Sentencia Civil Nº 289/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 278/2016 de 27 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2016-0002284

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000278/2016- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000299/2014

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE CARLET

Apelante: SLOVEN CLASIC, S.A..

Procurador.- Dña. CARLA RUBIO ALFONSO.

Apelado: D. Cecilio Y Dª Esther .

Procurador.- D. FRANCISCO JAVIER FREXES CASTRILLO.

SENTENCIA Nº 289/2016

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En Valencia, a veintisiete de septiembre de dos mil dieciseis.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario nº 299/2014, promovidos por D. Cecilio Y Dª Esther contra SLOVEN CLASIC, S.A. sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por SLOVEN CLASIC, S.A., representado por el Procurador Dña. CARLA RUBIO ALFONSO y asistido del Letrado Dª CRISTINA PARDO PELLICER contra D. Cecilio Y Dª Esther , representados por el Procurador D. FRANCISCO JAVIER FREXES CASTRILLO y asistidos del Letrado D. JUAN MANUEL DE GRACIA TONDA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE CARLET, en fecha 12-11-16 en el Juicio Ordinario nº 299/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda promovida por la representación de Cecilio Y Esther contra SLOVEN CLASIC S.A. CONDENO a ésta a abonar a los actores la cantidad de 20.000 euros más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda con expresa condena en costas.'.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de SLOVEN CLASIC, S.A., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Cecilio Y Dª Esther . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 22 de Septiembre de 2.016.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de 20.000 €, explicando que: el 17 de marzo de 2010, las partes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra; a la fecha de su firma, los actores entregaron la cantidad de 20.000 euros a cuenta de la opción de compra, la que no llegó a ejercitarse porque no pudieron hacer frente al pago de parte de las rentas, siendo desalojados de la vivienda y resuelto el contrato de arrendamiento; no ejercitada la opción de compra la demandada debe reintegrar la cantidad entregada a cuenta, pues no existe cláusula penal en el contrato que le permitiese la retención de esa cantidad.

Frente a esta reclamación la demandada opuso que: los demandantes no ejercitaron la opción de compra, sosteniendo que de la cláusula decimoquinta del contrato no se desprende su obligación de reintegrar la cantidad entregada a cuenta al patrimonio de los actores, ya que la cantidad de 20.000 euros se entregó en concepto de señal o arras, por lo que de no continuar adelante se entiende que los actores perdían dicha cantidad.

Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó íntegramente la demanda, concluyendo que los 20.000 € no se entregaron como arras penitenciales del artículo 1454 del CC , explicando en el fundamento de derecho segundo que'.... por lo tanto, la cuestión controvertida se centra en determinar si la parte demandada debe reintegrar a los actores la cantidad de 20.000 que entregaron en la fecha de firma del contrato como parte del precio de venta de la vivienda. La respuesta debe ser afirmativa. En primer lugar, porque nos hallamos en presencia de un contrato pactado entre las partes en aras del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil y en el que concurren todos los requisitos del artículo 1261 del Código Civil . En segundo lugar, porque las partes, en uso de su libertad contractual, no pactaron expresamente que, en caso de que los actores no abonaran la cantidad de 13.000 euros en el plazo de 60 días desde la fecha del contrato, se resolvería el contrato y su respectiva opción de compra con pérdida de las cantidades entregadas en pago del precio de la vivienda. Únicamente se preveía la resolución del contrato litigioso y su opción de compra, por lo que no puede la parte demandada negarse a devolver la cantidad de 20.000 euros reclamada en el presente procedimiento en base a una pretendida cláusula penal que no fue pactada expresamente u otorgando a dicha cantidad el carácter de arras penitenciales. En consecuencia, debe interpretarse la cláusula decimoquinta del contrato en el sentido de que la cantidad de 20.000 euros entregada por los actores lo fue a cuenta del precio total de la venta y resuelto el contrato de arrendamiento y su opción de compra por el doble incumplimiento de los hoy actores, la demandada debe reintegrarles dicha suma. Por otro lado, no puede considerarse que la cantidad de 20.000 euros tenga la consideración dearras penitenciales previstas en el artículo 1454 del Código Civil , pues éstas tienen un carácter excepcional...'.

Ante esta resolución, por la representación de la parte demandada se formuló recurso de apelación, entendiendo que se había incurrido en error grave y patente en la valoración de la prueba y por ende, en la determinación de los antecedentes de hechos de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-

Con carácter previo al examen del recurso debe exminarse la alegación primera de la parte apelada que indicó que: el recurrente no había satisfecho la tasa en el plazo que le concedió la diligencia de ordenación, lo produce la preclusión del acto y por ello la inadmisión del recurso.

Esta objeción no puede prosperar si nos remitimos al contenido de los folios: 187, en el que por diligencia de ordenación, de 8 de enero de 2016, se concedió una audiencia a la parte para el pago de la tasa, y a los folio 189 y 192,que consta el pago de la tasa en el plazo concedido por dicha diligencia de ordenación.

TERCERO.-

El recurso formulado no puede prosperar si tenemos en cuenta los siguientes antecedentes:

1º) En el contrato de 17 de marzo de 2010: Por un lado se pactó el arrendamiento de la vivienda con una duración de un año (cláusula cuarta), y una renta mensual de 1.949 € (cláusula quinta). Y por otro, opción de compra durante el plazo de la duración del arrendamiento (cláusula décimo quinta), a la firma del contrato los demandantes, a la sazón arrendatarios entregaron 20.000 € como parte del pago del precio de 248.000 €, pactándose que en plazo de 60 días se entregarían 13.000 € cuyo impago llevará a la resolución del contrato, y que del precio de la venta se descontaría 1.135,35 € de la renta mensual.

2º) Incumplido por los arrendatarios el pago de las rentas, efectuándose reclamación por la arrendadora por carta de 19 de mayo de 2010 (folio 95), por Sentencia n.º 116/2011 de 9 de julio del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Requena se declaró resuelto el contrato de arrendamiento y se decretó el desahucio de los arrendatarios.

3º) Los actores no han ejercitado en plazo la opción de compra.

La argumentación sostenida por el recurrente no tiene la trascendencia jurídica que indica en su recurso frente a la reclamación del actor, pues no discutiéndose que los demandantes: por una parte, incumplieron el contrato de arrendamiento que fue resuelto por no haber satisfecho las cantidades debidas en los plazos a pactado, dando lugar al desahucio de la vivienda, y por otra, que no ejercitaron la opción de compra; esas circunstancias no determinan que la demandada pueda hacer suya la cantidad de 200.00 € entregadas por aquellos al carecer de titulo para ello, en la medida que en el contrato no se estableció ninguna sanción para el caso de falta de ejercicio de la opción de compra.

Téngase en cuenta que la opción de compra pactada junto al arrendamiento de vivienda convierte el contrato en atípico y complejo, pues'... consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido...'( Sentencia TS de 15 diciembre 1997 ). Junto al contrato de arrendamiento se pactó el opción de compra, vinculándolos, pero sin que varíe la naturaleza de la opción, en virtud del que una de las partes, denominada concedente, promitente u optatario, concede a la otra (aceptante, beneficiaria u optante) el derecho a decidir unilateralmente, dentro de un periodo de tiempo determinado libremente convenido, la celebración de un contrato principal, ya definido en sus elementos objetivos, de modo que ejercitado tal derecho la opción queda consumada y automáticamente se perfecciona el contrato principal prefijado, por lo general un contrato de compraventa. La obligación esencial del optante es pagar el precio estipulado para la venta y la del optatario o promitente mantener la oferta durante el tiempo pactado, tener el objeto ofrecido y no disponer de él hasta el ejercicio de la opción o hasta que transcurra o caduque el plazo. Y en atención a lo pactado, observamos que el contrato de opción de compra generaba obligaciones para el concedente que se obligaba a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido, un año, sin que en este caso se pactase la obligación del optante de pagar un precio por esa opción y sin que en la cláusula decimoquinta incluyese pacto alguno sobre que los que los 20.000 € se perdiesen si el optante no la ejercita, como fue el caso.

La falta de pacto implica que el demandado solo tendría derecho a retener esa cantidad en caso de que entendiésemos que la citada cantidad se entregó en concepto de arras o señal y por mora de lo dispuesto en el artículo 1454 del CC . Sobre lo que la Sala coincide con lo explicado por el Juez 'a quo' pues no existiendo en la cláusula decimoquinta términos dudosos, conforme el artículo 1281 del CC , se concluye que la entrega de esa suma no se realizó en dicho concepto, ni aquella puede deducirse de la declaración testifical de doña Vicenta .

Además de ello, aún aceptando que el contrato se resolvió por el incumplimiento de los demandantes al haber impagado los 13.000 € en el plazo de 60 días, en este supuesto la demandada tampoco detentaría el derecho ha hacer suya esa cantidad entregada, pues aquel permitiría la indemnización de daños y perjuicios del artículo 1124 del CC , la que en este caso no se ha ejercitado.

Por último, contrariamente a lo que sostiene el recurrente no nos encontramos ante el supuesto de que el incumplidor exige a la contraria el cumplimiento del contrato, situación vetada por el precepto indicado, ello ocurriría si los demandantes instasen la compra de la vivienda, en ejercicio de la opción de compra, a la demandada. Pero ello no es así, pues no exigen el cumplimiento sino la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio al haberse resuelto el contrato y no aplicarse esa suma al fin pactado, que es cosa distinta.

CUARTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Carla Rubio Alfonso, en nombre y representación de Sloven Clasic, S.A. contra la Sentencia n.º 102/2015 de 12 de noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Carlet, en el Juicio Ordinario seguido con el número 299/2014.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.