Sentencia CIVIL Nº 287/2022, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 448/2022 de 27 de Junio de 2022

Encabezamiento

Secció núm. 02 Civil de l'Audiència Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Plaça Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona

17001 Girona

Tel. 972942368

Fax: 972942373

A/e: upsd.aps2.girona@xij.gencat.cat

NIG 1714142120208209835

Recurs d'apel·lació 448/2022 2

Matèria: Apel·lació civil

Òrgan d'origen: Secció Civil. Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Puigcerdà (UPSD)

Procediment d'origen: Procediment ordinari 352/2020

Entitat bancària: Banc de Santander

Per a ingressos en caixa, concepte: 1647000012044822

Pagaments per transferència bancària: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274

Beneficiari: Secció núm. 02 Civil de l'Audiència Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Concepte: 1647000012044822

Part recurrent / Sol·licitant: Alberto

Procurador/a: Mireia Comellas Solé

Advocat/ada: Carlos Antonio Muñoz Juanpere

Part contra la qual s'interposa el recurs: SMART LAYER 3, S.L, ROCAVISTA, SL

Procurador/a: Eva Morer Cabré, Eduard Rudé Brosa

Advocat/ada: Carlota Lóbez Rocabert, Juan Antonio Andino López

SENTÈNCIA NÚM. 287/2022

Il·lms. Srs.:

MAGISTRATS

Sr. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT

Sra. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO

Sr. JAUME MASFARRÉ COLL

Girona, 27 de juny de 2022

Antecedentes

PRIMER.El 8 de juny de 2022 es van rebre les actuacions de Procediment ordinari 352/2020, procedents del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Puigcerdà (UPSD), a fi de resoldre el recurs d'apel·lació interposat per la procuradora Mireia Comellas Solé, en representació de Alberto, contra la Sentència de data 22 de març de 2022, en què consten com a parts apel·lades la procuradora Eva Morer Cabré, en representació de Rocavista SL, i el procurador Eduard Rudé Brosa, en representació de Smart Layer 3 SL.

SEGON.El contingut de la decisió de la Sentència objecte de recurs és el següent:

'Desestimar la demanda presentada por la procuradora Dña. Mireia Comellas Solé en nombre y representación de D. Alberto y absolver a la mercantil Smart Layer 3 S.L. y a la mercantil Rocavista S.L. de los pedimentos de la demanda, imponiendo el pago de las costas a D. Alberto.'

TERCER.El recurs es va admetre i es va tramitar de conformitat amb la normativa processal per a aquest tipus de recursos.

Es va assenyalar la data per dur a terme la deliberació, votació i decisió, que han tingut lloc el 27/06/2022.

QUART.En la tramitació d'aquest procediment s'han observat les normes processals essencials aplicables al cas.

Es va designar com a ponent el magistrat Joaquim Fernández Font.

Fundamentos

Tema litigiós.

PRIMER. El dia 21 de gener de 2.020, el Sr. Alberto i Smart Layer 3 SL, representada per Rocavista SL, van signar un contracte en virtut del qual el primer comprava una casa situada al carrer DIRECCION000, número NUM000, d'Isòvol (Cerdanya), amb la condició suspensiva referent a la seva acceptació per part de la societat venedora en un termini de quinze dies.

El comprador s'obligava a lliurar 30.000 euros que les parts van conceptuar com a arres penitencials.

Aquesta quantitat va ser lliurada pel comprador.

El preu de la venda es va fixar en 200.000 euros.

Atès que la finca adquirida tenia un problema de manca de concordança del Registre amb les coordenades cadastrals, que estava en vies de solució per la part venedora, les parts contractants van pactar que si el dia previst per l'atorgament de l'escriptura pública que havia de solemnitzar la venda (21 d'abril de 2.021), aquest problema no havia quedat esmenat, el comprador podria desistir de la compra, retornant-li els 30.000 euros pagats o bé, allargar el termini de signatura durant tres mesos.

SEGON. El Sr. Alberto reclama en aquest procediment la condemna de la societat venedora a tornar-li aquella quantitat.

Aquesta petició es basa en què el dia previst per atorgar l'escriptura, la discordança de les coordenades de la finca objecte del contracte encara subsistia, el que va fer que optés per desistir-ne.

TERCER. La societat demandada, quan va contestar la demanda, va oposar la manca de litisconsorci passiu necessari, perquè considerava que Rocavista SL també havia de ser part en aquest procediment.

Aquesta al·legació va ser admesa a l'audiència prèvia, imposant al demandant que dirigís la seva pretensió contra la societat esmentada.

QUART. La sentència de primera instància ha desestimat íntegrament la demanda.

Sintèticament, aquesta decisió es basa en els següents motius.

Primer, la discordança amb les coordenades de la finca ja havia estat solucionada el dia previst per signar l'escriptura de venda.

Malgrat que l'escriptura pública en què es va corregir el problema encara no havia estat inscrita en el Registre de la Propietat, aquesta circumstància no pot justificar el desistiment, perquè el notari va comunicar que aquella escriptura estava pendent d'inscriure's i la registradora li va conformar que havia entrat en el Registre.

Això determinaria que l'escriptura d'esmena de la discordança s'inscriuria primer i la de compravenda, després.

Segon, el desistiment del contracte s'hauria produït de manera extemporània perquè s'hauria d'haver fet el mateix dies previst per la signatura de l'escriptura (21 d'abril de 2.020) i no el dia 27 d'abril.

Tercer, els motius que justificaven el desistiment no tindrien res a veure amb el que es va preveure en el contracte.

Per altra banda, el demandant reclamava una pròrroga de sis mesos que no es corresponia amb el termini pactat.

Quart, Rocavista SL tenia legitimació passiva perquè, malgrat que la seva intervenció en el contracte va ser com a intermediària, va percebre una part de la quantitat lliurada en concepte d'arres.

CINQUÈ. El demandat no està d'acord amb aquella decisió ni amb els arguments que la fonamenten.

El seu recurs es basa en diversos motius.

Primer, la discrepància cadastral subsistia el dia que s'havia d'atorgar l'escriptura, perquè l'antecedent d'esmena no s'havia inscrit.

Que el notari informés que no hi hauria cap problema per fer-ho, no implicava que el comprador s'hagués de fiar i córrer el risc que la registradora, finalment, no la inscrivís.

Segon, la inscripció de l'escriptura d'esmena en el Registre era fonamental, per aquesta raó es va fer constar en el contracte de venda la discordança amb el Cadastre, malgrat que a la seva data ja s'havia atorgat l'escriptura necessària per inscriure l'esmena en el Registre.

Segon, la proposta feta pel comprador d'una pròrroga del termini per atorgar l'escriptura de venda, afavoria el comprador i estava justificada per la paralització general de l'activitat derivada de la pandèmia de covid-19 i la correlativa declaració de l'estat d'alarma.

Tercer, l'exercici del desistiment no es va fer de manera extemporània perquè el contracte no preveia cap termini per desistir.

Quart, el contracte de compravenda va ser redactat per la part venedora. Això fa que una eventual foscor de les clàusules no la pugui afavorir.

Cinquè, la no devolució de la quantitat lliurada suposaria un enriquiment injust.

Sisè, no tenia perquè demandar a Rocavista SL perquè va actuar en el contracte com a representat de la venedora, el que fa que no hagi de suportar les costes que se li han produït a la primera instància.

Subsistència de la discordança amb el Cadastre.

SISÈ. De la lectura del contracte de compravenda queda clar que les parts, i hem d'entendre que de manera molt especial el comprador, consideraven essencial l'esmena de les discordances en la descripció de la finca en el Registre de la Propietat de Puigcerdà amb les del Cadastre.

Per aquesta raó ho van fer constar específicament.

Fins i tot van preveure les conseqüències de la manca de solució d'aquest problema el dia previst per a l'atorgament de l'escriptura que havia de solemnitzar el contracte, estipulant una doble facultat del comprador: concedir una nova pròrroga de tres mesos per a l'atorgament esmentat o bé desistir del contracte amb la devolució de la quantitat lliurada en concepte d'arres (30.000 euros).

SETÈ. Que la solució del problema passava per l'adequada inscripció en el Registre de la nova descripció geo referenciada, és igualment evident.

A la data de la signatura del contracte privat (21 de gener de 2.020), feia ja mesos (20 d setembre de 2.019), que s'havia atorgat una escriptura per part de la societat venedora amb la finalitat de poder inscriure en el Registre la nova descripció concordada amb la del Cadastre.

De la lectura d'aquesta escriptura resulta que el legal representat d'aquella societat, va comparèixer a la notaria reclamant la protocol·lització dels documents que acreditaven el compliment d'aquell requisit i la seva inscripció.

Si el demandant no hagués considerat necessària la inscripció en el Registre de la correcció de les coordenades físiques de la finca, la previsió del contracte privat no tindria sentit.

Atès que a la data de la seva signatura era sabut que s'havia atorgat una escriptura pública protocol·litzant la correcció de les discrepàncies, si no calia la seva inscripció en el Registre, seria completament absurd el pacte avantdit, que permetia fins i tot el desistiment.

VUITÈ. Per altra banda, no es pot donar a la comunicació del notari a la societat que representava els interessos de la venedora, en el sentit que no hi hauria cap problema per a la inscripció, l'abast que li dona la jutgessa d'instància.

El notari va donar una opinió jurídica, o si es vol dir així, va fer un pronòstic, en el sentit que no hi hauria cap problema per inscriure.

El cert és, però, que la registradora, en la seva funció de qualificació del títol presentat per a la inscripció, podia posar-hi entrebancs, que podien resultar de constatar que aquella discordança continuava existint o d'altres raons.

És a dir, el comprador no tenia perquè fiar-se de l'opinió del notari, ni aventurar-se a signar l'escriptura de venda sense que constés en el Registre la correcció de la discordança amb les dades cadastrals de la finca que volia comprar.

Que finalment aquella escriptura s'inscrigués, no té cap importància. El que sí la té és que no estava inscrita quan estava previst l'atorgament de l'escriptura de venda.

NOVÈ. Finalment, el principi registral de tracte successiu aquí no té cap rellevància.

Que per raó de la presentació anterior de l'escriptura d'esmena de la discordança s'hagués inscrit abans que l'escriptura de venda si s'hagués arribat a atorgar, no amaga que en el moment en què s'havia de signar aquesta darrera, la primera encara no havia estat inscrita, amb els riscos inherents per al comprador.

DESÈ. Del que acabem d'argumentar considerem demostrat que la discordança entre el Registre i el Cadastre prevista en el contracte com a motiu de desistiment del comprador o de concessió d'una nova pròrroga, existia, perquè l'escriptura d'esmena no estava inscrita en el Registre.

Aquest era un requisit bàsic per molt que no es fes constar expressament en el contracte, però deriva dels fets provats a què hem fet esment.

Per tant, aquella situació habilitava al comprador per desistir del contracte.

A continuació estudiarem si ho va fer extemporàniament i si el seu desistiment es va fonamentar específicament en el supòsit previst contractualment.

Exercici extemporani del desistiment.

ONZÈ. Tampoc respecte d'aquesta qüestió litigiosa podem estar d'acord amb el criteri de la jutgessa d'instància.

Segons el que argumenta en la seva sentència, aquest desistiment s'hauria d'haver expressat el dia previst per a l'atorgament de l'escriptura pública de venda, i el demandant ho va fer sis dies més tard.

DOTZÈ. De la lectura de l'estipulació contractual resulta que no consta per enlloc que el dret de desistiment, o l'opció alternativa d'una pròrroga de tres mesos, s'hagués de manifestar el dia en què s'havia previst l'atorgament de l'escriptura de venda.

L'únic que contemplava és que era aquell en el qual havia d'estar solucionada la discordança amb el Cadastre.

Partint d'aquesta premissa, que l'opció del comprador de desistir es comuniqués només sis dies més tard, ni suposa un exercici abusiu del dret, ni aquesta suposada demora pot implicar una actuació contrària a un acte propi concloent que fes pensar raonablement a la venedora que ja no s'exerciria.

TRETZÈ. Tampoc podem menystenir que els dies immediatament anteriors, especialment el dia 17 d'abril, hi havia hagut múltiples comunicacions via mail entre les parts amb la finalitat de solucionar el problema evident de la manca d'inscripció de l'escriptura d'esmena de la discordança amb el Cadastre.

Per tant, difícilment podem considerar que l'exercici del desistiment fos extemporani, sorprenent o abusiu pel moment en què es va manifestar.

Per tot això, arribem a la conclusió que la facultat de desistir no es va exercir de manera extemporània.

Motius del desistiment.

CATORZÈ. La següent qüestió litigiosa que hem d'estudiar és si el desistiment es va fonamentar en la causa prevista contractualment o no.

En aquest punt sí hem de donar la raó a la jutgessa d'instància.

Recordem que el contracte només preveia aquest dret, o la concessió d'una pròrroga de tres mesos, en el cas que el problema de la manca de coincidència entre Registre i Cadastre subsistís el dia en què s'havia previst signar l'escriptura de compravenda.

QUINZÈ. En un correu electrònic del dia 17 d'abril, enviat pel Sr. Alberto a un treballador de la societat que havia intervingut en el contracte en representació de l'empresa venedora, proposava una pròrroga de sis mesos i un termini de divuit mesos per retornar un aval constituït per la venedora a l'Ajuntament d'Isòvol.

En un altre mail del mateix dia, deia que la pròrroga fins el mes d'octubre la demanava'per no posar-me la corda al coll'.

També feia al·lusió a la paralització de l'activitat a causa de la pandèmia i el consegüent estat d'alarma.

És evident que per enlloc va mirar de justificar la pròrroga o un eventual desistiment, al qual no fa cap esment, en l'únic fet previst contractualment per justificar-les: no haver solucionat la discordança del Registre amb el Cadastre.

No va ser fins que el seu advocat va redactar un requeriment extra judicial a la venedora, que va sorgir per primera vegada la causa prevista contractualment.

Aquesta comunicació no amaga que en cap de les comunicacions enviades pel comprador a la venedora a través de la societat que la representava, hi trobem la més mínima referència a la causa que podia fonamentar una pròrroga o el desistiment.

SETZÈ. Per altra banda, la durada proposada de la pròrroga (sis mesos), no tenia cap encaix dins les previsions contractuals, que es referien a una pròrroga de tres mesos.

DISSETÈ. Els equilibris dialèctics que fa el recurs per mirar de revertir la contundència dels fets que acabem d'exposar, no són acceptables.

Segons el que argumenta, que la durada de la pròrroga proposada fos superior a la prevista contractualment, mirava d'afavorir la venedora, que així tindria més temps per solucionar la discordança.

El motiu de proposar aquest termini només pretenia afavorir al comprador, que així intentava tenir més temps per poder reunir els diners per constituir l'aval que s'havia obligat a assumir davant l'Ajuntament d'Isòvol, amb la finalitat que la venedora pogués recuperar els diners que havia constituït com aval anteriorment.

Molt gràficament, el correu diu que el comprador no es vol posar la soga al coll. No diu per enlloc que el que mirava d'evitar és que se la posés la part venedora.

És a dir, la durada de la pròrroga només el beneficiava a ell.

El retard superior al pactat implicava, necessàriament, que el venedor trigaria més temps a percebre la totalitat del preu convingut, el que difícilment es pot sostenir que el beneficia.

DIVUITÈ. Per altra banda, contràriament al que manté el recurs, no hi ha cap problema de foscor de les clàusules contractuals rellevants per resoldre la qüestió litigiosa ( article 1.288 del Codi civil espanyol).

La clàusula que permetia el desistiment o la pròrroga era molt clara sobre el fonament d'aquesta possibilitat i les seves conseqüències jurídiques.

DINOVÈ. En conclusió, ha quedat demostrat que el comprador va exercir el dret de desistiment previst contractualment per uns motius que no tenien res a veure amb les previsions del contracte.

Igualment, va proposar una pròrroga per una durada sense cap cobertura contractual.

En definitiva, la persistència de la discordança entre el Registre i el Cadastre, només s'ha erigit en un pretext per resoldre el contracte i recuperar els diners.

Les comunicacions entre les parts fan avinent que mai el comprador, fins que no va intervenir el seu advocat, va fer cap proposta de pròrroga sobre la base del que preveia el contracte, sinó només dels seus interessos econòmics.

Per tant, aquest exercici no ha estat correcte, el que exclou la devolució sol·licitada.

Aquesta decisió, contràriament al que afirma el recurs, no implica cap enriquiment injust de la venedora.

Si la devolució dels 30.000 euros lliurats passava pel desistiment del contracte per part del comprador sobre la base de l'única raó contemplada en aquell negoci jurídic, no pot pretendre obtenir el mateix efecte sense la concurrència d'aquella causa, o per ser més exactes, sense que el comprador mai expressés que aquella era la raó de la pròrroga ni de la resta de condicions que proposava.

Falta de legitimació passiva de Rocavista SL.

VINTÈ. El Sr. Alberto només va presentar la seva demanda contra Smart Layer 3 SL.

Arran de la contestació a la demanda d'aquesta societat, en la qual va al·legar la manca de litisconsorci passiu necessari perquè no s'havia demandat també a Rocavista SL, a l'audiència prèvia es va decidir que igualment havia de presentar la demanda contra aquesta darrera.

VINT-I-UNÈ. Aquesta decisió és completament errònia.

La qualitat amb la que va intervenir Rocavista SL en el contracte de compravenda, hi queda clarament explicitada: representant de la venedora en virtut de la relació interna entre ambdues derivada d'un mandat.

A partir d'aquest premissa, si la demanda pretén el compliment d'un pacte del contracte de venda que, segons la seva tesi, legitimaria la seva pretensió d'obtenir la devolució de la quantitat pagada, contra qui havia de dirigir-la era exclusivament contra l'altra part contractual, perquè el contracte de venda no podia tenir cap mena d'efectes respecte de la mandatària o intermediària, senzillament perquè no era la venedora, sinó només la seva representat.

Escau recordar que d'acord amb l' article 1.257 del codi civil espanyol, els contractes només tenen efectes entre les parts contractants i els seus hereus.

VINT-I-DOSÈ. Que en virtut de les relacions internes entre la societat venedora i la seva representant aquesta es quedés, amb raó o sense, una part de la quantitat lliurada pel comprador, no implica en absolut que aquest l'hagi de demandar per obtenir la seva devolució.

El motiu del lliurament era el compliment d'un contracte en el qual no era part la mandatària o intermediària.

VINT-I-TRESÈ. Pel que acabem d'argumentar, la demandant no ha de fer-se càrrec de les costes d'una part a qui se l'ha obligat a demandar per una errònia interpretació de la institució del litisconsorci passiu necessari.

Per tant, és procedent estimar aquest motriu de recurs i revocar la sentència de primera instància, únicament pel que fa a la imposició de la primera instància causades a Rocavista SL.

VINT-I-QUATRÈ. No podem entrar a valorar la seva eventual imposició a la part que ha provocat la participació en el procés de l'esmentada societat perquè ningú no ho ha demanat.

Costes.

VINT-I-CINQUÈ.De conformitat amb l' article 398.2 de la LEC no imposem a la part apel·lant les costes de la segona instància causades a Rocavista SL.

De conformitat amb l' article 394.1 de la mateixa llei processal, imposem a l'apel·lant les costes d'aquesta segona instància produïdes aSmart Layer 3 SL.

Fallo

PRIMER.Estimem en part el recurs d'apel·lació presentat en nom de Alberto contra la sentencia de primera instància i la revoquem, només en el sentit de no imposar al Sr. Alberto les costes causades durant la primera instància a Rocavista SL.

SEGON.Imposem a l'apel·lant les costes de la segona instància causades aSmart Layer 3 SL.

Contra aquesta resolució es pot presentar recurs de cassació, d'acord amb allò que estableix l' article 477.2.3º de la LEC si s'acredita el seu interès cassacional, i per infracció processal, de conformitat al que disposa la seva disposició final setzena.

Serà competent per a la seva resolució el Tribunal Suprem i s'haurà d'interposar davant d'aquesta Secció de l'Audiència en el termini de vint dies des de la seva notificació.

En el moment d'interposar-los s'haurà de fer el pagament del dipòsit preceptiu, si escau.

Notifiqueu aquesta resolució a les parts i, una vegada ferma, retorneu les actuacions originals al Jutjat de Primera Instància i Instrucció d'on procedeix.

Així ho ha decidit la Sala, integrada pels Il·lms. Srs. Magistrats indicats, els quals, a continuació, signen.

Podeu consultar l'estat del vostre expedient a l'àrea privada de seujudicial.gencat.cat.

Les persones interessades queden informades que les seves dades personals s'han incorporat al fitxer d'assumptes de l'oficina judicial, sota la custòdia i responsabilitat d'aquesta, on es conservaran amb caràcter confidencial i es tractaran amb la màxima diligència.

Així mateix, queden informades que les dades que conté aquesta documentació són reservades o confidencials i que el tractament que se'n pugui fer queda sotmès a la legalitat vigent.

Les parts han de tractar les dades personals que coneguin a través del procés de conformitat amb la normativa general de protecció de dades. Aquesta obligació incumbeix als professionals que representen i assisteixen les parts, així com a qualsevol altra persona que intervingui en el procediment.

L'ús il·legítim de les dades pot donar lloc a les responsabilitats establertes legalment.

Amb relació al tractament de les dades amb finalitat jurisdiccional, els drets d'informació, accés, rectificació, supressió, oposició i limitació s'han de tramitar conforme a les normes que siguin aplicables en el procés en què s'obtinguin les dades. Aquests drets s'han d'exercir a l'òrgan o oficina judicial en què es tramita el procediment i n'ha de resoldre la petició qui en tingui la competència atribuïda en la normativa orgànica i processal.

Tot això de conformitat amb el Reglament EU 2016/679 del Parlament Europeu i del Consell, la Llei orgànica 3/2018, de 6 de desembre, de protecció de dades personals i garantia dels drets digitals i el capítol I bis del títol III del llibre III de la Llei orgànica 6/1985, de l'1 de juliol, del poder judicial.