Sentencia Civil Nº 288/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 59/2012 de 10 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Doña. Emma Galcerán Solsona

Magistrados:

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente).

Doña Margarita Hidalgo Bilbao

En Las Palmas de Gran Canaria, a 10 de septiembre de 2013.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 59/12, interpuesto por VIRA INVESTMENTS, SL, representada por el procurador don Francisco Javier Neyra Cruz y defendida por el letrado don Fernando de la Fuente Carral contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE PUERTO DEL ROSARIO de fecha 18 de febrero de 2.010 en el Juicio Ordinario 74/08.

Y la impugnación contra la misma resolución por IRCOSA CANARIAS, SA, representada por el procurador don Alejandro Valido Farray y dirigida por el letrado don Óscar Santana González.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 285-288)

El fallo de sentencia 18 de febrero de 2.010 dice: ' Desestimando la demanda interpuesta por Vira Investments SL, estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el/la Procurador/a D/Dª Vanessa Guerra en nombre y representación como parte demandante de Ircusa Canarias SA contra Vira Investments y en consecuencia condeno a la demandada al pago de 54.107,94 euros euros con los intereses al tipo legal desde la interposición de la demanda, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO. Recurso de apelación del demandante (f. 301-310)

VIRA INVESTMENTS, SL interpuso recurso de apelación el 18 de octubre de 2.010, en el que interesa se estime la demanda interpuesta y desestime la reconvención.

TERCERO. Oposición e impugnación del demandado (f. 313-320)

IRCOSA CANARIAS, SA impugnó la sentencia el 24 de febrero de 2.011, en el que interesa revoque el fallo de la sentencia impugnada en los términos de su escrito.

CUARTO. Vista, votación y fallo.

No habiéndose solicitado prueba, se señaló para estudio, votación y fallo el día 10 de septiembre de 2.013. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación.

Este pleito tiene origen en el contrato de arrendamiento de 13 de agosto de 2.002 (f. 92-118), sobre el local nº 9 del Centro Comercial Atlántico- Fuerteventura, en Caleta de Fuste, Jandía. El arrendador era la entidad IRCOSA CANARIAS, SA y la arrendataria VIRA INVESTMENTS, SL.

La sentencia dictada el 28 de junio de 2.006 en Juicio de Desahucio (f. 19-22) declaró resuelto el contrato y condenó a VIRA INVESTMENTS, SL a abonar 7.179,35 euros, en concepto de rentas de marzo y abril de 2.004. Fue confirmada parcialmente por sentencia de la Audiencia Provincial, sección quinta, de 22 de octubre de 2.007 (f. 23-26).

También se suscitó otro procedimiento, dado que VIRA INVESTMENTS, SL interpuso demanda de juicio ordinario contra IRCOSA CANARIAS, SA (f. 120-129) para que se declarara que el contrato 'quedó eficazmente resuelto con fecha de 5 de marzo de 2.004' (f. 129). Pretensión que fue desestimada por la sentencia de 29 de abril de 2.005 dictada en el Juicio Ordinario 151/04 (f. 151-156), confirmada por sentencia de la Audiencia Provincial, sección Tercera, de 23 de marzo de 2.006 (f. 157-161)

VIRA INVESTMENTS, SL interpuso posteriormente demanda en reclamación de los 8.595,07 euros de fianza del arrendamiento, sosteniendo que el 5 de marzo de 2.004 envió un burofax a la arrendadora, poniendo a su disposición el local y exigiendo la devolución de la fianza.

IRCOSA CANARIAS, SA se opuso, alegando que la resolución del contrato tuvo lugar con la entrega de llaves en el Juzgado el 11 de octubre de 2.005, y reconvino reclamando la cantidad de 61.297,29 euros (rentas de mayo de 2.004 a octubre de 2.005, más los 7.179,35 euros ya reconocidos, y compensada la fianza de 8.595,07 euros), más los intereses pactados.

La sentencia de instancia desestima la demanda y estima parcialmente la reconvención, entendiendo que la resolución del contrato y devolución de la posesión tuvo lugar el 11 de octubre de 2.005 y condenando a VIRA INVESTMENTS, SL a pagar 54.107,94 euros con los intereses legales. Compensa la fianza con las rentas debidas de mayo de 2.004 a octubre de 2.005 pero rechaza que esa compensación opere con las sumas reconocidas en el anterior procedimiento.

VIRA INVESTMENTS, SL formula recurso de apelación para que se estime íntegramente su demanda y rechace la reconvención. Sostiene que no existe efecto de cosa juzgada por la sentencia dictada en el juicio de desahucio y reitera el ofrecimiento y entrega de la posesión realizado el 5 de marzo de 2.004 . Califica la actitud de la arrendadora de mala fe por rechazar el ofrecimiento de las llaves, y enriquecimiento injusto su reclamación de rentas.

IRCOSA CANARIAS, SA también impugna la sentencia, para que se condene al pago de los intereses pactados en el contrato, no solamente los legales, y se impongan a VIRA INVESTMENTS, SL las costas de su demanda desestimada.

De manera que la cuestión que se somete a la Audiencia Provincial es la revisión de la sentencia en orden a determinar (1) las cantidades adeudadas en concepto de rentas, lo que depende de la fecha en que se considere resuelto el contrato de arrendamiento; (2) los intereses que genera y (3) las costas de la primera instancia.

SEGUNDO. Terminación del contrato de arrendamiento y cosa juzgada.

El importe debido en concepto de rentas depende de la fecha en la que se estime resuelto el contrato de arrendamiento y, sobre todo, devuelta la posesión de la finca al arrendador, puesto que 'el principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( artículo 1106 CC ) y la extensión indemnizatoria ( artículo 1107 CC ) a la prueba de las consecuencias producidas, y es evidente que [...] estamos ante un daño in re ipsa, que no necesita de especial demostración para su indemnización y que el arrendador ha estado privado [...] del uso, goce o disposición del objeto arrendado, mientras que el arrendatario se ha beneficiado sin causa no entregándolos a aquel cuando debió hacerlo, y si bien es cierto que el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que venía recibiendo el arrendatario vigente la relación, también lo es que la sentencia no infringe el artículo 1106 cuando fija la indemnización tomando como base la renta que se venía pagando. [...] no cabe cuestionar en casación este criterio salvo desproporción arbitraria, que en el caso no concurre, porque no lo es tomar el importe de una renta contractual como índice o valor para calcular el alcance cuantitativo del uso de un bien, por cuyo concepto se pretende determinar una indemnización.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28-9-2012, nº 578/2012, rec. 648/2010 .

Es cierto que la sentencia dictada en el Juicio de Desahucio no produce efectos de cosa juzgada, por imperativo de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Artículo 447. Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales. [...] 2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.

Pero el apelante omite en su recurso los efectos que produce la sentencia desestimatoria dictada en el Juicio Ordinario que interpuso VIRA INVESTMENTS, SL para que se declarara que el contrato 'quedó eficazmente resuelto con fecha de 5 de marzo de 2.004'. Esas resoluciones son cosa juzgada, y deben interpretarse de conformidad con lo dispuesto en el

Artículo 400. Preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos. 1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior. La carga de la alegación a que se refiere el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las alegaciones complementarias o de hechos nuevos o de nueva noticia permitidas en esta Ley en momentos posteriores a la demanda y a la contestación. 2. De conformidad con lo dispuesto en al apartado anterior, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste.

Por tanto, todas las razones que la actora tuviera para sostener que la resolución del contrato ocurrió el 5 de marzo de 2.004 tuvo que alegarlas en ese litigio, y no es posible reservarlas para un proceso posterior. En consecuencia, no puede declararse ahora que esa fue la fecha de resolución del contrato, pues esa pretensión ya ha sido desestimada.

A lo que debemos añadir que los contratos tienen fuerza obligatoria para las partes. No estando prevista la posibilidad de desistimiento unilateral, el acto de enviar un burofax el 5 de marzo de 2.004 poniendo el local a disposición del arrendador (f. 27-28) no deja sin efecto el contrato. Porque la otra parte lo rechazó expresamente en contestación de 12 de marzo de 2.004 (f. 163-164). Los propios actos del arrendatario lo confirman, pues procede VIRA INVESTMENTS, SL a entregar las llaves en el Juzgado el 11 de octubre de 2.005 (f. 119, comparecencia). Las acepta la parte contraria, de forma que tiene razón la sentencia cuando determina que la única prueba de la recuperación de la posesión es la entrega de llaves en la comparecencia en el Juzgado.

En consecuencia, al arrendatario debe las rentas que se devenguen hasta ese momento. No puede hablarse de mala fe ni enriquecimiento injusto, porque la propiedad se limita a exigir los derechos que derivan del contrato. Y si había alguna causa que justificara la resolución del contrato en marzo de 2.004 tuvo que alegarse y probarse en el juicio ordinario anterior.

Procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por VIRA INVESTMENTS, SL, porque las cantidades adeudadas en concepto de rentas son las que determina la sentencia. Y procede a descontar el importe de la fianza, realizando compensación.

TERCERO. Intereses de demora.

La demanda reconvencional reclama expresamente 'los intereses convenidos o, en su defecto y subsidiariamente los legales' (f. 70). El contrato de arrendamiento establece en la Estipulación Décimo Tercera que

3.4. Intereses de demora. Expresamente se conviene que el simple retraso en el pago de las obligaciones económicas derivadas del presente contrato, por cualquier concepto [...] devengará sin que sea necesario requerimiento de pago alguno, un interés legal de demora por cuantía equivalente al interés legal del dinero vigente en la fecha en que debería haberse realizado el pago, incrementado en cinco puntos (f. 112).

Y este pacto sobre intereses, realizado en un contrato de arrendamiento de local de negocio entre comerciantes, es válido conforme al

Artículo 1108 del Código Civil . Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

Lo que obliga a estimar en este punto la impugnación de la sentencia.

CUARTO. Costas de la primera instancia.

Considera la parte apelada que la demanda presentada por la arrendataria fue íntegramente desestimada, por lo que impugna la sentencia para que se condene en costas de esa acción a VIRA INVESTMENTS, SL.

La sentencia no hace imposición de costas de la demanda ni de la reconvención. Con arreglo al criterio objetivo, no podemos afirmar terminantemente que las pretensiones de VIRA INVESTMENTS, SL fueron totalmente desestimadas, pues la fianza existía y su importe se ha tenido en cuenta y compensado con las cantidades debidas en concepto de renta. Por lo que no existe vulneración del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Ambas entidades se adeudaban recíprocamente cantidades, que la sentencia les reconoce y compensa, por lo que era adecuada la no imposición de costas en la instancia.

QUINTO. Costas.

Artículo 398. Costas en apelación, recurso extraordinario por infracción procesal y casación. 1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394. 2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

El recurso de apelación de VIRA INVESTMENTS, SL es íntegramente desestimado, por lo que debe abonar las costas.

Respecto a la impugnación de la sentencia que formuló IRCOSA CANARIAS, SA, se acoge parcialmente en lo que se refiere a los intereses.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y de pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por VIRA INVESTMENTS, SL contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE PUERTO DEL ROSARIO de fecha 18 de febrero de 2.010 en el Juicio Ordinario 74/08. Condenando a la apelante al pago de las costas de su recurso.

Estimar parcialmente la impugnación de esa misma resolución realizada por IRCOSA CANARIAS, SA, revocando el fallo en el único sentido de condenar a la demandada al pago de 54.107,94 euros mas los intereses pactados en el contrato (f. 112).

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.