Sentencia CIVIL Nº 291/2022, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 430/2021 de 30 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00291/2022

Modelo: N10250

PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

-

Teléfono:947 25 99 30 Fax:947 25 99 33

Correo electrónico:

Equipo/usuario: RFP

N.I.G.09059 42 1 2021 0006140

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000430 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000552 /2021

Recurrente: RUGAUTO SA

Procurador: EDUARDO GUTIERREZ ARRIBAS

Abogado: MIGUEL DEMETRIO POLVOROSA MIES

Recurrido: CENTRO FEC BURGOS, S.A.

Procurador: CARLOS APARICIO ALVAREZ

Abogado: JESÚS ANDRÉS PERALTA LÓPEZ

S E N T E N C I ANº291

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON NICOLAS GOMEZ SANTOS

SIENDO PONENTE:DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE:DESAHUCIO FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS

LUGAR:BURGOS

FECHA:TREINTA DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL VEINTIDOS

En el Rollo de Apelación nº 430 de 2021, dimanante de Juicio Verbal de DESAHUCIO FALTA DE PAGO nº 552/2021, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 20 de Octubre de 2021, siendo parte demandada-apelante RUGAUTO S.A., representada ante este Tribunal por el Procurador D. Eduardo Gutiérrez Arribas y defendida por el Letrado D. Miguel Demetrio Polvorosa Mies; y como demandante- apelada CENTRO FEC BURGOS S.A., representada ante este Tribunal por el Procurador D. Carlos Aparicio Álvarez y defendida por el Letrado D. Jesús Andrés Peralta López.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por el/la Procurador/a D/ª. CARLOS APARICIO ÁLVAREZ en nombre y representación de CENTRO FEC DE BURGOS, S.A., frente a RUGAUTO S.A.:

1.-Declaro resuelto, por impago de rentas, el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, suscrito el 23 de enero de 2020 sobre el Local de Negocio Nº 30-31-32, del Centro Comercial y de Ocio denominado 'Camino de la Plata', sito en la Avenida de Castilla y León nº 22 de Burgos.

2.-Condeno a la demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.-Condeno a la demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS ONCE EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (38.811,48 €), más el interés pactado en la estipulación 15.3 del contrato (interés legal más cinco puntos), sin perjuicio de lo indicado en el fundamento jurídico quinto.

4.-Condeno a la demandada al pago de las rentas y demás cantidades pactadas en contrato que se hubieran seguido devengando para el caso en que la demandada no hubiera desalojado el inmueble y hasta que el mismo se ponga a disposición de CENTRO FEC DE BURGOS SA, o se produzca el lanzamiento judicial si fuere preciso instar la ejecución de sentencia, por importe mensual de 2.813,72 €, más intereses pactados, y sin perjuicio de lo indicado en el fundamento jurídico quinto.

5.-Impongo las costas procesales a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Rugauto S.A., se interpuso recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 1 de Febrero de 2022

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia de Primera Instancia estimando la demanda de Juicio Verbal formulada por la actora CENTRO FEC BURGOS S.A., frente a RUGAUTO S.A., ejercitando las acciones acumuladas de desahucio por impago de rentas y de reclamación de rentas y cantidades asimiladas por importe de 38.811,48 euros, acuerda:

1.-Declarar resuelto, por impago de rentas, el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, suscrito el 23 de enero de 2020 sobre el Local de Negocio Nº 30-31-32, del Centro Comercial y de Ocio denominado 'Camino de la Plata', sito en la Avenida de Castilla y León nº 22 de Burgos.

2.-Condenar a la demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.-Condenar a la demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS ONCE EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (38.811,48 €), más el interés pactado en la estipulación 15.3 del contrato (interés legal más cinco puntos), sin perjuicio de lo indicado en el fundamento jurídico quinto.

4.-Condenar a la demandada al pago de las rentas y demás cantidades pactadas en contrato que se hubieran seguido devengando para el caso en que la demandada no hubiera desalojado el inmueble y hasta que el mismo se ponga a disposición de CENTRO FEC DE BURGOS SA, o se produzca el lanzamiento judicial si fuere preciso instar la ejecución de sentencia, por importe mensual de 2.813,72 €, más intereses pactados, y sin perjuicio de lo indicado en el fundamento jurídico quinto.

Interpone recurso de apelación la parte demandada solicitando la revocación de la Sentencia de Primera Instancia, interesando se estime la existencia de cuestión compleja y, consecuentemente, la excepción de la inadecuación del procedimiento de desahucio por falta de pago opuesta en primera instancia.

Subsidiariamente, se alegan como motivos del recurso, la existencia de retraso desleal, incongruencia omisiva por no pronunciarse sobre la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' y sobre enriquecimiento injusto .

En el auto del Juzgado de Primera Instancia de 22 de diciembre de 2021 se declara que la demandada ya no ocupa el local arrendado, por lo que no procede la diligencia de lanzamiento.

SEGUNDO.-Inadecuación de Procedimiento.

La parte apelante reitera en esta segunda instancia que la controversia planteada excedía de si se habían pagado o no las rentas del arrendamiento o de si procedía o no la enervación de la acción, que son las cuestiones a ventilar en el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad instado la actora, que tiene naturaleza sumaria.

Señala como factores que determinaban la complejidad de la cuestión los dos siguientes:

- A) La parte actora no ha entregado en ningún momento el local en las condiciones pactadas, y expresamente reiteradas en varios escritos. Además de no respetar el plazo máximo de entrega de 1 mes desde la firma del contrato, pretendió dar por entregado el local sin una de las puertas de cierre, lo que ha motivado que mi mandante no haya tomado en ningún momento posesión efectiva del local ni haya podido ejercer actividad alguna en el mismo.

- B) La actora presenta su reclamación de la rentas como si no hubiese existido en el periodo reclamado una situación de cierre durante varios meses del Centro Comercial donde se ubica el local como consecuencia del COVID - 19, situación de cierre que frustra, obviamente, la expectativa de negocio de mi mandante y genera un evidente desequilibrio entre las partes, al pretender la actora cobrar las rentas y gastos durante muchos meses en los cuales, además de no haber entregado nunca el local en las condiciones pactadas, el Centro Comercial estuvo cerrado. Clausula Rebus sic stantibus.

El desahucio por falta de pago de la renta, cuya finalidad es reintegrar al propietario al propietario la posesión de la finca arrendada ante el impago por el arrendatario de la renta o cantidades asimiladas, es un proceso sumario con limitación de alegaciones, pues solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas ala la procedencia de la enervación ( art. 444.1 LEC) y alegar sucintamente las razones por las que, a su entender, no debe en todo en parte la cantidad reclamada ( artículo 440.3 LEC), siendo por ello, de cognición limitada, y sin que la sentencia que lo resuelve produzca cosa juzgada ( artículo 447.2 LEC) y sin posibilidad de formular reconvención ( artículo 438.2 LEC)

La Sentencia recaída en el juicio de desahucio por falta de pago no tiene eficacia de cosa juzgada, como con toda claridad establece el artículo 447.2 LEC, diciendo que las sentencias que ponga fin a un juicio de desahucio por falta de pago 'no producirá efecto de cosa juzgada',pero no se puede ignorar que pese a la tajante declaración de este artículo, que permite un juicio plenario posterior, ello no supone que en este último se pueda pretender una mera reproducción de lo alegado en el desahucio, por lo que tiene al menos en parte excepción de cosa juzgada, existiendo aspectos del primer proceso que no podrán ser reiterados en el segundo.

Consecuencia de la limitada cognición de este procedimiento sumario, es la exclusión de aquellas cuestiones complejas que no pueden esclarecerse debidamente en este juicio sumario.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo puedan ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afecten al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la misma como causa de resolución.

Es doctrina mayoritariamente aceptada por las Audiencias Provinciales que la invocación de la parte arrendataria demandada de la modulación, rebaja o moratoria de la renta, por apreciación de la cláusula ' rebus sic stantibus', excede del reducido objeto del proceso de desahucio y, también, la de que esta cuestión, en todo caso, debe ser objeto de pretensión, ejercitando acción en el correspondiente juicio ordinario, o reconvención en el caso de que sea posible, sin que la imposibilidad de examen de esta cuestión en el juicio de desahucio por impago de renta, determine inadecuado este procedimiento para examinar la pretensión de resolución contractual por incumplimiento de la obligación del pago de la renta o cantidades asimiladas.

Ahora bien, la complejidad que alega la parte demandada, como fundamento de la inadecuación del procedimiento de desahucio por falta de pago, se refiere a falta de entrega del local por la actora en las condiciones pactadas, además de no respetar el plazo máximo de entrega de un mes desde la firma del contrato conforme se estableció en la estipulación tercera del mismo, pretendiendo dar por entregado el local sin una de las puertas de cierre, ' lo que ha motivado que mi mandante no haya tomado en ningún momento posesión efectiva del local ni haya podido ejercer actividad alguna en el mismo'.

La parte arrendataria reconoce la firma del contrato de arrendamiento de local de negocio el 23 de enero de 2020, que se aporta como documento nº 2 de la demanda, que en el contrato se estableció una duración de un año, entendiéndose tácitamente prorrogado si el arrendatario nada manifestase al respecto, y que se pactó una renta de 1.564 € mensuales más gastos de comunidad.

Pero sostiene que dicho contrato de arrendamiento nunca llegó a consumarse ante el incumplimiento por la arrendadora demandante de su obligación esencial de entregar el local en las condiciones pactadas.

TERCERO.-Son datos de interés para la resolución del contrato los siguientes:

-El origen de este contrato es el interés de la mercantil arrendataria RUGAUTO S.A., concesionaria oficial de vehículos de la marca Peugeot y Citroën en Burgos y zona comercial asignada, dedicándose a la vena y reparación de vehículos, al final del año 2019, en alquilar un local en el Centro Comercial Camino de la Plata de Burgos para exposición de sus vehículos, por lo que inició contactos con la actora.

-Con fecha 28 de noviembre de 2019 la entidad arrendadora envío a RUGAUTO una propuesta con las condiciones para el arrendamiento de local entre las que la actora se comprometía al previo reacondicionamiento de local, pues se trataba de 3 locales (30, 31 y 32), habiendo estado anteriormente los locales local 30 y 31 destinados a negocio de tienda de animales y el local 32 destinado a negocio de peluquería denominada Extensionmanía.

-En el correo electrónico de 28 de Noviembre de 2019, se recogen las obras a realizar por la arrendadora para la entrega del local: 'Vaciado de locales, Tirar tabique, Pladur verticales para unificar y alisar paredes si fuese necesario, Cierre metálico en local 32 (antiguo Extensionmania), Instalación de vidrio en la parte de la fachada del local de Zoomanía que queda hueca al quitar las jaulas'.

-En la estipulación tercer del contrato se recoge: 'El local objeto del contrato será entregado al arrendatario una vez finalizada las obras de anexión de los locales y como máximo 1 mes desde la firma del contrato, en cuyo caso el local será recibido por el arrendatario en perfectas condiciones para el uso a que se destina, sin perjuicio de las obras de adaptación que pueda llevar a cabo el arrendatario a partir de la entrega del mismo'.

-Con fecha 11 de febrero de 2020 la actora envió un correo a la RUGAUTO, indicando que los trabajos del local estaban finalizados y que estaban disposición de hacer la entrega.

-RUGAUTO contestó el 14 de febrero de 2020 indicando que se había visitado el local constatando que se encontraba en mal estado y que los trabajos de acondicionamiento no se habían ejecutado, acompañando relación de fotografías ilustrativas que dejaban ver la situación.

-El 19 de febrero de 2020 las partes cruzaron una serie de correos electrónicos en el que la propia actora volvía a recordar las obligaciones de reacondicionamiento a las que se había comprometido -entre ellas la de instalar un cierre del local de la peluquería con persiana metálica-. También indicaba que estos trabajos estaban realizados, 'a excepción del hueco que ha quedado abierto en la fachada del local de mascotas, que se va cerrar'.

Este correo fue contestado el mismo día 19 por la gerente de RUGAUTO indicando todo lo que todavía quedaba por hacer y que ello, además, impedía que la arrendataria entrara a ejecutar los trabajos que a ella le correspondían.

-En el correo de 24 de febrero de 2020 la actora indica los trabajos, de su cuenta, que admite están pendientes por hacer. Este correo es contestado por RUGAUTO el mismo día, en el que preguntan para cuándo estará cerrado el hueco que estaba abierto en la fachada, insistiendo entre otros extremos, en que la actora se comprometió a realizar el lucido de las paredes.

-Con fecha 2 de marzo de 2020, la actora cargó en la cuenta de la arrendataria el recibo por la renta y gastos de comunidad, lo que motivó que este extremo fuese comunicado por RUGAUTO por medio de correo electrónico, siendo contestado por la actora el mismo 2 de marzo, indicando que comprobarían dicho extremo con contabilidad y que había personal trabajando para, dato que evidenciaba que a dicha fecha, 2 de marzo, y 'En cuanto al lucido de las paredes, lo más rápido es que lo asumáis vosotros y lo compensamos con un mes de carencia de renta'. 'A ver si así podéis recepcionar el local esta semana'.

-Con fecha 4 de Marzo de 2020, la arrendataria suscribe el documento de entrega del local.

-Con fecha 18 de marzo de 2020, 4 días después de que se declarase el

estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria originada por el COVID-

19 (Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo), la actora dirigió un correo a

RUGAUTO, proponiendo modificar la fecha inicio del devengo de la renta inicial, que comenzaría a devengarse un mes después de la entrega del local a la arrendataria, con la suscripción de una Adenda al contrato de fecha 5 de marzo de 2020, Adenda o Anexo al Contrato que adjuntaba a ese correo, y que RUGAUTO no firmó.

-Con fecha 2 de abril de 2020, RUGAUTO recibió un correo electrónico del director de CEETRUS, informando de la suspensión temporal de la facturación por la crisis sanitaria del COVID-19 y que, entre otras medidas, había dado lugar al cierre del Centro Comercial, como es notorio, indicando no obstante que dicha suspensión de la facturación no debía entenderse como anticipo alguno de la postura final respecto a la exigibilidad de la renta.

-Dicho correo fue contestado por RUGAUTO el 14 de abril indicando que a 31 de marzo no había podido ocupar el local debido a su mal estado en el momento de la entrega y que por lo tanto no se daban ni se dan actualmente las circunstancias que pudieran hacer posible el objeto que dio el origen al contrato y, reiterando, que ante la excepcionalidad de las circunstancias no procedía facturación alguna.

-Con fecha 8 de junio 2020, tras la terminación del primer estado de alarma, RUGAUTO recibió un correo de CEETRUS indicando que ante la apertura de los locales comerciales se volvería a facturar la renta desde el día 8 de junio de 2020. Dicho correo fue respondido por RUGAUTO el 9 de junio solicitando un teléfono para poderse dirigir a alguien, habida cuenta de que la arrendadora daba por vigente un contrato de arrendamiento que la arrendataria no había podido ocupar y que ni siquiera contaba con unas de las dos persianas metálicas de cierre comprometidas.

-Con fecha 15 de julio de 2020 RUGAUTO recibió un correo de CEETRUS reclamando importes pendientes, indicando que el contrato no estaba suspendido y que no se veía el motivo por el que no se había abierto.

-Este correo fue contestado por RUGAUTO el 16 de julio recordándole a la actora su incumplimiento tras la firma del contrato, no sólo por el retraso en la entrega del local, sino por el estado en el que se encontraba cuando se realizó la teórica entrega, insistiendo en que a fecha de dicho correo, 16 de julio de 2020, seguían sin terminarse las obras (sin toma de luz, con huecos en fachada ...)y seguía sin instalar se la persiana metálica de cierre comprometida, impidiendo estas circunstancias a RUGAUTO el acceso al mismo, por lo que el objeto del contrato no había tenido lugar, y habiéndose frustrado la intención de obtener solución alguna con la arrendadora, se interesaba la mediación de las respectivas asesorías jurídicas para terminar con la cuestión.

- CEETRUS contesta al anterior correo con otro de fecha 17 de julio de 2020, en el que afirman que a la fecha de firma de la entrega del local se habían hecho todos los trabajos pactados de su cuenta, excepto el lucido de las paredes, que, después se acordó se haría por la arrendataria, aplicando un mes de carencia de renta para compensar. Y, con fecha agosto 12 de agosto 2020, remitió a ROGUATO el correo genérico para todos los locales del centro comercial relativo a medidas de prevención para el COVID-19.

-Con fecha 22 de abril de 2021, la actora remitió a RUGAUTO nuevo correo electrónico indicando que el contrato estaba vigente y que no se había resuelto, por lo que la facturación continuaba realizándose con normalidad y solicitando la firma de un documento para resolver el contrato según modelo que se acompañaba al escrito.

-RUGAUTO respondió por correo de 7 de mayo de 2021 indicando su

negativa a firmar resolución alguna de un contrato que nunca había nacido a

la vida jurídica puesto que no se había consumado.

-El 8 de junio de 2021 RUGAUTO recibió correo electrónico del departamento extrajudicial de GESICO solicitando la resolución contractual y el pago de 35.997,76 €, con apercibimiento de acciones judiciales.

-RUGAUTO respondió por correo de 25 de junio de 2021 indicando que el local se entregó de forma tardía y en condiciones inadecuadas; rechazando RUGAUTO la entrega por no cumplir con lo acordado y que desde la firma del contrato hasta el día de hoy el local había permanecido sin reacondicionar, razón por la que RUGAUTO no había podido hacer uso del local en ningún momento, sosteniendo que el contrato no había tenido lugar y que RUGAUTO no reconocía deuda alguna. En el mismo correo se reclamaba a la actora la devolución de la fianza y hacer frente a cuantos gastos originaron con ocasión del aprovisionamiento de material y servicios prestados contratados por RUGAUTO para incorporar la imagen corporativa en el local arrendado y que ascienden a 10.227,80 euros más IVA.

-La actora, a continuación, con fecha 30 de junio de 2021, interpuso la demanda que inicia el presente procedimiento.

CUARTO.-La parte actora alega que el contrato perfeccionado no se ha consumado como consecuencia de los incumplimientos esenciales de la parte actora, que refiere a los dos siguientes:

- Incumplimiento de la entrega del local en el plazo pactado. La estipulación tercera del contrato estableció un plazo máximo de 1 mes contado desde la firma del contrato (23 de Enero de 2020) para entregar el local acondicionado a la arrendataria.

- Incumplimiento de entrega del local en las condiciones pactadas. Alega que ni en la fecha de la teórica entrega del local, el 4 de marzo, ni tampoco tras la misma la parte actora cumplió con su obligación de entregar el local en las condiciones adecuadas pactadas en el contrato, para el ejercicio de la actividad por la arrendataria. Y como consecuencia de estos incumplimientos, sostiene que el contrato no llegó a consumarse puesto que el arrendador no sólo no entregó la cosa en el plazo pactado, sino que tampoco lo hizo en condiciones de uso o goce pacífico, incumpliendo las obligaciones que le impone el artículo 1554 del Código Civil y asumidos contractualmente.

No es un hecho controvertido que el local no ha llegado a ocuparse por la arrendataria. Tampoco que la arrendataria a excepción de los pagos consignados en el contrato en concepto de fianza, no ha realizado pago a la arrendadora de renta o de gasto alguno.

Resulta que la entrega formal del local por la actora, teórica según la arrendataria, se realizó el 4 de Marzo de 2020, transcurrido en exceso el plazo máximo de entrega señalado en el contrato de arrendamiento, según el cual, se estipulo como fecha máxima de entrega el 23 de febrero, un mes después de la firma del contrato de 23 de enero de 2020.

No obstante, dado que la arrendataria firmó el documento de entrega del local el 4 de Marzo de 2020, no puede considerarse que el plazo de un mes fuera esencial, al menos en las condiciones de normalidad existentes en ese momento

No obstante, se ha de señalar que en esa fecha, 4 de marzo de 2020, la entrega no se hacía por la arrendadora en las condiciones pactadas. Así resulta sin duda los correos electrónicos remitidos por la arrendadora con fecha 2 de marzo y 18 de marzo de 2020. Razón por lo que oferta posponer un mes el comienzo del devengo de la renta, esto es , hasta el mes de abril, a fin de que la arrendataria hiciera, las obras que correspondían hacer a la arrendadora, y que estaban pendientes en la fecha de la formal entrega.

Sin duda este plazo era más que suficiente para terminar las obras que la actora reconocía eran de su cuenta, obviamente en una situación de normalidad.

Pero en esta situación contractual, se produce la Declaración de Estado de Alarma por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, quedando el país paralizado hasta el 8 de Junio de 2020, como consecuencia de la Pandemia por el Covid 19.

Esta anómala e imprevisible situación, ajena, obviamente, a las dos, partes, si afecta a las expectativas de negocio que ambas tenían. Dado que el local no ha llegado a ocuparse por la arrendataria, a la que nunca se le llegó a entregar llave del mismo, y que no ha llegado a la apertura del local, si resulta relevante valorar si la entrega del local, en el momento en que se hizo por la arrendadora reunía las condiciones pactadas.

Y lo cierto es que no las reunía, pues la margen de y sin perjuicio de la anomalía que supone entregar un local sin la llave de cierre, lo cierto es que cuando se entrega el local el lucido de las paredes, trabajo de cuenta de la actora según expreso reconocimiento en los emails de 2 y 18 de marzo de 2020, estaba pendiente, trabajo que la actora encargó a la demandada que hiciera por cuenta de ella, posponiendo el inicio del devengo de la primera mensualidad de renta como compensación.

Como ha declarado D. Victoriano, no se pudo terminar los trabajos de pintura hasta finales de Junio o principios de Julio porque antes no estaban cerrados los agujeros y preparadas las paredes, trabajo que correspondía a la arrendadora.

Sin duda, de no haberse decretado el Estado de Alarma, en el plazo de un mes ofertado por la arrendadora en el Correo Electrónico de 18 de Marzo de 2020, se habrían podido realizar las obras, y tener por entregado el local en las condiciones pactadas. Pero el país, por decisión administrativa quedó paralizado, y lo cierto es que la actora en ese momento no había entregado el local en las condiciones pactadas.

Si bien el Estado de Alarma se levanta el 8 de Junio de 2020, la actividad económica lo hace de forma paulatina y con mucha cautela y limitaciones, siendo obvio que las condiciones para la apertura de un negocio eran sustancialmente diferentes a la existentes cuando se suscribió el contrato, incluso cuando se firmó el acta formal de entrega del local el 4 de Marzo, tres meses antes.

La consumación del contrato de arrendamiento de cosas se produce, a los efectos del cómputo inicial del plazo de cuatro años establecido en el art. 1301 CC, cuando el arrendatario recibe la prestación esencial la cesión de la cosa por el arrendador en condiciones de uso o goce pacífico ( arts. 1544, 1546 y 1554 CC, identificándose la consumación con el comienzo de la vigencia, entendido como comienzo de la ejecución del contrato.

Valorar la incidencia que, en la relación contractual, a los efectos de si se inició la vigencia del contrato, tiene la entrega tardía por la actora del local arrendado y sin terminar la totalidad de las obras que reconoce eran de su cuenta (lo que determina su ofrecimiento de modificación del contrato posponiendo el inicio del devengo de la primera mensualidad de renta), cuyo retraso en el momento en que el país se paraliza, 14 de marzo de 2020, solo a ella era imputable, situación que se produce en el excepcional momento ocasionado por la pandemia por Covid y por el Estado de Alarma, excede en el caso de autos, dadas las particulares circunstancia concurrentes, del limitado marco cognitivo del procedimiento de desahucio por falta de pago elegido por la actora, y justifica la apreciación de cuestión compleja y, por ello, de la excepción de inadecuación de procedimiento.

QUINTO.-La estimación del recurso de apelación determina que no se haga imposición de las costas de esta segunda instancia ( art. 398 LEC).

No obstante, la desestimación de la demanda, por inadecuación del procedimiento de desahucio por falta de pago, no procede hacer imposición de las costas de la primera instancia, dada la incidencia relevante que, en el desarrollo del contrato, ha tenido una causa de fuerza mayor, una circunstancia por completo ajena a las partes, articulo 394.1 pfo tercero de la LEC.

Fallo

Se estima el recurso de apelación formulado por la demandada ROGAUTO S.A. contra la Sentencia de fecha 20 de octubre de 2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, que se revoca y deja sin efecto, acordando en su lugar estimar la excepción de inadecuación del procedimiento de desahucio por falta de pago, acordando el sobreseimiento y archivo del mismo, sin hacer imposición de las costas de las dos instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir, así como las cantidades consignadas para apelar.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. Arabela García Espina, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.

NOTA.-Véase en el Libro Registro de Resoluciones al folio 53.

NOTA.-Queda puesta certificación en el Rollo de Apelación.- Doy fe.