Sentencia Civil Nº 29/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 526/2006 de 12 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00029/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 526 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a doce de febrero de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 326 /2005 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN N. 2 de ALCORCON seguido entre partes, de una como apelante ARTES GRAFICAS IRIS, S.A., representado por la Procuradora Sra. Zulueta Luchsinger, y de otra, como apelado MUSICAL 1, S.A., representado por la Procuradora Sra. Fernández Perosanz, sobre otras materias. Y, siendo Magistrado Ponente La Ilma Sra. Dª LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Alcorcón, con fecha ocho de febrero de dos mil seis, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador SR. ZULUETA DE LUCHSINGER en nombre y representación de ARTES GRAFICAS IRIS S.A. contra MUSICAL 1 S.A., y debo absolver y absuelvo a MUSICAL 1 S.A. de las pretensiones contenidas en esta demanda. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia, contra la misma, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de Artes Gráfica Iris S.A., dándose traslado del escrito de interposición a la parte demandada a los fines del artículo 461.1 LEC , presentando su representación procesal escrito de oposición al recurso y turnándose los autos a esta Sección para resolverlo.

TERCERO.- No considerándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la deliberación, votación y fallo del recurso una vez que le hubo correspondido entre los de su clase y ponencia, para el día seis de febrero de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no sean contradichos ni modificados por los que a continuación se exponen.

PRIMERO.- Todas las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso, giran en torno a la interpretación que, en relación con el plazo para el ejercicio de la opción, debe hacerse de la cláusula 20 A del contrato que las partes suscribieron el 19 de diciembre de 1997 , considerando la apelante, contrariamente a lo que dice la sentencia, que el plazo para el ejercicio de la opción comenzaba a correr trascurridos cinco años desde su firma, por lo que, a su juicio, como la comunicación fehaciente tuvo lugar el 22 de enero de 2003, se ha ejercitado la opción de compra y comunicado al concedente dentro del plazo contractualmente establecido. Por ello, dice que la sentencia, al no entenderlo así, vulnera las normas del Código Civil que hacen referencia a la interpretación de los contratos y, hace especial hincapié, en el artículo 1.288 , para concluir que la oscuridad de la cláusula relativa al plazo para el ejercicio de la opción, no puede favorecer a quien, por haber redactado el contrato de arrendamiento -la demandada-, la ocasionó. Termina solicitando que se dicte sentencia revocando la apelada y estimando íntegramente la demanda.

La oposición al recurso se llevó a cabo por la representación procesal de la parte demandada que solicitó la confirmación de la sentencia combatiendo las alegaciones de contrario.

SEGUNDO.- El núcleo de la tesis de la apelante es que optó eficazmente dentro del plazo pactado en el contrato, pues éste, de acuerdo con la cláusula 20 A), comenzaba una vez pasados los 5 años de vigencia de dicho contrato; la tesis de la parte apelada se sustenta en que el derecho de opción de compra sobre la nave objeto del alquiler, debía ejercitarse dentro del plazo de los cinco años siguientes a la fecha del arrendamiento, esto es hasta el 19 de diciembre de 2002, y que la opción ya había caducado cuando la arrendataria le comunicó la intención de ejercitarla el 23 de enero de 2003.

El contrato que las partes suscribieron el 19 de diciembre de 1997, tenía por objeto el arrendamiento del local de negocio sito en el Polígono Urtinsa, calle Pintores número 5 de Alcorcón, indicando la condición particular 20 de mencionado contrato, bajo la rúbrica Opción de Compra lo siguiente: « La sociedad arrendadora concede al arrendatario una opción de compra sobre el inmueble arrendado, por el precio y las condiciones que a continuación se establecen: A) La Sociedad arrendataria podrá ejercer la opción de compra mediante comunicación fehaciente, dirigida a la sociedad arrendadora, transcurridos cinco años desde la firma del presente contrato de arrendamiento. Transcurrido ese plazo, el derecho de opción de compra quedará definitivamente extinguido».

Pues bien, mencionada cláusula ha sido correctamente interpretada por la Juzgadora de instancia, sin que la misma adolezca de oscuridad que precise el juego de la norma interpretativa que se contiene en el artículo 1288 del Código Civil , debiendo tenerse en cuenta los artículos 1281, 1280 y 1284 del mismo texto legal.

Las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción, deben ser objeto de una interpretación rigurosa, pues como dice la STS de 22 de diciembre de 2005 , ello se cohonesta con su naturaleza de elemento esencial del contrato, a la que se acoge la más reciente jurisprudencia de esta Sala. En este sentido, declara la STS de 15 junio de 2004 que, «Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (sentencia de 15 de octubre de 1993 ), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993, 18 de junio de 1993, 24 de mayo de 1994, 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, 11 de abril de 2000, 14 de noviembre de 2000"».

TERCERO.- A la luz de la doctrina expuesta, la cláusula que hemos reproducido (20 , A del contrato) no dice lo que pretende la apelante, sino que en ella se está concediendo un plazo de 5 años para el ejercicio de derecho de opción a partir de la fecha del inicio del contrato de arrendamiento en que mencionado derecho se reconoce, esto es a partir de 19 de diciembre de 1997, siendo evidente que esta fue la intención de las partes, pues las dudas que pudiera suscitar la expresión "...mediante comunicación fehaciente , dirigida a la sociedad, transcurridos cinco años desde la firma de presente contrato de arrendamiento", las desvanece la expresión taxativa con que se concluye el apartado A de la aludida cláusula 20 al decir: "transcurrido ese plazo (el de 5 años a partir del inicio del arrendamiento) el derecho de opción de compra quedará definitivamente extinguido. Según la tesis de la apelante, la opción solo podría ejercitarse a partir de la terminación del arrendamiento -el 19 de diciembre de 2002- y ello significa tanto como decir que se le ha atribuido el derecho de decidir, dentro de un período indeterminado de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato, el de compraventa. Esta interpretación choca con la naturaleza y finalidad del contrato de opción, en el que, como hemos visto, el plazo para su ejercicio es un elemento esencial.

Por el contrario, la interpretación que postula la mercantil demandada coincidente con la mantenida en la sentencia apelada y en ésta, además de cohonestarse con la naturaleza de la opción, es conforme con lo que las partes quisieron pactar y, en definitiva, pactaron, y así lo ha evidenciado la conducta de la mercantil apelante. En efecto, es de resaltar el especial interés de la demandante por dejar constancia de unas conversaciones que dice mantuvieron sus representantes con los de la demandada, en diciembre de 2002, expresando su firme intención de ejercitar la opción de compra, acordando ambas partes dejar transcurrir las fiestas navideñas (hecho tercero de la demanda). El contenido de la carta que, fechada el 17 de enero de 2003 (folio 42), le remitió por burofax, abunda en esta interpretación, al decir «Estimado Sr. Ildefonso : Después de las conversaciones mantenidas en diciembre, que pospusimos de mutuo acuerdo por las vacaciones navideñas, en la que expresé nuestra intención de ejercer la opción de compra, según el apartado a) de la cláusula 20 del contrato de arrendamiento con opción de compra, del local de negocio sito en el Polígono Industrial Urtinsa, calle Pintores 5 de Alcorcón de Madrid. Por la presente le vuelvo a ratificar nuestra intención de ejercer la mencionada opción, esperando sus noticias para concretar la compra de la nave,......». En efecto, de dicho texto lo que resulta es la reiteración del ejercicio de un derecho de opción que, se insiste, fue ejercitado en diciembre de 2002. Si la intención de las partes hubiera sido que el plazo para el ejercicio de la opción se iniciara a partir de los 5 años del inicio del contrato de arrendamiento, como sostiene la apelante, no sería necesaria la insistencia en esas alegadas y no probadas conversaciones de diciembre de 2002 expresando el deseo de ejercitar la opción, ni ratificar una intención ya que se estaría ejercitando temporáneamente.

También la pasividad de la apelante posterior a la recepción del burofax que le remitió la apelada, es expresiva de que las partes al suscribir el contrato fijaron el plazo de 5 años para el ejercicio del derecho de opción coincidente con el de duración del arrendamiento, de manera que precitado derecho quedaba extinguido de no ejercitarse en dicho plazo como efectivamente sucedió. Así, no se han probado las conversaciones que la apelante dice haber mantenido con representantes de la demandada en diciembre de 2002, y lo único acreditado es que la demandante-apelante ejercitó la opción -el 23 de enero de 2003- cuando el derecho había quedado extinguido por caducidad del plazo contractualmente pactado. En la carta que mediante burofax remitió la demandada-apelada a la actora y apelante, el 24 de enero de 2003 (folios 79 a 84), se niegan las conversaciones que ésta dice que existieron en diciembre de 2002, se le comunica que ha quedado extinguido el derecho de opción por no haberse ejercitado en plazo, y, además, entre otras cosas, que había dejado de satisfacer la rentas de los meses diciembre 2002 y enero de 2003 con la advertencia de que de no ser abonadas se ejercitarían las acciones correspondientes. No consta ninguna comunicación de la apelante posterior a esa misiva y sí que siguió abonando la renta hasta diciembre de 2004 en que, por impago, la demandada-arrendataria presentó demanda de desahucio. En definitiva, recibida la carta de la concedente de la opción, la actora omitió hacer manifestación de cualquier clase y continuó pagando la renta en su condición de arrendataria.

CUARTO.- Por lo razonado debe desestimarse el recurso que examinamos condenado a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 en relación con el 394 de LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ARTES GRAFICAS IRIS S.A. contra la sentencia dictada el día ocho de febrero de dos mil seis por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Alcorcón , debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución condenado a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo que se preparará mediante escrito presentado en esta Sección en el término de cinco días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.