Sentencia Civil Nº 289/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 776/2009 de 11 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00289/2010

SENTENCIA NÚMERO: 289/10

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. JULIAN CARLOS ARQUÉ BESCÓS

Magistrados:

D. FRANCISCO ACIN GARÓS

Dª MARIA ELIA MATA ALBERT

En ZARAGOZA, a once de mayo de dos mil diez.

VISTO por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1019/2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN NUMERO 776/2009, en los que aparece como parte apelante ZADIKO ZAPATERIAS, S.L., representada por el procurador Dª SUSANA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, y asistida por el Letrado D. RAUL PALACIN RAMOS, y como apelado D. Isidoro , representado por el procurador D. ISAAC GIMENEZ NAVARRO, y asistido por el Letrado D. RAFAEL ARIZA GUILLEN; en cuyos autos, con fecha 1 de junio de 2009, recayó Sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los que figuran en la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª SUSANA HERNANDEZ HERNANDEZ, en representación de ZADIKO ZAPATERIAS, S.L., contra D. Isidoro , representado por el Procurador D. ISAAC GIMENEZ NAVARRO, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones de la demanda contra ella entablada; así mismo, estimando parcialmente la demanda reconvencional planteada de contrario, debo condenar y condeno a la reconvenida a que pague a la reconviniente la suma de 13.822,44 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, la parte actora presentó escrito de preparación del recurso de apelación, y dentro del término de emplazamiento, escrito de interposición del recurso de apelación, del que se dio traslado a la parte demandada, presentando dentro del término de emplazamiento escrito de oposición. Seguidamente se remitieron los autos a esta Sala para la resolución de la apelación.

TERCERO.- No habiéndose aportado nuevos documentos, ni propuesto prueba, ni considerándose necesaria la celebración de Vista, se señaló para deliberación y votación el día 4 de mayo de 2010.

CUARTO.- Que en la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Habiendo sido ponente en esta apelación el Ilmo/a. Sr/a Magistrado/s D./Dª MARIA ELIA MATA ALBERT.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la parte actora la Sentencia dictada en la instancia, suplicando su revocación y la estimación de la demanda por ella deducida contra D. Isidoro , con desestimación de la reconvención por éste formulada, o, subsidiariamente, incrementando el porcentaje de depreciación de las partidas de obra se le condene a pagar 2.136,40€, que se deducirán de la fianza arrendaticia reclamada al demandado ascendente a 7.814€, quedando pues un saldo a su favor de 5.677,60€.

La Sentencia impugnada desestimó la demanda y estimó parcialmente la reconvención, condenando a la actora al pago de 13.822,44€ con los intereses legales, sin hacer declaración de las costas causadas.

SEGUNDO.- La parte actora reclamó en su demanda al demandado la devolución de la fianza prestada al suscribir el contrato de arrendamiento del local sido en C/San Miguel nº 5 de Zaragoza propiedad de este último el 24 de julio de 2002, por importe de 7.814 €.

El demandado reconvino, señalando que la actora incumplió la obligación de devolver el local dejando en él las obras de mejora efectuadas, causando daños en el mismo con su retirada cuyo valor asciende a 34.558,20€, más el 16% del IVA, que es lo que le reclama a ZADIKO.

Por tanto, visto el contenido del recurso, la cuestión a dilucidar en esta alzada es si, efectivamente, la actora retiró las obras de mejora y acondicionamiento llevadas a cabo por ella en el local arrendado y si con esa retirada ocasionó daños en el inmueble y un perjuicio patrimonial correlativo al demandado.

El demandado aportó con su reconvención un acta notarial fechada el 1 de abril de 2008 que recogía fotografías tomadas en el local en esa fecha, día en que ZADIKO entregó al propietario las llaves del local según documento número 6 de la demanda, así como informe pericial del Arquitecto Técnico, Sr. Salvador , que daba por válida la valoración realizada por el decorador Sr. Jose María en 34.500€ (folio 52).

La actora aportó informe realizado por el Decorador Sr. Basilio , que fue el que llevó a cabo el acondicionamiento y decoración del local en el año 2002, el que fue ratificado en juicio (folios 142 y siguientes), y otro informe elaborado por el Arquitecto Sr. Desiderio ratificando el anterior.

En estos dos últimos informes se especifica que sólo se retiraron del local una máquina de aire acondicionado y el sistema de focos alógenos, instalados en el local, señalando Don. Basilio que la propiedad les dijo que podían retirar tales instalaciones porque los nuevos inquilinos no iban a aprovecharlas, siendo la máquina una de tamaño pequeño de cortina de aire, dado que era la que calentaba la entrada de acceso al local que siempre ha carecido de puertas.

El perito Don. Desiderio , tras examinar las fotografías del acta notarial, señala que no se aprecian daños en el local, observándose sólo el cableado y tubos de la instalación de aire acondicionado y de los focos eléctricos que ha quedado al aire al retirarse la máquina y los focos, lo mismo que los huecos en que estaban encastrados dichos aparatos.

Ha quedado acreditado que el mismo día de la entrega de llaves, 1 de abril de 2008, el demandado suscribió con OPTICAL CONCEPT, S.L. un contrato de arrendamiento del local de autos (folios 187 y siguientes).

No ha probado el demandado haber satisfecho ningún gasto relativo al acondicionamiento o reparación del local (después de su desalojo por la actora), constando que tales obras, de gran volumen e importancia, según el Arquitecto Don. Desiderio , para destinar el local a óptica, han sido acometidos por el nuevo arrendatario.

TERCERO.- El contrato de arrendamiento suscrito en 2002 por los litigantes estableció en su cláusula 8ª que se autorizaba al inquilino a realizar en el local las obras necesarias para acondicionarlo al destino convenido (venta el calzado), sin poder modificar paredes maestras o estructura, ni afectar a la seguridad del local ni del edificio, siendo los gastos de su exclusiva cuenta, debiendo dejar incorporadas en él cuantas obras de mejora o acondicionamiento se efectuasen, sin derecho a indemnización, al terminar el arriendo (folio 29); igual cláusula se pactó por el demandado con el nuevo inquilino en Abril de 2008 (folio 189 ).

Tal cláusula solo puede interpretarse en un único sentido, en el de que quedarán en el local las "obras" de mejora o acondicionamiento incorporadas al local que sean fijas e inamovibles, de tal manera que su retirada suponga un menoscabo del inmueble, sin que ello pueda predicarse de los elementos muebles instalados en el mismo que puedan retirarse sin detrimento alguno y que carecen de la consideración de OBRA.

Pretender que son obras de mejora la máquina de aire acondicionado y los focos halógenos del local escapa del propio tenor literal y sentido de la cláusula contractual citada, constando según los peritos de la actora que quedaron en el local los falsos techos de escayola que ocultaban esas instalaciones.

El acta notarial aportada por el demandado deja constancia de la falta de focos, de la falta de la máquina de aire acondicionados, de las puertas de cierre del local y de acceso al sótano, así como de pared separadora del local con las escaleras que bajan al sótano, de rejillas de salida del aire acondicionado, y de interruptores, partidas que el Decorador Don. Jose María ha valorado en atención a lo que costaría su nueva reposición en el local, habiéndose probado que muchas de dichas partidas no existían en el local, tales como puertas de acceso, pared separadora con escaleras y máquina de aire acondicionado en el patio, lo que desvirtúa por completo su informe, máxime cuando tal reposición se no ha revelado necesaria ante la nueva dedicación del local a una actividad distinta a la desarrollada por la actora (óptica).

También debe desecharse el informe del Sr. Salvador al haberlo elaborado sin lectura del contrato de arrendamiento, en base al acta notarial e informe Don. Jose María , y sin examen del local desalojado, y una vez realizada la importante reforma por el nuevo inquilino, según consigna en el mismo.

CUARTO.- En atención a todo lo razonado, debe concluirse en que ningún incumplimiento contractual es achacable a la parte actora, en lo referente a las cláusulas 7ª y 8ª del contrato de arrendamiento, ni se ha probado se haya causado al local por la misma ningún desperfecto susceptible de reparación, ni, por consiguiente, se ha producido en el demandado ningún perjuicio patrimonial, no sólo por la ausencia de las dos premisas anteriormente expuestas, sino y, sobre todo, porque no se ha acreditado desembolso económico alguno por los conceptos reclamados en su reconvención.

QUINTO.- Estimándose la demanda y desestimándose la reconvención, las costas de la instancia correrán a cargo del demandado (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), no haciéndose declaración de las ocasionadas en esta alzada al estimarse el recurso (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los artículos citados y pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por ZADIKO ZAPATERIAS, S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Zaragoza, el 1 de junio de 2009 , debemos revocar y revocamos la misma y estimando la demanda formulada por dicha recurrente contra D. Isidoro y ,desestimando la reconvención deducida por éste frente a la actora, debemos condenar y condenamos al demandado a que abone a la actora 7.814€ de la fianza no restituida, más 63,58 € de intereses de demora, con los intereses legales procedentes desde la interpelación judicial, así como al pago de las costas causadas en la instancia, y sin hacer declaración de las ocasionadas en esta alzada.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, juntamente con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, esta Sala Segunda, en el mismo día de su fecha, doy fe.