Sentencia Civil Nº 290/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 285/2011 de 25 de Mayo de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000285/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 290

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veinticinco de mayo de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000218/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s BELENGUERON SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. FRANCISCO JAVIER LOPEZ BUYE y representado por el/la Procurador/a D/Dª VALDEFLORES SAPENA DAVO, y de otra como demandante - apelado/s Felipe , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. FRANCISCA MARTINEZ AUCEJO y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA JOSE BOSQUE PEDROS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, con fecha 20 de enero de dos mil once, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª Jose Bosque Pedrós, en representación de D. Felipe , debo condenar y condeno a la mercantil Belenguerón SL al pago de la cantidad de 19.793, 48 Euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, intereses legales desde la interpelación judicial y a partir de la presente resolución los que se devenguen conforme al artículo 576 LEC ; debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 2 de febrero de 2006, suscrito entre las partes; con imposición de costas procesales a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 23 de mayo de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la parte demandada formula recurso de apelación contra la citada sentencia que estimó la demanda de juicio ordinario instando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes por su incumplimiento al no entregar la vivienda que es su objeto en el plazo legalmente pactado sin que exista aún Licencia de Primera Ocupación, con devolución de las sumas dadas a cuenta más intereses moratorios, al amparo de lo establecido en la condición general sexta de tal contrato.

Se funda el recurso en que dicha sentencia, vulnera el art.1124 del CC ,en cuanto que ni el incumplimiento que le imputa es esencial ni frustra el fin del contrato como esta norma requiere para su resolución, ni existe tal incumplimiento dado que acabó las obras en plazo y que, condicionado el de entrega de la vivienda a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación su denegación por el Ayuntamiento no le es imputable .

La demandante, se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- . Esta Sala da por reproducidos los Fundamentos de la sentencia de instancia en lo que no se opongan a continuación ,previa revisión de las pruebas para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina que se dicen vulneradas en el recurso y en la impugnación .

1)Así de dichas pruebas resulta :

El día 2 de febrero del 2006 las partes suscriben un contrato de compraventa que recae sobre la vivienda que refiere y, en lo que aquí afecta, a cuenta de cuyo precio la actora y compradora ha abonado 57.589,79 euros ,previendo su Estipulación 5º que las obras de construcción y urbanización se deberán concluir en 24 meses desde su inicio y que la entrega de llaves y posesión se ofrecerá en el plazo máximo de 3 meses desde la obtención de la autorización administrativa para su obtención, salvo que medie justa causa y, en su Estipulación 6ª que la compradora podrá instar su resolución si tal vivienda no se pone a su disposición con simultáneo ofrecimiento de escritura pública dentro de los 4 meses siguientes al vencimiento del plazo anterior.

Según lo expuesto el plazo de 24 meses del fin de las obras, iniciadas por licencia de 20-7-06,acababa el 20-7-08 siendo su certificado final de 5-8-08 sólo en relación con las viviendas como se corrobora por el acta notarial de presencia y las fotografías que une de 9-12-08 en las que se ve que las de urbanización no estaban acabadas, certificado tras el cual y en fecha 26-9-08 la demandada requirió a la actora para el otorgamiento de escritura pública a lo que se negó la primera por no haber Licencia de Primera Ocupación finalmente denegada el 12-12-08 por incumplimiento de la última de determinados requisitos para su obtención.

2)Valorando esta resultancia probatoria se entiende que la juez de instancia, cuyo criterio a estos efectos prevalece, ha seguido un iter lógico al hacer tal valoración en cuanto que, pactado el plazo de entrega como esencial y causa de resolución del contrato por mor del art.1255 del CC de modo que para tal resolución no es preciso que ello frustre su fin como en general para ésta requiere su art.1124 , el aquí convenido, además de adolecer de una imprecisión(no se fija el plazo en que desde el fin de las obras se ha de pedir la Licencia de Primera Ocupación a cuyos 3 meses de obtenida se fija ese plazo) que no puede perjudicar al comprador-consumidor, efectivamente se ha incumplido por la demandada en cuanto que, si bien la conclusión de las obras de la vivienda prácticamente existía en el de 24 meses, en él no estaban acabadas las de la Urbanización y, sobre todo y la margen de ello, como medio de que esa entrega sea efectiva se ha denegado la Licencia de Primera Ocupación, sin que conste justa causa al efecto, y sí por el contrario que ello obedece, no sólo a la falta de previsión temporal que al respecto incumbe a toda promotora, sino también a haber hecho su solicitud sin cumplir determinados requisitos y sin aportar la documentación necesaria (falta de certificaciones de las compañías suministradoras acreditativas del abono del los derechos de acometidas generales).

3) La anterior valoración supone la aplicación del criterio que en general, y cuando hay un retraso en el plazo pactado como esencial para la entrega de las viviendas adquiridas por consumidores de más de tres meses o se haga en el fijado ya como prorroga, este Tribunal aplica en base a los arts.14 y 15 de la LGV 8/2004 en relación con el art.1124 del CC .

En concreto y desarrollando este criterio cabe citar nuestra sentencia de 2-7-10(Rollo 267/10 )que dice :"... en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente ,según el cual , por mor del art.1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del art.1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde ,la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver ,al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera,.como dice el TS en sus sentencia de 8 de Noviembre de 1.997no de derecho a tal resolución, a menos ,como matiza la misma ,que el plazo fijado tenga ese carácter esencial...".

Al igual en nuestra sentencia de 23-10-09,Rollo 521/09 ,según la cual :"1 ).Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts. 1281 y ss del CC ,de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288 ,en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas ,en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona, lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts. 14 de la Ley 8/2004 y 5, del RD 515/1989 ,dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos. En este sentido, de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 ,10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles ( Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fé y equilibrio de las prestaciones ,y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos ( sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 )su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas, pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha. Bajo este prisma se han de interpretar las cláusulas 6 y 7 de los contratos de vivienda y trastero de 3-5-06 y 18-10-06(folio 17)... ...Sumamos a este criterio y, con referencia expresa a la licencia de primera Ocupación, el establecido por la SAP de Avila de 8-1-03 (EDJ 12920 )que pone de relieve que dicha Licencia , no se considera una cuestión o trámite administrativo meramente accesorio, sino esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, y que se estima que es causa suficiente para la resolución...".

Por su parte la sentencia que dictamos en el Rollo 82/10 de 1-4-10 afirma sobre este mismo tema :"... A.- Obligación de entregar la vivienda y resolución del contrato de compraventa a instancia del comprador. La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que el retraso en la entrega de la vivienda no es imputable a la promotora, pues terminó las obras en el plazo convenido, y la cláusula undécima del contrato no prevé que la entrega de la vivienda en el plazo convenido sea un requisito esencial del contrato, por lo que aplica la doctrina jurisprudencial de que no todo incumplimiento es causa de resolución del contrato. Este tribunal, revisadas las actuaciones, no comparte el criterio de la juzgadora de instancia por las siguientes razones: a) De conformidad con el artículo 1255 y 1258 del C.C . las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, por lo que debemos valorar si en la cláusula undécima las partes convinieron que el retraso en la entrega fuera causa de resolución del contrato. En el anterior fundamento hemos trascrito la literalidad de los párrafos 3 a 5 de la misma, y de su mera lectura se desprende la claridad de los términos en que se ha redactado por lo que aplicamos el criterio de interpretación establecido en el articulo 1281 del c.c., en el siguiente sentido: 1.- El plazo previsto de entrega es el mes de octubre de 2008; 2.- Se conviene una prórroga de tres meses sobre la fecha estimada para que pueda calificarse como retraso la no entrega de la vivienda, por lo que el plazo concluye a finales de enero de 2008; 3.- Se acuerdan los efectos del retraso, concediendo una opción a la adquirente entre el cumplimiento de la obligación y la resolución siempre que se comunique dentro de los 15 días siguientes a la terminación de la prorroga; 4.- No se califica de retraso la demora si es debida a causa de fuerza mayor o ajena a la voluntad de la promotora. La jurisprudencia que aplica la sentencia de instancia para calificar que el plazo de entrega no es un requisito esencial ha de ser interpretado en sus propios términos, pues, partiendo de la doctrina de que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución ni debe implicar automáticamente indemnización, debe examinarse el valor del plazo en ese tipo de contrato y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. ...Por tanto, si las partes contratantes, en virtud del principio de libertad contractual, convinieron que el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda en el plazo establecido, fuera causa de resolución, habrá que estar a la misma al no ser contraria al orden público conforme establece el artículo 1258 del C.C. La primera conclusión a la que se llega es que el criterio de la juzgadora de instancia no es compartido y consideramos que el plazo de entrega era un requisito para la perfección de contrato de compraventa...".

Al igual es aplicable nuestro criterio contrario a la no imputabilidad que de la denegación de la repetida licencia alega la apelante, pues como decimos en nuestra sentencia de 22-2-11 (R.99/11 ):"... Esta imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación( art. 1184 C. C .), si es absoluta y objetiva( STS 12-3-1994 EDJ 1994/2266 ), no es imputable a aquel( art. 1.105 C. C .) y este no se halla constituido en mora( art. 1182 C. C.)...".

TERCERO .- Por todo lo expuesto, se rechaza el recurso con imposición de costas a la apelante conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Felipe , contra la Sentencia de fecha 2º de enero del 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia, resolución que confirmamos, con condena al pago de las costas causadas en esta instancia a la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr./a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veinticinco de mayo de dos mil once.