Sentencia Civil Nº 288/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 319/2012 de 03 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 319/2012-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 260/2010 del Juzgado Primera Instancia 6 Gavà

S E N T E N C I A Nº 288/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a tres de junio de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en resolución contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad nº 260/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 6 Gavà, a instancia de D/Dª. Esperanza , contra DIRECCION000 , CB. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 22 de septiembre de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

ESTIMO la demanda formulada por la representación procesal de Dª Esperanza contra DIRECCION000 C.B..

DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes cpon fecha 18 de abril de 2008 sobre el local de negocio sito en paradas 2 y 3 del Mercado çSant Michel, en c/ Colomers 83 de Gavà con fecha efectos 31 de enero de 2010.

CONDENO a DIRECCION000 C.B. a abonar a Dª Esperanza a devolver la fianza consistente en 1.200 € y al abono a la misma, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, de la cantidad de 6.523,43 € así como los intereses legales desde la interposición de la demanda.

DIRECCION000 C.B.ha de abonar las costas causadas.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de Barcelona ( artículo 455 LEC ).

Así por ésta mi sentencia, que se notificará las partes en legal forma, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de mayo de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- DOÑA Esperanza presenta demanda de juicio ordinario en solicitud de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio destinado a bar, suscrito el día 18 de abril de 2.008, con la demandada DIRECCION000 C.B., por causa imputable a la arrendadora y la condena de estas a la devolución de la fianza y al pago de gastos derivados del contrato.

Tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estima de aplicación, suplica se dicte sentencia por la que se condene a la demandada:

a) A estar y pasar por la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, en fecha 18 de abril de 2.008, respecto del local de negocio ubicado en los Puestos/paradas 2 y 3, del MERCADO DE SANT MICHEL, sito en la calle COLOMERS, 83, de GAVÁ (BARCELONA), con fecha efectos de final de enero de 2.010, con las consecuencias jurídicas y económicas inherentes a dicha resolución.

b) A devolver, en consecuencia a la demandante, la cantidad de 1.200 euros, en su momento entregados en concepto de fianza, sin perjuicio de descontar las cantidades que, en concepto de suministros, deban ser asumidos por la arrendataria, hasta el momento de la resolución contractual.

c) A abonar a la demandante, en concepto de daños y perjuicios, la suma de 6.523,43 euros.

d) A abonar a la demandante los intereses legales de todas estas cantidades desde la interposición de la presente reclamación.

e) A abonar a la demandante las costas generadas en este procedimiento.

La parte demandada se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Esperanza contra DIRECCION000 C.B., declara la resolución del contrato de arrendamiento de arrendamiento suscrito con la demandante, en fecha 18 de abril de 2.008, sobre el local de negocio sito en las paradas 2 y 3, del MERCADO DE SANT MICHEL, en la calle COLOMERS, 83, de GAVÁ (BARCELONA), con fecha efectos de 31 de enero de 2.010, con las consecuencias jurídicas y económicas inherentes a dicha resolución; condena a DIRECCION000 C.B. a devolver a la demandante, la cantidad de 1.200 euros, entregada en concepto de fianza, y a abonar a la demandante, en concepto de daños y perjuicios, la suma de 6.523,43 euros, más los intereses legales de dichas cantidades desde la interposición de la demanda, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DIRECCION000 C.B. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba y en la aplicación de los artículos 1.282 y 1.285 del Código Civil .

Alega: 1) que de lo pactado entre las partes, se entiende sin necesidad de interpretación alguna, que la actividad podía cambiarse pactándola con la arrendadora; que resulta evidente que para cualquiera arrendador de local, la actividad menos deseada es la de bar, debido a los problemas de higiene, salubridad y demás que pudiera conllevar; por consiguiente, si la arrendataria hubiese propuesto un cambio de actividad, la demandada habría aceptado sin objeción alguna dicho cambio, pero por la actora nunca se propuso el cambio de actividad; 2) que la acción ejercitada de contrario debe perecer, por cuanto: a) competía a la demandante realizar un estudio sobre la viabilidad de instalar el negocio que pretendía o, en caso de no poder llevarla a cabo por no obtener las oportunas licencias, permisos o autorizaciones, no podría reclamar posteriormente nada a la demandada, más si tenemos en cuenta que dicho local no era con anterioridad un bar; b) si la demandante hubiera deseado cambiar de actividad, sólo tenía que proponérselo a la demandada, que habría aceptado dicha propuesta sin lugar a dudas; c) consta textualmente en el contrato tanto la posibilidad de cambiar la actividad como la exención de responsabilidad de la arrendadora en caso de no concederse las oportunas licencias, autorizaciones o permisos de apertura; 3) no cabe resarcir a la demandante de ningún daño o perjuicio derivado de las obras de acondicionamiento del local o actividad de bar: a) dichas obras no fueron consentidas por la arrendadora, a pesar de que el contrato lo exigía textualmente, por lo que no debieron realizarlas sin autorización de DIRECCION000 C.B.; b) en cuanto a los gastos de las licencias y demás autorizaciones administrativas, en el contrato ya se contempló que dichos gastos serían a cargo de la demandante; 4) La actora ha disfrutado del local y ha hecho uso del mismo desde la firma del contrato hasta enero de 2.010, es decir, 21 meses; 5) finalmente, en la cláusula undécima las partes pactaron de mutuo acuerdo eximir a la demandada de cualquier responsabilidad como consecuencia de la denegación de licencias, autorizaciones o permisos para el ejercicio de la actividad.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se desestimen íntegramente las pretensiones de la contraparte, y por tanto, se acuerde que el contrato no queda resuelto y que no le corresponde indemnización alguna, con imposición de costas; Subsidiariamente, se declare resuelto el contrato de arrendamiento pero que no procede indemnización alguna a la actora.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La juzgadora de primera instancia valora la prueba practicada y concluye que la única actividad permitida a la arrendataria era, precisamente, la de bar, ya que la cláusula sexta del contrato es tajante cuando indica que 'únicamente' la actividad del local, consistente en las paradas 2 y 3 del mercado, podía ser destinada a tal actividad, por lo que el objeto del contrato era exclusivamente la actividad de bar.

En cuanto a la cláusula de exoneración de responsabilidad del arrendador, de la documental, en relación con lo declarado por el testigo, se aprecia mala fe por parte del arrendador, ya que era conocedor de la inexistencia de licencia del mercado y del alto porcentaje de posible denegación de la licencia municipal para la realización de las obras de adaptación por parte de la arrendataria.

Por ello, considera que ha de interpretarse tal cláusula de exoneración en el sentido de que la denegación de licencia administrativa o la prohibición de la actividad en el local fuera imputable a la arrendataria, extremo que no concurre en el presente caso ya que la arrendataria realizó todos los trámites necesarios para adecuar el local objeto del contrato e invirtió una considerable cantidad de dinero para ello.

Por lo expuesto, considera procedente la resolución contractual, la devolución de la fianza arrendaticia y la indemnización de daños y perjuicios.

Frente a dichos razonamientos la parte apelante opone que la actividad podía cambiarse pactándola con la arrendadora y que la actora nunca se propuso el cambio de actividad; que competía a la demandante realizar un estudio sobre la viabilidad de instalar el negocio que pretendía o, en caso de no poder llevarla a cabo por no obtener las oportunas licencias, permisos o autorizaciones, no podría reclamar posteriormente nada a la demandada; que consta en el contrato tanto la posibilidad de cambiar la actividad como la exención de responsabilidad de la arrendadora en caso de no concederse las oportunas licencias, autorizaciones o permisos de apertura; que no debió la arrendataria realizar obras sin autorización de DIRECCION000 C.B.; que en cuanto a los gastos de las licencias y demás autorizaciones administrativas, en el contrato ya se contempló que dichos gastos serían a cargo de la demandante; y finalmente, que en la cláusula undécima las partes pactaron de mutuo acuerdo eximir a la demandada de cualquier responsabilidad como consecuencia de la denegación de licencias, autorizaciones o permisos para el ejercicio de la actividad.

Como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, de fecha 30 de junio de 2.008 y 24 de octubre de 2.006 , la cuestión fundamental que debe centrar la atención de la Sala es la de determinar si era el arrendador o el arrendatario el que debía cargar con las consecuencias de la falta de licencia.

Desde una perspectiva abstracta, parece que, cuando el arrendador se limita a poner a disposición del arrendatario un local vacío y en el que se va a ejercer una actividad ex novo, será el arrendatario el que deba ocuparse de la funcionalidad jurídica del local y su actividad.

En nuestro caso, la cláusula undécima del contrato dice literalmente: ' El arrendador no asume responsabilidad alguna, si por los organismos competentes estatales, autonómicos o municipales, no se concediera a la arrendataria la apertura, o se prohibiera la misma una vez autorizada...'.

Ahora bien, de la prueba practicada en este procedimiento, de la documental, en concreto del expediente, y de la declaración del testigo DON Adriano , ha quedado suficientemente acreditado que el mercado carece de licencia de actividad y que, en tanto no se conceda la licencia de actividad del mercado SANT MICHEL, no se va a otorgar licencia alguna de actividad para ninguna de las paradas del mercado, pues basta leer los comunicados del Ayuntamiento para ver que la licencia de actividad del local arrendado se rechaza porque no consta la licencia de actividad del mercado.

En efecto, está claro que la arrendadora sabía (o debía saber) que en el local de autos no se podía desarrollar la actividad que pretendía la arrendataria, y que no se le comunicó nada en ese sentido; así como que la actora probablemente no actuó con mala fe (consciencia de esa imposibilidad jurídica de desarrollar la actividad en su local).

Por tanto, coincidimos con la juzgadora de instancia en cuanto al incumplimiento de la arrendadora, al resultar imposible que la arrendataria obtuviera la necesaria licencia para el desarrollo de la actividad objeto del contrato en el local arrendado, lo cual conlleva que el mismo era jurídicamente inhábil, sin que le fuera vinculante la cláusula de exoneración incluida en el contrato.

La posibilidad de concesión de la licencia solicitada por la arrendataria depende de que el mercado cuente a su vez con licencia de actividad y, por tanto, depende de que la propiedad realice las actuaciones conducentes a la obtención de la referida licencia, sin que la arrendataria pueda tener intervención alguna al respecto.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DIRECCION000 C.B., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de GAVÁ, en los autos de Procedimiento Ordinario número 260/2.010, de fecha 22 de septiembre de 2.011, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.