Sentencia Civil Nº 29/2015, Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1, Rec 244/2012 de 27 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00029/2015

Apelación Civil Nº 244/2012 S270215.8J

Sentencia Apelación Civil Número 29

PRESIDENTE*

D. GONZALO GUTIÉRREZ CELMA *

MAGISTRADOS*

D. ANTONIO ANGÓS ULLATE *

D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO *

*

En Huesca, a veintisiete de febrero del año dos mil quince.

En nombre del Rey, la Audiencia Provincial de Huesca ha visto, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario seguidos bajo el número 146/11 ante el Juzgado de Primera Instancia Nº Dos de Jaca, que fueron promovidos por Teodoro y Victorio , quienes actuaron como demandantes dirigidos por el Letrado Sr. Montes Herranz y representados por el Procurador Sr. Laguarta Valero, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del EDIFICIO000 , quien intervino como demandada y reconviniente defendida por el Letrado Sr. Castán Ipas y representada por la Procuradora Sra. Del Amo Lacambra. Se hallan dichos autos pendientes ante este Tribunal en virtud de los presentes recursos de apelación, tramitados conjuntamente al número 244 del año 2012 e interpuestos por ambas partes. Es Ponente de esta Sentencia el Magistrado D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la Sentencia impugnada.

SEGUNDO: El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó el día veintiuno de marzo de dos mil doce la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

'FALLO: DESESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Ignacio Laguarta Valero en nombre y representación de D. Teodoro y D. Victorio contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , todo ello con expresa imposición de costas a la demandandante.

DESESTIMAR íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dña. María Dolores del Val Esteban en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 contra D. Teodoro y D. Victorio , todo ello con expresa imposición de costas a la demandante reconvencional'.

TERCERO: Contra la anterior Sentencia, tanto los demandantes Teodoro y Victorio como la demandada reconviniente Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 interpusieron sendos recursos de apelación presentando los correspondientes escritos mediante los cuales solicitaron la estimación de sus respectivas demandas, principal y reconvencional. A continuación, el Juzgado dio nuevo traslado a las partes para que presentaran escritos de oposición al recurso, lo que así llevaron a cabo ambas partes a fin de solicitar la desestimación del recurso respectivamente interpuesto de contrario.

CUARTO: Seguidamente, el Juzgado emplazó a las partes y remitió los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 244/2012. Personadas las partes ante esta Audiencia, y no habiéndose propuesto prueba ni solicitado vista por ninguna de ellas, la Sala acordó en su día que el recurso quedara pendiente de deliberación, votación y fallo, para lo que se señaló el día de hoy. En la tramitación de esta segunda instancia no ha sido posible observar los plazos procesales debido a la atención prestada a los otros asuntos pendientes ante este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO: Las dos partes interesan la estimación de sus respectivas demandas, principal y reconvencional, pues ambas han sido rechazadas en primera instancia. Para examinar los dos recursos partiremos de la base de los hechos que han quedado acreditados a través de la prueba. Así, los demandantes, junto con otras dos personas, compraron en el año 1999 un apartamento con garaje y trastero, haciéndose constar en la escritura de venta, y en concreto tras la descripción del apartamento, que el titular tiene derecho a uso exclusivo y excluyente de la porción de entrecubierta delimitada por la proyección vertical ideal de su perímetro en su altura, y que tiene una extensión de dieciocho metros cuadrados, siendo de su cuenta el mantenimiento, limpieza y reparación ordinaria, y todo ello sin perjuicio de su carácter de elemento común. La misma mención aparecía en la escritura otorgada en el año 1992 por quien más tarde les vendió a los actores, el testigo Sr. Luis Antonio , que allí intervenía como comprador, y por la promotora de la edificación, que actuaba en aquel momento como vendedora. Esta última escritura no fue aportada a los autos, pero el testigo la trajo consigo al juicio oral y leyó algunas de sus estipulaciones a requerimiento de las partes, sin que este Tribunal tenga ningún motivo para sospechar que el testigo faltara a la verdad durante su lectura. Y la misma mención, como no podía ser de otro modo, aparece también en la escritura del año 2003 por la que las otras dos personas antes referidas transmitían su parte indivisa a los aquí demandantes, que desde entonces son los únicos titulares del inmueble.

Posteriormente, y después de que el tema fuera objeto de debate entre los comuneros durante años tal y como reflejan las correspondientes actas de la Comunidad, el día 10 de abril de 2010 la Junta General Ordinaria adoptó un acuerdo que, por lo que ahora interesa, es del siguiente tenor:

1.1: La Comunidad cede el uso y disfrute sine die con carácter exclusivo, del espacio existente bajo la cubierta del EDIFICIO000 , al propietario cuyo apartamento sea posible su comunicación y con la extensión que se determine, sin que ello implique alteración de su cuota de participación, así como autorizar la apertura de huecos en la cubierta del edificio, elemento común, para instalar unas ventanas tipo 'Velux'.

Por la cesión y la apertura de huecos en la cubierta, la Comunidad de Propietarios recibirá del propietario beneficiario una contraprestación económica de 500 euros por m2 de superficie utilizada, computándose como superficie valorable aquella que sea superior a una altura de 1,50 m., el importe obtenido revertirá a la Comunidad para financiar los gastos de mantenimiento del edificio(...)

1.3: En el caso que alguno de los propietarios que se encuentran en la situación descrita no acepta la propuesta de la comunidad, se le exigirá que restablezca el espacio apropiado irregularmente a su estado anterior como elemento común(...)

Dicho acuerdo fue adoptado por unanimidad de los comuneros presentes, entre los que no se encontraban los demandantes, los cuales, sin embargo, tampoco formularon de forma fehaciente objeción alguna dentro de los treinta días siguientes a la comunicación del acuerdo, todo ello a los efectos previstos en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal , por lo que se consideró que el acuerdo se había adoptado con total unanimidad. Y éste es precisamente el acuerdo cuya nulidad constituye la pretensión principal de los actores, si bien conviene precisar que, aunque inicialmente el acuerdo había sido impugnado por ser contrario a la Ley y a los estatutos, en apelación sólo se ha mantenido el segundo motivo de impugnación.

SEGUNDO: Así las cosas, hay que decir que los estatutos particulares de la Comunidad, según certificación obrante en autos, señalan en su apartado tercero E) que los huecos bajo cubierta podrá la Promotora, al tiempo de su enajenación o previamente, configurarlos como anexos a los apartamentos con los que sea posible su comunicación y con la extensión que se determine, sin que ello implique alteración de su cuota o coeficiente de participación. En la misma escritura de compra de los demandantes, a mayor abundamiento, se dice que el derecho asignado sobre la porción de entrecubierta, en los términos referidos en la descripción obrante en la exposición precedente, lo ha sido en ejercicio del derecho reservado en las normas de comunidad antes testimoniadas, entre las que se incluye expresamente el citado apartado tercero E). De este modo, parece claro que la promotora no infringió la norma estataturia al vender Don. Luis Antonio el apartamento hoy litigioso incluyendo el espacio que quedó descrito en la escritura de venta, espacio que, hallándose bajo la cubierta pero a la misma altura que el apartamento y colindante con él, ha quedado perfectamente identificado a través de la prueba documental. Así pues, y con relación a los dos primeros puntos de la súplica de la demanda principal, no cabría declarar la nulidad del acuerdo de la Junta General al no ser contrario a los estatutos, si bien dicho acuerdo tampoco vincularía a quienes, como es el caso de los actores, ya tenían reconocido su derecho de uso antes del acuerdo mediante su título de adquisición.

El problema se plantea, sin embargo, teniendo en cuenta que Don. Luis Antonio no se limitó a comunicar interiormente su apartamento con el espacio bajo cubierta anexo, sino que además, como él mismo reconoció durante el juicio, practicó un hueco en dicha cubierta a fin de instalar una ventana del tipo 'Velux' (como al parecer hicieron también otros comuneros que tenían derecho de uso del espacio contiguo a sus respectivos apartamentos), ya que parece evidente que la norma estatutaria antes referida autorizaba a configurar los espacios como anexos pero no a practicar huecos en un elemento común del edificio, como sin duda es la cubierta. De todo ello deducimos que la Comunidad, en virtud del acuerdo, no puede exigir una contraprestación económica a los demandantes por el uso del espacio bajo cubierta anexo, pues el derecho de aquéllos es anterior al citado acuerdo y además conforme con los estatutos, pero sí que podría exigir tal contraprestación, siempre en virtud del acuerdo cuya nulidad no hemos declarado, por la apertura de huecos para colocar ventanas, que es algo no previsto por la norma estatutaria. Para determinar dicha contraprestación, sin embargo, no es posible acudir al módulo previsto en el acuerdo (500 euros/m2), ya que no se trata propiamente de una cuestión de superficie, por lo que la solución consistiría en tratar de evaluar económicamente la utilidad que les puede reportar a los demandantes la ventana de su espacio bajo cubierta. En este sentido, y teniendo en cuenta el precio abonado por Don. Luis Antonio , quien dijo haber satisfecho a la promotora, aparte de 5,9 millones de pesetas por el apartamento en sí, otros 1,2 millones (esto es, unos 7.200 euros) en consideración al espacio bajo cubierta anexo, valoramos prudencialmente en mil euros la cantidad que los actores deberían satisfacer a la Comunidad en virtud del acuerdo adoptado.

Por todo lo expuesto, la demanda principal ha de ser estimada en parte, y con ello el recurso de los demandantes, en el sentido de que, si bien no procede la declaración de nulidad ni del acuerdo impugnado (apartado 1 de la súplica) ni por tanto de la escritura de elevación a público de dicho acuerdo (apartado 3), como tampoco la condena a los gastos ocasionados por dicha nulidad (apartado 4), habremos de declarar, en cambio, que dicho acuerdo sí que vincula a los actores, pero únicamente en cuanto a la ventana practicada en el espacio bajo cubierta (apartado 2), así como que tienen derecho aquéllos al derecho de uso y disfrute del espacio bajo cubierta sin estar obligados a aceptar ninguna cesión de dicho espacio a la Comunidad de Propietarios (apartado 5), si bien en el caso de que no hagan efectiva la contraprestación correspondiente a la apertura de huecos en la cubierta sí que deberán restituir dicho elemento común a su estado primitivo. Y en cuanto a la prescripción de la acción para exigir la reposición de los elementos a su estado original (apartado 6), alegada antes incluso de que la Comunidad formulara su demanda reconvencional, hemos de decir que, aún aceptando que se trate de una acción personal, como se sostiene en la demanda, y que por tanto prescribiera a los quince años ( art. 1.964 del Código Civil ), sabemos que Don. Luis Antonio adquirió el apartamento y el anexo en 1992, pero sin que tengamos constancia exacta del momento de la apertura del hueco, lo que nos impide determinar con precisión el momento en que pudo haberse ejercitado la acción.

TERCERO: Por otra parte, y en cuanto a la demanda reconvencional formulada por la Comunidad de Propietarios, hemos de señalar, con base en lo ya expuesto y argumentado en el Fundamento Jurídico anterior, que con relación a los apartados a) y b) de la súplica de dicha demanda no cabría declarar la ilegalidad de las obras de comunicación interior del apartamento litigioso con el espacio contiguo, ni mucho menos de la apropiación y comunicación del referido espacio por los demandados en reconvención, si bien, en cuanto a la apertura de huecos, hay que estar a lo ya dicho anteriormente, es decir, que aquéllos no tenían un derecho adquirido antes del acuerdo.

En cuanto al apartado c), por el que se pide que se declaren revocadas la cesión de uso y disfrute exclusivo del espacio bajo cubierta y la autorización para la apertura de huecos, parece como si la Comunidad estuviera negando a los propietarios la posibilidad de mantener el uso y disfrute del espacio aún cuando decidieran hacer efectiva la cantidad que procediera, lo cual no parece coherente con el contenido del propio acuerdo, que precisamente establece que el comunero que pague la contraprestación tendrá dicho uso exclusivo, de modo que la declaración que se solicita en el punto c) es difícilmente compatible con el acuerdo, cuya validez se sostiene por la propia Comunidad hasta el punto de oponerse a la acción de nulidad formulada de contrario. Sin embargo, y en cuanto a la apertura de huecos, hay que estar una vez más a lo ya dicho con anterioridad.

En cuanto al apartado d), y por todo lo ya expuesto, ninguna razón apreciamos para acordar la suspensión o cancelación de la inscripción registral relativa al apartamento litigioso y que fue practicada a favor de los actores principales. Respecto al apartado e), tampoco cabe condenar a estos últimos a realizar las correspondientes obras de reposición al estado anterior a practicarse la comunicación interna entre el apartamento y el anexo, pues se ha reconocido su derecho de uso respecto de dicho espacio, siempre con la excepción del hueco abierto en la cubierta en los términos ya expresados. Por último, y en cuanto al apartado f), aceptamos que se imponga a los demandantes la obligación de permitir el paso a su propiedad de un técnico designado por la Comunidad para que compruebe la correcta ejecución de la reposición de la cubierta al estado anterior a la apertura de hueco, siempre y cuando no hayan hecho efectiva aquéllos la oportuna contraprestación.

CUARTO: Entendiendo que ambas demandas y ambos recursos se han estimado parcialmente, huelga cualquier pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias ( arts. 398.2 y 394.2 de la Ley 1/2000 ) con la consiguiente devolución de los depósitos respectivamente prestados por cada parte para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,

Fallo

Que estimando parcialmente los dos recursos de apelacióninterpuestos por las respectivas representaciones de los demandantes Teodoro y Victorio y de la demandada reconviniente COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del EDIFICIO000 , en ambos casos contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. Dos de Jaca en los autos anteriormente circunstanciados, revocamos y dejamos sin efecto dicha resolución.

En su lugar, estimamos parcialmente tanto la demanda principal como la demanda reconvencionalen los siguientes términos:

1)declaramos que los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de fecha 10 de abril de 2010 vinculan a los demandantes, no en cuanto al derecho de uso exclusivo del espacio bajo cubierta anexo sino en cuanto a la apertura de huecos en la cubierta,

2)declaramos el derecho de uso y disfrute del referido espacio en favor de los demandantes sin el pago de contraprestación alguna,

3)declaramos la obligación de los demandantes de reponer, ejecutando las obras por su exclusiva cuenta, la cubierta al estado anterior a la apertura del hueco existente, salvo en el caso de que abonen a la Comunidad la cantidad de mil euros en concepto de contraprestación,

4)declaramos la obligación de los codemandantes de permitir la entrada a su apartamento a un técnico para que controle si la cubierta ha vuelto a su estado original, salvo en el caso de que hubieran abonado a la Comunidad la cantidad de mil euros en concepto de contraprestación,

5)y absolvemos a los demandantes y a la demandada respecto del resto de las pretensiones respectivamente formuladas frente a ellos,

Todo ello sin imposición de costas en ninguna de las dos instancias y con devolución de los depósitos constituidos respectivamente para apelar.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren legalmente procedentes, contra esta resolución pueden caber, en su caso, los recursos de casación y de infracción procesal, a interponer ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de veinte días, respetando, en todo caso, todas las disposiciones legales reguladoras de dichos recursos, incluida la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No tifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de la presente, para que tengan lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así, por esta Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de Sala, y definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, ordenamos y firmamos.