Sentencia Civil Nº 29/2005, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 30/2005 de 30 de Junio de 2005

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

DE CATALUNYA

Sala Civil i Penal

R. de Cassació núm. 30/2005

SENTÈNCIA NÚM. 29

Excma. Sra. Presidenta:

Il·lma. Sra. Mª Eugenia Alegret Burgues

Magistrats:

Il·lm. Sr. Ponç Feliu Llança

Il·lm. Sr. Carlos Ramos Rubio

Barcelona, 30 de juny de 2005

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, formada pels magistrats que

s'esmenten més amunt, ha vist el recurs de cassació interposat per Gabriela , Daniela , María Teresa i Super Begur S.L., representat davant aquest Tribunal

pel procurador Sr. Joan Rodes Durall i dirigit per l'advocat Sr.Xavier Hors i Presas, contra la

Sentència dictada per la Secció 2ª de l'Audiència Provincial de Girona el 29 de novembre de 2004

en entendre del recurs d'apel·lació interposat contra la Sentència dictada pel Jutjat de primera

instància núm. 3 de La Bisbal el 28 de juny de 2004 en el procediment de judici ordinari

núm.273/03. El Sr. Alexander , Esperanza i Sergio , aquí part

recorreguda, ha estat representat en aquest Tribunal per la procuradora Sra. Beatriz de Miquel

Balmes i dirigit per l'advocat Sr.David Jurando Beltran .

Antecedentes

Primer. El procurador Sr.Joan Monterde i Ferrándiz, en representació Gabriela , Daniela , María Teresa i SUPER BEGUR S.L. va formular demanda de judici ordinari núm. 273/03 davant el Jutjat de 1a Instància núm.3 de La Bisbal. Seguida la tramitació legal, el jutjat va dictar sentència amb data 29 de novembre de 2004, la part dispositiva de la qual diu el següent:

'SE DESESTIMA la demanda interpuesta por la representación procesal de la parte actora Gabriela , Daniela y María Teresa y Super Begur S.L., contra Esperanza , Alexander y Sergio , con imposición de las costas a la misma parte actora.

SE ESTIMA la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de Esperanza , Alexander y Sergio contra Gabriela , Daniela , María Teresa y Super Begur, S.L. y DECLARO la plena eficacia y vigencia del contrato privado de compraventa suscrito en fecha de 4 de agosto de 1999 entre Gabriela como vendedora y Esperanza , Alexander y Sergio como compradores.

Asimismo CONDENO a la parte actora reconvenida (vendedora en el contrato de compraventa) Gabriela , María Teresa y Daniela y Super Begur, S.L.:

-al otorgamiento de la escritura pública de la compraventa que tiene por objeto 'porción de terreno, compuesto por las parcelas nº 10, 11, 12, 13. 14 y 15 del Polígono 3 del Sector de Begur, de unas superficie total de 10.128 metros cuadrados, situado en el paraje Son-Rich-Font de la Salut, término municipal de Begur, determinadas en conjunto por los siguientes linderos: al norte con calle Plaça dels Dipòsits-carrer Font de la Salut; al Sur con camino vecinal; al este con finca propiedad del Sr. Ayer y al Oeste con calle Travessera de la Font de la Salut', para lo que dispondrá del plazo de 2 meses a contar desde la notificación de esta sentencia, procediéndose subsidiariamente al otorgamiento judicialmente y a instancia de parte. En el acto de otorgamiento de la escritura, la parte compradora ( Sres. Esperanza , Alexander y Sergio ) deberán abonar a la vendedora la suma de 263.453,66 euros, cantidad que resulta de deducir al precio pactado 287.494,14 la suma de 24.040,48 euros ya abonada al tiempo de firmarse el contrato.

-a pasar por todas las obligaciones asumidas en el contrato privado de compraventa, entre ellas las entrega de la finca objeto de la venta, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios u otros ocupantes, segregándose la porción de terreno adquirida de la finca de procedencia para formar una o varias fincas independientes as solicitud de los compradores, quienes determinarán los límites y cabida de la o las fincas. Los gastos de segregación, impuestos, notaria y registro, serán de cargo de la parte vendedora, asi como las cargas urbanísticas correspondientes a las parcelas objeto de la compraventa que deriven del proyecto de compensación, de manera que no se produzcan cesiones sobre las fincas objeto de estos autos, ni puedan verse afectadas ni su superficie ni edificabilidad.

-los gastos de urbanización, aún después de otorgada la escritura, tales como la instalación de los servicios necesarios de agua, electricidad, alcantarillado hasta el pie de las parcelas.

-al pago de las costas derivadas de la demanda reconvencional.'

Segon. Contra aquesta Sentència, la part recurrent va interposar recurs d'apel·lació, el qual es va admetre i es va substanciar a la Secció 2ª de l' Audiència Provincial de Girona la qual va dictar Sentència amb data 29 de novembre de 2004, amb la següent part dispositiva:

'PRIMERO.Desestimamos el recurso de apelación presentado por el Procurador D. Carlos Javier Sobrino Cortés, en nombre y representación de Dña. Gabriela , Dña. Daniela , Dña. María Teresa y Super Begur S.L., contra la sentencia dictada en primera instancia en el curso del presente proceso y la confirmamosíntegramente.

SEGUNDO.-Se imponen las costas de esta segunda instancia a la parte apelante'.

Tercer. Contra la Sentència anterior, el Sr. Carlos Javier Sobrino Cortés va interposar aquest recurs de cassació. Per interlocutòria de 5 de maig de 2005, aquest Tribunal es va declarar competent i el va admetre a tràmit, i de conformitat amb l' art. 485 de la LEC se'n donà trasllat a la part recorreguda perquè en un termini de vint dies formalitzés escrit d'oposició. Un cop dut a terme, es va assenyalar per a la votació i decisió el dia 27 de juny de 2005 , en què es varen celebrar.

Ha estat ponent l'Il·lm. Sr. Ponç Feliu Llança.

Fundamentos

PRIMER.- La sentència de l'A.P. de Girona (Secció 2ª) de 29-11-2004 , desestima íntegrament el recurs d'apel·lació interposat pels demandants Doña. María Teresa , Sra. Daniela , Doña. Gabriela i la Societat ' Super Begur, S.L.' i confirma la del Jutjat de 1ª Instància nº 3 de la Bisbal, la qual rebutjà les pretensions dels referits demandants. Aquest darrers interposen el present recurs de cassació, el qual abasta dos motius, denunciant-se, en el primer, la infracció de l' art. 1.504 del C.Civil i, en el segon, la vulneració de l' art. 323 de la Compilació del Dret Civil de Catalunya , així com la de l' art. 348 de la L.E.C .

SEGON.- En no haver-se interposat recurs extraordinari d'infracció processal, ha de restar incòlume el relat històric de la sentència combatuda, del qual convé destacar-ne la següent realitat fàctica ( derivada dels referits fets provats o d'haver estat pacífic per a les parts):

a).- En data 4 d'agost de 1999, la Sra. Gabriela vengué als cònjuges Sra. Esperanza i el Sr. Alexander , així com al súbdit alemany Sergio una determinada finca. El preu pactat fou el de 47.835.000 pts ( 287.494'14 eur). D'aquesta total suma, es lliuraren el mateix dia de la signatura del contracte 4.000.000 de pts ( 24.040'48 eur.) El pagament de la resta quedà ajornat pel dia de l'atorgament de la corresponent escriptura pública, que es fixà, com a molt tard, pel 22-12-1999. S'estipulà expressament que 'el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente contrato por parte de los compradores presupone la renuncia de sus derechos con las mejoras y entregas realizadas. El incumplimiento por parte de la vendedora comportará la facultad por parte de los compradores de poder elegir entre exigir su cumplimiento a la vendedora o bien solicitar una indemnización equivalente al doble de la suma entregada como primer pago'.

b).- Pocos dies abans del termini previst per a l'atorgament del document públic esmentat, concretament, el 18-12-1999, les parts, signaren un anomenat 'Anexo del contrato suscrito en fecha 4-8-1999', en el que manifestaren literalment que 'por dificultades surgidas a los Srs. Esperanza - Alexander y Sergio para la firma de la escritura pública que tenía que ser el día 22 de Diciembre de 1999, las partes acuerdan aplazar dicha firma para antes del próximo día 27 de Febrero del 2000'.

c).- Un dia abans del 27 de Febrer esmentat, les parts signaren un altre annex al contracte, idèntic al transcrit, si bé amb l'única variant de manifestar que 'las partes acuerdan aplazar dicha firma para el próximo día 4 de Marzo del 2000'.

d).- Arribada aquesta última data, ni la part compradora abonà la resta del preu pactat ni, en conseqüència, s'atorgà la corresponent escriptura pública. Cap més acte entre les parts contractants es documentà fins el dia 12 de Juliol del 2003, en què els compradors requeriren notarialment a la Sra. Gabriela ' a fin de que se persone en fecha 19 de Julio de 2003 a las 11 horas en la Notaría de D. Juan Antonio Noguera sita en Palafrugell, calle Mestre Sagrera, nº 40 y a fin y efecto de formalizar la mencionada escritura en los términos y condiciones pactadas en el documento privado de 4 de Agosto de 1999'; requeriment que fou contestat per Doña. Gabriela i les seves filles Daniela i María Teresa , així com per 'Super Begur, S.L.', en el sentit, que el contracte privat de 4 d'Agost de 1999 'quedó resuelto y sin ningún efecto a partir del dia 4 de Marzo del año dos mil', és a dir, vençut el dia del darrer ajornament per a satisfer la resta del preu i atorgar escriptura pública; que 'alternativamente y para el supuesto de que pudiera entenderse que no se ha producido la alegada resolución contractual existe la causa de rescisión del contrato por lesión en más de la mitad del justo precio ( lesión ultradimidium o 'engany a mitges'), afegint-se que no atorgaria la referida escriptura de compravenda atès que 'el precio pactado en el contrato de 4 de Agosto de 1999, 47.835.000 pts, equivalentes a 287.494'14 euros con gastos de urbanización a cargo del vendedor es inferior a la mitad del justo precio, que es de 654.380'00 euros ( incluídos gastos de urbanización)'. Per això, s'oferia als comprador que, o bé complementessin el preu en la indicada xifra o que acceptessin la devolució dels 4.000.000 de pessetes lliurades amb motiu de la signatura del contracte privat, quedant així resolt el contracte, procedint els venedors al dipòsit de tal quantitat. També notarialment, replicaren els compradors que consideraven del tot vigent el contracte del que n'era demostració pregona ' 'los reiterados aplazamientos para otorgar la escritura ( que no prórroga para reanudar la vigencia del contrato privado), las negociaciones públicas mentenidas hasta la fecha para ejecutar el contrato y que nunca nos requirieron en el sentido de resolver el mismo ni proceder al reintegro del precio'. També discreparen de l'existència de cap lesió en més de la meitat del preu i, conseqüents amb tal postura, procediren al dipòsit notarial de la quantitat restant que s'havien compromès a pagar en el contracte privat.

e).- Les dues posicions antagòniques es mantingueren en agafar l'afer estat judicial, resolent la sentència de primera instància en el sentit de desestimar la demanda dels venedors, com també ocorregué amb la de segona instància que ara es combat.

TERCER.-

a).- S'addueix en el primer motiu de recurs un error interpretatiu de la sentència de l'A.P. en considerar que 'ni les actes notarials existents ni els documents de pròrroga signats demostren ni tenen els efectes de l' art. 1.504 del C. Civil , resolutoris del contracte de compravenda'. Després de reconèixer la recurrent que 'no és que aquesta part hagi pretès al·legar que els annexos del contracte configuraven el requeriment que estableix ,l' art. 1504 C. Civil, sinó que és precisament arrel del incompliment d'aquest que es posa de manifest la decidida intenció de la venedora de ja no allargar més ni prorrogar més la vigència del contracte', s'afegeix que la voluntat resolutòria de la venedora ha quedat palesa en els tres anys i quatre mesos transcorreguts, voluntat que es diu ' expressada verbalment en reiterades ocasions', insistint-se en què, contràriament a allò que entén la sentència combatuda 'era indiferent que el requeriment notarial hagués estat fet en contesta a requeriments precedent dels compradors sense, però, que aquests hagin pagat i, com a culminació de la voluntat resolutòria àmpliament manifestada en forma verbal per la venedora, després d'haver constatat que els annexes al contracte ( aquests sí efectuats com a requeriments de compliment de l'obligació de pagament) fossin incomplerts'.

b).- Dos són els nivells a distingir: el fàctic i el jurídic:

1º).- Pel que fa al primer, ja s'ha dit que la part recurrent no ha interposat recurs extraordinari d'infracció processal per a intentar alterar el relat històric de la Sentència combatuda. Els seus pronunciaments fàctics, han de quedar, doncs intocats, el que és tant com afirmar que qualsevol realitat de fet distinta a aquella que es declara provada incorrerà necessàriament en el vici anomenat 'fer supòsit de la qüestió' . Com assenyala la S. del T.S. de 30-3-1998 'en el supuesto litigioso la parte recurrente ha pretendido fundamentar sus motivos en datos fácticos diferentes de los fijados o tenidos en cuenta en la resolución ahora recurrida, lo cual conduce a un supuesto de la cuestión, vicio procesal tradicionalmente así denominado y que trata, como en el presente caso, de alterar algunos de los datos declarados probados, partiendo de la base de establecer como probado lo que no está declarado así'

Per tant, les referències a què 'durant els tres anys i quatre mesos posteriors de silenci s'ha evidenciat la voluntat rebel dels compradors i la decidida voluntat resolutòria de la venedora, expressada verbalment en reiterades ocasions tant per la Sra. Gabriela com per les seves filles al compradors' ; a que 'verbalment es va posar de manifest als compradors la resolució, sense que aquest efectuessin cap acte contrari durant els tres anys i quatre mesos posteriors'; ' a que 'només quan després d'aquest temps amb un ànim especulador, quan s'assabenten del preu real de la finca, pretenen quedar-se-la efectuant un requeriment notarial coneixent la voluntat resolutòria de la venedora' i, en fi, a que ....'no es compren el requeriment notarial dels compradors si no és perquè amb anterioritat la venedora havia ja manifestat la voluntat ferma de resoldre' no passen de constituir meres al·legacions de part, que s'han de negligir del tot en aquest àmbit cassacional, en no venir corroborades en el 'factum' de la Sentència que es critica.

Tan diferent ha estat la realitat apreciada per l'òrgan 'a quo' que fins i tot afirma, en rèplica a les al· legacions sobre unes suposada voluntat rebel al compliment, palesada pel llarg temps transcorregut que 'Dicho argumento puede volverse por pasiva con toda facilidad. Tampoco resulta admisible que quien ha permanecido totalmente pasivo durante dicho lapso temporal, soportando que no se le pague la parte aplazada del precio, sin haber efectuado requerimiento alguno a los compradores comunicando su voluntad de resolver el contrato ante la situación de mora, precisamente cuando se le requiere para elevar a público el contrato privado de venta, manifiesta que el contrato se ha resuelto...'

En definitiva, no pot oblidar la part que recorre les plenes facultats del Tribunal d'Instància 'sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba, función juzgadora que sólo es revisable en casación cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o llegen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia porofesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( S. del T.S. de 11-2-1993) , supòsit que, per descomptat, no concorre en el cas.

Per tant, sense aquesta prèvia alteració del 'factum', el gruix de la censura jurídica d'aquest primer motiu de recurs es veu abocat, per això sol, al fracàs.

2º).- Tanmateix podria quedar dempeus, sense modificar-se el relat fàctic de la sentència, una altra qüestió, exclusivament jurídica, pertocant a l'abast del requeriment de l' art. 1.504 del C. Civil i, en particular, al moment en que pot realitzar-se eficaçment.

Doncs bé:

a').- Tal requeriment, que pot practicar-se també judicialment, com ha mantingut la jurisprudència des de l'antiga Sentència del T.S de 7-7-1911 fins a les més modernes de 22-2-2002 y 26-5-2004, resulta del tot inexcusable per a la resolució de la compravenda d'immobles, de tal manera que 'su omisión basta para desestimar la acción resolutoria ejercitada en base al artículo 1504 del Código Civil . ( S. del T.S. de 2-3-1996 ).

b').-Aquest requeriment ha de fonamentar-se en l'incompliment pel comprador de les seves obligacions. Si bé tradicionalment la jurisprudència exigia que tal incompliment fos diàfan i reiterat, ja que, en altre cas, s'havia de ' mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa(' SSTS de 12 de mayo de 1988, 21 de julio de 1990, 16 de mayo de 1992, 24 de octubre de 1990, 30 de julio de 1997y 22 de febrero de 2002' ( S. del T.S. de 11-3-2002.), la més moderna doctrina legal (S. del T.S. de 26-5-2004 , per totes), entén concorrent la voluntat rebel al compliment, simplement, quan el comprador no ha complert oportunament la seva obligació de pagament.

c').- Tal requeriment ha de ser explícit, inequívoc i adreçat a posar de manifest, sense ambigüitat o confusió possible, la decidida i indubtable voluntat del venedor de resoldre el contracte. És tan exigent la jurisprudència que fins i tot té dit que no basta la comminació 'que sólo contiene el requerimiento de que ... S.A.' 'se avenga a tener por nulo y carente de todo efecto jurídico el referido convenio... y por ofrecida por el compareciente la cantidad que había percibido en metálico, previa deducción de los daños y perjuicios que se deriven. ... ' pero no comprende el requerimiento resolutorio imprescindible para que actúe el efecto regulado en el citado artículo mil quinientos cuatro' ( S. del T.S. 29-12-1987).

d').- Tal voluntat obstativa o rebel al compliment pel comprador ha de ser demostrada per qui insta la resolució contractual, per tal com és nota comú a les accions resolutòries derivades dels arts. 1124 i 1504 del C. Civil ). ( S. del T.S. de T.S. de 9-9-1991 ), en l'entesa que actualment basta, en principi, amb la prova de la falta de pagament imputable al comprador.

e').- El requeriment ha de ser previ a la fase litigiosa i a qualsevol interpel·lació en sentit contrari de l'altra part contractant, sempre segons les regles de la bona fe.

f').- El temps transcorregut des del compromís contractual no s'esdevé, per sí mateix, paràmetre indicatiu de cap determinada voluntat. Molt Il·lustrativa, per l'analogia que presenta amb el cas, resulta la Sentència del T.S. de 26-12-1996 , en la que es diu que .....'no consta en autos el requerimiento resolutorio que el artículo 1504 exige para enervar el posible cumplimiento extemporáneo del acreedor. Este requerimiento, judicial o extrajudicial, es la declaración del vendedor por la que manifiesta su voluntad de resolver el vínculo por impago del precio, dirigida al comprador para que se allane a dicha resolución. Nada de esto han hechos los vendedores, hoy recurridos, por lo que no es admisible que se dé por resuelto el contrato litigioso. Lo único que hicieron fue demandar a los compradores en acto de conciliación para que se avinieran a cumplir el primer plazo de los pactados para el pago del precio, pero absolutamente nada más. Es erróneo ver en ello una declaración 'implícita' de resolución....desde entonces hasta la fecha en que los compradores quieren cumplir (cerca de cinco años después de celebrarse la compraventa litigiosa en documento privado), ha habido un total silencio. El requerimiento resolutorio del artículo 1504 C.c . exige una voluntad manifestada expresamente con esa finalidad, y no puede en modo alguno ser suplido por interpretaciones o conjeturas sobre la voluntad de las partes. El silencio no equivale a la resolución formal exigida por el precepto'.

g') .- En definitiva, 'ha señalado la S. de esta Sala de 14-2- 1991, que el art. 1504, como norma específica, sólo juega en la venta de inmuebles y sólo ante la clase de incumplimiento de pago del precio, siendo preciso haber efectuado el requerimiento resolutorio exigido por el art. 1504 del Código Civil , como ha destacado la S. de 8-4- 1992...., de tal manera que es tracta de 'un requerimiento en el sentido de declaración de voluntad unilateral y recepticia encaminada a la resolución del contrato por impago del precio -S de 20-6-2000, porque el impago genera la resolución, una vez hecho el requerimiento judicial o notarial -S de 30-4- 1996. En definitiva, que el requerimiento a que se refiere el art. 1504 presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor de dar por resuelto el contrato de compraventa, por el incumplimiento por el comprador del pago del precio, como había recogido la S. de 9-3-- 1990 y habiéndose recogido en muchas sentencias, que el requerimiento del art. 1504 del Código civil tiene el valor de una estimación referida no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculo a este modo de extinguirla, como señaló la sentencia de 18-10-1994 ( S. del T.S. de 2-10-2002 ).

c).- En el cas, com s'ha dit, ni es produí cap requeriment per la part venedora, que acredités inequívocament la seva voluntat resolutòria del contracte anterior a la interpel·lació notarial efectuada per la compradora, ni tampoc s'ha demostrat ( sinó tot el contrari) que l'esmentada part compradora no volgués satisfer el preu pactat.

Tot el que mena, doncs, a la claudicació d'aquest primer motiu de recurs.

SEGON.- De no millor alternativa pot gaudir el correlatiu i darrer motiu de recurs, en el qual s'invoca la infracció de l' art. 323 de la Compilació del Dret Civil de Catalunya i de l' art. 348 de la LEC perquè :

1º).- D'entrada, i amb referència a aquest últim precepte processal, la Sala no pot fer cap pronunciament per dues raons: La primera, perquè la infracció que es denuncia havia de ser articulada mitjançant el recurs extraordinari d'infracció processal, atesa la naturalesa adjectiva de l' art. 348 LEC, i tal recurs no s'ha formulat. La segona raó deriva de no haver fet la recurrent el menor esment en l'escrit de preparació del recurs de la referida infracció de l' art. 348 LEC , pel que qualsevol referència posterior esdevé extemporània.

2º).- Respecte a l' art. 323 de la Compilació , s'atribueix a la sentència combatuda l'equivocació consistent en donar més valor al dictamen pericial emès pel Sr. Roberto que al elaborat pel Sr. Bernardo . En efecte, ja la sentència de primera instància assenyalava la superioritat de l'informe Don. Roberto atès que 'sin perjuicio de tratarse, como los anteriores, de un peritaje privado es el único que introduce términos de comparación con otras parcelas de la misma localidad y que, por ello, sirve a las exigencias comparativas que marca nuestra legislación para la acción de rescisión por lesión enorme' i la sentència combatuda, després d'efectuar un complet estudi del quatre peritatges emesos ( dos en cada sentit i diametralment oposats, en funció dels contraposats interessos de les parts) i de raonar la causa per la que dóna major credibilitat a un de determinat, conclou, respecte al dictamen del Sr. Roberto , que 'aporta los valores en venta de terrenos en la zona, más allá de etéreas afirmaciones como las del Sr. Bernardo acerca de que ha tomado en consideración tales precios pero sin aportarlos ni enumerarlos'.

Com s'ha indicat, la recurrent intenta desautoritzar tal valoració de la sentència de l'A.P., afirmant que 'el dictamen del Sr. Bernardo sí utilitza termes comparatius, els quals no són eteris com es diu', afegint-se que no es pot pensar ' que no s'ha efectuat aquesta comprovació' ( comparativa amb altres finques similars) i que, en qualsevol cas en el present supòsit era escaient utilitzar altres paràmetres de valoració, ja que 'no té cap sentit aplicar matemàticament el preu de finques de la mateixa zona, doncs, com dèiem, no estem davant de cases adossades o de pisos iguals d'un mateix bloc, ni tan sols davant de finques o terrenys d'iguals característiques'.

3º).- Tal criteri de la part recurrent és respectable, però innocu als presents efectes cassacionals, no només pel principi de no poder imposar-se l'interessat parer d'una part processal, sobre el més objectiu i imparcial del Tribunal, sinó perquè és reiterada la Jurisprudència segons la qual, en disposar la Llei Processal que l'òrgan judicial apreciarà la prova pericial segons les regles de la sana crítica, estableix un judici de valor només revisable en cassació quan sigui contrari a dret, il·lògic, arbitrari o absurd.

Completa resulta la Interlocutòria del T.S. de 4 de Maig del 2004, que recorda que 'la recurrente cae en el defecto casacional de petición de principio o hacer supuesto de la cuestión, que consiste en partir de un supuesto fáctico contrario al proclamado por la sentencia recurrida ( SSTS 20-2-92, 6-11-92, 12-11-92, 2-12-93, 13-5-97y 5-7-2000 ) o, lo que es lo mismo, no respetar los hechos probados y las determinaciones de carácter eminentemente fáctico que pertenecen al ámbito sentenciador de la instancia ( SSTS 15-11-95 y 24-3-95 ), porque no se limita a combatir la apreciación o valoración, esencialmente jurídica contenida en la sentencia y, por tanto, revisable en casación, sino que efectúa una serie de consideraciones, apartándose, pues, del modo en que el Tribunal de instancia apreció la prueba..... y no cabe acoger un elemento interpretativo para ajustarlo a la propia y unilateral valoración del acervo probatorio y llegar así a las conclusiones jurídicas que interesan, todo ello en contradicción con los presupuestos fácticos establecidos en la sentencia impugnada, sin haber desvirtuado previamente dicha base fáctica por la vía casacional adecuada.... En definitiva, lo pretendido por el recurrente es que esta Sala valore de nuevo la prueba practicada... lo que choca con la jurisprudencia de esta Sala, tan reiterada cuya cita es ociosa, que proclama que el recurso de casación no es en absoluto una tercera instancia que permita revisar la valoración de la prueba, de tal manera que es jurisprudencia reiteradísima, en lo que respecta a la prueba pericial, que entre las normas de nuestro sistema que contienen regla tasada de valoración probatoria, no se encuentran las referentes a la prueba pericial, pues dicha prueba está sujeta a las reglas de la sana crítica, de modo que al no estar éstas constatadas en normas legales preestablecidas, el criterio valorativo no puede ser sometido a revisión casacional, a no ser que el mismo sea notoriamente irracional o no ajustado a las directrices de la lógica ( SSTS 11-10-94, 20- 6-95, que cita las de 13-6-89, 30-5-90, 20-12-91 y 28-11-92, y SSTS 10-3-94, 11-10-94, 7-11-94, 17- 5-95, 20-5-95 y 25-7-95, 27-7-96, 8-11-97, y 21-7-97, 7-6-99, 18-10-99, 21-10-99, 11-11-99, 16-11-99, 26-11-99, 25-1-00, 28-1-00 ); y que salvo casos muy excepcionales, no cabe intentar en casación que por esta Sala se revise o censure la valoración de la prueba pericial hecha por el Tribunal de instancia, ya que al venir confiada tal valoración a la sana crítica ....sólo será posible la infracción de tales preceptos si el Tribunal de instancia ha llegado a conclusiones absolutamente contrarias a la lógica, al raciocinio humano o a las máximas comunes de experiencia ( SSTS 26-2-92, 30-11-94, 8-11-96 y 20-11-98 )...de ahí que se declare que esta Sala no tiene facultad para valorar de nuevo la prueba pericial con arreglo a sus propios criterios ( STS 24-12-94 ).

4º).- En el cas, la sentencia combatuda, en elegir el dictamen pericial esmentat, no només no efectua cap valoració il·legal, arbitrària o absurda, sinó, pel contrari, la més raonable i la més procedent en dret. L' art. 323.2 de la Compilació fa referència expressa, per arribar a la noció de preu just, al que s'ha nomenat element confrontatiu, que no consisteix en altra cosa que en intentar, sempre que sigui posible, ponderar el valor en venda de la finca litigiosa amb una altra de la mateixa localitat de característiques iguals o anàlogues. El nostre dret, per tant, imbuït d'un profund sentit pràctic, no assenyala per a la recerca del preu just un concepte indeterminat o excessivament abstracte, sinó una concreció en base a determinades i tangibles circumstàncies, buscant elements referencials en els béns immobles de la pròpia localitat. Tal criteri, o sigui el comparatiu, ve recollit en la Compilació amb un cert caràcter imperatiu per a la determinació del preu just, cosa que no ha impedit a aquest Tribunal, en els freqüents supòsits d'incertesa sobre tals factors de contrast, valorar-ne d'altres per intentar afinar el concepte de preu just, de manera que, en la realitat de la jurisprudència d'aquesta Sala, el referit element confrontatiu, ve convertint-se en factor orientatiu de primera magnitud, però no únic. Un repàs a les sentencies d'aquest Tribunal de 20-101992, 21-12-1991, 7-3-1994, 19-6-1997, 21-7-1997, 11-10-1997, 19-6-2000, 2-7-2001, etc, prou que ho palesen.

Per tant, quan la recurrent advoca per menystenir tal element de confrontació adduint que ' en aquest sector de la Costa Brava no existeix cap finca igual ni anàloga, ja que la mateixa gaudeix d'unes condicions immillorables sense que pugui ser comparada matemàticament com es pretén en la sentencia amb altres de la zona' negligeix que, si bé és cert que el repetit factor confrontatiu pot ser ( i sovint convé) que no s'esdevingui únic, en qualsevol cas, sempre constituirà, per exprés mandat legal, un element valoratiu de primeríssim ordre. I, en haver-ho així considerat la sentencia combatuda ( de la qual, i contràriament al que es diu en el recurs no es desprenen en absolut que hagi efectuat una translació valorativa merament 'matemàtica' entre la finca litigiosa i les que han servit de contrast per al peritatge), ben lluny d'haver infringit el referit precepte de la Compilació, l'ha acatat adequadament, el que mena a la claudicació del motiu i, amb ell, de tot el recurs.

TERCER.- Tal desestimació comporta la imposició de les costes a la part recurrent ( arts. 394 i 398 LEC).

ATESOS.-: Els preceptes legals esmentats i altres d'aplicació,

Fallo

Que DESESTIMAVA el recurs de cassació interposat per la representació de les SRS Gabriela , Daniela , María Teresa I 'SUPER BEGUR, S.L.' contra la sentència dictada per l'Audiència Provincial de Girona (Secció Segona) de 29-11-2004, en el Rotlle d'apel·lació nº 435/ 2003 , derivat de les actuacions 273/ 2003 del Jutjat de Primera Instància nº 3 de La Bisbal, amb imposició de les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així ho acorda la Sala i signen la presidenta i els magistrats esmentats més amunt.

PUBLICACIÓ.- Aquesta Sentència ha estat signada i publicada el mateix dia de la seva data pels magistrats d'aquesta Sala que l'han dictada. En dono fe.