de la venta: precio de 1.800.000 euros, entrega de una señal por el comprador, 18.000 euros, que debería completar hasta alcanzar el 10% del precio total, fecha para la firma del contrato privado y posterior otorgamiento de escritura pública, discrepando la Sala del pronunciamiento que declara nula, por abusiva, la estipulación cuarta del citado contrato, pues como ya dijimos en nuestra sentencia de 22 de marzo de 2017 (recurso 572/2015 ), ' el hecho de que la hoja de encargo se trate un documento redactado unilateralmente por la agencia inmobiliaria no constituye, por sí misma, una circunstancia que lo anule y mucho menos que anule su valor probatorio, por otra parte corroborado por el propio reconocimiento del apelante del hecho de haber acudido personalmente a la agencia inmobiliaria, sin que pueda considerarse abusivo el establecimiento del compromiso de pago de la comisión por la intervención en caso de que el cliente realice las gestiones encaminadas a la compra por sí mismo sin intervención de la agencia, puesto que ello responde a la jurisprudencia que venimos citando, de modo que no puede considerarse contrario a la buena fe ni que establezca en perjuicio del consumidor una situación de desequilibrio '.

El derecho a la comisión pactada nace desde el momento en que el agente ha cumplido su función mediadora, como ha ocurrido en el presente supuesto, y si la compraventa finalmente no llegó a buen término, es cuestión que afecta exclusivamente a vendedor y comprador en lo relativo a los efectos restitutorios de la señal entregada por este último, pero en ningún caso justifica la resolución del contrato litigioso, ni tan siquiera por la 'justa causa' que aprecia el magistrado de instancia, pues desechada la nulidad por abusiva de la cláusula cuarta, el agente no tiene que justificar los gastos que ha tenido que asumir por su función mediadora, y si el motivo es la falta de consentimiento del vendedor, el contrato adolecería de un vicio de nulidad radical ( art. 1.261 CC ), no siendo este el pedimento acogido por la sentencia recurrida y consentido por el demandante, por lo que la resolución contractual, en aplicación del art. 1.124 CC exigiría incumplimiento por parte del agente, que es quien redacta la hoja de encargo, que no es el caso, pues dicha resolución contractual viene motivada por la frustración del contrato de compraventa por desavenencias entre vendedor y comprador, a las que es ajeno el agente mediador.

Tampoco comparte la Sala que la vendedora no consintiera la venta, pues del relato de hechos contenido en la propia demanda resulta, sin lugar a dudas, que aquella tenía intención de vender la finca, de hecho firmó hoja de encargo con otra entidad, y aunque en la que es objeto de controversia interviniera en su nombre un tercero supuestamente sin facultades de representación, los actos anteriores, coetáneos y posteriores acreditan que aceptó la venta, como lo hizo el comprador abonando la señal cuya devolución pretende. Si la operación no llegó a buen término, una vez puestos en contacto vendedor y comprador y fijadas las condiciones esenciales de la venta en la hoja de encargo (folio 17 vuelto), fue por la desavenencia surgida entre ambos sobre una cuestión de índole fiscal, ya que el comprador pretendía que tributara por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, propuesta no aceptada por la vendedora, que cumpliendo la legalidad, ajena al sujeto pasivo, exigió la tributación con arreglo al I.V.A. aplicable, y a tal respecto la Sala conviene con el magistrado de instancia que el argumento de la inconcreción del impuesto que gravaba la compraventa es inconsistente, no constituyendo justa causa de resolución, pues ciertamente, como razona en el fundamento de derecho tercero, ' En este punto ha de decirse que el demandante estuvo debidamente asesorado, y si bien pudieran existir discrepancias respecto de la tributación de la operación, es al que ha de abonar ese tributo a quien compete la información sobre ese particular, salvo que se acreditara que la parte vendedora o el profesional que lo asesora informaron expresamente de lo contrario. En este punto, la prueba testifical y el interrogatorio de parte pone de manifiesto que el actor tenía un precio límite de dos millones de euros, impuestos incluidos, que podría alcanzarse si los impuestos fueran del 10% del precio. Pero no existe una constatación de que por la vendedora o la inmobiliaria se le asegurara, antesde firmar el documento de compromiso, que la compraventa no devengaría IVA'.

Finalmente, carece de trascendencia el allanamiento a la demanda de Casa Vallis Estates S.L., pues su estrategia procesal es clara, eximirse como vendedora de cualquier responsabilidad en la frustración de la venta negando, en contradicción con la evidencia de los hechos, haberla autorizado, desplazando las consecuencias económicas a la entidad mediadora por el hecho de haber retenido la señal o depósito abonado por el comprador en pago de su intermediación.

Por las razones expuestas procede revocar la sentencia recurrida, que queda sin efecto y, en su lugar, desestimar la demanda formulada por don Jose Francisco , liberando a las demandadas de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo al demandante las costas ocasionadas por la intervención de Mazal Realty S.L., sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas a Casa Vallis Estates S.L., al haberse allanado a la demanda.



CUARTO .- Estimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, devolviendo a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Paloma Barbadillo Gálvez, en representación de Mazal Realty S.L., frente a la sentencia dictada por el Magistrado-juez del juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella, en el procedimiento ordinario 958/2016, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, desestimar la demanda formulada por la representación procesal de don Jose Francisco frente a Mazal Realty S.L. y Casa Vallis Estates S.L., liberando a dichas demandadas de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo al demandante las costas ocasionadas por la intervención de Mazal Realty S.L., sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas a Casa Vallis Estates S.L.., y sin que proceda hacer pronunciamiento alguno respecto de las costas devengadas por el recurso.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir.

Firme que sea la presente resolución, remítanse los autos originales al juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.