Sentencia CIVIL Nº 288/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 813/2019 de 23 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0020936

Recurso de Apelación 813/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 197/2019

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE MADRID

PROCURADOR Dña. MARIA TERESA VIDAL BODI

APELADO:D. Juan Alberto y Dña. Adelina

PROCURADOR D. ARTURO ROMERO BALLESTER

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintitrés de septiembre de dos mil veinte .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 197/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE MADRID representada por la Procuradora Dña. MARIA TERESA VIDAL BODI y defendida por el Letrado D. CARLOS PAGÁN BARCELÓ, y como parte apelada Dña. Adelina y D. Juan Alberto, representados por el Procurador D. ARTURO ROMERO BALLESTER y defendidos por el Letrado D. JOSÉ ANTONIO MORENO DE LA SANTA ESPELOSÍN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/09/2019 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/09/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda planteada por Doña Adelina y Don Juan Alberto representados por el procurador Sr. Romero Ballester frente a la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 NUM000 de Madrid, y en consecuencia:

Declaro la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad demandada celebrada el día 14 de Junio de 2018 relativo a su punto dos 'Propuesta de corrección de las cuotas de las plazas de garaje nº NUM001 a NUM002 modificando lo acordado en junta de 12/6/14'. Todo ello con imposición de las costas a la demandada.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE MADRID al que se opuso la parte apelada D. Juan Alberto y Dña. Adelina y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de septiembre de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia estima íntegramente la demanda presentada por doña Adelina y don Juan Alberto contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la AVENIDA000, de Madrid, declarando la nulidad del acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad celebrada el 14 de Junio de 2018, sobre el punto del orden del día relativo a 'Propuesta de corrección de las cuotas de las plazas de garaje números NUM001 a NUM002 modificando lo acordado en Junta de 16 de Junio de 2014'

La fundamentación de la sentencia comienza por examinar la alegación de caducidad de la acción ejercitada, con fundamento en el art. 18 LPH, que reserva el plazo de un año para impugnar los acuerdos que resulten contrarios a la Ley o a los Estatutos. Tras exponer la doctrina jurisprudencial respecto de los acuerdos que modifican el contenido de los Estatutos de la Comunidad, explica que dichos acuerdos, susceptibles de impugnación en el plazo de un año, deben ser adoptados por unanimidad, no por mayoría.

Se dice que en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, consta que los titulares de las 18 plazas de garaje afectadas asumirían el pago de los gastos de limpieza, extracción de humos, entretenimiento y reparaciones ordinarias y los demás que correspondan a ese nivel de sótano, repartiéndolos por partes iguales entre esas 18 plazas. Anteriormente, en Junta de 12 de Junio de 2014, se había acordado ' excluir de los gastos de conserjería a las plazas de garaje NUM001 a NUM002 por ser estas plazas independientes'. Pero, con independencia de que ese acuerdo de 2014 tuviera vigencia anual, o bien indefinida, lo cierto es que el acuerdo controvertido, de 14 de Junio de 2018, altera lo dispuesto en los Estatutos, al introducir la obligación de los titulares de esas plazas de garaje de pagar los gastos de conserjería, a los que no hacían referencia los Estatutos. Sin embargo, los Estatutos sí detallan de forma pormenorizada los gastos que dichas plazas de garaje debían asumir. En consecuencia, el acuerdo requería ser aprobado por unanimidad. Tampoco había transcurrido el plazo de un año para ejercitar la acción, máxime cuando la Comunidad se había comprometido a rectificar el acuerdo consignando los comuneros que habían votado en contra, por lo cual su contenido no estaba consolidado.

SEGUNDO.- Motivos de recurso.

Frente al pronunciamiento estimatorio de la demanda interpone recurso de apelación la Comunidad de Propietarios, alegando en primer lugar que, frente a lo razonado en la sentencia apelada, el primitivo acuerdo adoptado el 12 de Junio de 2014 sí modificó los Estatutos de la Comunidad.

En ese sentido, los Estatutos no tienen ninguna regla de exclusión de los gastos de conserjería para las plazas de garaje. Las normas sobre gastos comunes de los Estatutos, recogida en sus apartados C, D y E, no enuncian ninguna exención para las plazas de los gastos de conserjería. Tampoco los atribuye a las viviendas, sino que esos gastos no se contemplan en absoluto. El hecho de que los Estatutos omitan cualquier regla sobre los gastos de conserjería no entraña que se produzca una exclusión, pues ésta habría de figurar expresamente.

De otro lado, el hecho de que el acuerdo adoptado en Junta de 12 de Junio de 2014 se aprobara por unanimidad, no entraña que suponga una modificación estatutaria. Además, en la convocatoria a dicha Junta constaba esa cuestión como accesoria a la aprobación del Presupuesto de 2014 en el punto segundo, sobre ' 2. Presupuesto ordinario para el ejercicio de 2014, aprobación si procede. Propuesta de exclusión de los gastos de conserjería a las plazas de garaje'. De donde resulta que si tal acuerdo se refería al ejercicio de 2014, en modo alguno podía modificar los Estatutos. En la propia redacción del subapartado del orden del día de aquella convocatoria no se decía, ni implícita ni explícitamente, que se pretendiera modificar los Estatutos.

Se cita doctrina jurisprudencial, como la recogida en Ss. T.S. 6.May.2013 y 3.Abr.2008, en cuya virtud los acuerdos sobre exoneración de gastos deben interpretarse de forma restrictiva.

Frente a lo razonado en la sentencia, el acuerdo impugnado no precisaba unanimidad para su aprobación. Pues tenía como único objeto volver a la correcta aplicación de los Estatutos de la Comunidad, que nada contemplan sobre los gastos de conserjería. Por igual razón, no suponían ninguna modificación de los Estatutos.

Sobre las mismas premisas, considerando que el acuerdo impugnado no vulnera los Estatutos, el plazo de caducidad para ejercitar la acción de impugnación es de tres meses, ex art. 18 LPH. Y presentada la demanda el 17 de Enero de 2019, la acción se encontraba ya caducada.

TERCERO.- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Para discernir, en primer lugar, si el acuerdo objeto de impugnación, o el precedente de 12 de Junio de 2014, produjeron alguna modificación en los Estatutos de la Comunidad, procede ante todo analizar cuál es el contenido de esos Estatutos.

Los Estatutos de la Comunidad, a tenor de la Subsanación obrante en la inscripción 7ª de la finca, contienen las siguientes normas (f. 37 ss):

= La norma A) diferencia los elementos comunes generales, y los propios de los Bloques NUM003 y NUM000 del edificio.

= La norma B) distribuye por partes iguales entre los dueños de viviendas los gastos de alumbrado y de jardín.

= A tenor de la norma C): ' Los gastos relativos al arbitrio de carruajes y a la limpieza de la rampa del garaje, serán satisfechos por los titulares de las 134 viviendas y de las 21 plazas de aparcamiento independientes por partes iguales, así como cualquier otro gasto que sea común a todas ellas.

Los gastos de limpieza, luz, entretenimiento y reparaciones ordinarias de las dos plantas de sótano de garaje, serán satisfechos por los titulares de las 134 vivienda y de las 3 plazas de aparcamientos independientes del sótano segundo por partes iguales, con excepción de los gastos de limpieza, luz, extracciones de humos, entretenimiento y reparaciones ordinarias y los demás que correspondan al nivel superior del sótano, donde se ubican las 18 plazas de aparcamiento independientes, serán satisfechos por los titulares de estas 18 plazas de aparcamiento independientes, por partes iguales entre ellos'.

= A tenor de la norma D): ' Los gastos de limpieza, luz, entretenimiento y reparaciones ordinarias de cada uno de los portales y escaleras del Bloque NUM000 serán satisfechos por los titulares de las viviendas de cada portal en proporción a sus respectivas cuotas'.

= A tenor de la norma E): ' Los gastos de luz, limpieza y entretenimiento y reparaciones ordinarias de los ascensores que acceden a las plantas de sótano serán satisfechos por los titulares de las 134 viviendas y de las tres plazas de garaje independientes situadas en el segundo sótano en proporción a sus cuotas'.

= Las normas F) y G) aluden a los locales comerciales.

De la lectura de dichas normas se desprende que los Estatutos contienen regulación especial sobre la distribución de gastos de alumbrado y jardín (norma B), gastos de paso de carruajes, limpieza de rampa del garaje, gastos comunes a las 21 plazas de garaje, gastos de limpieza, luz, entretenimiento y reparaciones de plantas sótano de garaje, y gastos de igual clase de la planta de nivel superior del sótano (norma C), gastos de portales y escaleras de Bloque NUM000 (norma D) y gastos de luz, limpieza, entretenimiento y reparaciones ordinarias de ascensores con acceso a plantas de sótano (norma E).

Para los gastos expresamente descritos en esas normas B a E, los Estatutos contemplan las correspondientes reglas de distribución del gasto, determinando qué copropietarios de viviendas o de plazas de garaje deben asumirlos.

Ahora bien, todos los gastos devengados por la Comunidad general, o por las Comunidades de los Bloques NUM003 y NUM000, que no estén expresamente enunciados en esas normas B a E, carecen de regulación estatutaria específica, y por tanto quedan sometidos a la norma general de la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, la norma de su art. Noveno.1.e), que establece la obligación de cada condueño de ' Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

Sobre el anterior planteamiento, se aprecia que entre las normas B a E de los Estatutos no se contiene mención alguna a los gastos de conserjería del edificio, ahora controvertidos. De ello se deduce que, a falta de norma estatutaria especial, los gastos de conserjería deben asumirse por los todos los condueños de la Comunidad, en proporción a su respectiva cuota de participación, ya lo sean de viviendas, ya de plazas de garaje.

Es cierto que las normas C y E de los Estatutos establecen reglas especiales de distribución de determinados gastos asociados a las plazas de garaje, diferenciando las 18 plazas ubicada en el nivel superior del sótano, de las 3 plazas de aparcamiento del sótano segundo. Pero el hecho de que se asignen singularmente determinados gastos a las plazas de garaje (de cualquiera de los sótanos), no significa que sus titulares hayan de soportarsoloesos gastos. Significa que, para los gastos expresamente citados, se aplican reglas especiales de distribución. Y que, en cuanto a los gastos no mencionados explícitamente, no existe exoneración, ni regla especial de distribución.

Sí se produce exoneración, por exclusión, respecto de gastos asignados exclusivamente a viviendas. Así puede verse cómo la regla B de los Estatutos, mediante norma explícita para gastos de alumbrado y jardín, exonera de contribución a los dueños de plazas de garaje, al asignarlos en exclusiva a los dueños de viviendas (al tiempo que introduce regla especial de distribución entre viviendas).

En consecuencia, las plazas de garaje, salvo norma de exoneración expresa en los Estatutos, soportan la totalidad de los gastos de la Comunidad. Incluso los gastos de conserjería, de los que no están exoneradas. Y habrán de asumirlos en proporción a sus respectivas cuotas de participación. Con la sola excepción de aquellos gastos específicamente nominados en las normas C y E, que se distribuirán según las reglas estatutarias especiales.

CUARTO.- Acuerdo de la Comunidad aprobado el 12 de Junio de 2014.

En Junta celebrada el 12 de Junio de 2014 se adoptó el siguiente acuerdo:

' Se aprueba por unanimidad de los presentes y representados excluir de los gastos de conserjería a las plazas nº NUM001 a NUM002 exclusivamente, por ser estas plazas independientes, quedando su cuota ordinaria a partir de este momento fijada en los importes derivados del reparto de presupuesto y que asciende a 3'44 € por plaza y mes'

Es controvertido si el referido acuerdo provocó, o no, una modificación de los Estatutos de la Comunidad y, en consecuencia, se transformó en norma estatutaria.

Para interpretar el alcance del acuerdo adoptado, resulta esencial recordar cuál fue el enunciado del Orden del Día de la convocatoria de la Junta en que se adoptó, en los siguientes términos:

' 1. Liquidación de cuentas del periodo 1/1/13 a 31/12/13. Aprobación si procede.

2. Presupuesto ordinario para el ejercicio 2014. Aprobación si procede.

Propuesta de exclusión de los gastos de conserjería a las plazas de garaje.

3. Renovación de los cargos de la Junta de Gobierno'.

La interpretación sistemática de ese enunciado, considerando que la regla de exclusión del gasto se inserta en la aprobación del Presupuesto ordinario de 2014, lleva a la conclusión de que esa exoneración quedaba específicamente referida al ejercicio de 2014.

Además de lo anterior, la transmutación de tal acuerdo en norma Estatutaria conduciría al absurdo de entender que la cuota de contribución quiso petrificarse indefinidamente en la cantidad de 3'44 € por plaza de garaje. La mención expresa a esa cantidad evidencia que la exoneración, y la cuota resultante, estaban referidas a las magnitudes económicas aprobadas para el ejercicio de 2014. No que quisiera aprobarse una regla estatutaria cuantificando en 3'44 € la contribución de las plazas de garaje.

La aplicación subsiguiente, a ejercicios posteriores, de esa exoneración de gastos de conserjería a las plazas de garaje, no convierte el acuerdo adoptado para el ejercicio de 2014 en norma estatutaria.

QUINTO.- Acuerdo impugnado de 14 de Junio de 2018.

El 14 de Junio de 2018 se celebró Junta, debatiendo en el segundo punto del orden del día 'la propuesta de corrección de las cuotas de las plazas de garaje número NUM001 a NUM002 modificando lo acordando en Junta 16/6/2014', con adopción del siguiente acuerdo:

' Tras amplio debate, se acuerda por mayoría anular el acuerdo de la Junta ordinaria de 2014 y repercutir a las plazas NUM001 a NUM002 los gastos relacionados con la conserjería de la finca (Nóminas, suplencias, contrata fines de semana, seguridad social y prevención de riesgos laborales), por lo que la cuota mensual a partir del mes de Julio de estas plazas será de 12'40 € por plaza'.

La prosperabilidad de la acción de impugnación, que es objeto de controversia, se deduce de los anteriores fundamentos de derecho.

Es decir, se ha concluido que los Estatutos de la Comunidad no contienen regla especial de distribución de los gastos de conserjería. Ni norma de exoneración de dichos gastos para las plazas de garaje. Y que el hecho de que los Estatutos incluyan normas especiales de distribución de determinados gastos respecto de las plazas de garaje, no implica que sus titulares queden exonerados de otros gastos no específicamente mencionados.

Por esas razones, el acuerdo impugnado, que aprueba repercutir sobre los dueños de las plazas de garaje NUM001 a NUM002 los gastos de conserjería, no supone modificación de los Estatutos y, por el contrario, se limita a enunciar o exteriorizar una consecuencia que es mero producto de la aplicar en sus propios términos los Estatutos y de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por igual razón, la aprobación del acuerdo controvertido no exige la unanimidad contemplada en el art. 17.6 LPH. De igual manera que la acción para su impugnación, al no contravenir la Ley, ni los Estatutos, se somete al plazo de caducidad de tres meses previsto en el art. 18.3 del mismo texto legal.

Por todo lo cual procede estimar el recurso, desestimando en su integridad la demanda.

SEXTO.- Costas.

Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente desestimación de la demanda, y de conformidad con los arts. 394 y 398 L.E.c., procede condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial condena en las ocasionadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Vidal Bodí en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la AVENIDA000, de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 97 de Madrid, bajo el número 197 de 2019, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSdicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, acordando en su lugar desestimar la demanda presentada contra la ahora apelante por don Juan Alberto y doña Adelina, representados por el Procurador Sr. Romero Ballester, condenando a los actores al pago de las costas causadas en la primera instancia, y sin expresa condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid,con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274,que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0813-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.