Sentencia CIVIL Nº 288/2022, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 2517/2021 de 29 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA. SECCIÓN SEGUNDA - UPAD

ZULUP - GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIKO BIGARREN ATALA

SAN MARTIN, 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

TEL.: 943-000712 Fax/ Faxa: 943-000701

Correo electrónico/ Helbide elektronikoa: audiencia.s2.gipuzkoa@justizia.eus / probauzitegia.2a.gipuzkoa@justizia.eus

NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-19/004753

NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2019/0004753

Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Prozedura arrunteko apelazio-errekurtsoa; 2000ko PZL 2517/2021 - Z

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Sebastián - UPAD Civil / Arlo Zibileko ZULUP - Donostiako Lehen Auzialdiko 2 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 383/2019 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Jesús Luis

Procurador/a/ Prokuradorea:ELENA MARTIN SANCHEZ

Abogado/a / Abokatua: JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA

Recurrido/a / Errekurritua: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 número NUM000 DE RENTERIA

Procurador/a / Prokuradorea: BEATRIZ LEZAUN ABAD

Abogado/a/ Abokatua: ANA ELOLA PECIÑA

S E N T E N C I A N.º 288/2022

ILMOS./ILMAS. SRES./SRAS.

D./D.ª LUIS BLANQUEZ PEREZ

D./D.ª IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

D./D.ª DANIEL SANCHEZ DE HARO

En Donostia / San Sebastián, a veintinueve de abril de dos mil veintidós.

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa. Sección Segunda - UPAD, constituida por los/as Ilmos/Ilmas. Sres./Sras. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 383/2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Sebastián - UPAD Civil, a instancia de D. Jesús Luis, apelante - demandante, representado por la procuradora D.ª ELENA MARTIN SANCHEZ y defendido por el letrado D. JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 número NUM000 DE RENTERIA, apelado - demandado, representada por la procuradora D.ª BEATRIZ LEZAUN ABAD y defendida por la letrada D.ª ANA ELOLA PECIÑA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 9 de febrero de 2021 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-El 9 de febrero de 2021 el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Sebastián dictó Sentencia, que contiene el siguiente Fallo:

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda instada por la procuradora Doña Elena Martín Sánchez, en nombre y representación de Don Jesús Luis, contra la Comunidad de Propietarios de la Casa Número NUM000 de la CALLE000 de Rentería (Gipuzkoa), y en consecuencia debo:

1.- Condenar a la parte demandada a realizar a su costa las obras necesarias y precisas para subsanar de un modo total y definitivo los daños y desperfectos causados en la vivienda del actor, objeto del procedimiento, como consecuencia de las humedades sufridas en la misma, reparando o reponiendo de ser necesario los elementos constructivos afectados, siendo en concreto los trabajos de reparación que constan en el Anexo 33 de la demanda especificados en el Fundamento de Derecho Primero de la presente resolución, así como limpiar y pintar la mancha del techo de la cocina del NUM002 NUM001.

2.- Condenar a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 6.271 euros, más los intereses legales de la fecha de interposición de la demanda; debiendo ser desestimadas el resto de pretensiones de la parte actora.

Cada parte asumirá las costas procesales ocasionadas a su instancia, y las comunes, por mitad.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 26 de abril de 2022.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la Ley.

CUARTO .-Ha sido el Ponente en esta instancia el Ilmo. Sr. Magistrado D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA.

Fundamentos

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

(1)Demanda de juicio ordinario interpuesta por D. Jesús Luis contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA número NUM000 DE LA CALLE000 DE ERRENTERIA postulando en el SUPLICO el dictado de una sentencia con los siguientes pronunciamientos :

'1.- Se condene a la comunidad de propietarios de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Rentería a realizar a su costa las obras necesarias y precisas para subsanar de un modo total y definitivo los daños y desperfectos causados en la vivienda del actor como consecuencia de las humedades sufridas en la misma, reparando o reponiendo de ser necesario los elementos constructivos afectados.

2.- Se le condene asimismo a abonar al demandante la suma de once mil novecientos noventa y un euros (11.991 euros) como indemnización por los daños y perjuicios sufridos hasta la fecha de la presente demanda, incrementada con los intereses legales devengados desde dicha fecha.

3.- Se le condene a indemnizar al demandante en la suma de 440 euros/mes durante el periodo que transcurra entre la fecha de la presente demanda y la de la terminación de las reparaciones de la vivienda a las que se hace referencia de las vivienda a las que se hace referencia en el apartado primero.

4.- Se condene a la demandada al pago de las costas del juicio.'

Destacamos del escrito de demanda :

a.-) El demandante D. Jesús Luis adquirió a título de compraventa el día 30 de enero de 2004 la vivienda letra NUM001 de la planta NUM002 de la CALLE000 número NUM000 de Errenteria.Tras residir unos años en la misma la alquiló para hacer frente a la hipoteca.

b.-)Al poco de adquirir la vivienda el demandante' comenzó a percibir un alto grado de humedad en varias estancias aparecienco gradualmente moho y manchas en las paredes (...) Finalmente pudo saber el actor que ello se debió a la inexistencia de aislamiento térmico con las fachadas (...)'.

Se acompañó el Dictamen Pericial emitido por el Arquitecto D. Jesús Ángel que se aportó como Anexo 2.

En el mismo se indicó entre otros extremos que ' A día de hoy las estancias de dormitorio y sala de estar de esta vivienda son inhabitables '.

Añadiendo :

'En este orden de cuestiones , la solución a la habitabilidad de la vivienda NUM002 NUM001 del CALLE000 NUM000 de Renteria, mermada por las humedades por filtración y por condensación , pasa por la subsanación del estado y mejora de las prestaciones de sus fachadas a patio de manzana .Para la primera deberían rehabilitarse los paños a dicho patio y dar solución a las escorrentías con origen en la cubierta .Para la segunda debería incluirse un aislamiento térmico con colocación de alfeizares(...)Ambos objetivos podrían solucionarse con la rehabilitacion mediante SATE ( sistema de aislamiento térmico por el exterior ).Asímismo , en el interior de esta vivienda , se debería proceder a una limpieza de enseres , mobiliario y paramentos con moho, así como un pintado de estos '.

c.-)La comunidad viene incumpliendo de forma reiterada su obligacion de realizar las obras de mantenimiento y reparación necesarias para conservar el edificio en condiciones de habitabilidad y ello a pesar de ser consciente del lamentable estado de las fachadas desde hace años y de los problemas que se derivan de ello.

Al respecto la parte demandante presentó :

-Como ANEXO 3 un Informe de 21 de marzo de 2006 de la Administracion :

'En la última gran reforma que se acometió se reformaron totalmente las fachadas No principales que cierran la finca y que presentaban grandes daños, en especial las paredes que afectaban a las manos NUM001 y NUM004, sin embargo en la fachada principal solo adecentamos los bordillos de los balcones que se encontraban rajados.Las grietas y pinturas viejas de varios colores están apareciendo desde hace tiempo y las tuberías que bajan por la fachada se encuentran en muy mal estado , habiéndose parcheado en varios puntos por fugas cuando llueve,Quedaría pendiente tratar el tema, antes de que vuelvan a presentarse filtraciones en las viviendas'.

-Como ANEXO 4 la Junta de 1 de Junio de 2011 en la que consta :'(....) se decide convocar para el 1 de junio del presente para tratar fundamentalmente el tema de la fachada , con la presentacion de presupuestos que previamente se han hecho llegar a los vecinos para su estudio (...)'.

-El actor presentó al Administrador un presupuesto para que fuera presentado en Junta ( ANEXO 5)lo que no verificó el Administrador.

-En la Junta de 23 de Junio de 2011 ( ANEXO 6) se lee :

'El administrador repasa los tres presupuestos barajados, y los Sres copropietarios dudan de la necesidad de acometerla reforma , por lo que el administrador propone postponer para más adelante este asunto , dado que no es urgente y además hay copropietarios que presentan deudas con la comunidad y tendrán dificultades para abonar el gasto.

Queda aprobado por unanimidad de los asistentes postponer este tema sin fecha (.....)'.

-En la Junta de 1 de Junio de 2012 ( ANEXO 7) se lee :

'En julio de 2011 se procede a reparar una grieta de importantes dimensiones,ocasionada por el movimiento del edificio y a la altura de la junta de dilatación, en el NUM002 NUM005.

Importante : en el mes de Abril y debido a las importantes lluvias que hemos tenido se ha producido un problema serio de agua en el tejado, afectando a la escollera y al algun piso (....)la sinmensas lluvias de ese mes provocaron un flujo continuo sobre la fachada que quedó totalmente humedecida .

Por otra parte ,en el lucero del hueco de escalera , se dieron unas filtraciones que fueron a más , afectando al rellano del NUM002 piuso, provocando la caida de cascotes y afectación a la pintura del rellano.Asímismo en el tejado de alguna szonas se levantaron o desprendieron telas asfálticas.(...)'.

-En la Junta de propietarios celebrada el día 28 de diciembre de 2013 ( ANEXO 8 ) no s ehace mencion alguna a las obras de reparacion de las fachadas.

-El demandante a la vista del estado cada vez peor de su vivienda díó parte a su seguro que lo rechazó indicando : ' Las humedades en el techo de la vivienda viene del tejado.Humedades pared de sala y habitacion viene de fachada ' ( ANEXO 9).

-El demandante se ha venido quejando repetidamente al Administrador de la finca sin resultado.

-Fue nombrado un Administrador profesional en 2015 y en el Acta de la junta de 29 de Diciembre de 2015 ( ANEXO 10) se lee en el apartado 'Ruegos y preguntas ' se lee :

'2º Se expone que para 2017 será obligatorio realizar una ITE de la casa (inspeccion tecnica del edificio).Tras un cambio de impresiones se solicita se pidan presupuestos de arquitectos.

(...)

5º El piso NUM002 NUM001 informa que tiene humedades y que deben ser revisadas.se indica que dado que se tiene que presentar presupuestos de ITE y en la misma todas las deficiencias del piso tiene que ser revisadas ,se deberá indicar al arquitecto que contrate la comunidad para la ITE'.

-Siete meses despues se celebró la siguiente Junta el día 18 de Julio de 2016 ( ANEXO 11) en la que se acordó contratar al arquitecto D. Bernardino para la realizacion de la ITE.

A fineles de Octubre de 2016 concluyó la ITE redactando el aqruitecto el Informe que consta como ANEXO 12.

-Pasaron seis meses desde la finalizacion de la ITE hasta la celebracion de la junta de 13 de marzo de 2017 ( ANEXO 13) se acordó la aprobacion del presupuesto presentado por el Arquitecto para los trabajos de reparacion.Sin embargo no se especifica cual de los dos presupuestos presentado por el Arquitecto Sr. Bernardino se aprueba : uno de reparación estricta de deficiencias (ANEXO 14) y el otro con revestimiento de fachadas con SATE (sistema de aislamiento térmico exterior ) ( ANEXO 15).

-Transcurieron siete meses sin que la COMUNIDAD hiciera nada por lo que el demandante agotada su paciencia y ante el estado deplorable de la vivienda recurrió a los servicios del Letrado firmante de la demanda quien remitió un burofax ( ANEXO 16) a la Administracion reclamando la reparación de los daños sufridos en la vivienda como consecuencia del defectuoso estado de los elementos comunes instando que se incluyera en la próxima Junta dentro del orden del día la reparacion de los daños causados .El Administrador indicó al demandante que por indicacion de la Presidenta había dado parte al seguro de la Comunidad ( ANEXO 17).

-El día 24 de Noviembre de 2017 se celebró una nueva Junta ( ANEXO 18).En la misma el Arquitecto sr. Bernardino propone varias alternativas de reparación acordándose realizar la fachada principal ventilada y con SATE, la otra fachada en SATE y aislar la cubierta con lana de roca .En el punto tercero se abordó la reclamacion de los desperfectos ocasionados en el piso del Sr. Jesús Luis siendo rechazada su petición :

'A las preguntas del propietario de que es necesarios que la Comunidad ponga soluciones , se le responde que ya se ha aprobado un proyecto para ejecutar una obra , de fachada, la cual favorecerá a todos los pisos, ya que en estos momentos las fachadas de la comunidad no tienen ningún tipo de aislante y ya con el tiempo habrá perdido impermeabilizacion (...)

-La siguiente Junta ( ANEXO 19) tiene lugar el día 10 de Julio de 2018 .En ella se presentaron varios presupuestos para su aprobación pero no se hizo así posponipendose la aprobacion :

'Toma la palabra un vecino y expone ...que mucha gente no ha pagado y por tanto si hay impagos con dicho importe al subir a más dinero sería un problema grande,por lo que propone posponer la aprobación del presupuesto y pedir más presupuestos ... se propone pedir presupuestos nuevos que deben ser entregados con fecha limite el 19 de noviembre y realizar una junta a finales de noviembre ...'.

-La Junta fue convocada no a finales de Noviembre de 2019 sino que finalmente se convocó paar el 28 de enero de 2019 ( ANEXO 19 BIS) aunque finalmente se anuló la convocatoria ( ANEXO 20 BIS).

-En la Junta de 6 de febrero de 2019 (ANEXO 21) bajo el punto primero del Orden del Dia se acordó adjudicar la obra a la empresa JOXEAN conforme al presupuesto que se acompaña como ANEXO 22.Bajo el apartado de 'Ruegos y Preguntas ' el demandante volvió a reclamar los daños en su vivienda sin que se le contestara .Se recoge en el Acta :

'El propietario del piso NUM002 NUM001 , Don Jesús Luis solicita se le abone por la comunidad los importes de los daños ocasionados en su vivienda por humedades que tiene en la misma y que entiende son responsabilidad de la comunidad por tener su origen en la fachada y la falta de reparación de la misma.Asímismo indica que debido al estado de la casa por las humedades no ha podido proceder al alquiler de la misma durante 2 años , y que en caso de no ser resarcido por ambas cuestiones procederá a defender sus derechos por la vía judicial '.

A fecha de la presentación de la demanda ( 10 de abril de 2019) las obras no han comenzado 'ni tiene visos a corto plazo '.

d.-) El estado de la vivienda se consató en las fotografías acompañadas al Dictamen Pericial del Sr. Jesús Ángel.La situacion de la vivienda ha producido efectos en el arrendamiento de la misma :

-Los contratos de arrendamiento celebrados desde el año 2008 constan en lo ANEXOS 23 a 29.El último de ellos de 25 de febrero de 2015 la renta tuvo que se rebajada a 440 euros / mes de los 600 euros iniciales por las condiciones de la vivienda. Aun así el inquilino renunció al arrendamiento el 7 de marzo de 2017 ( ANEXO 30) como consecuencia de las humedades que la hacían inhabitable ( ANEXO 31) .

-Por el concepto de rentas dejadas de percibir se reclama la suma de 11.000 euros desde la renuncia (7-3-2017) hasta el día de la demanda ( 25 mensualidades ) a razón de 440 euros / mes.

Tambien se reclama una indemnización por algunos de los objetos deteriorados por el moho ( canapé, colchón,cabecero y mesita de habitación) cuyo importe asciende a 991 euros conforme al presupuesto que se acompaña como ANEXO 32.

Se reclama igualmente la ejecucion de las obras de reparación de los daños causados en la vivienda por humedades que fueron presupuestados en el año 2017 en 4.381 euros (ANEXO 33) aun cuando esta cifra se habrá visto considerablemente aumentada.Tambien se reclama la reparación del techo de la cocina por las filtraciones de la cubierta.

-La base juridica de la demanda la constituye fundamentalmente la aplicacion del artículo 10.1 a) de la LPH siendo su plazo de prescripcion de 15 años.

(2)COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE RENTERIA ha contestado a la demanda oponiéndose a la misma y solicitando el dictado de una sentencia desestimatoria con absolucion de todos los pedimentos y condena en clas costas causadas.

Por responder a un resumen fideligno del escrito de contestación a la demanda transcribimos lo relatado en la sentencia al respecto en el FJ PRIMERO párrafo tercero:

'La parte demandada se opone a las reclamaciones planteadas exponiendo que los desperfectos que puede haber en su piso han sido originados por unos malos hábitos de ventilación y defectuosa calefacción, incidiendo en que la ITE no recogió dichos desperfectos por estimar que habían sido ocasionados por una mala praxisen el mantenimiento del piso por el propio comunero, y negando además ser responsable en el hecho de que la vivienda haya permanecido sin alquiler. Destacó además que los daños en la cocina del techo de la cocina fueron reparados, y

que quedaba únicamente una mancha seca por pintar, que fue contemplada en el informe de Don Bernardino. Destaca que las reclamaciones del actor han sido atendidas con la diligencia exigible, y por todo ello interesa la íntegra desestimación de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora'.

(3)Previos los trámites de rigor el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Donostia-San Sebastian ha dictado sentencia de fecha 9 de febrero de 20121 cuyo FALLO fue el siguiente :

'QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda instada por la procuradora Doña Elena Martín Sánchez, en nombre y representación de Don Jesús Luis, contra la Comunidad de Propietarios de la Casa Número NUM000 de la CALLE000 de Rentería (Gipuzkoa), y en consecuencia debo:

1.- Condenar a la parte demandada a realizar a su costa las obras necesarias y precisas para subsanar de un modo total y definitivo los daños y desperfectos causados en la vivienda del actor,

objeto del procedimiento, como consecuencia de las humedades sufridas en la misma, reparando o reponiendo de ser necesario los elementos constructivos afectados, siendo en concreto los trabajos de reparación que constan en el Anexo 33 de la demanda especificados en el Fundamento de Derecho Primero de la presente resolución, así como limpiar y pintar la mancha del techo de la cocina del NUM002 NUM001.

2.- Condenar a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 6.271 euros, más los intereses legales de la fecha de interposición de la demanda; debiendo ser desestimadas el resto de pretensiones de la parte actora.

Cada parte asumirá las costas procesales ocasionadas a su instancia, y las comunes, por mitad'.

(4)D. Jesús Luis ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia postulando en el SUPLICO el dictado de una resolucion por la '(....)que estimando el recurso de apelación revoque en lo que nos fue desfavorable la sentencia objeto del mismo, dictando otra en su lugar por el que se estime íntegramente la demanda presentada por esta parte de conformidad con el suplico de la misma '.

Se alegó en esencia lo siguiente :

-El problema de la vivienda no era de moho en exclusiva y se solucionaba limpiando y aplicando una pintura especial sino que era derivada del mal estado de las fachadas hacía inhabitable la vivienda lo que implicaba que el demandante /apelante no podía hacer habitable la vivienda para ser alquilada nuevamente hasta que se ejecutaran las obras de la fachada.

-La existencia de un perjuicio concreto, cierto e indemnizable más allá del periodo de un año concedido en la sentenciareiterando la petición indemnizatoria contenida en la demanda.

La representacion procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 número NUM000 DE RENTERIA se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso interpuesto de contrario .

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.-

Previo.-

(1)El demandante Sr. Jesús Luis ejercita una accion con una condena de hacer y otra indemnizatoria por las humedades generadas en varias dependencias en la vivienda de la que es propietario/arrendador que la hacen inhabitable a consecuencia de la falta de impermeabilización de la fachada del inmueble.

En concreto reclama :

1º-La condena de la Comunidad a la ejecucion de las obras necesarias para eliminar las humedades sufridas por el demandante en su vivienda con reparacion de los elementos constructivos afectados en la vivienda..

2º-Condena a la Comunidad al abono de 11.991 euros en concepto de indemnización por la suma dejada de percibir en concreto de rentas de la vivienda desde la fecha de la renuncia del inquilino a continuar ligado por la relacion arrendaticia (7 de marzo de 2017) hasta la fecha de la presente demanda ( 10 de Abril de 2019) que supone un total de 11.000 euros y 991 euros corerspondiente a deterioro por el moho de determinados objetos (canapé, colchon, cabecero y mesita de habitación).

3º-La condena a la Comunidad a abonar la suma de 440 euros al mes,importe del arrendamiento de la vivienda, desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la terminación de los trabajos de reparación de las humedades.

La sentencia ahora apelada ha acogido el pedimento 1º .

La sentencia ha acogido parcialmente el pedimento 2º condenando a la Comunidad al abono de la suma de 6.271 euros resultado de adicionar los dos conceptos siguientes :

-991 por objetos deteriorados (Anexo 32 de la demanda),

-5.280 euros importe de la renta de 440 euros / mes durante 12 meses que quedaban de relación arrendaticia a la fecha de la renuncia a la continuación de la relacion arrendaticia el día 7 de marzo de 2017, por parte del inquilino Sr. Pelayo,

Finalmente la sentencia desestimó el pedimento 3º.

El recurso de apelacion incide en entender que el lucro cesante o beneficio dejado de percibir por el demandante / apelante propietario de la vivienda NUM002 NUM001 de la CALLE000 número

NUM000 de Rentería ha de comprender :

-La suma de 11.000 euros en concepto de rentas dejadas de percibir desde la renuncia del arrendatario Sr. Pelayo ( 7 de marzo de 2017 ) y hasta la fecha de la presentacion de la demanda ( 10 de Abril de 2019 )un total de 25 mensualidades a razón de 440 euros / mes.

-La suma de 440 euros al mes por las rentas que se vayan devengando desd ela fecha de la demanda ( 10 de Abril de 20199 hasta la fecha de finalizacion de las reparaciones en la vivienda del demandante.

Por lo que el debate se concentra en :

-La inhabitabilidad de la vivienda y la necesidad de acometimiento de las obras en la fachada no siendo suficiente la limpieza y pintado interior de la vivienda.

-La extension temporal de la indemnizacion por lucro cesante a consecuencia de las rentas dejadas de percibir por el actor / apelante / propietario.

(2)Se han acompañado con la demanda los ANEXOS 23 a 29 enlos que se reflejan los contratos de arrendamiento suscritos entre el Sr. Jesús Luis propietario de la vivienda sita en Renteria CALLE000 número NUM000, NUM002 NUM001 y los diferentes arendatarios :

-ANEXO 23 .

Contrato de arrendamiento de 27 de junio de 2008 suscrito con el Sr. Abel contemplándose en la ESTIPULACION SEGUNDA una duración de un año, esto es, hasta el 27 de Junio de 2008, y añadiendo '(....)el arrendatario tendrá facultad de su renovacion anual hasta un plazo legal máximo de 3 años ; no habrá lugar a dicha renovación si el arrrendatario notificase por escrito con al menos treinta días de antelacion a la finalizacion del plazo pactado a cualquiera de las prórrogas '.

-ANEXO 24.

Contrato de arrendamiento de 5 de Noviembre de 2010 suscrito con la arrendataria Sra. Claudia contemplándose enla ESTIPULACION SEGUNDA la duración de un año, esto es , hasta el día 4 de Noviembre de 2011 ,y añadiendo '(....)el arrendatario tendrá facultad de su renovacion anual hasta un plazo legal máximo de 3 años ; no habrá lugar a dicha renovación si el arrrendatario notificase por escrito con al menos treinta días de antelacion a la finalizacion del plazo pactado a cualquiera de las prórrogas '.

-ANEXO 25.

Contrato de arrendamiento de 2 de mayo de 2011 suscrito con la arrendataria Sra. Custodia contemplándose en la ESTIPULACION SEGUNDA la duracion de un año, esto es , hasta el día 1 de mayo de 2012 ,y añadiendo '(....)el arrendatario tendrá facultad de su renovacion anual hasta un plazo legal máximo de 3 años ; no habrá lugar a dicha renovación si el arrrendatario notificase por escrito con al menos treinta días de antelación a la finalización del plazo pactado a cualquiera de las prórrogas '.

En el ANEXO 26 consta cómo el contrato fue prorrogado hasta el día 1 de mayo de 2013.

En el ANEXO 27 consta cómo el contrato fue prorrogado hasta el día 1 de mayo de 2014.

-ANEXO 28.

Contrato de arrendamiento de 15 de marzo de 2014 suscrito con los arrendatarios Sre. Maximino y Sra. Argimiro contemplándose en la ESTIPULACION SEGUNDA la duración de un año, esto es , hasta el día 14 de marzo de 2015 ,y añadiendo '(....)el arrendatario tendrá facultad de su renovacion anual hasta un plazo legal máximo de 3 años ; no habrá lugar a dicha renovación si el arrrendatario notificase por escrito con al menos treinta días de antelacion a la finalizacion del plazo pactado a cualquiera de las prórrogas '.

-ANEXO 29.

Contrato de arrendamiento de 25 de febrero de 2015 suscrito con el arrendatario Sr. Pelayo, contemplándose en,la ESTIPULACION SEGUNDA la duración de un año, esto es , hasta el día 29 de febrero de 2016 ,y añadiendo '(....)el arrendatario tendrá facultad de su renovacion anual hasta un plazo legal máximo de 3 años ; no habrá lugar a dicha renovación si el arrrendatario notificase por escrito con al menos treinta días de antelacion a la finalización del plazo pactado a cualquiera de las prórrogas '.

-ANEXO 30 .Resolucion con liquidacion de la fianza del contrato de arrendamiento de 25 de febrero de 2015 suscrita el día 7 de marzo de 2017

Fondo.-

I.-) Inhabitabilidad de la vivienda : solución.

a.-)Con carácter previo tal y como indicó el letrado del Sr. Jesús Luis el día de la vista a tal fecha la Comunidad ya había ejecutado los trabajos de aislamiento de la fachada (sistema SATE )concluyendo a finales de Diciembre 2020.

Como indica la sentencia en el FJ PRIMERO del recurso ( folio 512 de las actuaciones ) 'En el presente caso ,como ya ha quedado expuesto, no se reclama la reparacion de la fachada pusto que la implementacion del sistema SATE ha concluido en Diciembre de 2020 (...)'.

Esta circunstancia será tenida en cuenta en el apartado 1ª FALLAMOS de la presente sentencia.

b.-) El Tribunal avala la conclusión del magistrado de Instancia cuando afirma que las humedades en la vivienda NUM002 NUM001 no derivan de unos malos habitos en cuanto a la ventilación o calefaccionde la vivienda sino que suorigen va más alla y derivan de una deficiente estanqueidad en el inmueble que genera unas condiciones de no habitabilidad de la vivienda.

El Magistrado de Instancia ha valorado un abundante material probatorio para llegar a la conclusion precedente.

-El testigo / perito D. Bernardino quien fue el tecnico que realizó el Informe ITE y que posteriormente ha procedido a la ejecucion de las obras de aislamiento térmico de la fachada a través del sistema SATE y que reconoció que el inmueble carecía de aislamiento térmico porque el CTE no lo preveía en la fecha de la edificiación.

-La testifical de D. Pelayo.

Su deposicion entendemos que es fundamental al haber sido inquilino del piso objeto del presente procedimiento por un periodo prolongado y anterior a la presente demanda en concreto desde el 25 de febrero de 2015 hasta el 7 de marzo de 2017 fecha en la que se hizo efectiva la renuncia en la continuacion del inquilinato.El Sr. Pelayo por su condición de inquilino en el NUM002 NUM001 del número NUM000 d ela CALLE000 pudo apreciar y padecer durante un periodo de dos años la condicion de habitabilidad y salubridad del piso .En la sentencia se recogen algunas de las impresiones del Sr. Pelayo :'(....)señaló que en la que fuera su vivienda no había un déficit de calefacción, puesto que él disponía, además del radiador de la propia vivienda, de un aparato de calefacción personal, que él solía poner siempre, recalcando espontáneamente 'que era de Cádiz' y necesitaba tener calefacción(...)'.Rechazando con ello la posición de la contraparte que justificaba la existencia de la humedad a unos defectuosos habitos de ventilación y calefacción. Pero la sensacion del inquilino de malestar en cuanto habitabilidad fue incrementándose ofreciendo detalles específicos de la gravedad a la que había llegado la situación.Por ser muy explicito reproducimos esta parte de la sentencia : '(....)cuando entró a vivir notó algunos problemas de humedad, pero que al final (el último periodo que permaneció en la vivienda fue el otoño e invierno de 2016 a 2017) fue 'algo exagerado' (textualmente), que nunca había visto nada igual, y que se tuvieron que 'ir a la prisa', porque su mujer estaba embarazada, la cama se rompió de la misma humedad, así como la mesita del salón, y la propia pared junto a la ventana se puso negra. Destacó que salieron hasta hongos, y que era una cuestión de salubridad, que se tuvieron que ir porque no se podía ni respirarRecordó también haber visto al técnico de la ITE, reconociendo que les dijo que debían ventilar y también poner la calefacción, pero que él hacía ambas cosas, y que la humedad originada en el último período les impidió vivir en dicha vivienda. (.....)'.No se entiende que si la solucion , segun el Sr. Bernardino, era la de ventilar y poner la calefaccion, actuaciones ambas muy sencillas de llevar a efecto, la única opción que les quedara a los inquilinos fuera abandonar la vivienda previa la no renovación del inquilinato y la necesida de acudir a otro arrendamiento.Se destaca de la declaracion testifical la salida precipitada , lo que implica a su vez la gravedad del problema, todo ello en un ambiente de humedad , hongos , y dificultades para respirar.

-El Perito Sr. Jesús Ángel se ratificó en su Dictamen.

El Perito tras la visita al piso de la que consta el materialfotografico incorporado en las páginas 5 y 6 del Dictamen :

a.-)Realizó de dos catas para la definición de la composicion de las fachadas llegó a la conclusion de que las fachadas de la Sala ( noreste y noroeste ) y la noreste del dormitorio están ejecutadas de tal forma que constituyen ' cerramientos tan pobres térmicamente , que tienen una transmitancia de 1,732 W/m2ºC'.Añadiendo , todo ello en la página 7 de su dictamen, 'En la actualidad son utilizados ( ese tipo de cerramientos ) para recintos no habitables ( trasteros , garajes ...)'.

b.-)Examen del estado exterior de fachada desde dos inmuebles colindantes ( calle Francisco Gazkue y Avda de navarra ) con un teleobjetivo de 500mm concluyendo en la página 8 del Dictamen ' El resultado de dicha inspección , como resumen la imagen anterior y pormenoriza la serie de fotografías siguientes , es el deterioro de la pintura ( faltas, desconchados , berturas, esquina de la sala afectada por crecimiento biológico y humedad, y esquina de dormitorio con rastro de escorrentía de agua de la cubierta '.

c.-)La utilización de un higrometro para la medición de la humedad superficial interior y de un termohigroetro para realizar mediciones ambientales.

Concluyendo a la página 18 ' A día de hoy , la estancias y dormitorio y sala de esta viviendas noson inhabitables ' .Juicio desde luego categórico.

Continuando en cuanto a la solucion para la habitabilidad de la vivienda NUM002 NUM001 en la misma página 18 indica : '(....) mermada por las humedades por filtracion y por condensación, pasa por la subsanación del estado y mejora de las prestaciones de sus fachadas a patio manzana.Para la primera deberían rehabilitarse los paños a dicho patio y dar solución a las escorrentías con origen en la cubierta.Para la segunda , debería incluirse un aislamiento térmico con colocacion de alfeizares...Ambos objetivos podrían solucionarse con la rejhabilitacion mediante SATE ( sistema de aislamiento térmico por el exterior ).Asímismo , en el interior de esta vivienda se debería proceder a una limpieza de enseres , mobiliario y paramentos con moho , así como un pintado de estos '.

Es significativo que esta solución- el aislamiento térmico mediante el sistema SATE - ha sido la aceptada y ejecutada ya con anterioridad a la vista por la Comunida tal y como lo reflejó el letrado de la parte demandante al inicio de la vista.

El magistrado de Instancia incidió en la intervencion del perito Sr. Jesús Ángel en el acto de la vista que se mostró categorico al respecto.Se transcribe, por responder a una sínteis de los aspectos fundamentales de su intervención y por su relevancia al ser emitidas por un tecnico, el texto de la sentencia en este punto :

'En el acto de juicio destacó además que la pobreza térmica de la fachada era el origen de las humedades, y no una deficiente calefacción o ventilación, puesto que los ensayos con el higrómetro y termo-higrómetro (en su informe expone que se realizan más de 400 lecturas) revelaron que era imposible alcanzar en el interior una temperatura superior a 15'6ºC, a pesar de poner el radiador todo el día con el termostato en su punto más elevado. Destacó que el hecho de

poner más calefacción en el interior del piso no solucionaría el problema de humedades, puesto que se crearía más diferencial de fuera adentro, con lo que habría mayor probabilidad de condensación. Señaló que al no haber tabique tambor, y estar construido todo con ladrillo, todo era una única hoja, y todo era un puente térmico, que no evitaba el frío exterior. Destacó que al cubierta a las dos esquinas de dormitorio y sala era mayor (lo que concuerda con la página 18 de

su informe, página 77 de los autos). Destacó que había observado que otras viviendas del edificio

disponían de bota-aguas, pero la vivienda del NUM002 NUM001 recibía además el agua indirectamente de la cubierta y estaba más expuesta. Remarcó también que algunos ladrillos, en las catas que había realizado, se encontraban en sentido transversal, y que los canutos de los mismos conllevaban que en esos puntos el interior estuviera separado del exterior con 2 centímetros de mortero. En definitiva, concluyó que la vivienda del NUM002 NUM001 no reunía condiciones de habitabilidad, puesto que las transmitancias térmicas arrojaban unos resultados que no se correspondían con los estándares

de construcción actuales, y que era 'una patología de primero de carrera, de libro' (textualmente), señalando que con el sistema SATE se habría corregido, pero destacando la importancia del alero'.

-La situacion de confort y ausencia de problemas de humedades, y condensaciones de diferentes vecinos del inmueble citados por la Comunidad demandada, en concreto , los testigos Dña. Trinidad, Dña. Violeta y D. Fermín hijo de la vecina del NUM003 deriva de una serie de características específicas del NUM002 NUM001 , fue igualmente explicada , como se ha recogido en el texto enrecomillado precedente, por el perito Sr. Jesús Ángel y que son, igualmente, resumidas por el msgistrado en el FJ PRIMERO :

'(....)Las especiales características del NUM002, tanto en su ubicación (último piso), como orientación

(noroeste), y sus singularidades propias (la carencia de bota-aguas, el hecho de que algunos ladrillos se encontraran en sentido transversal), analizadas por el perito Sr. Jesús Ángel, determinan el origen de unos especiales daños por humedad que no han sufrido otras viviendas, precisamente por encontrarse en otra situación diferente dentro del mismo edificio. De hecho, el

propio testigo-perito Don Bernardino reconoció al final de su intervención en juicio que los pisos del NUM002 piso estaban más expuestos a que pasara el frío que los de abajo, por recibir en su parte de fachada más agua de lluvia, y que la mano del NUM002 NUM001 estaba más expuesta que el resto de los pisos del NUM002. (....)'.

Conclusión del material probatorio precedente :

-Las humedades y condensacion que padecía el piso NUM002 NUM001 fueron fruto de un deficiente aislamiento térmico en la fachada del edificio y no consecuencia de unos males hábitos por parte de los ocupantes del mismo , en concreto, la falta de ventilacion o no uso de la calefaccion.

-El origen de la deficiente habitabilidad y salubrida del NUM002 se encuentra en el deficiente stado de un elemento común del inmueble, la fachada, siendo obligacion de la Comunidad la realizacion de las obras necesarias para su solución.

-De lo que se deriva que la solución nunca estuvo en manos del Sr. Jesús Luis ejecutando unos trabajos particulares de reparación en su piso sino que pasaba necesariamente por una intervencion en elemento común - la fachada- a cargo de la Comunidad de Propietarios

II.-)Alcance temporal de la indemnizacion por lucro cesante correspondiente a las rentas dejadas de percibir en el arrendamiento de la vivienda NUM002 NUM001 de la CALLE000 número NUM000 de Errenteria.

El capítulo de la indemnizacion por lucro cesante queda acotado a la cuantia de las rentas dejadas de percibir por el Sr. Jesús Luis más alla del período de un año concedido en la sentencia.El Tribunal llega a tal conclusion de la lectura de las ALEGACIONES 'PRIMERA.PLANTEAMIENTO' del recurso de apelación y asimismo de la CUARTA 'EXISTENCIA ACREDITADA DE UN PERJUICIO INDEMNIZABLE '.

Acotada al capítulo de las rentas el capítulo indemnizatorio pasamos a abordar la cuestión.

En relacion a la fijacion de indemnizacion por lucro cesante la jurisprudencia del TS ha declarado que '(....)para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras) , pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas) , y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 ).

Por lo expuesto en el apartado 'Previo ' 2º del presente FJ está acreditado que la vivienda del demandante/apelante fue arrendada a diferentes inquilinos de una manera continuada desde desde el primer arrendamiento el día 27 de Junio de 2008 ( ANEXO 23) hasta el último contrato de arrendamiento firmado (el día 25 de febrero de 2015) que duró hasta el día 17 de marzo de 2017.

Es decir se produce una cadena de contratos de arrendamiento de perduran casi nueve años ( 27-6-2008 a 17-3-2017).

De ello se deduce :

-No se trataba de un mero plan teórico , una idea, o un deseo por parte del Sr. Jesús Luis el de destinar la vivienda del NUM002 NUM001 a arrendamiento.

-La posibilidad de arrendar y la efectiva celebracion de una cadena de contratos de arrendamiento del NUM002 NUM001 se prolongó sin solucion de continuidad durante un extenso período de tiempo de casi siete años, lo que implica a su el éxito de la operacion arrendaticia y la alta posibilidad de arrendar , finalizando la sucesión de arrendamientos o de sus prórrogas no por la voluntad del Sr. Francisco por desistir en la utilizacion de su vivienda como arrendamiento sino por imposibilidad de seguir destinándola a tal fin y ello por la inexistencia de las condiciones minimamente requeridas de habitabilidad y salubridad como vivienda.Por lo que no estamos ante una ganancia dudosa o contingente sino con una con visos razonables de percepcion.

-Con ello se ha generado una frustracion en las expectativas de explotación vía arrendamiento del piso NUM002 NUM001 de su propiedad con al correspondiente lucro cesante o ganancia dejada de percibir.

Por lo que procede,en cuanto a las rentas dejadas de percibir, el acogimiento del pedimento 2º del SUPLICO e igualmente del pedimento 3º y éste hasta hasta el mes de diciembre del año 2020.

La condena al abono como lucro cesante de las rentas dejadas de percibir ha de iniciarse desde el momento de la renuncia al arrendamiento del Sr. Pelayo (marzo de 2017) hasta la fecha de la presentación de la demanda ( Abril de 2019).Esta decisión deriva del hecho incontestado por acreditado ( ANEXOS 23 a 29 de la demanda ) de que la vivienda fue alquilada por diferentes personas, sin solución de continuidad durante varios años tal como se ha expuesto en el FJ SEGUNDO , 'Previo ' epígrafe (2) de esta sentencia.

El lucro cesante por rentas dejadas de percibir ha de prolongarse desde Abril de 2019 hasta diciembre de 2020 , fecha de finalización de las obras, momento en el que el problema de la deficiente impermeabilizacion de la fachada dejó de existir y en el que ha desparecido el obstáculo para poner en el mercado de alquiler la vivienda del actor y comenzar a rentar de nuevo.

En resumen el importe del lucro cesante por este concepto se extenderá a las rentas dejadas de percibir desde marzo de 2017 hasta diciembre de 2020, ambas inclusive, a razón de 440 euros mensuales tal como expondremos en el

FALLO:

Por lo razonado procede el acogimiento del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-

Vista la estimación del recurso de apelación no procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas generadas en la alzada( articulo 398.2 de la LEC).

Procede la imposición a la parte demandada de las costas generadas en la instancia ( articulo 394.1 de la LEC) habida cuenta de la estimación de los pedimentos contenidos en la demanda.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Jesús Luis contra la sentencia de fecha 9 de febrero de 2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Donostia-San Sebastian revocando la misma en el único sentido siguiente :

-Condenar a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA número NUM000 DE LA CALLE000 DE ERRENTERIA a abonar a D. Jesús Luis en concepto de lucro cesante las rentas dejadas de percibir con origen en el arrendamiento de la vivienda NUM001 planta NUM002 de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Errenteria durante el período comprendido entre el mes de marzo de 2017 hasta el mes de diciembre de 2020 , ambos inclusive, a razón de 440 euros mensuales.

Manteniendo inalterables el resto de pronunciamientos contenidos en el FALLO de la sentencia recurrida.

No procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas generadas en la alzada.

Procede la imposicion a la parte demandada de las costas generadas en la instancia.

Devuélvase a Jesús Luis el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LEC).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LEC. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LEC).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 1858 0000 12 2517-21. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada solo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que el mismo contuviera y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

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PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos./Ilmas. Sres./Sras. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./Ilma. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.