Sentencia CIVIL Nº 289/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 176/2019 de 24 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.049.00.2-2017/0002251
Recurso de Apelación 176/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Coslada
Autos de Procedimiento Ordinario 281/2017
APELANTE: ARCO SEGUR, S.L. y D./Dña. Leovigildo
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN SANCHEZ MUÑOZ
D./Dña. Leovigildo
APELADO: D./Dña. Mariano y D./Dña. Teresa
PROCURADOR D./Dña. ALVARO ADAN VEGA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a veinticuatro de junio de dos mil diecinueve.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
281/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Coslada a instancia de D. Leovigildo
y ARCO SEGUR, S.L. apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN
SANCHEZ MUÑOZ contra Dña. Teresa y D. Mariano apelado - demandado, representado por el Procurador
D. ALVARO ADAN VEGA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 22/11/2018.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Coslada se dictó Sentencia de fecha 22/11/2018, cuyo fallo es el tenor siguiente: DESESTIMAR la demanda interpuesta por la procuradora Dña.

Carmen Sánchez Muñoz en nombre y representación de DON Leovigildo y ARCO SEGUR S.L. contra DON Mariano y DOÑA Teresa representados por el procurador D. Alvaro Adan Vega, condenando a los demandados al pago de las costas procesales.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada en los términos de la presente.


PRIMERO.- En las presentes actuaciones, DON Leovigildo Y LA ENTIDAD 'ARCO SEGUR S.L.' solicitan se declare la validez del contrato de arras suscrito entre el codemandante citado en primer lugar y D.

Mariano , así como no ajustada a derecho la resolución pretendida por el segundo y su esposa, condenando a éstos, a otorgar la escritura pública de venta del inmueble objeto de contrato, por el precio de 6.500 €, deduciendo la cantidad de 3.000 € entregadas como señal. Subsidiariamente, de no ser posible lo anterior o de tener por resuelto dicho contrato, interesa se les condena a indemnizarles en la cantidad de 6.000 €.

Sustentan dichas pretensiones resumidamente, en que el 12 de agosto de 2.016 los Srs. Leovigildo y Mariano suscribieron un contrato de arras penitenciales, en el que fijaron el precio de venta de una finca propiedad del segundo y su esposa en 6.500 €, entregando en ese momento 3.000 € en concepto de arras penitenciales, fijando como fecha para otorgar la escritura pública el 15 de octubre de 2.016 y autorizando al comprador a consumar la venta con otra persona diferente. Manifiestan que al tener concertada la venta el vendedor con una empresa inmobiliaria, acordaron verbalmente posponer el otorgamiento de la escritura, si bien el 24 de noviembre de 2.016, la parte vendedora le remitió un burofax rescindiendo el contrato; no obstante lo cual, sostiene que el contrato siguió estando vigente, por cuanto el 19 de enero de 2.017 comparecieron las partes ante Notario, negándose el demandado a suscribir la escritura, al no estar de acuerdo con lo reflejado en su redacción, alegando como causa para ello, haberse retrasado el otorgamiento de la escritura por la existentica del contrato de intermediación con la inmobiliaria y pretender efectuar una nueva compraventa, variando el precio pactado y elevarlo a 9.000 €.

La parte demandada se opuso a dichas pretensiones. Alega en primer lugar, falta de legitimación activa de la entidad codemandante 'ARCO SEGUR S.L.' de la que el Sr. Leovigildo es administrador y a cuyo nombre se pretendía otorgar la escritura de compraventa, toda vez que el contrato quedó resuelto, antes de que pudiera operar la cesión de la posición de la parte compradora, tal como permitía dicho contrato. Respecto de la cuestión de fondo controvertida, sostuvo por un lado, no afectar a lo aquí discutido la existencia del encargo efectuado con anterioridad por su parte, a una agencia de la venta del mismo inmueble; por otro, niega haberse producido el retraso en el otorgamiento de la escritura dentro del término establecido, por causa a ellos imputable, sino que lo que existió fue un incumplimiento de dicha obligación por la parte demandante, lo que justificó que el 24 de noviembre de 2.017, transcurrido más de un mes desde la fecha fijada, comunicara su voluntad de resolver el contrato, por lo que resuelto éste, su comparecencia ante Notario el 19 de enero de 2.017, obedeció a su voluntad de otorgar un nuevo contrato, con distintas condiciones y no a elevar a público el contrato que previamente había resuelto.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Tras analizar la naturaleza de la relación jurídica que vincula a las partes y analizar el comportamiento de ambas, concluyó que el contrato de arras había perdido su eficacia el 15 de octubre de 2.016, al no haber cumplido los demandantes sus obligaciones.

Frente a la dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante. Alega error en la valoración de la prueba, al analizar los hechos y circunstancias concurrentes, tanto al concluir que incumplió el contrato de arras, como al analizar los actos posteriores a la fecha inicialmente señalada para otorgar la escritura, al comparecer en la Notaría y responder al requerimiento que se le efectuó a través de dicho fedatario público. Alega también incongruencia omisiva, ante la ausencia de análisis en la sentencia apelada, de la falta de legitimación actora alegada de adverso.

La parte demandada e opuso a recurso y solicitó su desestimación y la confirmación de la sentencia de primera instancia

SEGUNDO.- Delimitadas en los términos precedentes las pretensiones de las partes y examinado lo actuado en primera instancia, compartimos la argumentación que se refleja en la sentencia apelada y conclusión allí adoptada de desestimar la demanda, lo que permite anticipar que el recurso debe ser desestimado.

Razones sistemáticas nos lleva a analizar el primer lugar, la incongruencia omisiva que denuncia la parte apelante, al no referirse la sentencia a la excepción de falta de legitimación activa que la parte demandada alegó en primera instancia. Si bien en la sentencia apelada no se analiza de manera expresa dicha excepción, ello no le hace incurrir en incongruencia, pues delimitada dicha excepción en el acto de la Audiencia previa, como falta de legitimación ad causam; es decir, referida a la cuestión de fondo, al analizarse ésta en la sentencia y desestimarse la demanda, se reconoce legitimación activa ad procesum a los dos demandantes y se les niega la legitimación ad causam.

En todo caso, y partiendo de la diferenciación entre legitimación ad procesum y ad causam, de los términos en que las partes acordaron la posibilidad de que el comprador cediera su condición a un tercero, en el momento de otorgar la escritura pública y del comportamiento que los demandados adoptaron en relación a la entidad ARCO SEGUR, antes de iniciarse este procedimiento, entendemos que sí cabe otorgar legitimación ad procesum a dicha entidad, por cuanto admitido por las partes la validez del pacto, los demandados reconocieron la condición de parte a dicha entidad en los momentos en que los demandantes pretendieron hacer efectiva dicha facultad; por lo que con independencia de que dicho contrato estuviera resuelto en ese momento, cuestión ésta que es lo que constituye objeto de este procedimiento, que afecta a la cuestión de fondo y que no podía ser adelantada en el momento de determinar la válida constitución de la relación jurídico procesal, de los términos en que se planteaba la demanda sí cabía considerar a dicha entidad, cotitular de la relación jurídica u objeto discutido, en los términos que indica el artículo 10.1 de la LEC, sin que pueda desconocerse por otro lado, que como señala el artículo 13.1 de la misma LEC mientras se encuentre pendiente un proceso, podrá ser admitido como parte, quien acredite tener interés directo y legítimo en el resultado del pleito y es claro que dicha entidad lo tenía.



TERCERO.- Antes de analizar los motivos referidos a la valoración de la prueba y aunque lo que indicaremos a continuación no tiene incidencia, ni altera la decisión finalmente a adoptada de desestimar la demanda, que entendemos acertada, sí debemos referirnos a dos cuestiones, a las que ambas partes y la sentencia de primera instancia otorgan especial relevancia. La primera de ellas viene referida a la calificación jurídica que debe otorgarse a la relación contractual que vincula a las partes aquí enfrentadas y que en la sentencia se califica como no contrato de compraventa definitivo, sino como una promesa de venta. Es cierto que en el documento suscrito el 12 de agosto de 2.016, las partes calificaron dicha relación como contrato de arras; ahora bien, es reiterada la jurisprudencia al señalar que los contratos son lo que son con independencia de la denominación que le den las partes, por cuanto lo que determina su naturaleza jurídica y alcance, es el contenido obligacional que en el mismo se refleja y, analizado el contenido de dicho documento, la conclusión que del mismo se extrae es que se trata de un contrato de compraventa perfeccionado aunque no consumado, en cuanto reúne los requisitos que para ello exige los artículos1.445 y 1450 del cc., si bien se otorga a ambas partes la facultad de desistir del mismo, con las consecuencias que para cada una de ellas se derivaría y que no son otras que la de perder los compradores la cantidad entregada a cuenta del precio y los vendedores, la obligación de devolver la cantidad recibida como parte del precio, duplicada.

Por otro lado y en relación a la incidencia que en el presente procedimiento cabe otorgar a la existencia de un contrato de intermediación anterior, concertado entre la parte demandada y vendedora del inmueble y una entidad ajena a este pleito, debe dejarse sentado que dicha relación, en nada puede afectar a los derechos y obligaciones asumidas por las partes, que suscribieron el contrato de 12 de agosto de 2.016, distinto e independiente del que existiera entre los demandados y dicha entidad, cuyo contenido por otro lado tampoco ha quedado acreditado. En todo caso, sosteniendo los demandantes, como causa justificativa de no haberse otorgado la escritura, la existencia de dicho contrato, es a dicha parte a quien correspondería acreditar su alcance y dicha incidencia y, de la prueba practicada a su instancia, de requerir a esa tercera entidad no puede considerase acreditados esos extremos, por lo que las dudas que pudieran derivarse de todo ello, debe soportarlas la parte demandante, en aplicación de lo establecido en el artículo 217 de la LEC.



CUARTO.- Como señala la parte apelante la cuestión nuclear del litigio se centra en determinar si el contrato suscrito entre las partes el 12 de agosto de 2.016, quedó resuelto al no haberse otorgado la escritura pública el 15 de octubre de 2.016 y en consecuencia, si la decisión de resolver el mismo que comunicaron los demandados al demandante el día 24 de noviembre de 2.016, fue correctamente adoptada y examinado lo actuado en primera instancia, entendemos acertada la conclusión que se obtiene en la sentencia apelada de que la parte demandante, en concreto el Sr. Leovigildo , incurrió en un incumplimiento contractual, que justificaba la decisión de los vendedores de dar por resuelto dicho contrato.

Partiendo de que no se cumplió la previsión del contrato según la cual, la escritura debía otorgarse antes del día 15 de octubre, sin perjuicio de que deban contemplarse otras circunstancias o situaciones planteadas por las partes relacionadas con la venta del inmueble y antes de analizar la situación que se produjo entre las partes a partir del mes de enero de 2.017, es preciso determinar la responsabilidad y consecuencias del no otorgamiento de la escritura en la fecha convenida por las partes. Pues bien, teniendo en cuenta que para dicho otorgamiento el Sr. Leovigildo había asumido la obligación de notificar de manera fehaciente a los vendedores, con una antelación de al menos tres días, el lugar y fecha, éste no ha acreditado haber efectuado dicha notificación, ni que existiera causa que justificara dicho incumplimiento, pues no sólo no se aporta prueba o indicio alguno de que los demandados le solicitaran posponer dicha fecha, sino que de la documentación aportada por su parte, lo que se pone de manifiesto es lo contrario; pues admitiendo ambas partes haber mantenido conversaciones privadas en ese período de tiempo, en el burofax que le remitió el vendedor el 24 de noviembre, lo que se refiere es lo contrario; es decir, que los vendedores apremiaron al comprador a que se otorgara la escritura y ni siquiera a dicho fax contestó el demandante a pesar de que en el mismo se le atribuía un claro incumplimiento contractual y se resolvía el contrato. En consecuencia, habiendo incumplido el citado demandante su obligación, la voluntad de resolver el contrato por los demandantes adoptada transcurrido un mes desde que dicho incumplimiento se produjo, ha de considerarse válida y ajustada a derecho y las consecuencias que se derivan de ello, han de ser las previstas por las partes; es decir, que la compradora perdía la cantidad entregada como señal y a cuenta del precio.

Dicha pérdida se producía no sólo por la existencia de un desistimiento expreso de los compradores, sino por el desistimiento que se deriva y conlleva el incumplimiento contractual en el que incurrió el comprador del inmueble.



QUINTO.- En cuanto a la incidencia que cabe otorgar a la actuación de las partes, con posterioridad a la resolución decidida por la parte demandada, dicho comportamiento no puede analizarse como pretenden los apelantes, como si el contrato resuelto siguiera vigente, sino como una nueva relación contractual y distinta a la anterior; de manera que si como ambas partes admiten, siguieron manteniendo conversaciones privadas sobre la venta del inmueble, las condiciones y términos de esa relación, no pueden ser las que refleja el documento privado suscrito el 12 de agosto de 2.016, sino las que se contemplaran en esas conversaciones, que ni se documentaron, ni han quedado acreditadas y ambas partes admiten que las condiciones que pretendió establecer el vendedor, después de resuelto el primer contrato, fueron distintas.

Ante la discrepancia que mantienen las partes, al igual que ocurre respecto del otorgamiento de la escritura pública del contrato de 12 de agosto de 2.016, adquiere especial importancia el comportamient6o adoptado por cada una de ellas y, frente a la coherencia que se observa en los demandados, en cuanto en todo momento han mantenido no haber firmado la escritura el día 19 de enero de 2.017, por no ajustarse la redacción del borrador de la escritura, a las nuevas condiciones pactadas, los demandantes sostienen sus pretensiones basándose en que el contrato inicial seguía vigente, cuando tenían conocimiento de que la parte contraria lo había resuelto. En consecuencia, la negativa a firmar el nuevo contrato por parte de los vendedores, estaba plenamente justificada, al haber resuelto previa y formalmente el contrato anterior, a lo que nada manifestó la parte contraria, de manera que estaba en su derecho de no aceptar las anteriores condiciones.

No habiendo quedado acreditados los incumplimientos contractuales en que sustentan sus pretensión los demandantes, la decisión de desestimar la demanda adoptada en la sentencia de primera instancia, debe mantenerse al ser la misma ajustada a derecho, pues no ha sido el comportamiento de la parte vendedora, la que ha frustrado el contrato, sino la de los demandantes, cuando ellos previamente incumplieron lo pactado, provocaron la resolución del contrato y pretendieron posteriormente, mantener las condiciones que habían quedado sin efecto.



SEXTO.- Lo anteriormente indicado conlleva la desestimación del recurso interpuesto, lo que a su vez comporta la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante, todo ello en aplicación lo establecido en el artículo 398. 2 de la ley de enjuiciamiento civil.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Leovigildo Y LA ENTIDAD 'ARCO SEGUR S.L.' contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia 6 de los de Majadahonda, de fecha 22 de noviembre de 2018 y auto aclaratorio de fecha 1 de febrero de 2.019, en los autos de procedimiento ordinario nº 281/2017 la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE.

Todo ello con imposición de las costas causadas esta alzada a la parte apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.