Sentencia Civil Nº 290/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 98/2009 de 13 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00290/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 98 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a trece de mayo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1387/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 98/2009, en los que aparecen como parte apelante D. Higinio y Dña. María Cristina , representados por el procurador D. JORGE PÉREZ VIVAS, y como apelado D. Miguel , representado por la procuradora Dña. CRISTINA ÁLVAREZ PÉREZ, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre resolución de contrato, pérdida de arras y otros extremos, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 26 de mayo de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "1.- Desestimo íntegramente la demanda presentada por Don Higinio y Doña María Cristina contra Don Miguel , a quien absuelvo libremente de todas sus pretensiones.

2.- Condeno a los actores al pago de las costas causadas por la tramitación de su demanda.

3.- Estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por Don Miguel frente a Don Higinio y Doña María Cristina , declarando resuelto el contrato privado de compraventa suscrito por las partes en fecha 12 de enero de 2006 y condenando a los demandantes reconvenidos a abonar solidariamente al reconviniente la suma de CUARENTA Y OCHO MIL (48.000.-) EUROS.

4.- Don Higinio y Doña María Cristina abonarán igualmente los intereses en la forma establecida en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución.

5.- Condeno a Don Higinio y a Doña María Cristina al pago de las costas causadas por la tramitación de la reconvención.

6.- Notifíquese la presente sentencia también a Visual Las Rosas, S.L., para que tenga conocimiento de quién es el legítimo acreedor de la suma de 24.000.- euros que tiene en su poder en concepto de depósito.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Higinio y Dña. María Cristina , al que se opuso la parte apelada D. Miguel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de mayo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Los demandantes se alzan contra la sentencia de instancia que desestimó la demanda y estimó la reconvención, oponiendo dos motivos, en los que, esencialmente, se viene denunciar error en la valoración de la prueba.

En la primera alegación opone que el autentico motivo por el que el demandado se negó a formalizar la escritura publica de compraventa no fue por la existencia de un derecho de superficie; pudo haberse informado de su existencia con una simple consulta al Registro de la Propiedad. El motivo fue solo por tener constancia de que el piso litigioso se había vendido antes a un tercero, "Fincas Ramón Núñez S.L.", y a pesar de saber que ese contrato estaba resuelto tal y como se deduce de las actuaciones penales que se siguieron entre las partes, y que acabaron sobreseídas precisamente por esa resolución contractual.

Además en el supuesto de que se tratase de de un contrato de cumplimiento imposible por la existencia de un derecho de superficie, nunca seria posible condenar a los recurrentes a pagar el duplo de las arras, al tratarse de contrato de objeto falso y por tanto nulo.

En el segundo motivo denuncia que el incumplidor es el demandado. Ante las dificultades, la postura del demandado no debe ser la de pasividad y negarse a cumplir, si no la desplegar la mayor actividad en el cumplimiento supliendo con diligencia las dificultades.

SEGUNDO.- La primera actividad es la de calificación del contrato litigioso. El contrato entre las partes no es de arras, ni de promesa de venta. Por mucho que en la demanda se diga que su documento Nº 1, f.21, es un contrato de promesa, es un contrato de venta pleno y perfecto al amparo del Art. 1450 C. C . y en estado de cumplimiento. Sólo le falta el cumplimiento de las obligaciones de pago del resto del precio, las de entrega de la cosa al comprador, y la observancia de la forma publica pactada, y para eso se señala día de cumplimiento, mejor de liquidación y agotamiento del contrato, fijándolo antes del 30-3-2006, día en el que simultáneamente se cumplen las obligaciones pendientes, y sin que la escrituración le añada nada nuevo que no esté en el documento privado del f.21.

El día de cumplimiento no es termino inicial o final del contrato que subordine su eficacia, ni termino esencial que fuerce a que si llegado el día no se cumplen las prestaciones, el contrato quede resuelto por incumplimiento fatal e insubsanable. Lo fijado es día de cumplimiento que admite la mora de cualquiera de los contratantes; da la posibilidad de ir al incumplimiento del Art. 1101 C. C ., o la de exigir la resolución o el cumplimiento ex Art. 1124 C. C .

Distinto es el supuesto de día esencial, entendiendo por tal aquel cuya inobservancia hace que el incumplimiento sea radical y absoluto, sin términos medios, y sin posibilidad alguna de cumplimiento tardío; la falta de cumplimiento el día señalado hace que la insatisfacción del acreedor sea completa e insubsanable, afectando decisivamente a la eficacia del contrato. Así lo define la S.T.S. de 17-5-2002 cuado dice que: "concepto técnico o prístino de un plazo esencial que condiciona la misma existencia o razón de ser de la obligación en que se inserte el mismo, de tal forma que, si no se cumple durante su decurso o en el día señalado la misma, ya no puede cumplirse al haber desaparecido su razón de ser o presupuesto causal, -el conocido y vulgarizado ejemplo del "vestido de novia para el enlace", que, si no se entrega antes del día nupcial, frustra el fin negocial"

Sobre esta base, hemos examinado las cláusulas del contrato, las cantidades entregadas, y la conducta de los intervinientes, y el resultado es el mismo que el obtenido por el Juez de Instancia.

TERCERO.- De ese contrato del f.21 interesa destacar alguna cláusula. En el exponendo segundo se dice: "A la fecha de la escrituración publica el inmueble se encontrara, según compromiso que adquiere la parte vendedora, libre de cargas gravámenes, arrendamientos y/o usufructos y ocupantes, así como de cualquier otro derecho real o personal limitativo o no de de la propiedad o posesión salvo aquéllos expresamente establecidos por las leyes españolas vigentes".

En la primera se dice que a transmisión es en pleno dominio libre de cargas gravámenes y arrendamientos.

En la cláusula segunda se fija el precio en 216.500?, mas otros 24.000 ? que se habían entregado en concepto de arras. En la cláusula 6ª se da a las arras expresamente el carácter de penitenciales, y en la 7ª se establece como condición resolutoria la no concesión por la Administración publica competente de los permisos requeridos para la completa formalización en escritura pública de esta compraventa.

Las cláusulas reproducidas dan una idea clara del objeto y finalidad del contrato; la adquisición por el actor del dominio pleno y perfecto del inmueble sin limitación ni restricción alguna. Sobre esta base, tanto nos da que el contrato se resolviera por las limitaciones que luego veremos, como por la existencia de otro comprador anterior que pudiera dar lugar a un supuesto de doble venta, o de venta de cosa ajena.

Desde la existencia de limitaciones del dominio, el piso las tenia; y muchas. El derecho de los recurrentes no era de dueños en plenitud de dominio y sin restricciones; solo eran titulares de un derecho de superficie. Además el piso estaba gravado con un derecho de tanteo y retracto favor de la Administración, sin que la Administración hubiese renunciado a esos derechos, ni accedido a la descalificación de la vivienda catalogada como de protección pública, que dicho sea de paso se pretendía vender a sobreprecio.

Desde el incumplimiento por existencia de una transmisión anterior, y con independencia de la calificación que merezca esa transmisión; venta de cosa ajena o doble venta, también es claudicante la postura de los recurrentes. Momentos antes de la escritura entre los litigantes, y cuado ya estaban hechas las transferencias de parte del precio; tuvieron que ser retrocedidas, se tuvo noticia de la existencia de una posible doble venta, y ese dato vuelve a ser decisivo porque los actores no pueden cumplir con la obligación de entrega al comprador en los términos pactados: la transmisión del dominio sin limitaciones; ya no lo tenia al habérselo transmitido a Fincas Ramón Núñez S. L.

En este punto cabe hacer una precisión. Que el Juzgado de Instrucción Nº 50 de los de esta Capital, Dil. Previas de Procedimiento Abreviado, 1941/2006 , archivase las actuaciones entre los recurrentes y D. Apolonio , titular de Fincas Ramón Núñez S. L. por estimar que se había producido la resolución del contrato entre ambos, y por tanto podía vender libremente al demandado no es admisible. Es sabido que las resoluciones penales absolutorias y los autos de sobreseimiento por no ser los hechos constitutivos de delito, dejan abierta la vía civil, y no producen cosa juzgada en ella.

Buena prueba es que, f.189, ante el Juzgado de 1ª Instancia Nº 35 de los de esta Villa se siguen los autos Nº 651/06 en los que se discute la resolución o el cumplimiento del contrato entre Fincas Ramón Núñez S. L. y los recurrentes. Dicho de otro modo el demandado tenia y tiene todos los motivos para negarse a firmar el contrato por incumplimiento previo imputable de los recurrentes; únicos culpables de lo sucedido.

Por ultimo tenemos que salir al paso de la afirmación de que al ser imposible el contrato entre los litigantes, por ser solo titulares de un derecho de superficie, seria un contrato nulo por tener objeto falso.

Semejante afirmación carece de sentido por que no hay falsedad de objeto, si no imposibilidad relativa de prestación por ausencia de facultad de disposición sobre el total objeto comprometido, inducción a error al comprador, e infracción de todos los deberes contractuales de los recurrentes que no informan adecuadamente a su comprador. En suma incumplimiento de los recurrentes solo a ellos imputables; intentan vender como pleno dominio y sin cargas un inmueble del que solo son titulares del derecho de superficie, y tiene cargas.

CUARTO.- A la vista de lo expuesto la conclusión parece clara; los únicos incumplidores que frustran el fin del contrato son los recurrentes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de D. Higinio y Dª María Cristina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 63 de los de esta Villa, en sus autos Nº 1387/06, de fecha veintiséis de mayo de dos mil ocho.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.