Sentencia Civil Nº 289/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 375/2011 de 21 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8 MADRID SENTENCIA: 00289/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0002951 /2011

RECURSO DE APELACION 375 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1724 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de MADRID

De: BELITAY INVERSIONES, S.L.

Procurador: MARÍA MACARENA RODRÍGUEZ RUÍZ

Contra: Teodosio , Rebeca

Procurador: ARGIMIRO VÁZQUEZ SENÍN

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 289/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª MARIA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª MARIA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a veintiuno de mayo de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal número 372/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 18 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandada-apelante, la mercantil BELITAY INVERSIONES, S.L., representada por la Procuradora Dña. María Macarena Rodríguez Ruíz, y de otra, como demandantes-apelados D. Teodosio y DÑA. Rebeca , representados por el Procurador D. Argimiro Vázquez Senin.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid, en fecha once de febrero de dos mil once, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Se estima parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Argimiro Vázquez Senin en nombre y representación de Don Teodosio y Doña Rebeca , defendidos por el Letrado Sr. Montoya Caballero, contra BELITAY INVERSIONES S.L. representada por la Procuradora Dña. Macarena Rodríguez Ruiz y defendida por el letrado Sr. Ortiz Bueno, y se declara resuelto el contrato firmado entre las partes el 6 de octubre de 2.006, y se condena a la parte demandada a la devolución a la parte demandante de la parte del precio entregado y que asciende a la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL NOVENCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS Y NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS, (53.953,98 euros), más los intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas debiendo cada parte abonar las suyas y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día diecisiete de mayo de dos mil doce.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Antecedentes procesales del recurso.-

1.- Por D. Teodosio y Dª Rebeca se ejercita acción declarativa contra Belitay Inversiones S.L., encaminada a que se declare la resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre las partes el 6 de octubre de 2006, al no haber entregado la demandada dentro del plazo estipulado el inmueble. Asimismo reclama una indemnización por incumplimiento de contrato y que consiste en la devolución de la cantidad de 73.550,66 euros, entregada, más el interés del 6% de la Ley 57/68. Además para pagar las cantidades que tuvo que adelantar, los demandantes solicitaron un préstamo hipotecario, por lo que solicitan se les indemnice con los gastos para la constitución de la hipoteca e intereses del préstamo hipotecario. En el suplico de la demanda solicitaba concretamente se declarase resuelto el contrato de compraventa, y la condena a la demandada al pago de la cantidad de 53.953,98 €, más intereses al 6% hasta que sean reintegradas, a pagar la cantidad de 10.750,72 €, más los intereses correspondientes a la amortización del préstamo hipotecario hasta que se devuelvan las cantidades anticipadas, con expresa condena en costas a la parte demandada.

2.- La parte demandada se opone a la pretensión de la parte demandante, ya que sostiene no existió retraso, y de hecho otras viviendas de la promoción comenzaron a entregarse en la fecha prevista. Niega que exista causa de resolución del contrato, y por tanto obligación de devolver las cantidades recibidas a cuenta. Asimismo se opone a la indemnización por daños solicitada ya que el modo en que la parte decidió financiar el pago de las cantidades anticipadas le es ajeno, y no tiene por que soportar dichas consecuencias.

3.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta, resuelve el contrato por incumplimiento de la demandada del plazo de entrega, condenándole a devolver las cantidades pagadas a cuenta, salvo los gastos y otros conceptos enunciados, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la demandada, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en un único motivo consistente en el error en la valoración de la prueba sobre el incumplimiento del contrato, en cuanto al plazo de entrega, alegando que consta la expedición del certificado final de obra el 30 de Mayo de 2.008, y solicitó licencia de primera ocupación el 2 de Julio de 2.008; se entregaron viviendas en Julio de 2.008; se niega el valor conferido a la licencia de primera ocupación por la sentencia, citando el Decreto 122/1.988, de 3 de Octubre sobre habitabilidad de viviendas, no siéndole imputable la demora en su concesión y el carácter no esencial del incumplimiento producido en relación con el artículo 1.124 del CC , citando distinta doctrina y jurisprudencia .

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

5.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Motivo del recurso: sobre el error en la valoración de la prueba e interpretación del contrato en relación con la entrega de la vivienda.-

1.- Hechos probados.- Para una mejor resolución del objeto del recurso, esta Sala, de acuerdo con las pruebas practicadas, considera acreditados los siguientes hechos:

1º) Las partes suscribieron contrato de compraventa en relación con la vivienda unifamiliar adosada en "Residencial El Viso- Fase III" en el Viso de San Juan, (Toledo), habiendo entregando previamente 3.000 € como señal. A la firma del contrato se entregó la cantidad de 50.953,98 €. Para realizar el pago los actores solicitaron un crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda de su propiedad situada en la C/ DIRECCION000 n° NUM000 , NUM000 NUM001 , Humanes, (Madrid), por importe de 58.900 €.

2º) Que en el contrato se pactó que las obras finalizarían en abril de 2.008, concediéndose una prórroga de tres meses más para la entrega de la vivienda, esto es, hasta Julio de 2.008, cuando concurriera cualquier causa climatológica o de cualquier otra clase que impidiera la misma, según la cláusula 3ª. Llegada la fecha prevista, las obras no habían terminado, ni entregado la vivienda, ni se había concedido la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento de El Viso de San Juan.

3º) Los actores comunicaron a la demandada que resolvían el contrato el 1 de Agosto de 2.008, con solicitud de devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el 6% de interés anual previsto en la Ley 57/1968.

4º) La demandada manifestó su disconformidad y citaron a los compradores en la Notaría de Don Francisco Mata Botella el 28 de octubre de 2008 a las 12.30 horas, para otorgar la escritura de compraventa. Que el día y hora indicados los compradores acudieron para reiterar su intención de resolver el contrato, pero la demandada no acudió. En esa fecha la vivienda carecía de licencia de primera ocupación.

5º) Al tiempo de presentación de la demanda en Septiembre de 2.009, la vivienda aún no contaba con dicha licencia.

6º) Consta que en enero de 2009 se interpuso reclamación ante la Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid por la negativa a entregar el aval.

2.- Doctrina y jurisprudencia sobre resolución del contrato y específicamente en los supuestos de demora de entrega en la vivienda, como término esencial.-

Siguiendo la sentencia de la A.P. de Guadalajara de 30 de Septiembre de 2.009 ".. En lo que se refiere a los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria "En definitiva la jurisprudencia establece con carácter general (entre otras la Sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc". Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e) Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( Sentencias del Alto Tribunal de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 )".

En lo que se refiere a los requisitos que el retraso en la entrega debe cumplir para que integre incumplimiento contractual nos dice la tantas veces repetida resolución que "Cabe insistir por último en que (así, las SS. de esta Sala de 7 octubre 1994 y 15 octubre 1999 ), para que el simple retraso en la ejecución de una prestación sea equiparado a un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio, es necesario que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido con el negocio y el cumplimiento tardío se convierta en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para el acreedor".

Finalmente y en cuanto a la existencia y naturaleza del término esencial , dice la Sentencia del TS de 22 de Septiembre de 2.009 , que, "...El término esencial - bien como periodo dentro del que se ha cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación- tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual -concurso de voluntades-.".

3.- Aplicación al presente caso.- Deben rechazarse las alegaciones de la apelante por las siguientes consideraciones:

1ª) El periodo dentro del cual debía entregarse la vivienda estaba perfectamente establecido, previendo cualquier causa extraordinaria en la entrega hasta el plazo máximo de tres meses. No sólo no se cumple ese plazo extraordinario, que vencía en Julio de 2.008, sino que, cuando la actora resuelve el contrato, un mes después, a 1º de Agosto de 2.008, es citada ante la Notaría para el mes de Octubre, es decir, cuatro meses después de expirado el plazo extraordinario, y tampoco comparece la demandada, careciendo de justificación la alegada enfermedad del apoderado, dos meses después, cuando existían otras personas que podían otorgar la escritura en nombre de la sociedad.

2ª) A ello se suma que, incluso, ni al tiempo de presentarse la demanda se había expedido licencia de primera ocupación; ello implica objetivamente que la vivienda no estaba en condiciones de habitarse, sin que se puedan trasladar a la compradora los efectos de la demora, que obviamente corresponde a la promotora y constructora, por falta de planificación y subsanación de defectos técnicos o adecuada gestión en la previsión y concesión de la misma, cuando, además, en el propio contrato ya se preveía un plazo extraordinario de tres meses de demora en la entrega, por cualquier causa.

3ª) Concurre esa reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, su exigibilidad y el incumplimiento de forma grave de la obligación contraída por la demandada frustrando el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo, en relación con el plazo pactado, y a consecuencia de una conducta indubitada, absoluta, definitoria e irreparable acreditada por la subrayada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, como se ha dicho cuando no comparece tampoco en Octubre a otorgar la escritura, mientras que la actora había cumplido toda y cada una de sus contraprestaciones.

4ª) Devienen irrelevantes a los efectos aquí debatidos, la invocada supresión de la Cédula de Habitabilidad por el Decreto 122/1.988, de 3 de Octubre sobre habitabilidad de viviendas, antes reseñado, cuando se mantiene la Licencia de Primera Ocupación, con la trascendencia contractual puesta de manifiesto.

5ª) En consecuencia, la interesada posterior actuación cumplidora no resulta ya útil para el interés de los acreedores, en este caso los compradores desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual, esto es, ese concurso de voluntades a que se refiere la doctrina y jurisprudencia antes citada. No es de aplicación la jurisprudencia invocada por la apelante, por diferir del supuesto aquí enjuiciado.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la desestimación del recurso, confirmando en su integridad la sentencia apelada.

TERCERO.- Costas de esta alzada.-

Se imponen a la apelante por la desestimación de su recurso, al amparo del artículo 398 de al L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR el recurso interpuesto la Procuradora Dña. María Macarena Rodríguez Ruíz, en representación de la mercantil BELITAY INVERSIONES, S.L.,contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Madrid, en fecha once de febrero de dos mil once , con imposición de costas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 de la LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de 20 días.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a