Sentencia Civil Nº 29, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 10 de 28 de Enero de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

      SECCION QUINTA

      VIGO

APELACION CIVIL

Rollo: 10 /2000

COGNICION: 407/99

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VIGO

Ilmos. Sres.

Presidente

D. JUAN MANUEL LOJO ALLER

Magistrados:

D. JOSE FERRER GONZALEZ

D. FERNANDO ALAÑON OLMEDO

      LA SECCION QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesta por DON JUAN MANUEL LOJO ALLER, Presidente, DON JOSE FERRER GONZALEZ Y DON FERNANDO ALAÑON OLMEDO, Magistrados, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA Nº 29

En Vigo, a Veintiocho de Enero de dos mil.

En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de Juicio de COGNICION número 407/99, procedentes del Juzgado de PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VIGO, y promovidos entre las partes, de una como apelante y demandante D. L, representado por el Procurador Doña. Mª José Lorenzo Zarandona, bajo la dirección del Letrado Doña. Mª Luisa Barreiro Teijeiro, y de la otra como apelada y demandada Doña M, bajo la dirección del Letrado D. Javier Cabo Cibeira, sobre Reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los de la Sentencia de primera instancia, y

      PRIMERO.- En los autos a que este rollo se refiere en fecha cinco de Noviembre de mil novecientos noventa y nueve, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Vigo, dictó sentencia cuyo Fallo textualmente dice:

      "Fallo: Que desestimando la demanda presentada por D. L, contra Dª M, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas al demandante."

      Y contra dicha sentencia por el apelante y demandante D. J, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación interesando se estime íntegramente la demanda promovida con imposición de las costas a la parte apelada; y conferido traslado de dicho recurso a la parte contraria, por ésta, se opuso al mismo solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.

      SEGUNDO.- En la tramitación de este instancia, se han cumplido las prescripciones y términos legales, siendo Ponente el Magistrado DON JUAN MANUEL LOJO ALLER, quien expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

      Se aceptan los de la sentencia de primer grado "salvo el 3º y 4º".

      PRIMERO.- No deben confundirse las arras con la entrega de una suma de dinero en el momento de la conclusión del contrato como anticipo del precio, porque en este caso, como no hay arras, ninguna de las partes tiene la facultad de rescindir el contrato. La distinción de una y otra hipótesis es una cuestión de hecho que depende de las circunstancias y de la intención de las partes.

      La doctrina jurisprudencial tiene establecido, las arras o señal como medio de garantía del contrato de compraventa que permite el articulo 1454 del Código Civil, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca, y para que tenga aplicación tal precepto es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de las contratantes de desligarse del contrato por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habla de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo (sentencia del T.S., entre otras, de 9 de Marzo de 1989, 12 de Diciembre de 1991 y 31 de Julio de 1992).

      Esta doctrina tiene plena aplicación al supuesto presente, en que según el documento obrante al folio 6, el 30 de enero de 1998, los ahora litigantes convinieron un contrato de compraventa de una vivienda por un precio de 12.500.000 pesetas, de los que el hoy actor, que era el comprador, hizo entrega de 100.000 pesetas "que quedan como depósito a cargo del propietario" (que en dicho documento aparece identificado como la hoy demandada Dª M) habiéndose obligado el comprador, D. L, a entregar el resto del precio en 45 días a partir de esa fecha "siempre que la documentación de la casa se encuentre en condiciones de ser vendida".

      Por tanto no encontramos ningún dato en dicho documento que nos lleve a estimar que las 100.000 pesetas fueron entregados como arras o señal, sino que aparecen como un mero anticipo del precio convenido. El único elemento probatorio que nos llevaría a la conclusión contraria, sería la respuesta dada por la demandada, al prestar confesión, de ser cierto que las 100.000 pesetas fueron entregadas al Sr. C como pago o señal, pero la ambigüedad de tal entrega nos lleva a seguir estimando que se trataba de una parte del precio anticipado.

      SEGUNDO.- La expresión "siempre que la documentación de la casa se encuentra en condiciones de ser vendida", a lo que aludimos y que contiene el referido documento, ha sido interpretada correctamente por el Juzgador "a quo" (teniendo en cuenta los términos de la demanda y contestación, así como la confesión prestada por una y otra parte) como que se hizo depender el pago del resto del precio pendiente de que la vivienda, que se hallaba sin matricular, fuera inscrita en el Registro de la Propiedad por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige la publicación previa de edictos en el Ayuntamiento para notificar a todos los interesados.

Pues bien, en los informes elaborados por la entidad "E", aportados con la demanda y ratificados testificalmente, se hace constar que en fecha 5 de Febrero de 1998 la inscripción de la casa estaba pendiente de la publicación del indicado edicto, lo que se reitera con referencia al 13 de marzo de 1998, en posterior informe. Pero en el de 18 de Marzo siguiente ya no se hace tal mención, ello quiere decir que el demandante, Sr. C, tenía convencimiento al menos desde esta última fecha que se habían cumplido los trámites convenidos, y aunque la data para el pago del resto del precio ya habla vencido, dejó pasar el tiempo sin abonarlo y sin hacer manifestación a la vendedora respecto a tal retraso o cualquier circunstancia que lo dificultase o impidiese.

      Ante tal incumplimiento contractual por parte del demandante, la cuestión a plantear es la de si este puede reclamar la ahora entrega inicial del precio.

      TERCERO.- La solución a tal problema estimamos que debe ser afirmativa, pues el contrato de compraventa de la vivienda ha quedado unilateralmente resuelto por la vendedora Sra. P, transcurrido un corto plazo desde que venció la obligación de abonarle el precio aplazado, el 16 de Marzo de 1998, al proceder a su venta, junto con su marido, a otra persona mediante escritura pública de 13 de Abril de 1998 (véase certificación del Registro de la Propiedad obrante al folio 115); manifestando dicha señora al prestar confesión, posición 7ª (folio 87 y 41) que su marido entre los meses de Febrero y Marzo de 1998 ya se puso en contacto con la nueva compradora de la casa. Por lo que está en su derecho el anterior comprador, el actor Sr. C, para solicitar con base en el articulo 1124 del Código Civil, y no el 1245 que invoca, el reintegro del valor de la prestación que aportó por razón del contrato, es decir 100.000 pesetas.

      Pues la resolución según constante jurisprudencia (sentencias, entre otras, del T.S. de 10 de Marzo de 1950) no supone la extinción de la resolución contractual solo para el tiempo venidero, sino con carácter retroactivo, con la consecuencia del reintegro a cada contratante del valor de las prestaciones que aportaron, por razón del contrato.

      No procediendo la reclamación de perjuicios que se efectúa de 32.480 pesetas, en razón de gastos, por no haber acreditado la autenticidad de la factura obrante al folio 40, ni haber abonado las obrantes a los folios 37, 38 y 39.

      En atención a todo lo expuesto, y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos confiere.

FALLAMOS

      Que estimando, en parte, el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don L, contra la sentencia dictada en el presente Juicio de Cognición por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Vigo, debemos revocar dicha resolución, acogiendo en parte la demanda deducida por el mismo, contra Dª M, condenando a ésta a que le abone 100.000 pesetas, más el interés previsto en el artículo 921 de la Ley Procesal Civil, a partir de la firmeza de la presente resolución. Debiendo cada parte, respecto a las costas de primer grado, abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

      Todo ello sin hacer especial imposición, respecto a las costas de la presente alzada.

      Notifíquese la presente resolución a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 248-4 de la Ley orgánica del Poder Judicial y con testimonio de esta resolución, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia por quién se acusará recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.