Sentencia Civil Nº 29/2006, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 381/2005 de 17 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00029/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 381/05

JUICIO ORDINARIO Nº 318/03

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 4 DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 29

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 17 de enero de 2006.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 318/03 -Rollo nº 381/05 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena , entre las partes: como actor Contenedores Astesa S.L. , representado por el Procurador Dª Mª Soledad Para Conesa y dirigido por el Letrado D. José Luis Conesa Martínez , y como demandados La Solana de Carrascoy S.L. , representado por el Procurador D. Gregorio Farinós Martí y dirigido por el Letrado D. Javier Colado Marín . En esta alzada actúan como apelante La Solana de Carrascoy S.L. , representado ante este Tribunal por el Procurador D. Gregorio Farinós Martí y como apelado Contenedores Astesa S.L. representado ante este Tribunal por el Procurador Dª Mª Soledad Para Conesa . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 318/03, se dictó sentencia con fecha 31 de marzo de 2005 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Mª Soledad Para Conesa en nombre y representación de Contenedores Astesa S.L. contra la mercantil La Solana de Carrascoy S.L. , y desestimando la reconvención por ésta formulada, debo declarar y declaro válida y eficaz la resolución del contrato de fecha 1 de marzo de 1999 y su prórroga de 3 de julio de 2000 efectuada por decisión unilateral de la demandada y debo condenar y condeno a La Solana de Carrascoy S.L. a que abone a Contenedores Astesa S.L. la cantidad de seis mil diez euros y doce céntimos de euro (6.010,12 €) y más la cantidad de veinte mil novecientos quince euros y veintidós céntimos (20.915,22 €) con más los intereses legales desde la interposición de la demanda sobre esta última cantidad. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, excepto las costas causadas por la reconvención, que se imponen a la demandada".

Segundo: Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por La Solana de Carrascoy S.L. que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Contenedores Astesa S.L. emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Por la parte demandada se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia en los particulares relativos a la cantidad objeto de condena de la demanda y la desestimación de la reconvención formulada. Considera en primer lugar que la sentencia no ha examinado la petición principal de la reconvención, esto es, la declaración de resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria, sin que sea aplicable a este caso la teoría de los actos propios, pues no existe renuncia del apelante a derecho alguno cuando se resuelve unilateralmente el contrato por su parte en uso delas facultades que le concedía el contrato, pasando a enumerar las pruebas que a su juicio justificaban el incumplimiento, fundamentalmente por haber vertido escombros y basuras a pesar de que estaba expresamente prohibido en el contrato. En segundo lugar impugna el importe objeto de condena, pues considera que únicamente debía de pagar, de acuerdo con los términos del contrato la cantidad de un millón de pesetas, pues el contrato de fecha 2 de julio de 2000 mantiene la vigencia de las cláusulas del anterior contrato de 1 de marzo de 1999, de tal manera que en caso de resolución unilateral solo surge la obligación de devolver el millón de pesetas y se amplía, en caso de venta al pago de cinco millones de pesetas al arrendatario; considera que la sentencia lleva a cabo una interpretación del contrato que no se ajusta a la voluntad de las partes contratantes y que al ampliar el plazo de duración inicial se producen automáticamente beneficios para la arrendataria que justifican el pago de los tres millones de pesetas. En tercer lugar insiste en la obligación de restituir la finca a su estado originario por lo que deberá condenarse a la apelada a la extracción del material depositado en la finca. Por último y en sede de costas considera que no procede imponer las costas de la reconvención, pues esta ha sido estimada parcialmente.

Por la parte apelada se opone a la pretensión de la actora y considera que procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida. Con respecto al incumplimiento del contrato, señala que éste reconocía el derecho de que la cantera sirviera de depósito provisional de materiales para su posterior traslado a los correspondientes vertederos, de tal manera que al privársele de la posesión no pudo retirar los materiales que había depositado en la citada cantera. Además destaca que la apelante tomó posesión de la cantera en marzo de 2003 y el acta notarial se levantó en julio de 2003. Con relación a la cantidad objeto de condena considera que la apelante da una interpretación interesada del contrato y que el pago de los tres millones se corresponde con la prórroga del contrato hasta el año 2007, por lo que si ésta no tiene lugar es lógica la devolución de dichas cantidades. Se opone a la retirada del material depositado pues no se pactó nada en caso de rescisión unilateral del contrato y finalmente solicita la confirmación de los pronunciamientos sobre costas que contiene la sentencia recurrida.

Segundo: Resolución por incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria.

El primer punto objeto de impugnación de la sentencia de instancia se corresponde con la no estimación del punto B.1 del suplico de la contestación y reconvención, en el que se pide que se decrete "la resolución o rescisión del contrato" por incumplimiento de Contenedores Astesa S.L. La sentencia de instancia en su fundamento de derecho séptimo no entra al examen de esta cuestión al haberse declarado válida y eficaz la resolución unilateral del contrato llevada a cabo por la apelante, considerando que esta reclamación supone ir contra sus propios actos, pues pudiendo en su momento optar entre la resolución por incumplimiento o la unilateral optó por esta última.

El argumento dado por la sentencia de instancia es irreprochable jurídicamente y esta Sala lo hace suyo. No parece tener en cuenta la apelante que no se puede pretender la resolución de un contrato que ya está resuelto por su propia voluntad a través de otro mecanismo, en este caso convencional, que le resultaba sin duda mucho más favorable que haber acudido en el año 2003 a una resolución por incumplimiento de la arrendataria. La petición formulada tiene un evidente sentido defensivo en relación a la pretensión principal de la demanda, esto es, la improcedencia de la resolución unilateral del contrato por parte de la apelante; de haberse estimado esta pretensión, la resolución unilateral no hubiese sido válida y por ello, sí es lógico acudir a la segunda alternativa que podía contar la arrendadora para dejar sin efecto el contrato suscrito esto es, la acción general de resolución que el artículo 1124 del Código Civil concede en todos los casos de obligaciones recíprocas. Sin embargo, como correctamente examina la sentencia de instancia, al haber resuelto en primer lugar sobre la validez o no de la actuación unilateral de la apelante, y aceptarse la misma como correcta, carece totalmente de objeto el punto primero del suplico de la reconvención, pues ya se ha confirmado la corrección de la resolución unilateral basada en el contrato de arrendamiento suscrito y en lo previsto en las estipulaciones 7 y 8 del documento de fecha 1 de marzo de 1999. No cabe duda que esta vía era la más beneficiosa para la propiedad, pues solo en este caso hubiera sido posible, al estar directamente relacionadas las cláusulas 7 y 8 del contrato, la recuperación inmediata de la posesión, mientras que acudir a la vía del incumplimiento contractual no le autorizaba ni el contrato ni la ley a recuperar la posesión que hubiera seguido estando en poder de Contenedores Astesa S.L. En definitiva el punto primero del suplico de la reconvención está íntimamente relacionado con el primer apartado del suplico de la demanda principal, y solo adquiriría sustantividad propia en el caso de que se hubiese estimado incorrecta la resolución unilateral basada en el contrato. Es una acción que en este momento carece de objeto y por ello procede su desestimación al amparo de los artículos 413 y 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que sea adecuado examinar si existió o no incumplimiento por ser una cuestión absolutamente innecesaria.

Tercero: Impugnación efectos resolución unilateral.

En segundo lugar la demandada se opone, ya con este carácter, al pronunciamiento condenatorio de la demanda en el particular de la condena al pago de la cantidad de 20.915,22 €, correspondientes a los tres millones de pesetas más IVA que se abonaron tras el documento privado de ampliación del plazo del arrendamiento de fecha 3 de julio de 2000, pues considera que están vigentes las cláusulas del primer contrato y por ello la única obligación es la de devolver las cantidades en los términos señalados en la estipulación 8ª del contrato de 1 de marzo de 1999. La sentencia dedica a esta cuestión el fundamento de derecho quinto y alcanza la conclusión de que no era aplicable a la prórroga la facultad de resolución unilateral pactada en el primer contrato, por lo que al no haber tenido la arrendataria la posesión durante el periodo de ampliación, debe procederse a la devolución del importe pagado por este trienio, pues en caso contrario se produciría una situación de enriquecimiento injusto para la arrendadora.

Si bien esta Sala no comparte plenamente la interpretación de los dos contratos que realiza el juez de instancia, reconociendo la evidente dificultad de acudir a la intención de los contratantes como criterio de interpretación de un convenio en el que ambas partes señalan distintas consecuencias, ocultando por ello la auténtica intención, sí comparte con la sentencia apelada la conclusión alcanzada y por ello confirma la condena a la devolución de los tres millones de pesetas más IVA pagados por la arrendataria y que fueron objeto de condena en primera instancia. Al contrario de lo que se señala en la sentencia, considera esta Sala que es suficiente acudir al criterio de la interpretación literal señalado en el artículo 1281 del Código Civil , pues las cláusulas de ambos contratos son claras y no ofrecen duda alguna. No se comparte la afirmación de la sentencia apelada de que se fijan dos periodos de arrendamientos con distinta causas de resolución. La cláusula sexta del documento de 3 de julio de 2000, claramente indica la validez del resto de las cláusulas del contrato de 1 de marzo de 1999, por lo que cláusula 7ª del mismo que reconocía la facultad unilateral de resolución era aplicable en el periodo total de validez de contrato, esto es, hasta el año 2007, pues esta cláusula 7ª expresamente fija esta facultad "...en cualquier momento de la duración del presente contrato...". Si el mismo se prorroga por voluntad de las partes que reafirman en el documento de prórroga la validez de todas las cláusulas, no ofrece duda alguna la vigencia durante todo el tiempo del contrato de la facultad de resolución contractual. No es que se establezcan dos periodos contractuales con diferentes causas de resolución, sino que el contrato de 3 de julio de 2000, lo que hace es mantener las causas previstas en el documento de 1999 (cláusula 6ª) y además amplia las posibilidades de resolución tanto al documento del año 2000 como al de 1999 en caso de venta de la finca. La cláusula 5ª del documento de 3 de julio de 2000 no opera exclusivamente desde el momento del inicio de la prórroga en el año 2004, sino que extiende sus efectos al periodo inicial de duración pactado, tal como se deriva de su propia literalidad: "... de llevarse a efecto dicha venta antes del plazo establecido en esta prórroga, o antes de la finalización del contrato anteriormente referido de fecha uno de marzo de 1999... no pudiéndose darse por rescindido dicho contrato, ni la prórroga de éste hasta que no haya sido pagada dicha indemnización". La conclusión es clara, a partir de la fecha del documento de 3 de julio de 2000, las causas convenidas de resolución del contrato de arrendamiento considerado en su conjunto son dos: la voluntad del arrendador previa notificación al arrendatario y la venta de la finca a un tercero.

Señalado lo anterior, es cierto, como señala la sentencia, que a diferencia del contrato de 1 de marzo de 1999, en el documenta de prórroga no se establece indemnización en caso de resolución unilateral del contrato como se preveía en la cláusula 8 b) del contrato inicial. Sin embargo, esta falta de previsión no implica de forma necesaria la consecuencia pretendida por parte del demandado, esto es, la retención de la cantidad de tres millones de pesetas. Para resolver esta cuestión habrá que acudir al criterio interpretativo del artículo 1285 del Código Civil , interpretando sistemáticamente las cláusulas de los dos contratos para atribuir el sentido de la omisión de esta previsión. Y la conclusión, por otra vía, es la misma que alcanza el juez de instancia, de tal manera que no es posible que el arrendador retenga el importe entregado como precio de la prórroga. Por un lado, como se deriva de la cláusula 2ª del documento de prórroga, los tres millones de pesetas son el precio de la prolongación por tres años del contrato primitivo. Ello implica que aún cuando se hayan abonado anticipadamente, tal cantidad retribuye el arrendamiento y la efectiva posesión de la cantera por parte del arrendatario. Por otro lado, la voluntad de las partes, convencionalmente expresada en el contrato de 1 de marzo de 1999 es la pagar y cobrar (respectivamente) el tiempo de posesión realmente disfrutado por el arrendamiento, y de ahí que en la cláusula 8 b) se fije una escala como indemnización por la resolución unilateral, proporcional al tiempo de posesión. Por ello la duda que se plantea debe ser interpretada en el mismo sentido, esto es, el arrendador tendrá derecho al cobro de las rentas por el periodo en el que exista posesión de la finca y deberá devolver, en caso de resolución unilateral, el importe anticipado por el arrendatario por el periodo de tiempo en el que éste no ha poseído la finca como consecuencia de la voluntad libre y legítima del propietario de recuperar la posesión. Otra interpretación distinta, como bien señala la sentencia de instancia, implicaría una situación de enriquecimiento injusto para el arrendador, dado que éste cobraría el importe de unas rentas por la cesión de una cantera por un periodo en el que el contrato estaría resuelto. Las disquisiciones que se realizan en el recurso sobre los efectos positivos para el arrendatario y que según el apelante justificarían la retención de los tres millones, son argumentaciones forzadas carentes de cualquier tipo de credibilidad y que además olvidan que los tres millones no son otra cosa que el pago de la renta por el arrendamiento de la cantera desde el año 2004 al año 2007, periodo en el que el contrato de arrendamiento quedó sin efecto por voluntad del propio arrendador.

Quinto: Restitución de la finca a su estado originario.

Se pretende en tercer lugar que se restituya la finca a su estado originario retirando el demandado en reconvención y apelado por sí mismo o a su costa, los escombros y materiales depositados en la cantera. Tal pretensión debe ser desestimada al igual que lo fue en la sentencia de instancia. Por un lado hay que compartir el argumento de ésta en el sentido de que no se pactó la retirada del material en caso de resolución unilateral al amparo de la cláusula 7 del contrato de 1 de marzo de 1999; igual que se pactó la inmediata recuperación de la posesión, también pudo pactarse la retirada de los materiales depositados por parte de su propietario, la mercantil Contenedores Astesa S.L. sin que lo solicitado sea una consecuencia directa y natural de la resolución contractual. Además de ello hay que tener en cuenta la propia actitud de la apelante, cuando en el acta de presencia de fecha 26 de marzo de 2003 (folios 33 y siguientes), el Sr. Celdrán, que se presenta al Notario como representante de la mercantil La Solana de Carrascoy S.L., manifiesta al fedatario público que Contenedores Astesa S.L. carece de título o derecho alguno para retirar cualquier tipo de material depositado en la misma. Siendo la finalidad de la diligencia notarial la de retirar los materiales térreos y pétreos propiedad de la arrendataria, resulta contradictorio que en la fecha inmediata a la resolución unilateral no se permita tal retirada y ahora se pretenda una condena en tal sentido bastante tiempo después y cuando terceros han entrado en la finca y depositado igualmente otro tipo de materiales, por lo que en el momento actual no es posible diferenciar cuales serían los materiales depositados por la arrendataria.

Sexto: Costas.

Por último se impugna el pronunciamiento de costas en relación a la reconvención al considerar que esta ha sido estimada parcialmente y por ello no procede la condena en costas en primera instancia. En este concreto punto sí es preciso estimar la apelación y revocar parcialmente la sentencia dictada. En la misma se desestima totalmente la reconvención, pero sin embargo contiene un pronunciamiento que no se corresponde con la demanda sino que se deriva de forma directa del apartado b.2 del suplico de la reconvención. En efecto, la demanda pretende que se declare la improcedencia de la resolución unilateral (apartado A) y con carácter alternativo, que se condene al pago de ciertas cantidades (apartado B). Sin embargo en el punto B.2 del suplico de la reconvención se pide expresamente que se declare que la rescisión unilateral es ajustada a derecho. La sentencia de instancia, en su fallo declara expresamente "valida y eficaz la resolución del contrato de fecha 1 de marzo de 1999 y su prórroga de 3 de julio de 2000, efectuada por decisión unilateral de la demandada...", pronunciamiento éste no pedido en la demanda sino en la reconvención. Ello implica una estimación parcial de ésta y por tanto la modificación del fallo de la sentencia en tal sentido y la correspondiente modificación de la condena en costas de conformidad con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Séptimo: De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC , en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Gregorio Farinós Martí , en nombre y representación de La Solana de Carrascoy S.L. , contra la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena, en los autos de Juicio nº 318/03 , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la citada resolución, y por la presente se acuerda: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Mª Soledad Para Conesa en nombre y representación de Contenedores Astesa S.L. contra la mercantil La Solana de Carrascoy S.L., y estimando parcialmente la reconvención formulada por el Procurador Sr. Farinós Martí en nombre de La Solana de Carrascoy S.L. , debo declarar y declaro válida y eficaz la resolución del contrato de fecha 1 de marzo de 1999 y su prórroga de 3 de julio de 2000 efectuada por decisión unilateral de la demandada y debo condenar y condeno a La Solana de Carrascoy S.L. a que abone a Contenedores Astesa S.L. la cantidad de seis mil diez euros y doce céntimos de euro (6.010,12 €) y más la cantidad de veinte mil novecientos quince euros y veintidós céntimos (20.915,22 €) con más los intereses legales desde la interposición de la demanda sobre esta última cantidad. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, tanto de la demanda como de la reconvención.

Todo ello sin expresa condena al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.