Sentencia Civil Nº 29/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 11/2013 de 17 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de Apelación Civil nº 11/2013

Juicio Ordinario nº 1043/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón

SENTENCIA Nº 29

Ilmos. Sres.

Presidente

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Magistrados

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Doña AURORA DE DIEGO GONZALEZ

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En Castellón a diecisiete de abril de dos mil trece.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto y examinado el Rollo de Apelación Civil nº 11/2013, incoado en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de 26 de octubre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón , en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 1043/2008, sobre cumplimiento de contrato de compraventa sobre bienes inmuebles.

Han intervenido en el recurso, como APELANTES, los demandados reconvinientes D. Pedro Miguel y Dª. Adolfina , representados por la Procuradora Dª. Beatriz Avilés Díaz y defendidos por el Letrado D. José Sánchez Ciruela, y en calidad de APELADO, la mercantil Marina D'Or-Loger SA, como sucesora procesal de la demandante reconvenida Construcciones Castellón 2000 SAU, representada por la Procuradora Dª. Manuela Torres Vicente con la asistencia del Letrado D. Yago Ramos Thirache, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-En el procedimiento civil de referencia se dictó sentencia cuyo fallo dice: Que estimando la demanda interpuesta en nombre y representación de 'Construcciones Castellón 2000 SAU', frente a D. Pedro Miguel y Dª. Adolfina , debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 1 de noviembre de 2005 respecto al apartamento nº NUM000 del EDIFICIO000 sito en Oropesa del Mar. Declaro que los demandados compradores incumplieron sus obligaciones frente a la actora, como vendedora, respecto del apartamento objeto de la compraventa al negarse a pagar el precio y a otorgar escritura pública incurriendo en mora; y debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones, a cumplir el contrato de compraventa de 1 de noviembre de 2005 en las condiciones pactadas, a otorgar escritura pública de compraventa del apartamento descrito en el contrato por el precio de 247.126'35 euros más IVA deduciendo el importe pagado de 44.371'92 euros, en el improrrogable término de 30 días y si no lo hicieran o verificasen voluntariamente, que se cumpla a su costa la sentencia y se otorgue por el Juzgado a costa de los demandados la susodicha escritura conforme a los términos pactados. Todo ello, más intereses legales calculados sobre el importe del precio pendiente de pago desde la interpelación judicial y más las costas procesales.

Y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de D. Pedro Miguel y Dª. Adolfina frente a 'Construcciones Castellón 2000 SAU', absuelvo a la parte actora reconvenida de todas las pretensiones en su contra ejercitadas, con expresa imposición de costas a la parte demandada reconviniente.

SEGUNDO.-Contra la sentencia interpusieron recurso de apelación los demandados, con la oposición de contrario, remitiéndose los autos a la Audiencia Provincial para su resolución.

TERCERO.-Recibidas las actuaciones el día 29 de enero de 2013, se turnaron a la Sección Primera, señalándose para deliberación y votación el día 12 de abril de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del recurso se han observado, en lo esencial, todas las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El Juzgado de primer grado estimó la acción sobre cumplimiento del contrato de compraventa de fecha 1 de noviembre de 2005, referente al apartamento nº NUM000 de la planta NUM001 , tipo NUM002 , fachada sur, con trastero y plaza de garaje vinculados, sito en el edificio en construcción Valparaíso, en la URBANIZACIÓN000 de Oropesa del Mar (Castellón), ejercitada por la empresa promotora-vendedora Construcciones Castellón 2000 SAU, luego sucedida procesalmente por Marina D'Or-Loger SA, contra los compradores D. Pedro Miguel y Dª. Adolfina , con la pretensión de que se cumpliera el contrato con otorgamiento de la escritura pública de compraventa y pago del precio correspondiente, así como la condena al pago de los perjuicios causados por dicho incumplimiento mediante el abono de los intereses legales sobre el precio de venta pendiente de pago desde el requerimiento extrajudicial de cumplimiento efectuado por la actora o, en todo caso, desde la presentación de la demanda.

La Juzgadora de instancia, partiendo de la validez y eficacia del contrato ,consideró acreditado el incumplimiento de los compradores referente al pago del precio y al otorgamiento de la escritura pública y con la estimación de la demanda desestimó la reconvención.

Disconformes con dicha resolución se alega por los recurrentes, con la oposición de contrario: a)en primer lugar, infracción de normas o garantías procesales, por falta de congruencia y exhaustividad de la sentencia; y b)en segundo lugar, infracción de normas sustantivas (infracción de los arts 1288 y 1449 del Código Civil y la Ley Cambiaria y del Cheque, nulidad por abusiva de la cláusula séptima que regula el incumplimiento de los contratantes, error en la apreciación de la prueba a la vista de la publicidad engañosa, infracción del art. 1184 CC al no apreciar la Juzgadora causa de fuerza mayor para comprar el apartamento, así como infracción del art. 394 LEC por existir serias dudas de hecho y de derecho en cuanto al precio del apartamento). Solicitan, en definitiva, la revocación de la sentencia de instancia desestimando con ello la demanda y estimando la reconvención.

SEGUNDO.- Se denuncia con carácter previo, aunque sin reflejo posterior en el suplico del recurso, la infracción de normas o garantías procesales, por falta de congruencia de la sentencia y falta de exhaustividad en el fundamento de derecho sexto al haber omitido la Juzgadora un párrafo de la SAP Castellón, Sec 3ª, nº 241/2011 de 8 de julio , que hace ésta incomprensible y que su inclusión varía totalmente el significado dado y que sería coincidente con el denunciado por los recurrentes, en lo referente a la nulidad de la cláusula séptima.

Al respecto, constituye doctrina jurisprudencial reiterada que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada ( STS de 11 de febrero de 2010 ). El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones oportunamente deducidas, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir) y el fallo de la sentencia ( SSTS 28 de octubre de 2005 , 12 de diciembre de 2006 ).

La aplicación de esta doctrina al caso enjuiciado, lleva a la conclusión de que la sentencia impugnada no incurre en incongruencia porque, habiendo pedido la actora en su demanda que se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa y que se condene a los compradores a su cumplimiento, otorgando la escritura pública con el pago del resto del precio, ha sido precisamente eso lo declarado en la sentencia, lo que comporta a su vez la desestimación de la reconvención al ser las peticiones de ésta incompatibles con las de aquélla, careciendo de relevancia alguna a los efectos pretendidos la cuestión relativa a la nulidad de la cláusula séptima del contrato, prevista únicamente para los supuestos de resolución y no de cumplimiento del contrato. La alegación de incongruencia alegada debe ser por ello desestimada, pues los recurrentes a través de este motivo lo que atacan propiamente no es la congruencia de la sentencia, sino la valoración de la prueba, lo cual nada tiene que ver con la denunciada incongruencia.

TERCERO.-En cuanto a la infracción de normas sustantivas,se alega en primer lugar infracción de los arts. 1288 ( 'La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad' ) y 1449 CC ( 'El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'), por entender que al haber redactado la vendedora los contratos en pliegos separados y rellenado los datos una de las comerciales de la misma, que sufrió el error de hacer constar en el entregado a los compradores la cantidad de 227.126'35 en letra, en lugar de 247.126'35, tal cláusula oscura no debe favorecer a la parte que ha ocasionado la oscuridad y por tanto debe prevalecer la primera de las cantidades, tal y como se manifestó en el documento formalizado en la Notaría, sin que se llegara a otorgar la escritura al pretender la actora cobrar la cantidad superior.

Pues bien, contrariamente a lo que alegan los recurrentes se desprende de la prueba practicada que el precio pactado era 247.126'35 euros, ya que según manifestó la comercial que redactó el contrato se trató de un simple error en la copia de los compradores y en la transcripción a letra del precio, pues las cifras consignadas como precio de compraventa estaban escritas correctamente. En ese sentido el art. 1266 CC dice 'El simple error de cuenta solo dará lugar a su corrección',señalando por otro lado el art. 1285 CC 'Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas con las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'.Y que el precio pactado era de 247.126'35 y no de 227'126'35 euros resulta de que el precio de los dos originales del contrato -vendedora y compradores- aparece en letra y número en cuatro sitios de los cuales figura en tres la primera de dichas cantidades; el importe pactado como entrega a cuenta era el 20% del precio, que corresponde exactamente a 247.126'35 euros, siendo esta cifra similar al precio de los apartamentos contiguos al nº NUM000 de los recurrentes; el error se encontraba en la copia de los compradores y no es hasta que comparecen en la Notaría cuando comentan dicha circunstancia y se acogen a ello para no firmar, cuando el préstamo concedido para escriturar era por un precio de compra de 247.126'35 €.

CUARTO.-Tampoco debe prosperar el recurso en lo concerniente a la nulidad por abusiva de la cláusula séptima, con infracción del art. 10 de la Ley 26/1984 de 19 de julio , por la sencilla razón de que tal y como señala la SAP Castellón, Sec 3ª, nº 110/2012 de 7 de marzo , citada por la demandante en su escrito de impugnación del recurso, 'la cláusula penal fijada a favor de la promotora, que es donde centra el carácter abusivo la parte recurrente para fundamentar su petición de nulidad, lo está para el caso de que se opte por la resolución del contrato en lugar de por el cumplimiento (opción esta que se deriva directamente del art. 1.124 del C. Civil y a la que cabe acumular en todo caso la petición indemnizatoria correspondiente) y la parte demandante precisamente se ha decantado por el cumplimiento, por lo que a efectos de este pleito en todo caso no tiene eficacia o aplicación la cláusula penal discutida, esto es, la parte del pacto contractual cuya ineficacia en todo caso se aduce, sin que desde luego pueda compartirse la opinión de la parte recurrente acerca de la interpretación de la norma referida en relación con la condición contractual anterior que viene a contemplar su contenido, habida cuenta que carece de todo sustento firme y supone contradecir claramente su tenor literal, obviando que el incumplimiento que da pie a las consecuencias que prevé no deja de ser un acto antijurídico y, de ahí, las posibilidades de la contraparte que sí ha observado lo comprometido'.

Se invoca la nulidad de la referida cláusula por entender que existe un desequilibrio económico entre los contratantes, pero el supuesto de hecho de dicha cláusula viene referido únicamente para el caso de incumplimiento de la vendedora y en el supuesto concreto de autos lo solicitado es el cumplimiento del contrato, en base al art 1124 CC , con lo cual carece de eficacia alguna la nulidad mencionada.

QUINTO.-En lo referente a la publicidad engañosa, por el hecho de que la actora no habría cumplido con la oferta publicitaria que realizó no construyendo dos parques que había prometido que se inaugurarían para el 2008 y 2009, lo que hizo generar unas expectativas con la compra del apartamento que hoy no se ven plasmadas en la realidad, tampoco podemos compartir el recurso.

Como se razona en la sentencia de instancia, queda probado y es fundamental para valorar que no ha existido engaño sobre las características del apartamento objeto del contrato, el hecho de que la demandada conoció exactamente la ubicación del edificio en que se hallaba el apartamento objeto de venta por la visita previa que realizaron. Respecto a la alegación de que la urbanización donde esta ubicado el inmueble no se ha terminado, no puede considerarse tampoco que haya quedado acreditado este hecho y que sea motivo para una resolución contractual, ya que no se alegó cuando los compradores fueron requeridos para otorgar la escritura de compraventa y no se ha acreditado que se diera esta situación, desprendiéndose lo contrario de las declaraciones testifícales de los empleados de la promotora. Tampoco podemos acoger la alegación referida a que existe incumplimiento contractual imputable a la actora por no haber desarrollado el proyecto denominado Marina D'Or Golf. Lo que ocurre en este caso es que, a diferencia de la urbanización donde se encuentra el apartamento adquirido, cerca del mar y plenamente finalizada, no puede decirse que la actora se obligara a ejecutar las instalaciones del proyecto Marina D'Or Golf de forma inmediata y a finalizarlo en un plazo concreto. Como tal proyecto empresarial existe en la realidad y se están realizando actuaciones para llevarlo a cabo, por lo que no puede hablarse de incumplimiento contractual ni de publicidad engañosa.

La obligación esencial por parte de la demandante vendedora lo constituía la entrega del apartamento apto para habitarlo, lo que así cumplió al haber finalizado su construcción y las obras de urbanización en el tiempo pactado, como lo acredita el certificado final de obra y la concesión de la licencia de primera ocupación, lo que demuestra que el apartamento estaba en condiciones de ser habitado. La construcción de esas otras instalaciones en el entorno de la urbanización, a una distancia de tres kilómetros, debe considerarse como una obligación accesoria y no esencial, cuyo incumplimiento daría lugar a apreciar un defectuoso cumplimiento del contrato que facultaría a la parte compradora, cuando cumpliera el contrato, a solicitar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, pero no para resolver el contrato o impedir su cumplimiento que viene a exigir en este proceso la parte actora. Pero es que, además, no puede afirmarse que haya existido ese cumplimiento defectuoso por cuanto para la ejecución de las obras que constituirían ese espacio de ocio no se había fijado fecha de finalización, habiéndose aprobado definitivamente el proyecto el 23 de abril de 2.010, a diferencia de las obras de urbanización donde se halla el apartamento que sí estaban finalizadas.

SEXTO.-Por lo que respecta a la infracción del art. 1184 CC ( 'También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible') al no apreciar la Juzgadora causa de fuerza mayor para comprar el apartamento, vienen a decir los recurrentes que cumplieron y se personaron en Castellón para otorgar la escritura pública pero al mes siguiente el recurrente es despedido y además no se le concedió el préstamo hipotecario, siguiendo en la actualidad en paro, por lo que después ya les fue imposible adquirir el apartamento por falta de recursos económicos y financiación del préstamo hipotecario.

Para poder apreciarse la fuerza mayorcomo causa justificativa del incumplimiento en los contratos ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido a posterioride la convención, haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado, y requiere además la intervención de una circunstancia totalmente imprevisible o que, prevista, fuera inevitable, circunstancia que no puede apreciarse en el caso examinado en el que el precio de compra y su modalidad de pago era conocido por los compradores al momento de suscribir el contrato, siendo claramente previsible la forma y modo en que dicho pago debía llevarse a cabo.

Ciertamente, siempre que se acredite suficientemente tal imposibilidad sobrevenida, esta Audiencia Provincial ha admitido la resolución contractual por fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador, lo que puede venir originado tanto por la pérdida de ingresos, como por la imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda. A lo cual debe añadirse la exigencia de la imprevisibilidad en el momento de contratar de las circunstancias sobrevenidas que impiden el cumplimiento del contrato. Y en este caso, no existe constancia de que fuera un cambio de circunstancias, imprevisible al contratar, el que impidiera que los apelantes obtuvieran financiación. Lo que pudo suceder es que llevaran a cabo una equivocada o imprudente estimación de sus capacidades económicas, o que asumiera un riesgo excesivo, cuyas consecuencias no debe repercutir sobre la vendedora. Es más, no se acredita la imposibilidad de obtener financiación, ni cargas familiares o de otra índole que les impidiera hacer frente a la compra del apartamento, sin perjuicio de que adquirían el mismo con una finalidad especulativa. La STS de 8 de de octubre 2012 no apreció esa imposibilidad sobrevenida en los compradores que adquirieron con fines especulativos, argumentando que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas.

Por ello, la circunstancia de que la parte compradora no pudiera cumplir con su obligación de pago del precio porque no pudo obtener de otra forma o por otra vía la financiación para el pago del precio aplazado, es algo ajeno a la vendedora, ya que no se pactó en el contrato que su eficacia quedaba subordinada a la condición suspensiva de autorización para la subrogación por la entidad bancaria o de obtención de cualquier otro préstamo hipotecario. En el contrato nada se especifica en lo concerniente a la denegación de la subrogación o de la concesión de un préstamo.No existe constancia de que fuera un cambio de circunstancias, imprevisible al contratar, el que impidiera que los apelantes obtuviera financiación. Lo que pudo suceder es que llevaran a cabo una equivocada o imprudente estimación de sus capacidades económicas, o que asumiera un riesgo excesivo, cuyas consecuencias no debe repercutir sobre la vendedora.

Por consiguiente, no resultando demostrado por los recurrentes que haya acontecido ningún hecho sobrevenido y no previsto que hiciera imposible el pago del precio total de compraventa en la fecha en la que fueron requeridos para el otorgamiento de la escritura pública, y habida cuenta que tuvieron la posibilidad de subrogarse en la referida hipoteca en los términos previstos en la cláusula quinta del contrato, es por lo que igualmente debe rechazarse en ese sentido el recurso.

SEPTIMO.-Por último, sobre la infracción del art. 394 LEC por existir dudas de hecho y de derecho en cuanto al precio del apartamento, es evidente que a tenor de lo razonado en el fundamento de derecho tercero el precio pactado fue el de 247.126'35 euros y consiguientemente ni la Juzgadora de instancia ni tampoco ahora esta Sala apreciamos esas dudas a fin de evitar la imposición de costas.

No obstante, a pesar de la desestimación del recurso y siguiendo el criterio de la mencionada SAP Castellón, Sec 3ª, nº 110/2012 de 7 de marzo , en cuanto a la sucesión procesal de la mercantil actora derivada de la fusión de las mercantiles Marina D'Or-Loger SA y Construcciones Castellón 2000 SA, mediante la absorción de la última por la primera, es de recordar que la cuestión presenta serias dudas por las consecuencias esenciales y naturales que implica una fusión, extemporáneamente acreditada en autos por escrito de 21 de diciembre de 2012, por lo que 'se está en presencia de un supuesto en que quiebra el principio del vencimiento objetivo en atención al carácter discutible ya apuntado que ha de reconocerse que no puede más que ostentar el tema relativo a la absorción de la sociedad inicialmente demandante durante la tramitación del pleito y la tardanza en comunicarlo a efectos de formalizar la correspondiente sucesión procesal con celebración en el intervalo de la audiencia previa en relación con los posibles efectos que pudieren derivarse según el aspecto que se prime'.

VISTOS los preceptos legales de pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Miguel y Dª. Adolfina , contra la sentencia de 26 de octubre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, en Juicio Ordinario nº 1043/2008, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución, sin pronunciamiento especial sobre las costas del recurso.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.