Sentencia Civil Nº 291/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 92/2010 de 12 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00291/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 92 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a doce de mayo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 409/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 92/2010, en los que aparece como parte apelante 6 DICIEMBRE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.U., representada por la procuradora Dña. BELÉN AROCA FLÓREZ, y como apelado D. Vidal , representado por la procuradora Dña. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre indemnización de daños y perjuicios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid, en fecha 21 de mayo de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora Dª Francisca Amores Zambrano, en nombre y representación de D. Vidal , debo CONDENAR y CONDENO a la mercantil demandada 6 Diciembre Gestión Inmobiliaria S.L. Unipersonal a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora, la cantidad de 18.030,36 euros, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda e imposición de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte 6 DICIEMBRE GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.U., al que se opuso la parte apelada D. Vidal , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 5 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Con fecha 17 de marzo de 2006 don Vidal interpuso demanda contra la entidad 6 diciembre Gestión Inmobiliaria S.L.U. en reclamación de cantidad, alegando que por escritura pública de 2 de noviembre de 2000, la sociedad demandada vendió la vivienda sita en la planta NUM000 de la calle DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid al actor y a su esposa doña Flor , vivienda que finalmente se le adjudicó en exclusiva tras la separación del matrimonio y la liquidación de su régimen económico matrimonial.

En el momento de la efectuarse la venta en el inmueble se iban a llevar a cabo obras de rehabilitación que afectaban a todas las zonas comunes de la finca, cuyo detalle es el siguiente: a) repaso de portería, b) repaso de pocería actualizando arquetas y saneamiento de tubo de PVC, c) fachada, suministro, montaje y desmontaje de andamio metálico tubular, picado de zonas en mal estado, guarnecido de yeso, dos manos de pintura especial para exteriores, d) instalación de ascensor que incluye la caja o cabina y todos los elementos necesarios para un adecuado funcionamiento según la normativa vigente, así como montaje, prueba e instalación, e)electricidad, incluye caja general de protección colocada, incluidos tubos de acometida y caja de protección homologada con fusibles; cableado y línea repartidora, nueva instalación eléctrica y motor para el ascensor según normativa vigente, f) escalera, pasillo y portal, picado de paramentos y enlucido en yeso blanco; levantar suelos en zonas de escalera, pasillo y portal y retirada de escombros en dichas zonas; colocación de nuevos telefonillos; pintar paramentos y techos de pasillo, caja de escalera y portal en pintura al temple con mano de preparación y posterior gota, g) tejados, repaso completo de cubiertas de la finca que incluye cambio y colocación de la teja existente actualmente.

Dada la trascendencia y envergadura de las obras y la incertidumbre en cuanto a su comienzo y duración, se incluyó en la escritura una cláusula indemnizatoria para el caso de que las obras no hubieran concluido en la fecha prevista, indicándose que "la sociedad respondía de los posibles incumplimientos hasta el importe de tres millones de pesetas (18.030,36 euros) para el caso de que las obras no hubieran concluido antes del día 1 de enero de 2003"( cláusula quinta in fine).

A pesar del tiempo transcurrido desde el inicio del año 2003 no se han llegado a finalizar las obras, aportando, para acreditar tal hecho, las actas de las Juntas de Propietarios de 18 de octubre de 2005 y 1 de diciembre de 2005, y el acta de presencia de 15 de febrero de 2006 del notario don Pedro de la Herrán Matorras que se constituyo en el inmueble, situación que le ocasionado unos evidentes perjuicios, ya que contrato un arrendamiento el día uno de abril de 2003, por importe de 750 euros mensuales, tuvo que rebajar la renta a 600 euros por las incomodidades que presentaba la utilización del edificio y darlo por concluido en diciembre del mismo año al ser inhabitable, sin que haya podido disponer de la vivienda desde entonces. En definitiva, teniendo en cuenta el importe de la renta pactada inicialmente y el tiempo transcurrido sin poder disfrutar de la vivienda, considera que tiene plenamente justificado su derecho a recibir toda la indemnización pactada en el contrato.

SEGUNDO. La empresa demandada, tras reconocer que le vendió, tras su rehabilitación interior, la vivienda y que se pactó la indemnización que hoy se está reclamando, alegó que, la empresa a quien le compró la vivienda antes de iniciar su rehabilitación, GUAYMAS S.L., se comprometió a realizar las obras proyectadas sobre los elementos comunes antes de finales del año 2002 y que fue tal compromiso el que le llevó a pactar la estipulación cuyo cumplimiento se viene a exigir.

Además, no debe olvidarse que fue posteriormente a esta compraventa cuando por causas sobrevenidas se descubrió el estado defectuoso de la finca que hizo necesario su consolidación para que esta no se derrumbase y la necesidad de la realización de unas obras de mucha mayor importancia que las que estaban proyectadas. Esta consolidación fue una obra mucho más grande y costosa que la inicialmente prevista, cuyo monte económico no fue repercutido al hoy demandante sino que fue asumido por la propietaria de casi todo el edificio la entidad GUAYMAS, viéndose entorpecidas las mismas por la acción hostil de los inquilinos, que estaban en proceso de desalojo judicial e impedían la entrada en los pisos para proceder a la consolidación del edificio, y por órdenes de paralización de las obras que vinieron de la Inspección de la Gerencia de Urbanismo y el Excmo Ayuntamiento de Madrid.

Por último se opuso a la indemnización solicitada, al indicar que no se había tenido en cuenta que la vivienda había obtenido una revaloración muy importante debido a la consolidación total del edificio y que el actor había vendido la finca con posterioridad, obteniendo un beneficio económico muy importante.

TERCERO. La sentencia de instancia, al considerar que la estipulación quinta del contrato apoyaba la pretensión de la actora y que la demandada no había acreditado la existencia de una causa de fuerza mayor que le liberase de su responsabilidad, estimó en su integridad la demanda, condenando a la sociedad 6 Diciembre Gestión Inmobiliaria en los términos interesados en el escrito de demanda.

La parte apelante en el recurso de apelación se ha limitado a reproducir sus alegaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, volviendo a hacer un detallado repaso a todas las incidencias que surgieron durante la realización de las obras, y a insistir que fueron circunstancias sobrevenidas, que constituyen un supuesto de fuerza mayor del que no debe responder la sociedad demandada, las que impidieron la entrega y la culminación de las obras, añadiendo que solamente se había comprometido a acabar aquellas obras que, en función de lo que le había indicado la empresa que se encargaba de las mismas, se recogieron en la escritura de compraventa y nunca las nuevas que se acometieron al comprobarse el grave estado de deterioro del edificio.

CUARTO. No podemos aceptar que fueran causas sobrevenidas desconocidas e ignoradas, que puedan constituir un supuesto de fuerza mayor, las que impidieron acabar la obra en el tiempo pactado y que la sociedad demandada pueda liberarse de su responsabilidad al no encontrarse la vivienda en debidas condiciones de habitabilidad en enero de 2003, pues sabemos que, antes de la firma del contrato, la estructura de la finca ya estaba seriamente afectada, ya que, en la propia documentación aportada al proceso por la demandada, consta que el expediente nº 711/92/5245 la Gerencia de Urbanismo requirió con fecha 7 de enero de 2000 a la propiedad de la finca para a que reparen los siguientes daños: a) grietas de trayectoria vertical en muro lateral derecho de patio interior localizadas entre dos huecos de luces y debidas posiblemente a cedimiento del pie derecho que posiblemente se sitúa en esa zona, b)destrabazón de muros que forman el cuerpo de aseos, correspondientes a la vivienda D, c) grieta vertical en muro de carga paralelo al muro posterior de patio en vivienda 3º D, d) grieta vertical en muro medianero izquierdo en vivienda 3 D, e)grieta inclinada en muro anterior de patio que parte de uno de los ángulos inferiores del hueco situado en el pasillo de la planta 5, f)grietas de trayectoria inclinada en vivienda 5 C en el muro correspondiente a la prolongación en el interior del muro anterior de patio, g) abombamiento y grietas en cañizo de techo del pasillo en vivienda 5 C, h)en la cocina de la vivienda 5 C ha desaparecido parte del cañizo, quedando a la vista las viguetas de madera que conforman el forjado primitivo y i)en la vivienda 5 C existen humedades que discurren por el muro anterior del patio adosado a testero(ver folios 192 y 193), que el arquitecto designado por la propiedad, don Heraclio , para contestar a tal requerimiento y a otro de fecha 7 de diciembre de 2000, hace expresa relación, entre otras, a las mismas al recoger, en el escrito de fecha 30 de noviembre de 2001 las medidas de seguridad a adoptar de forma inmediata en le edificio(ver folios 149 a 153), y que el día 31 de octubre de 2001 por parte de la aparejadora doña Belinda se presento en la Junta Municipal de Centro una ITE desfavorable donde se hacían constar los desperfectos existentes en la finca, por lo que si la demandada hubiera actuado con un minino rigor y diligencia podría haber conocido la situación de la finca y tenerla en cuenta a la hora de la firma del contrato, ya que el requerimiento de la Gerencia es anterior en casi diez meses a la fecha de la firma del contrato.

Además, conociendo que la demandada había procedido a la rehabilitación interior del piso que fue vendido al demandante, pues ello lo ha indicado expresamente en la contestación, nos debemos reafirmar en que debía conocer que la situación de la finca era muy delicada, pues según se recoge en el informe del arquitecto contratado por la propiedad, desde las primeras inspecciones, se pudo observar "el estado de deterioro que presenta el edificio sobre todo en su parte trasera en las inmediaciones de patios, así como en la mayoría de los cuartos húmedos, donde la mayoría de los forjados en estas zonas están en mal estado y con cesiones y hundimientos visibles y que las cabezas de los palos de forjados en estas zonas están presumiblemente podridas o desencajadas"(ver folio 149).

Evidentemente en este momento no debemos pronunciarnos sobre la responsabilidad en que pudo incurrir la empresa GUAYMAS frente al demandado al comprometerse a acabar las obras de rehabilitación a finales del año 2002 y de la acción que puede la demandada ejercitar contra la misma, pues ello es independiente al compromiso asumido por la demandada con el actor y no impide ni tiene influencia alguna en el éxito de la acción ejercitada por el mismo.

QUINTO. Se han acreditado suficientemente los perjuicios reclamados, pues se han aportado documentación acreditativa del pago de la renta, que se produjo una rebaja de su importe a los pocos meses del contrato y de la devolución de la fianza a los inquilinos, pues dado el estado del inmueble no pudo continuar el arrendamiento ni por ello aprovechar la vivienda que había adquirido, hecho que no puede ponerse en discusión ya que incluso, con la intervención judicial, se tuvieron que lanzar a aquellos inquilinos que se resistieron a abandonar la finca. Este pronunciamiento no debe quedar condicionado por el aumento del valor que hubiera tenido esta propiedad inmobiliaria, pues además, de tal beneficio, que no dudamos que pudo obtener el demandante tanto por la evolución que tuvo el pecio de la viviendas en España en ese momento como porque se había llevado una rehabilitación del edificio, el mismo, también, hubiera podido disfrutar de los derivados los derivados de la posibilidad de disponer de la finca en la fecha pactada para finalización de las obras y no debemos olvidar que con esta última finalidad se firmó la estipulación quinta cuyo cumplimiento se viene a exigir en este procedimiento.

SEXTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada unipersonal 6 DICIEMBRE GESTIÓN INMOBILIARIA, que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Belén Aroca Flórez, contra la sentencia dictada el día 21 de mayo de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid en el procedimiento ordinario 409/2006, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.