Sentencia CIVIL Nº 291/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 273/2016 de 16 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 273/2016 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 911/2014
Parte recurrente/Solicitante: CONSTRUCCIONES MASQUEFA S.A.
Procurador/a: Sandra Aguiran Mateu
Abogado/a: Cristina Arisó Tor
Parte recurrida: Constanza
Procurador/a: Cristina Leandro Fernandez
Abogado/a: PERE RIVAS I BUJAN
SENTENCIA Nº 291/2018
Barcelona, 16 de mayo de 2018.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Amelia
MATEO MARCO, Dña. Isabel Adela GARCÍA DE LA TORRE FERNÁNDEZ y Dña. Beatriz GARCÍA
VALDECASAS ALLOZA actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso
de apelación nº 273/16 interpuesto contra la sentencia dictada el día 18 de septiembre de 2015 en el
procedimiento nº 911/14 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Martorell en el que es recurrente
CONSTRUCCIONES MASQUEFA S.A. y apelada Dña. Constanza y previa deliberación pronuncia en
nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que con estimación íntegra de la demanda condeno a la demandada CONSTRUCCIONES MASQUEFA S.A.: A efectuar a su costa las obras necesarias para implementar ascensor, las canalizaciones de agua de fachada y tejado, y los elementos de acabado pendientes en el parking, en la finca del número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 de Masquefa, y en caso de no hacerlo, o no poder hacerlo por cualquier motivo no imputable, como la negativa a dar su consentimiento de la comunidad de propietarios, a indemnizar a Constanza con la cantidad que se determine, a instancia de ésta en el procedimiento previsto en los artíuclos 712 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Civil.

Y a pagar las costas del proceso.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Beatriz GARCÍA VALDECASAS ALLOZA.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del litigio por las litigantes. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

La representación procesal de la Sra. Constanza instó demanda de juicio ordinario contra la mercantil MASQUEFA, SA. peticionando: 'Se condene a CONSTRUCCIONES MASQUEFA, SA a hacer y/o realizar, en un plazo máximo de dos meses, lo siguiente: 1) instalar el ascensor en la finca de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 ; 2) instalar las canalizaciones de agua en la fachada y tejado de la finca; 3) acabar las obras del parking (pintar, puerta, escaleras, etc) de la finca; 4) entregar a mi representada una copia del seguro decenal, una copia de la Memoria de Calidades, un plano, un detalle de los materiales utilizados en la construcción y un listado de empresas suministradoras. De forma subsidiaria, que conste en la Sentencia para el caso de incumplimiento de la condena anterior, que se resuelva el contrato de compraventa de las fincas NUM002 y NUM003 , por incumplimiento, y en consecuencia se condene a la parte demandada, CONSTRUCCIONES MASQUEFA, SA., a pagar las siguientes cantidades por los siguientes conceptos: 1) la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS QUINCE EUROS CON VEINTITRES CENTIMOS, en concepto de devolución del precio pagado, más los gastos e impuestos derivados de dicha adquisición cuya resolución interesa; 2) la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON DOCE CENTIMOS, en concepto de indemnización y/o pago por todos los impuestos y tasas pagados por mi representada y por las cantidades invertidas en la propia vivienda de forma no recuperable en caso de resolución de la compraventa; 3) se condene a CONSTRUCCIONES MASQUEFA, S.A, a pagar los intereses legales de dichas cantidades desde la interpelación judicial. una vez abonadas dichas cantidades, la parte actora estará obligda a devolver y/o entregar las fincas NUM002 y NUM003 . y costas' La entidad demandada se opuso a la demanda, solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora con los argumentos que en síntesis indicamos: falta de legitimación activa y pasiva; defendiendo la falta de legitimación de la parte actora en la presente reclamación al solicitar la instalación en la finca de elementos comunes, siendo legitimaria la comunidad de propietarios. Asimismo defendía la falta de legitimación de la mercantil, dado que ya no era propietaria de la finca, no pudiendo actuar ni decidir sobre la misma. Añadía a su defensa, haber cumplido íntegramente con los términos del contrato de compraventa, no habiéndose comprometido a la instalación de ascensor, y demás elementos comunes que se pretende de adverso, por cuanto en la escritura pública del contrato solo refiere de manera genérica a lo que se considera elementos comunes de cualquier inmueble. Afirma de igual modo que la vivienda esta finalizada y posee cédula de habitabilidad, y que tales elementos comunes no estaban previstos ni en el Proyecto de Obra ni en la Licencia otorgada por el Exmo Ayuntamiento de la localidad, no siendo si quiera necesarios según la normativa vigente.

La sentencia de instancia no apreció la falta de legitimación activa y pasiva; y apreció incumplimiento contractual de la demandada, ordenando que la misma instale los elementos comunes reclamados previo consentimiento de la Comunidad de Propietarios, siendo que en caso contrario proceda a indemnizar a la actora en los importes que se liquiden en ejecución de sentencia.

Frente a la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la demandada con fundamento en las consideraciones que en síntesis indicamos: falta de legitimación activa y pasiva; error en la valoración de la prueba; falta de incumplimiento de la entidad demandada habiendo entregado la vivienda acabada y con cédula de habitabilidad, no estando obligada a la instalación de ascensor y canales de desagüe en fachada y tejado, tratándose de una referencia genérica que consta en la Escritura del contrato de compraventa sobre lo que se considera 'elementos comunes de una finca'. No existencia de obligación alguna de instalar los elementos comunes según licencia de obra, proyecto, y normativa vigente. Falta de prueba con respecto a la no finalización de las obras del parking constando su finalización en el certificado final de obra, no constando en contrato obligación alguna de la demandada de pintar el parking. Que se procedió por la Constructora a la entrega de los documentos que solicita la actora en el suplico de la demanda, y siendo que en la sentencia de instancia no se condena a ello , por lo que procedería a la no imposición en costas. Solicita en consecuencia la desestimación de la demanda y la condena en costas en primera y segunda instancia.

La parte actora se opone a la apelación, e interesa la desestimación del recurso, con imposición de las costas de la alzada a la recurrente.



SEGUNDO.- Naturaleza jurídica y marco normativo.

Se ejercita por la parte actora acción de RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL. Así el artículo 1.089 del C.c . ( 'Las obligaciones nacen de la de los contratos (...)' );. En este sentido la Responsabilidad contractual es aquélla que se produce cuando, existiendo una relación obligatoria previa entre dos o más partes, una de ellas incumple su prestación contractual y ello provoca daños a la/s otra/s. Es importante hacer notar que el daño debe producirse precisamente por el incumplimiento contractual del deudor y que el acreedor y la prestación ya estaban determinados de antemano. Este tipo de responsabilidad se encuentra definida en el art. 1101 del CC en virtud del cual 'Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas', y comporta a la parte actora la carga de probar tanto la realidad del incumplimiento negligente de las obligaciones que incumbían a la demandada, como también la existencia del daño resarcible y el vínculo causal que une aquella conducta y el resultado lesivo , ( STS 29 de noviembre de 2007 ). Así en el caso de autos la parte actora reclama el incumplimiento contractual por parte de la demandada en su obligación de entrega de la cosa en las condiciones pactadas, exigiendo el cumplimiento de la misma. En el caso de autos, la actora se acoge a la protección que dispensa los arts 1101 y 1124 del CC , que permite en el seno de las obligaciones recíprocas la facultad de resolverlas 'para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe', pudiendo el perjudicado 'escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos'.



TERCERO.- Falta legitimación activa y pasiva.

No es objeto de controversia entre las partes del litigio la existencia de un contrato de compraventa con elevación a Escritura Pública en fecha 27 de diciembre de 2012 suscrito entre las partes, en relación a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 , NUM004 NUM004 de Masquefa, así como su plaza de aparcamiento situada en la planta NUM005 del edificio (fincas registrales NUM002 ; NUM003 ) En consecuencia, en primer lugar, es objeto de debate, si la mercantil demandada debe responder del incumplimiento que defiende la actora ante la falta de los elementos comunes de la finca, consistentes en ascensor, canalizaciones de aguas de techo y fachadas; y de los inacabados del parking. Y en segundo lugar, se discute, si la actora tiene poder para reclamar la inexistencia de tales elementos comunes, debiendo corresponder ello a la Comunidad de Vecinos.

Con respecto a la falta de legitimación activa y pasiva alegada, cabe hacer mención de las dos acepciones que el término legitimación comporta y que son de elaboración doctrinal, aunque figuran ya reconocidas de algún modo en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, cuales son la 'legitimatio ad processum' y la 'legitimatio ad causam', refiriéndose la primera de ellas a los conceptos de capacidad para ser parte o capacidad de obrar procesal, o lo que es lo mismo, a las cualidades necesarias para comparecer en juicio y que viene recogida en los artículos 6 a 9 de la LEC , mientras que la segunda se refiere a la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye al sujeto y el objeto de la demanda, o dicho de otro modo, requiere acreditar la idoneidad específica que tiene el sujeto, derivada de su relación con el objeto del litigio, justificante de su intervención y a la que se refieren los art. 10 y 11 LEC , resultando, pues, claro que se trata de dos conceptos distintos, referido, el uno, a la falta de personalidad o de representación, enlazada con la capacidad de obrar, personal o representativamente, necesaria para actuar como sujeto de la relación jurídico- procesal, y el otro, a la falta en suma de acción, en cuanto ésta conecta directamente con el título o causa de pedir respecto al derecho que se pretende actuar (así, SS 15 marzo 1982 y 21 noviembre 1996 ).

En el presente caso, aduce la parte demandada que ya no es propietaria de la finca, careciendo en consecuencia de todo poder de actuación sobre la misma; y por otro lado añade, que la parte actora no tiene poder para exigir las obras de instalación de elementos comunes y de acabados de la zona de parking, al no constar que actúa en representación de la Comunidad de Propietarios, quien es quien ostentaría la legitimación.

Ambas excepciones invocadas deben ser necesariamente desestimadas al amparo de la acción ejercitada, que exige el cumplimiento, o en su caso la resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 27 de diciembre de 2012, en relación a la venta y compra de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM006 , NUM004 de Masquefa, constando la Sra. Constanza como parte compradora, y la mercantil CONSTRUCCIONES MASQUEFA, SA como parte vendedora (doc. 2 de la demanda). La resolución de que trata el artículo 1124 del CC supone la extinción de la relación contractual no solo para el tiempo venidero, sino con carácter retroactivo, con la consecuencia del reintegro a cada contratante en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron, por razón del contrato. El Código regula la resolución como una 'facultad' atribuida a la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato, la cual tiene derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido frente a la otra parte que se obligó a ello.

Cuestión distinta es si existió incumplimiento o no por la entidad vendedora, que haga ineficaz el contrato suscrito.



CUARTO.- Análisis de la prueba practicada en autos.

Es objeto de la presente litis, si por la entidad vendedora existió incumplimiento contractual en la venta suscrita por ambas partes y elevada a Escritura Pública en fecha 27 de diciembre de 2012, consistente en que junto a la entrega del inmueble, sito en la planta NUM004 puerta NUM004 , no existían los elementos comunes de la finca consistentes en ascensor, canalizaciones de aguas de fachada y tejado; encontrándose por otro lado la zona del parking inacabada.

En este sentido, la actora defiende el incumplimiento flagrante incurrido por la constructora, quien entregó la posesión de la vivienda inacabada y con la falta de los elementos comunes anteriormente descritos, cuando debidamente se comprometió a ello, tal y como consta en la Esritura Pública cuando refiere en su folio 36.

Aduce la demandada, que entregó la posesión de la finca según las estipulaciones pactadas, encontrándose la vivienda vendida a la Sra. Constanza totalmente acabada, y estando en la actualidad la finca terminada según el proyecto de obra y el certificado final de la misma, donde no se contemplaba ni la instalación del ascensor ni de los canales de aguas de fachada y tejado, siendo que en la escritura pública únicamente se consta una relación de elementos comunes a modo de ejemplo. Añade que la demandante no especifica que obras de parking quedan pendientes de acabar, ni concreta las obras necesarias a realizar, no aportando relación pericia alguna ni valoración por experto que lo determine.

Cabe valorar en primer lugar los pactos y estipulaciones contenidas en la Escritura Pública de compraventa. Así, en concreto, los folios 38 y 39 establecen los pactos primero, segundo y tercero, que contiene en síntesis lo siguiente: La Compañía Mercantil, Construcciones Masquefa, SA vende y transmite las fincas descritas en el expositivo I ('fincas en construcción: departamento numero NUM007 vivienda situada en planta NUM004 puerta NUM004 , del edificio sito en Masquefa, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 ; departamento numero NUM004 , plaza de aparcamiento número NUM004 situada en la planta NUM005 del edificio sito en Masquefa, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 ') de esta escritura, a Dª Constanza que compra y adquiere el pleno dominio. El precio de esta compraventa es de 136.000 euros, asumiendo la parte vendedora terminar las obras. La finca antes descrita se halla en construcción, comprometiéndose la parte vendedora a terminarla, estando por tanto esta compraventa sujeta al IVA del 4% sobre la cantidad citada (5.440 euros). El pago es abonado de la siguiente manera: 3000 euros fueron abonados el 6 de agosto de 2012; 33.371,93 euros son entregados en este acto; 101.708,07 euros mediante ingreso en el día de hoy; y 3000 euros serán abonados cuando se entregue por la parte vendedora la cédula de habitabilidad.

Por otro lado, en la misma escritura consta en el folio 36 pacto IV 'NORMAS DE LA COMUNIDAD', donde refiere: 'se regirán por la ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y las disposiciones concordantes. Se establecen como normas especiales las siguientes: los elementos comunes están constituidos por el suelo, las cimentaciones, los muros, los accesos, el vestíbulo, la rampa, la escalera, el ascensor, las canalizaciones, el tejado, el vuelo; y en general todos los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute y los que se deducen de los expuesto y de la Ley.' Por lo expuesto, se desprende, que en el momento de elevar a público el contrato de compraventa, las fincas descritas y adquiridas por la actora se hallaban en construcción. Se desconoce, porque no consta así en la Escritura, que obras quedaban pendientes, pero en todo caso se desprende de la propia Escritura que las mismas afectaban en concreto a la vivienda puerta NUM004 planta NUM004 , y plaza de parking NUM004 , objeto de venta, quedando pendiente hasta su finalización a cargo de la compradora el pago del importe de 3000 euros, con entrega de la cédula de habitabilidad.

Se deduce en consecuencia, que la obra finalizó, dado que dicha cantidad fue abonada por la Sra.

Constanza , (doc. 1 de la demanda) y la vivienda goza de cédula de habitabilidad (doc. 2 de contestación a la demanda).

Combate la apelante, que la enumeración de los elementos comunes descritos en el folio 36 de la Escritura, pacto IV, no formaban parte de la descripción de la vivienda a cuya entrega estaba obligada, sino que refiere a una lista ejemplificativa de lo que debe considerarse elementos comunes en un régimen de Propiedad Horizontal, tal y como se infiere del encabezado de dicho pacto 'NORMAS DE LA COMUNIDAD', habiendo cumplido íntegramente con sus obligaciones.

Esta Sala debe acogerse a las pretensiones de la demandada, teniendo en cuenta el soporte documental que obra en autos, y las declaraciones testificales vertidas en el acto de Juicio.

En primer lugar, alcanza protagonismo el proyecto de obra de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de la localidad de Masquefa (doc. 4 de la contestación a la demanda), a cargo del arquitecto Ezequiel , quien certifica, y así depuso en el acto de Juicio, que en el proyecto de ejecución de la obra no constaba previsto ni la edificación del ascensor ni de los canales de agua en techo y fachada, y ello porque no lo exigía la normativa vigente, y siendo que sobre dicho proyecto se otorgó por el Excmo Ayuntamiento licencia autorizada (folio 159). Así, el Consistorio ratificó que ni en la licencia de edificación ni en el proyecto de obra constaba prevista la edificación de los elementos comunes reclamados (ascensor, y canalización de aguas) (folio 170), contando la finca con licencia de primera ocupación. Y siendo ello coherente con el soporte documental adicional que aporta la mercantil, como la Memoria de acabados del edificio, el libro del Edificio o la Escritura Pública de Obra Nueva y División Horizontal de 15 de enero de 2008 (folio 141), poniendo el certificado final de obra conclusión definitiva a la descripción y características de la finca de autos. De dicha documental no puede mantener la actora ser desconocedora, por cuanto la Memoria de Acabados y el Libro de Edificación se encuentra a disposición de todos los propietarios.

No puede considerarse que la construcción de hueco, o el delimitar un espacio hábil para la preveer la construcción de un ascensor en el futuro, infiera la obligación de la demandada de proceder a la misma, por cuanto en este sentido, resulta lógico y verosímil, a raíz de la documental expuesta, que se confeccionara con el fin de atribuir dicha posibilidad de decisión a la Comunidad de Propietarios. En ningún momento se hace constar en la Escritura que aquí se discute, el compromiso de la demandada a la entrega de la finca con el ascensor acabado.

La testifical del Sr. Ildefonso , ocupante de una de las viviendas de la finca de autos, poca luz puede arrojar al presente pleito, por cuanto sus quejas o manifestaciones ante la inexistencia de un ascensor obedece a una presunta relación contractual (arrendamiento) entre este y la demandada, que en nada tiene que ver con la presente.

Y la falta de construcción de los canales de aguas, no puede considerarse como la inexistencia de un elemento necesario para el mantenimiento de la finca a la que venía obligada la constructora, puesto que tal y como concreto el Ayuntamiento de la localidad a que la cubierta del inmueble lanza el agua directamente a las terrazas planas de los dúplex donde se recoge el agua. No existe, en este punto, ninguna prueba acreditativa del daño que causa la inexistencia de tales elementos (inundaciones, goteras, filtraciones, etc) El pacto IV de NORMAS DE LA COMUNIDAD, de la Escritura de 27 de diciembre de 2012 de compraventa entre las partes, no define la obligación de entrega de la demandada, más sólo las estipulaciones por las que se regirá la vivienda objeto de venta, al estar sujeta al régimen de Propiedad Horizontal. Contiene un listado y enumeración de lo que se considera elementos comunes de una finca, cuyo régimen es distinto al de los elementos privativos. Siendo incluso, que en el propio pacto, finaliza con una remisión a la ley. De facto, dicha lista ejemplificativa es la misma que las contenidas en nuestras leyes ( art. 396 del CC , art. 3 LPH , o artículos 553-7 y siguientes del título 5º, capítulo 3º del Libro 5º del del Codi Civil de Catalunya (CCCat ).

Con respecto a las obras inacabadas de la zona del parking ubicada en la planta NUM005 del inmueble, la parte actora en su escrito de demanda enumera un listado de deficiencias que ni siquiera cierra, dejando abierta a una inconcrección de trabajos que no han sido siquiera definidos a lo largo de todas las actuaciones, no aportando ramo de prueba alguno que acredite las imperfecciones, los inacabados o las obras pendientes de ejecutar. Y lo único que ha quedado indubitado, probado y acreditado, que las obras de la finca finalizaron, existiendo un certificado final de obra conforme al proyecto de obra.

En consecuencia, la inexistencia de ascensor, de las canalizaciones de aguas pluviales en techo y fachada, y la construcción del parking, no revelan un incumplimiento de la demandada en su obligación de entrega a la actora de la vivienda sita en la CALLE000 NUM001 - NUM000 de Masquefa, piso NUM004 . No puede otorgarse la infeficacia pretendida al contrato suscrito según el art. 1124 del CC . El art. 1124 CC ha de ser interpretado restrictivamente y para que pueda hablarse de obligaciones bilaterales o recíprocas hace falta no sólo que en el mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligación de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra. Se exige un verdadero y propio incumplimiento por uno de los contratantes de las obligaciones que le incumbieren. En el presente caso, no ha quedado probado, por lo que procede a desestimar íntegramente la demanda, y estimar el presente recurso de apelación.



QUINTO.- Costas.- Las consideraciones expuestas determinan la estimación total del recurso, y en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede la condena en costas.

Fallo

Se acuerda estimar el recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES MASQUEFA, SA.

contra la sentencia de 18 de septiembre de 2015 en el procedimiento nº 911/14 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Martorell en los autos de que este rollo dimana, que revocamos íntegramente: 'desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. Constanza , y en consecuencia condeno a la actora al pago de las costas causadas'.

No procede la imposición de costas en esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia las indicadas Magistradas integrantes de este Tribunal.