Sentencia Civil Nº 289/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 232/2012 de 09 de Julio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 232/12.

Autos núm. 949/10

Juzgado de 1a Instancia núm. Nueve de Santa Cruz de Tenerife

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

=============================

En Santa Cruz de Tenerife, a nueve de julio de dos mil doce.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. Nueve de Santa Cruz de Tenerife , en los autos núm. 949/10, seguidos por los trámites del juicio, y promovidos, como demandante, por D. Pedro Francisco y Da Estrella , representados por la Procuradora Da Yolanda Morales García y dirigidos por la Letrada Da Cristina Marques Martín, contra la PROMOTORA DE TENERIFE J.F MARTIN, S.L, representado por la Procuradora Da Ma Luisa Hernández Bravo de Laguna y dirigida por el Letrado D. Manuel Montesinos Borges, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Da Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez D. Álvaro Gaspar Pardo de Andrade, dictó sentencia el once de enero de dos mil doce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO »1.-Desestimar la demanda presentada por Don Pedro Francisco y Dona Estrella contra Promotora de Tenerife J.F. Martín S.L. con imposición de costas.

2.-Estimar parcialmente la reconvención planteada por la Promotora de Tenerife J.F. Martín, S.L. contra Don Pedro Francisco y Dona Estrella , condenándoles a abonarle la suma de 1.410,12 euros, con los intereses legales y sin condena en costas procesales.

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado que acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día veinte de junio de dos mil doce, para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada desestimó la demanda, mediante la cual se solicitaba la declaración de nulidad de la cláusula 4o del contrato de reserva de vivienda suscrito por los litigantes, así como que se declare resuelto el contrato, por incumplimiento por parte de la demandada o subsidiariamente por imposibilidad de su cumplimiento, todo ello con la consecuencia de que la entidad vendedora debería devolver a los actoras la suma de 8.039 euros entregada en concepto de reserva.

Por su parte la vendedora reconvino solicitando que se condenara a los demandantes al pago de la suma de 15.535,80 euros, por obras realizadas en la vivienda en cuestión a petición suya. La sentencia solo consideró debida la cantidad de 1.410,12 euros, por las razones que se exponen en el fundamento segundo, sin que este pronunciamiento haya dio objeto de recurso por parte de la entidad Promotora de Tenerife J.F. Martín S.L.

El recurso que debe examinarse es el planteado por los actores, que afecta tanto a la desestimación de su demanda como al acogimiento parcial de la reconvencional de la contraria.

SEGUNDO.- Comienza dicho recurso denunciando, bajo el epígrafe 'incongruencia omisiva', lo que en su caso sería una incorrecta aplicación al caso de normas legales, pues se expone que debería haberse resuelto el asunto de acuerdo con la normativa especial de protección de los consumidores, lo que debería llevar, según la tesis de la recurrente, a declarar nula la citada cláusula 4a, por no respetar la exigible reciprocidad entre las obligaciones de las partes contratantes.

La sentencia de primera instancia, si bien de forma somera, trata el asunto, indicando el juzgador que 'De haber sido la demandada la arrepentida, es claro que habría debido devolver duplicada la senal recibida ex art. 1.454 del mismo cuerpo legal (en referencia al Código Civil )'. De lo que se sigue que no ha estimado abusiva la citada cláusula, por estar previstas legalmente las consecuencias del incumplimiento por parte del vendedor en aquellos contratos de compraventa en que medien arras.

Se parte en todo caso de la existencia de un pacto arral, que según el Tribunal Supremo se caracteriza por ser 'una cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa' ( S.T.S. de 31 de julio de 1.992 )

Sin embargo entiende esta Sala que no es esa (compraventa perfecta) la naturaleza del contrato litigioso, no solo por su denominación ('de reserva de vivienda'), pues es sabido que la naturaleza de un contrato no depende del nombre o calificación que las partes quieran darle, sino por sus concretos términos y pactos.

El objeto del contrato es una vivienda 'de futura construcción'; se pacta la reserva de la misma; se acuerda para un momento futuro (determinado, el 27 de agosto de 2.008) la firma del contrato privado de compraventa; se entrega la suma de 9.450 euros 'en concepto de reserva', que será descontada del precio final de la compraventa; se pacta también (en la cláusula cuya nulidad se pide) que en el caso de que los ahora actores desistieren de formalizar el mancipando contrato privado, 'perderán la cantidad entregada en concepto de reserva'. Se fija el precio, dejando la determinación de la forma y plazos de pago para el futuro contrato.

De los referidos términos no resulta clara la calificación del contrato como compraventa perfecta con arras penitenciales, como parece entender el juez de primera instancia dada la remisión al art. 1.454 C.C . Dada la naturaleza accesoria del pacto de arras, por lo que no se comprende sin una obligación principal, si esta no es la que surge de la compraventa, hay que concluir que estamos ante un contrato de opción de compra, en el que la cantidad entregada tiene, más que un verdadero carácter de arras, la consideración de prima por la opción concedida. En este sentido se manifiesta el Tribunal Supremo en un caso similar al presente en su sentencia de 13 de noviembre de 1.992 , sobre la base de un documento que recogía el término 'senal' (aquí 'reserva').

Y efectivamente tenemos que: el contrato suscrito entre los litigantes se refiere a un contrato de compraventa futuro, se ha determinado el objeto y el precio de la posible adquisición pendiente de formalizar, se establece plazo para la firma de ese contrato, se prevé la facultad de desistir (inherente al contrato de opción) y se pacta lo que, más que arras penitenciales, es una pena convencional por el incumplimiento de la opción. La senal no es sino el precio de la opción, la contraprestación del optante por la reserva a que se compromete la propietaria durante determinado tiempo.

Dicho todo lo cual, no hay abusividad alguna en la cláusula 4a, siendo de tener en cuenta que, en caso de incumplimiento por parte del futuro vendedor, las consecuencias legales serían las previstas en el art. 1.124 C.C ., estos, es la devolución de la cantidad recibida y la indemnización, en su caso, de los danos y perjuicios irrogados.

TERCERO.- Dicho esto, al igual que el juzgador de primera instancia, la Sala considera que no concurren motivos para declarar que la demandada haya incumplido sus obligaciones.

Los condicionantes incluidos en la tasación de Valmesa, declaración de obra nueva para poder considerar cualquier valor superior al del terreno y certificado final de obra, se cumplieron antes de la caducidad de dicha tasación, fijado el 9 de noviembre de 2.008: el certificado final de obra es de fecha 25 de junio de ese ano y la obra nueva declarada el día 26 de septiembre siguiente.

Por tanto, llegado el plazo para ejercitar la opción, mediante la suscripción del correspondiente contrato privado, el 27 de agosto de 2.008, la edificación contaba con el certificado final de obra, estaba concluida, y fueron los demandantes quienes dejaron pasar dicho plazo sin instar la firma del contrato, instando la resolución del de reserva cinco meses más tarde.

En ese momento, febrero de 2.009, ya había caducado la opción por lo que la conducta posterior de la vendedora, trasmitiendo la vivienda a otros compradores (en escritura pública en agosto de 2.009) no es reprochable ni supone una causa de imposibilidad sobrevenida que conlleve la resolución del contrato, como se pide subsidiariamente.

CUARTO.- En relación con las obras de reforma a cuyo pago se condena a los apelantes, al estimarse en parte la demanda reconvencional, se alega en el recurso que las únicas que ha quedado probado que efectivamente solicitaron (por reconocimiento propio) son las que afectaban a la despensa, para las cuales no era precisa autorización administrativa, en referencia al acuerdo del Ayuntamiento de 13 de mayo de 2.009.

Pero es que la sentencia resuelve precisamente como se indicaba en la demanda, en la que, tras poner de manifiesto que la demandada había valorado en exceso las obras de reforma de la despensa, se remite a la valoración aportada como documento no 12, elaborada por el arquitecto D. Hilario , por valor de 1.410,12 euros, 'cuyo importe mis representados aceptan en descontar de la cuantía que debe devolver la empresa demandada'. Es esa la cantidad a cuyo pago se condena a los demandados en reconvención, desestimando la petición de la empresa por importe superior.

Por tanto este pronunciamiento, en cuanto tal, no debía ser objeto de recurso, de acuerdo con lo previsto en el art. 448 L.E.C ., que se refiere a las resoluciones que 'afecten desfavorablemente' a quienes quieran recurrirlas.

QUINTO.- Por todo lo expuesto el recurso debe ser desestimado, con la consecuencia, en materia de costas, prevista en los arts. 398 y 394 L.E.C .

Fallo

Desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de D. Pedro Francisco y Da Estrella , contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia no 9 de esta capital, en el juicio ordinario seguido al no 949/10, se confirma íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas generadas en esta alzada a la parte recurrente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, de acuerdo con el actual art. 477 L.E.C ., si se presenta en tiempo y forma antes este tribunal.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.