Sentencia Civil Nº 29/2011, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 15/2011 de 03 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00029/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 29/2011

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de Ávila, a tres de Febrero de dos mil once.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 80/2009, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE PIEDRAHITA (AVILA), RECURSO DE APELACIÓN Nº 15/2011, entre partes, de una como recurrente Dª Juana , representada por el Procurador D. JOSÉ CARLOS GONZÁLEZ MIRANDA, dirigida por la Letrada Dª. MARIA CONSUELO GONZALEZ MIRANDA, y de otra como recurrida CONSTRUCTORA INMOBILIARIA DE VALDEPEÑAS, S.A., representada por la Procuradora Dª. MARIA DEL CARMEN DEL VALLE ESCUDERO y dirigida por el Letrado D. JESÚS DAVID ROMERO MARTÍN DE BERNARDO.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE PIEDRAHITA (AVILA), se dictó sentencia de fecha 8 de Julio de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Mª del Carmen del Valle Escudero en representación de la mercantil Constructora Inmobiliaria de Valdepeñas, S.A, contra Juana , condeno a esta al cumplimiento de los contratos de compraventa de fecha 14 de noviembre de 2006, y de 2 de marzo de 2007, elevándolos a escritura pública, y a pagar aquélla la cantidad de 188.945,98 euros, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de interpelación judicial, hasta su completo pago. Además de los intereses establecidos en el Art. 576 LEC desde la fecha de esta Sentencia hasta su completo pago, con expresa imposición de costas a la parte demandada. Que desestimando la demanda reconvencional presentada por el procurador Sr. José Carlos González Miranda en representación de Juana , contra la mercantil Constructora Inmobiliaria de Valdepeñas, S.A, absuelvo a esta de todas las pretensiones contra ellas formuladas, con expresa imposición de costas a la parte demandante reconvencional.".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la Sentencia de instancia la defensa de la demandada en el primer grado doña Juana quien pide su revocación, y, por ello, que se desestime la demanda que presentó la mercantil Constructora Inmobiliaria de Valdepeñas S.A, y se estime la demanda reconvencional que presentó la aquí recurrente.

Los hechos que han dado lugar a la presente controversia, se pueden sintetizar en la siguiente forma:

1º) La Constructora Inmobiliaria de Valdepeñas, S.A (Coivsa) como constructora de una Urbanización denominada DIRECCION000 sita en Valdepeñas entre las calles salida de Membrilla, Antonio Brotons y Francisco Morales Nieva en la localidad citada (Ciudad Real), en fecha 14 de Noviembre de 2006, en forma verbal, concertó la venta de la vivienda NUM000 del Bloque NUM001 , con la aquí recurrente, por un precio total de 93.000 €+6.517 € de IVA, sumando un total de 99.615 €.

Para pago de ese piso se pactó que doña Juana pagaría 3.000 € en concepto de reserva, e iría pagando el precio en cuatro entregas, la primera en febrero de 2007, por un importe de 1.897,93 €; la segunda en Junio de 2007, por un importe de 1.687,93 €; la tercera en Octubre de 2007, por un importe de 1.687,93 €; y la cuarta en Enero de 2008 por un importe de 1.687,93€.

A la entrega de llaves abonaría 5.865,30 €, estando previsto que quedase gravada con un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 83.790 €.

2º) La recurrente, compradora de ese piso, abonó la cantidad que se le pidió en concepto de reserva y los dos primeros vencimientos, por un total sumando todo lo entregado de 6.585,86 €.

3º) En fecha 2 de Marzo de 2007, la misma recurrente también concertó la adquisición del piso Bajo D, portal 3 del Bloque 1 de la meritada Urbanización asimismo en forma verbal, abonando 3.000 € en concepto de reserva, y se comprometió a los siguientes pagos: La primera entrega en Febrero de 2007, por importe de 1.930,03 €; la segunda entrega en Junio de 2007, por importe de 1.720,03 €; la tercera en Octubre de 2007, por importe de 1.720,03 €; la cuarta en Enero de 2008 por importe de 1.720,03 €, a la entrega de llaves abonaría 5.940,90 €; y constituiría un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 84.870 €.

4º) La apelante, también, abonó la cantidad pactada en concepto de reserva, y los dos primeros vencimientos, por un total de 6.650,06 €.

5º) En fecha 29 de Noviembre de 2007, la compradora doña Juana quiso dejar sin efecto ambos pactos de compraventa, solicitando que se le devolvieran las cantidades entregadas en su totalidad, a lo que la Constructora accedía en parte, pero quedándose las cantidades que la aquí apelante había entregado en concepto de reserva; lo cual consta en comunicación de fecha 3 de Diciembre de 2007. Y cuando la recurrente fue citada el 23 de Febrero de 2008 a firmar ese pacto, no accedió, porque perdía las cantidades entregadas por ese concepto (en total 6.000€).

6º) La constructora que obtuvo licencia de primera ocupación el 4 de Diciembre de 2008, exigió se otorgara escritura pública el 17 de Diciembre de 2008, no acudiendo la compradora a la Notaria.

Lo cierto es que en el presente procedimiento, la Constructora Inmobiliaria de Valdepeñas S.A pide que se declare el incumplimiento contractual de la compradora de los contratos de compraventa acordados por las partes, se ordene su cumplimiento y se la condene a elevar a escritura pública la compraventa de las viviendas citadas, y al pago simultáneo por la compradora de 187.282,12 € como precio pendiente de pago, más los intereses desde el requerimiento al cumplimiento, hasta la fecha de la presentación de la demanda, que presupuestó la Constructora en la cantidad de 1.663,86 €, reclamando por ello, de principal la cantidad total de 188.945,98 €, y el pago de intereses procesales, y a obligar a la compradora a elevar a escritura pública las compraventas pactadas.

La defensa de doña Juana pidió la desestimación íntegra de la demanda, alegando que no existió incumplimiento de contratos de compraventa, sino que fueron simplemente unos compromisos de compraventa, y que desistió de los mismos siendo aceptado por la Constructora, y además reconvino contra ésta pidiendo se la devolviera la totalidad de las cantidades entregadas, por un montante de 13.235,89 €, más los intereses legales.

La Sentencia recurrida estimó en su integridad la demanda, y desestimó la demanda reconvencional, y contra dichos pronunciamientos se alza la recurrente en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso la parte apelante, en defensa de doña Juana invoca que no existieron contratos de compraventa, sino simplemente unos compromisos de venta; y que las cantidades entregadas como señal, no eran arras, ni confirmatorias, ni penales, ni penitenciales, no siendo de aplicación el art. 1454 del C. Civil . Entiende que la vendedora aceptó la anulación de los compromisos de compraventa, y que se debe aplicar el art. 1303 del C. Civil .

Sin embargo, el motivo de recurso no puede prosperar, pues conforme dispone el art. 1457 del C.Civil la venta se perfecciona entre comprador y vendedor, Y SERA OBLIGATORIA PARA AMBOS, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

En el presente caso los pactos entre la Constructora y la recurrente son perfectamente válidos y resultan obligatorios para ambas partes, aunque se pactaran en forma verbal, dado el carácter espiritualista reflejado en el art. 1278 del C. Civil , sin perjuicio de las acciones que a las partes asisten para compelerse a elevarlos a escritura pública para el cumplimiento de las condiciones pactadas (vid Ss.T.S de 28 de Febrero de 1.996 y 10 de Febrero de 1.992 ).

La posibilidad de dejar sin efecto ambos contratos devolviendo la Constructora parte del precio, pero quedándose con las cantidades entregadas en concepto de reserva, fue rechazada por la propia apelante.

Sobre este particular es doctrina constante del T.S que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, distingue las siguientes modalidades: a) Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. B) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. C) Penitenciales, que son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, siendo ésta última finalidad la reconocida en el art. 1454 del C. Civil .

Es verdad que las arras o señal que permite el art. 1454 del C. Civil tienen un carácter excepcional, que exige un interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso de no estar expresamente pactado, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio, que sirve, precisamente para confirmar el contrato celebrado (vid Ss.T.S de 10 de Marzo de 1.986 , 31 de Julio de 1.993 , 20 de Mayo de 2004 , 24 de Marzo de 2009 , 29 de Junio de 2009 y 11 de Noviembre de 2010 ).

El contenido del art. 1454 del C. Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio.

La proyección de la indicada doctrina al caso estudiado conduce a considerar la calificación de las cantidades entregadas como señal, como arras confirmatorias, y que no fueron otra cosa que un pago a cuenta del precio total de los pisos objeto de compraventa.

TERCERO.- Sentado todo lo anterior, no se puede dudar que nos encontramos con dos contratos de compraventa perfectos, pero no consumados, y que la parte vendedora cumplió por su parte lo pactado, y la parte compradora intentó desligarse de los mismos recuperando la totalidad del precio abonado.

El art. 1124 del C. Civil prevé que la FACULTAD de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado (en este caso la Constructora) podrá ESCOGER entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

El art. 1504 del mismo Texto legal prevé que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

La parte apelante alega que ha sido requerida en forma fehaciente al cumplimiento de los dos contratos de compraventa, y que cualquier incumplimiento no puede dar lugar a la retención de la cantidad entregada a cuenta del precio, que debe devolverse en caso de no llegar a consumarse el contrato.

Esta alegación tiene que rechazarse, pues la recurrente no sólo abonó la cantidad de reserva, sino dos vencimientos posteriores, lo cual indicaba que su voluntad fue comprar los dos pisos.

Si después de ello quiso dejar sin efecto ambos contratos, y la Constructora accedía, ello no supone que tuviera obligación de devolver el precio entregado, sino que exigía que se le indemnizara por daños y perjuicios, lo cual no fue aceptado por doña Juana .

Así las cosas, de conformidad con lo que dispone el art. 1124 del C. Civil , la actora en la instancia insta al cumplimiento de los dos contratos, acogiéndose a la facultad que le otorga el citado precepto frente a la parte incumplidora.

La resolución por incumplimiento voluntario es una medida de sanción del incumplimiento, y una medida de protección del contratante cumplidor.

El incumplimiento no es técnicamente un evento condicionante, porque el cumplimiento es una acto debido, y las consecuencias del incumplimiento son siempre sanciones y no efectos del juego de una condición.

La aplicación del art. 1124 del C. Civil requiere que se haya producido un verdadero y propio incumplimiento, sin que baste para justificar la resolución el simple retardo y la mora.

En el presente caso, la Constructora apelada opta por el cumplimiento de lo pactado con doña Juana , por lo que está en su derecho aplicando el artículo citado, por lo que el motivo de recurso se rechaza.

CUARTO.- Los motivos de recurso segundo, tercero y cuarto no suponen sino reiteración de lo estudiado en el fundamento anterior.

Los dos contratos de compraventa fueron perfectos, aunque no consumados.

La aceptación de la anulación de los mismos por parte de la entidad Constructora fue condicionada en quedarse con las cantidades que entregó como señal la aquí apelante. Fue ésta la que no aceptó esa condición, por lo que ambos contratos seguían, y siguen siendo, perfectos, estando perfectamente descritos los pisos vendidos y el precio que debía abonar por ellos.

Ya la S.T.S de 22 de Marzo de 1.985 sentó como doctrina que el art. 1451 del C. Civil equipara explícitamente el compromiso de vender o comprar mutuo y contemporáneamente expresado, con especificación de la cosa y el precio, al contrato de compraventa, de modo que solo cabe rechazar esa equiparación si apareciese patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la compraventa, sustituyéndola por aquel "obligarse a obligarse" que supone la verdadera promesa (vid en el mismo sentido las Ss.T.S de 26 de Julio de 1.973 y 7 de Julio de 1994 ).

La esencia negocial de la promesa bilateral de compra y venta a que se refiere el art. 1451 del C. Civil radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando, mientras tanto, sólamente ligadas las partes por el vínculo que produce el precontrato que contiene el proyecto de bases del siguiente.

En el presente caso se trata de dos contratos de compraventa perfectos, que la compradora había comenzado a cumplir pagando la señal de reserva y dos vencimientos, y la Constructora vendedora estaba edificando los pisos vendidos en uno de los bloques, obteniendo la licencia de primera ocupación el 4 de diciembre de 2008. Como los pagos de parte del precio estaban pactados en el primer piso hasta Enero de 2008, y un último pago hasta la entrega de llaves; y en el otro piso también hasta Enero de 2008 y otro pago hasta la entrega de llaves, es claro que la Constructora vendedora cumplió su parte, incluso citando a la vendedora al otorgamiento de escritura pública ante Notario, y la compradora incumplió lo convenido por su parte, dejando de abonar parte del precio (vid Ss.T.S 7 de Mayo de 2003 , 11 de Diciembre de 2003 , 18 de Octubre de 2004 , 3 de Marzo de 2005 y 31 de Octubre de 2006 .

El motivo del recurso se desestima.

QUINTO.- De lo estudiado en los apartados anteriores se llega a la conclusión de que está correctamente rechazada la demanda reconvencional que presentó la recurrente, pues aunque no se pactó expresamente que la señal o arras entregadas fueran penales o penitenciales, sí lo eran confirmatorias, es decir cantidades entregadas como parte del precio del contrato de compraventa, o dicho de otra manera, como parte del cumplimiento que había empezado a realizar la compradora, y que posteriormente desistió en forma unilateral, aceptando la vendedora dicho desistimiento, a cambio de ser indemnizada con el importe de la señal, siendo la compradora la que rechazó tal solución.

La vendedora opta, por la vía del art. 1124 del C. Civil a exigir el cumplimiento, ya que las negociaciones entre las partes fracasaron.

Por todo ello, se desestima el motivo, y con ello la totalidad del recurso de apelación.

SEXTO.- Al desestimar el recurso de apelación y confirmar la Sala la Sentencia recurrida, las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante, por aplicación de lo que dispone el art. 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Juana contra la Sentencia nº 66/2010 de fecha 8 de Julio de 2010 dictada por la titular del Juzgado de 1ª Instancia de Piedrahita en el procedimiento ordinario nº 80/2009 , del que el presente Rollo dimana, Y LA CONFIRMAMOS en su integridad, CON imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.