Sentencia Civil Nº 288/2014, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 319/2014 de 31 de Octubre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 288/2014

Ilma. Sra. Presidenta:

Dña. BELEN PEREZ FLECHA DIAZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL MARIA CARNICERO JIMENEZ DE AZCARATE

D. ANGEL MANUEL DE PEDRO TOMAS

En Pamplona/Iruña , a 31 de octubre de 2014 .

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 319/2014, derivado del Juicio verbal (250.2) nº 1019/2013 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante, el demandante , D. Donato , r epresentado por el Procuradora Dña. Ana Echarte Vidal y asistido por el Letrado D. Bernardo Ausejo Iturralde ; parte apelada, los demandados , Dña. Noelia , D. Gonzalo , D. Jorge y Dña. Vicenta , representados por la Procurador Dña. Mª Rosario Biurrun Ibiricu y asistidos por la Letrada Dña. Esther Andrés García.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL MANUEL DE PEDRO TOMAS .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 3 de marzo de 2014 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio verbal (250.2) nº 1019/2013 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que desestimola demanda deducida por la Procuradora Sra. Echarte Vidal en nombre de DON Donato frente a los HEREDEROS DE DON Tomás , DOÑA Noelia (representada por su hijo DON Pedro Enrique ), DON Jorge , DON Gonzalo y DOÑA Vicenta .

Condeno al actor a pagar las costas del procedimiento.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante , D. Donato .

CUARTO.-La parte apelada, Dña. Noelia , D. Gonzalo , D. Jorge y Dña. Vicenta , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera , en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 319/2014 , habiéndose señalado el día 6 de octubre de 2014 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del proceso.- En el presente proceso se ejercita por la parte actora, don Donato , una acción de carácter personal, dirigida a la resolución del contrato de opción de compra de finca rústica (Finca NUM000 del Plano General de Concentración Parcelaria de DIRECCION000 , del Valle de Aranguren) concertado entre aquel y los demandados en fecha 31 de diciembre de 2011, en sus respectivas posiciones de optante y optatarios o concedentes, con base al incumplimiento contractual de la cláusula sexta del contrato, consistente en la no recalificación del suelo objeto de opción de 'no urbanizable', a 'urbano', y por tanto, apto para la construcción de la nave comercial del optante; y en reclamación de la devolución de la prima satisfecha por éste de conformidad con la citada cláusula contractual. Concretamente la pretensión actora se contrae a la suma de cinco mil euros, una vez deducida la suma ya devuelta por parte de los vendedores-optatarios.

La Sentencia de primera instancia (3 de marzo de 2014 ) ha desestimado la demanda, considerando, en síntesis, que nos encontramos ante un contrato de opción de compra sujeto a una condición mixta, ya que dependía su cumplimiento, en parte de la actividad del optante, y en parte de la decisión del Ayuntamiento; y en la que el actor no ha cumplido con la carga que le asignaba el contrato de promover una recalificación del suelo, adelantándose a la aprobación del nuevo plan municipal de EMOT (Estrategia y Modelo de Ocupación territorial); por otra parte, en cuanto a las afecciones estructurales de la parcela que ahora invoca el optante como fundamento de su pretensión, ya se conocían al tiempo de la perfección del contrato de opción; sin que la devolución de parte de la prima por parte de varios concedentes vincule al resto de los codemandados.

Contra la referida resolución se alza la parte demandante interesando su revocación por medio del presente recurso de apelación, basado en unas alegaciones en las que denuncia como el error en la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancias; así: a).- El actor sí cumplió con las obligaciones que le imponía la cláusula sexta del contrato de opción, las cuales no estaban sujetas a plazo, contratando un arquitecto para solicitar la recalificación del suelo, observando en el trascurso de su trabajo que este suelo presenta afecciones importantes que hacen inviable la calificación como suelo urbano; b).- No ha habido inactividad por parte del optante, y aún en el supuesto que hubiese presentado una solicitud de reclasificación del suelo hubiera sido desestimada, al ser contra legem y contra el plan municipal que siempre había calificado el suelo como rústico; y c).- El suelo por su naturaleza y características siempre será un suelo no urbanizable.

La parte apelada se opone al recurso de apelación solicitando por considerarla ajustada a derecho el mantenimiento de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Contrato de opción de compra. Condición suspensiva de recalificación urbanística.- La controversia fáctica suscitada en el proceso, y reproducida en esta alzada, se centra principalmente, en sí el incumplimiento de la condición recogida en la estipulación cuarta del contrato de opción, consistente en la recalificación del suelo objeto de la compraventa, opera como presupuesto de ineficacia del mismo, lo que justifica la devolución de la prima pagada al tiempo de su perfección; o no deviene ineficaz, debido a la propia inactividad del optante, al no haber promovido la modificación de la calificación del suelo a la que venía obligado por la estipulación sexta del contrato. La cuestión es resuelta con base a las siguientes consideraciones:

1ª.-Una adecuada decisión del recurso de apelación pasa por una previa operación de calificación de la naturaleza de la relación habida entre las partes litigantes, al objeto de extraer las correspondientes consecuencias jurídicas. Para dicha labor de calificación habrá que acudir a la interpretación del clausulado del contrato de referencia, mediante las normas hermenéuticas contenidas en la Ley 490 del Fuero Nuevo de Navarra (En adelante FN), que establece que 'las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creo, el uso y la buena fe'. Siendo este precepto susceptible de integración normativa con los artículos 1281 y siguientes del código civil , conforme a su naturaleza de derecho supletorio reconocida en la ley 6 FN. Es por ello, que deberá acudirse en primer lugar a la interpretación literal de las cláusulas, como expresión gramatical de la voluntad real, sin olvidar que en nuestro Derecho prima la investigación de lo que las partes convinieron, con independencia de que la literalidad de lo expresado no se ajuste literalmente a lo convenido, pero teniendo en consideración que cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido por los dos contratantes suele coincidir con lo que los dos declararon consentir [ STS 21 de septiembre de 2010 ].

2ª.-De la interpretación en su conjunto de las estipulaciones contenidas en el contrato suscrito por las partes litigantes en fecha 31 de diciembre de 2011, se infiere, que nos encontramos ante un contrato de opción de compra sobre finca rústica (Finca NUM000 del Plano General de Concentración Parcelaria de DIRECCION000 , del Valle de Aranguren), calificada inicialmente como no urbanizable, en el que se supedita la eficacia de la opción a que se obtenga la reclasificación de los terrenos objeto de opción, de suelo no urbanizable, a suelo urbano apto para la actividad del optante, previa actividad positiva del este último tendente a aquella recalificación. Así:

3ª.-Es patente que concurren los requisitos de la figura de la opción de compra, habida cuenta que se atribuye a don Donato un derecho a decidir, dentro de un período de tiempo concreto (18 meses), sobre la puesta en vigor del contrato de compraventa en el cual están fijados sus elementos esenciales, la cosa (finca de referencia) y el precio (258435 euros más IVA) (estipulación segunda del contrato).

4ª.-De la lectura de la estipulación cuarta del contrato se desprende que en virtud de la libertad contractual se hace depender el derecho de opción del actor a la concurrencia de una circunstancia, cual es, la recalificación urbanística del suelo apta para la actividad que aquel realiza. Dispone: 'El optante podrá ejercitar dicho derecho en el plazo de dieciocho meses a contar desde la firma del presente documento, siempre y cuando obtenga la reclasificación de los terrenos objetos de opción de suelo 'no urbanizable', a 'suelo urbano' apto para la actividad de la firma Alfe flor. Esto llevará a presentar una modificación estructurante de la finca para el cambio de clasificación del suelo y sus usos, debiendo ser aprobado por el Ayuntamiento de Aranguren y definitivamente por el departamento de ordenación y territorio del Gobierno de Navarra'. (estipulación cuarta folio 18 de las actuaciones).

5ª.-No obstante, no se supedita la eficacia de la opción a un mero hecho futuro e incierto, como es la reclasificación de los terrenos objeto de opción, de suelo no urbanizable, a suelo urbano, sino que, tal como señala el Juez a quo, de la interpretación de la estipulación cuarta y sexta del contrato de opción se desprende que la intención de los contratantes, es condicionar su eficacia a una conducta positiva y previa del optante tendente a conseguir del Ayuntamiento la modificación de la calificación urbanística. Así la estipulación cuarta anteriormente trascrita preveía que el optante presentara 'una modificación estructurante de la finca para el cambio de clasificación del suelo y sus usos',y la estipulación sexta añade, 'La propiedad autoriza a Donato a que encargue la redacción de una modificación puntual de las normas urbanísticas o plan municipal de Aranguren que afecte a la finca objeto de opción, en el sentido de proponer su reclasificación en los términos establecidos en la estipulación cuarta de este contrato. Para todas las actuaciones necesarias para el desarrollo urbanístico de esta unidad, la propiedad concede al optante poder tan amplio como sea necesario para desarrollar urbanísticamente la unidad...' (página 19 de las actuaciones, párrafo segundo).

6ª.-Abunda en esta convicción la interpretación de la previsión contractual relativa al pago de la prima (estipulación sexta), que si bien tiene una naturaleza accesoria, cumple una función de servir de garantía del cumplimiento del mismo, reforzando la voluntad del comprador, que perdería la cantidad para el caso de incumplimiento (arras penales), con una excepción, que a pesar de haber intentado la recalificación urbanística, ésta hay sido denegada. Así dispone: 'En el supuesto de que no se ejercite el derecho de opción de compra en el plazo convenido, se conviene expresamente: Que el importe entregado en concepto de precio o prima de la opción quedará en beneficio del concedente, salvo que el derecho de opción no pudiera ejercitarse por la denegación municipal de la reclasificación del suelo al destino apto para la implantación de la actividad del negocio de Alfe flor.'. (página 20 de las actuaciones, párrafo tercero).

7ª.-En este contexto hemos de examinar la actuación llevada a cabo por cada una de las partes contratantes. Pues bien, la parte actora (optante) no ha ejercitado el derecho de opción en el plazo concedido (cuestión no controvertida), ni presentó instancia en el Ayuntamiento del Valle de Aranguren solicitando la recalificación del suelo (certificado del alcalde, folio 111 de las actuaciones). Si aporta en el proceso informe técnico de fecha 20 de junio de 2013, del arquitecto don Domingo , donde se concluye sobre la inviabilidad de la parcela objeto de la opción de compra para la implantación de la actividad de jardinería propia del optante, al presentar el suelo afecciones y servidumbres que impiden su calificación como suelo urbano; y por ello, solicita la devolución de la prima, concluyendo que no existió inactividad, ya que sería un absurdo presentar una solicitud contra legem o contra plan.

8ª.-Pues bien, no comparte la Sala esta conclusión; tal como argumenta el Juez a quo, el optante ya sabía desde el inicio, y así consta en el contrato de opción la naturaleza no urbana de la finca de referencia, y conocía, o debió conocer desde el momento de la perfección del contrato las afecciones de la finca que pretendía comprar, y que ahora presenta como justificativas de su inactividad ante el Ayuntamiento. La primera fuente de conocimiento de la voluntad contractual es la interpretación literal del contrato, y los términos de éste no autorizan la interpretación mantenida por la parte actora. Así, siendo la prima pagada una garantía del cumplimiento de la opción, y siendo una exigencia natural de estas arras penales, dada su trascendencia, el que consten de una manera expresa, es lo cierto que únicamente se ha previsto como excepción a la perdida de las mismas en beneficio del concedente el que 'el derecho de opción no pudiera ejercitarse por la denegación municipal de la reclasificación del suelo', lo que no equivale a inacción, sino que presupone una actividad previa de intento de recalificación urbanística, y una respuesta negativa por parte del Ayuntamiento, lo que permitiría objetiva el cumplimiento de la condición y dar seguridad a las causas de rescisión del contrato y perdida de la prima pagada como garantía de su cumplimiento conforme a lo pactado.

Por lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación, confirmando íntegramente la resolución recurrida.

TERCERO.- Costas.- Se impone a la parte apelante el pago de las costas de esta alzada ex artículo 398 LEC , y, en su caso, la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistoslos preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelacióninterpuesto por don Donato , representado por la Procuradora doña Ana Echarte Vidal, contra la sentencia de fecha de 3 de marzo de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Pamplona/Iruña en el proceso de Juicio Verbal 1019/2013, confirmamosla expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados/as