Sentencia Civil Nº 288/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 173/2011 de 06 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 173-131/11

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 474/09

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA ALCOY-4

SENTENCIA NÚM. 288/11

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a seis de julio de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 474/09, sobre contrato de mediación, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alcoy, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Doña Ángeles , representada por el Procurador Don Fernando Fernández Arroyo, con la dirección de la Letrada Doña María Cruz Juan Anduix y; como apelada, la parte actora, Don Ignacio y VISUAL HOME BENIDORM GRUPO INMOBILIARIO, S.L., representada por la Procuradora Doña Gloria García Campos, con la dirección del Letrado Don Pablo Sánchez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 474/09 del juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alcoy, se dictó sentencia de fecha veinticinco de octubre de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Blasco Pla en nombre y representación de D. Ignacio y de la mercantil VISUAL HOME BENIDORM GRUPO INMOBILIARIO S.L. contra Dª Ángeles, debo condenar y condeno a la demandada a que abone a D. Ignacio la cantidad de DOC.E. MIL EUROS (12.000 ?) y a VISUAL HOME BENIDORM GRUPO INMOBILIARIO S.L la cantidad de SIETE MIL EUROS (7.000 ?) por los motivos expuestos en los fundamentos de derecho de la presente resolución, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial , y con expresa imposición de las costas causadas a la demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada y, tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la adversa que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 173-131/11, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de la fecha , en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que inicia este proceso tiene por objeto dos pretensiones de condena acumuladas que tienen su origen en la falta de otorgamiento de la escritura de compraventa en la fecha convenida por parte de la demandada en su calidad de vendedora al no cancelar la carga hipotecaria que gravaba la vivienda, de un lado , frente a VISUAL HOME BENIDORM GRUPO INMOBILIARIO, mediadora inmobiliaria, al pago de los honorarios por importe de 7.000.- ? y, frente a Don Ignacio , en calidad de comprador, al pago de 12.000.- ? como consecuencia de la aplicación del pacto de arras penitenciales.

La sentencia de instancia estimó la demanda y frente a ella se alza la demandada esgrimiendo las siguientes alegaciones: 1.-) ausencia de responsabilidad al concurrir fuerza mayor; 2.-) abuso de derecho al no resultar acreditado el pago de las arras por el comprador; 3.-) ausencia de pacto de arras penitenciales.

SEGUNDO.- La primera de las alegaciones expuestas tiene por finalidad la exoneración de responsabilidad al concurrir fuerza mayor en el incumplimiento de la obligación de otorgar escritura pública el día 18 de septiembre de 2008 estando libre de cargas la vivienda objeto de la compraventa al no ser imputable a la demandada la imposibilidad de obtener la financiación para cancelar la diferencia entre el precio convenido y la carga hipotecaria, de importe superior al precio.

Se rechaza la alegación anterior por las siguientes razones:

En primer lugar, nunca se acordó que la compraventa estuviera condicionada a la obtención de la financiación por parte de la vendedora que le permitiera cancelar la parte de la deuda garantizada con la hipoteca que excediera del importe del precio.

En segundo lugar , no puede equipararse la falta de obtención de financiación de la vendedora con un hecho de caso fortuito pues no reunir las condiciones de solvencia para la obtención de financiación no es un hecho imprevisible o inevitable (artículo 1.105 del Código civil ).

En tercer lugar, alegar la falta de obtención de la financiación para dejar sin efecto el contrato de compraventa con arras significa una evidente infracción del artículo 1.256 del Código civil que prohíbe dejar al arbitrio de cualquiera de las partes la validez o el cumplimiento del contrato.

En cuarto lugar, la misma demandada era plenamente consciente de su obligación de pago como lo pone de manifiesto el texto de los correos electrónicos que remitió al empleado de la mediadora inmobiliaria (documentos números 8 y 9 de la demanda).

TERCERO.- Se rechaza también la alegación de abuso de Derecho por no haber acreditado el comprador Sr. Ignacio la suma de 12.000.- ? en concepto de arras conforme a lo pactado en el contrato, porque en la estipulación tercera del documento de ratificación de compraventa de fecha 14 de agosto de 2008 (documento número 7 de la demanda) se dice expresamente que "LA PARTE VENDEDORA AUTORIZA A QUE VISUAL HOME RETENGA LA CANTIDAD DE DOCE MIL EUROS (12.000 EUROS) ENTREGADOS POR LA PARTE COMPRADORA EN CONCEPTO DE ARRAS DEL ART. 1.454 DEL CÓDIGO CIVIL ...". Si la ahora apelante consintió expresamente que la cantidad entregada por el comprador fuese retenida por la mediadora inmobiliaria no puede ahora alegar que nunca se entregó esa cantidad por el comprador so pena de incurrir en una contradicción manifiesta.

CUARTO.- La última alegación relativa a la ausencia de pacto de arras penitenciales tampoco puede prosperar porque en atención a la doctrina jurisprudencial citada en el ordinal cuarto de la fundamentación jurídica de la Sentencia recurrida, tanto en el contrato de compraventa con pacto de arras de fecha 12 de agosto de 2008 (documento número 6 de la demanda) como en el documento de ratificación de compraventa de fecha 14 de agosto de 2008 (documento número 7 de la demanda) se hace referencia expresa a la aplicación del artículo 1.454 del Código civil con los siguientes términos: "Transcurrida dicha fecha de no verificarse la compraventa será de aplicación el artículo 1454 del Código civil, por lo que el comprador perderá la cantidad entregada en dicho concepto si la causa del incumplimiento es imputable al mismo, y la parte vendedora las devolverá duplicadas en caso contrario."

Quiere decirse que a pesar de no hacer mención expresa al término arras penitenciales lo cierto es que las partes establecieron las consecuencias en el caso de no otorgarse la escritura de compraventa en términos idénticos a los previstos para las arras penitenciales.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación lleva consigo la imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alcoy de fecha veinticinco de octubre de dos mil diez, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada Resolución con expresa imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución es firme al no caber contra la misma ningún recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose el Tribunal de Marca Comunitaria celebrando audiencia Pública. Doy fe.-