Sentencia Civil Nº 289/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 536/2011 de 11 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00289/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0005708 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 536 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1357 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID

De: LASEMER AUDITORES S.L.

Procurador: MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

Contra: M.P. DEL EDIFICIO RASARIERA C/ CALLE000 NUM000 AL NUM001 Y GARAJES

Procurador: ROCIO ARDUAN RODRIGUEZ

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a once de mayo de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre nulidad de acuerdos adoptados en Junta General, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes LASEMER AUDITORES, S.L., D. Jose María , DOÑA Marta , DOÑA Purificacion , DOÑA Tamara , D. Pedro Antonio , D. Alexis , DOÑA Alicia , DOÑA Camila , D. Carlos , D. Dimas , DOÑA Encarna , D. Fausto , DOÑA Guadalupe , D. Héctor , DOÑA Margarita , D. Jorge , DOÑA Raimunda , D. Maximino y DOÑA Zaira representados por la Procuradora Dª María Fuencisla Martínez Mínguz y asistidos del Letrado D. Dario Ángel González Muñoz, y de otra, como demandados-apelados MANCOMUNIDAD DEL EDIFICIO000 DE LA CALLE000 Nº NUM000 - NUM001 Y GARAJE DE MADRID, representados por la Procuradora Dª Rocío Arduan Rodríguez y asistido del Letrado D. Fausto Sánchez Navarrete.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8, de los de Madrid, en fecha ocho de marzo de dos mil once, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª Fuencisla Martínez Mínguez en nombre y representación de la mercantil "LASEMER AUDITORES,S.L.", y otros, contra la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 AL NUM001 Y GARAJES DE MADRID, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos dirigidos contra ella; con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veinte de julio de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día nueve de mayo de dos mil doce .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes Lasemer Auditories S.L. y otros, actores en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 8 de Madrid con fecha 8 de marzo de 2.011 , desestimatoria, en primer lugar, de la demanda de impugnación de los acuerdos adoptados en las Juntas Generales Ordinarias de 23 de febrero y Extraordinaria de 9 de junio ambas de 2.009 por la demandada Mancomunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 al NUM001 EDIFICIO000 de Mdrid, con base en las alegaciones que a continuación se exponen.

SEGUNDO.- Se aceptan los hechos y los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Sucintamente, en la demanda iniciadora del procedimiento, los actores, como propietarios de distintos pisos en la mancomunidad demandada impugnaban por considerarlos nulos los acuerdos adoptados respecto de los puntos 2º, 3º, y 4º del Orden del Día de la Junta General de 23 de febrero de 2.009 referidos: El 2º) a la Aprobación de las cuentas cerradas al 31 de diciembre de 2.008; el 3º) A la aprobación de las liquidaciones de deudas a la fecha de su reclamación judicial, y el 4º) a la Aprobación del presupuesto para el ejercicio 2.009. Según los actores, y al margen de habérseles privado indebidamente del voto, la finalidad perseguida por la demandada era perjudicar a los propietarios que no eran dueños de ninguna plaza de garaje en los distintos inmuebles que formaban la mancomunidad, al tener que soportar gastos comunes que correspondían también a la comunidad de garajes la cual ostentaba un coeficiente del 9,796% de participación en la misma, por lo que dichos acuerdos debían declararse nulos por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos. Luego ampliaron la demanda interesando también la nulidad del acuerdo adoptado respecto del punto 2º del Orden del Día de en la Junta de 9 de Junio de 2.009 referido a los Recibos impagados, información y aprobación de liquidaciones de deuda, y reclamación judicial de las mismas por los mismos argumentos que invocaban en su inicial demanda.

La demandada se opuso por las razones que se recogen en el primero de los fundamentos juridicos de la sentencia recurrida.

La Juzgadora de instancia tras rechazar la previa excepción de falta de legitimación activa de los actores por no estar al corriente del pago de sus respectivas cuotas, desestimó la demanda razonando en esencia que la mancomunidad demandada estaba integrada por seis comunidades de edificios, mas una septima de garajes, y que tanto el titulo constitutivo de la propiedad como los Estatutos contemplaban dos clases de elementos comunes, unos los comunes al bloque de edificios y otros los exclusivos de cada edificio, debiendo soportar los gastos de estos últimos únicamente los propietarios de cada edificio con exclusión de los garajes, y que en todo caso los actores no habian probado que existieran gastos comunes del conjunto que no se hubieran repercutido a los propietarios de las plazas de garaje.

CUARTO.- En las alegaciones de su recurso, sostienen en esencia los apelantes, que ni en los Estatutos, ni en el Titulo constitutivo de la comunidad demandada, se habla en momento alguno de "elementos particulares" y menos para equipararlos a "elementos exclusivos", y que contrariamente a lo que estima la Juzgadora de instancia, la mancomunidad demandada esta integrada por 188 fincas independientes de las cuales las dos ultimas (187 y 188) son dos inmuebles unidos destinados a plazas de garaje cada una de ellas con su respectivo coeficiente de participación que en el caso de los garajes suma entre ambas fincas el 9,796%, cuyo total sumado alcanza el 100% por lo que resulta improcedente excluir a los garajes de los gastos correspondientes a los elementos comunes de la finca perjudicando asi a los propietarios de las otras comunidades. Que por ello la exclusión del pago de prácticamente todos los gastos comunes a la comunidad de garajes infringe lo dispuesto en los arts. 3,b ) y 9,e) de la L.P.H . Como argumento de refuerzo añaden que en la posterior Junta de 16 de febrero de 2.011 la propia demandada o muchos de sus componentes, acordaron que una comisión estudiara que elementos o servicios eran mancomunados a los efectos de que fueran sostenidos por la mancomunidad, lo cual comporta un acto propio a tener en cuenta.

QUINTO.- Para la resolución del presente recurso debemos partir de la Escritura publica de segregación y agrupación de fincas obra nueva y división horizontal de 6 de agosto de 1.970 en virtud de la cual la Promotora Urbis constituyó la Comunidad General de Propietarios o Mancomunidad compuesta por seis edificios y garaje solicitando su inscripción como fincas independientes. Luego en la inscripción registral de la finca se describen, primero y de una parte, los elementos comunes "exclusivos " de cada casa o edificio que compone la comunidad, y luego los elementos comunes del "bloque en conjunto", añadiéndose que la Comunidad de Propietarios se regirá por las normas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal y además por los siguientes Estatutos. De estos conviene destacar el art. 6 º cuando dice que "Los gastos generales correspondientes a los elementos comunes de la finca y los servicios o instalaciones del condominio, salvo los de calefacción, serán satisfechos por los condueños, en proporción al coeficiente de propiedad en los elementos comunes y del edificio en su conjunto....En cuanto a la calefacción se establece que los copropietarios participaran en los gastos de mantenimiento...en proporción a la cuota que tambien se establece en el titulo constitutivo con este fin.....Sin perjuicio de las normas generales anteriores y con relación a aquellos elementos que aun siendo comunes son usados exclusivamente por algunos propietarios, se establecen las siguientes reglas especiales: los gastos de.... serán pagados por los dueños de estos pisos....A estos efectos tambien podrán cada uno de estos grupos de propietarios nombrar un Presidente con las atribuciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal pero limitadas exclusivamente a los acuerdos y deliberaciones que afecten a los intereses especiales y exclusivos de cada uno de estos grupos de propietarios que tengan acceso por la misma escalera y utilicen en exclusiva determinados elementos comunes.....Respecto de los garajes el propietario de ellos queda especialmente facultado para vender plazas o participaciones.....y a tal efecto constituir en su caso comunidades ordinarias o la especial del art. 4º de la L.P.H .....Los acuerdos que adopten cada uno de estos grupos de propietarios lo serán con plena independencia de los demás condueños que tengan acceso por escalera diferente y reciban el suministro de agua por contador diferente.....Salvo lo especialmente establecido en este articulo, cada uno de estos grupos de propietarios se regirá por las normas establecidas en estos Estatutos para la Comunidad General y en su defectos por la vigente Ley de Propiedad horizontal ". Por su parte el art. 11 dispone que "La comunidad estará regida por la Junta de condueños constituida por cada uno de los pisos...."

Como es de ver, con independencia de que efectivamente estemos en presencia de una única comunidad de propietarios, en la que cada uno de ellos tiene atribuida, tanto en el titulo constitutivo de la propiedad, como en los Estatutos que la rigen, su respectiva cuota en la participación en los gastos, lo que no es cierto ni puede desconocerse sin más que atender a los precitados documentos, es que tanto el Titulo como los Estatutos contemplan, o al menos distinguen, siete "subcomunidades" (seis de pisos y locales, mas una séptima de garajes) siquiera sea a los solos efectos de diferenciar y distribuir de manera distinta los gastos derivados del sostenimiento de los elementos comunes "exclusivos" de cada casa o edificio, de aquellos otros correspondientes a los elementos comunes del "bloque en conjunto ". Como es sabido la existencia de subcomunidades dentro de una Comunidad general se encuentra plenamente admitida por la jurisprudencia, y aunque para su reconocimiento separado de la Comunidad general, es necesario que se den en ella los presupuestos del artículo 3 de la L.P.H . (ser sus miembros propietarios exclusivos de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y copropietarios, junto con los demás componentes de la subcomunidad, de los restantes elementos, pertenencias o servicios comunes), nada impide que teniendo en cuenta la existencia de facto de tales subcomunidades y consiguientemente la injusticia que podría derivarse del pago por todas ellas de los gastos de sostenimiento de elementos o servicios comunes de los que no disfrutan, puedan establecerse, respetando el porcentaje de las cuotas de participación de cada uno de los propietarios, que algunos de ellos o una determinada subcomunidad, no haga frente a los mismos por no disfrutarlos. La L.P.H. no impide que los propietarios de las plazas de garaje funcionen, en algunos aspectos que solo a ellos atañen, como una comunidad o subcomunidad independiente, actuando con unas normas internas que ellos otorguen, pero ello no significa que los propietarios de los garajes se separen de la comunidad de propietarios de la totalidad del inmueble en relación a los elementos comunes del mismo. Esto es lo que sucede en el presente caso con la subcomunidad, o lo que es lo mismo con los propietarios de las plazas de garaje, a los que, conforme a las precitadas normas que rigen la mancomunidad, se le cargan solo los gastos comunes correspondientes a los gastos y servicios comunes en los que participan como se prevé tanto el Titulo constitutivo como los Estatutos .

Los apelantes persisten en la confusión de suponer inalterable la contribución al sostenimiento de los gastos comunitarios porque estos deben ser asumidos con arreglo a la cuota de participación. La S.T.S. 22 de mayo de 2.008 ha dicho que "La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad ( Sentencias de 28 de diciembre de 1984 , 2 de marzo de 1989 , 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000 ). Aunque la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo, únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no sucede los mismo con los gastos generales imputables a dicha cuota dado que como decimos, es posible que el titulo o los Estatutos fijen que determinados gastos no se imputen a los comuneros. Ya la Sentencia del T.S. de 28 de diciembre de 1.984 , que recoge la precitada, expuso que "Ley sobre Propiedad Horizontal de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta, si bien en términos generales estatuye normas de derecho necesario, ello no - empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las que rige el principio de autonomía de la voluntad que proclama el articulo mil doscientos cincuenta y cinco del Código Civil , deduciéndose así de la propia exposición de motivos de la meritada Ley de Propiedad Horizontal en cuanto textualmente aclara "que la Ley admite que por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley; de ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones", y con respecto a la posibilidad de modificar en los Estatutos el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal resulta de la necesaria conjugación de lo dispuesto en el último párrafo del articulo trescientos noventa y seis del Código Civil , Disposición Transitoria Primera de la citada Ley de Propiedad Horizontal y artículos quinto, párrafo tercero y regla quinta del articulo noveno de la propia Ley la posibilidad de establecer en los Estatutos el régimen "especial" sobre distribución de gastos que admite la preceptiva contenida en la últimamente citada Disposición Legal, régimen especial que, como es obvio, puede tener por base a efectos de distribución de los gastos generales la fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación de cada piso o local en el valor total del edificio, sistema estatutario de distribución de gastos al que habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del articulo dieciséis de la Ley tantas veces mencionada". Por todo ello procede la desestimación del recurso.

SEXTO.- Por disposición del art.398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María Fuencisla Martínez Mínguez en nombre y representación de Lasemer Auditores S.L. y D. D. Jose María , Doña Marta , Doña Purificacion , Doña Tamara , D. Pedro Antonio , D. Alexis , Doña Alicia , Doña Camila , D. Carlos , D. Dimas , Doña Encarna , D. Fausto , Doña Guadalupe , D. Héctor , Doña Margarita , D. Jorge , Doña Raimunda , D. Maximino Y Doña Zaira contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 8 de Madrid con fecha 8 de marzo de 2.011 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición de las costas causadas en este recurso a los apelantes.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 536/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico