Sentencia Civil Nº 292/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 379/2009 de 26 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00292/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 379/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En MADRID, a veintiséis de febrero de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1458/2006 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante MARCOR 04 S.L., representada por la Procuradora Sra. Uroz Moreno, y de otra, como apelados Dª Palmira , representada por el Procurador Sr. Sandeogracias López, y CARPE DIEM PATRIMONIAL SLU, sobre acción nulidad contrato compra-venta.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de diciembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador D. Carlos Alberto Sandeogracias López en nombre y representación de D Palmira contra Marcor 04 S.L. representada por el Procurador D Dolores Uroz y contra Carpe Diem Patrimonial SLU declarada en rebeldía por su incomparecencia en autos, debo -declarar y declaro la existencia de vicio en el consentimiento prestado por la actora, declarando nulo el contrato de compraventa celebrado el 31 de enero de 2006, condenando a la parte demandada a que solidariamente satisfaga a la parte actora el precio concertado y satisfecha 177000? con más los gastos devengados por la c-v a saber 441,51 por Notaría, 232,32? por Registro de la Propiedad, 220 por gastos de Gestoría e Impuesto de Transmisión Patrimonial 10622,85?.

Las cantidades a cuyo pago han resultado condenadas de forma solidaria los codemandados devengarán a favor del actor el interés legal desde la fecha de interpelación judicial sin perjuicio de elevar dicho tipo en dos puntos a contar desde la presente resolución y hasta su pago.

Las costas se imponen a la parte demandada.". Notificada dicha resolución a las partes, por MARCOR 04 S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que por Dª Palmira se formuló oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 11 de febrero de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS GAVILAN LOPEZ.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Antecedentes procesales del recurso.-

La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta que tenía por objeto la declaración de nulidad del contrato de compraventa suscrito en su día entre la demandante y la entidad propietaria de la vivienda, al considerar, que existió vicio en el consentimiento, al haberse adquirido la vivienda desconociendo que se había realizado en la misma obras que afectaban a su estructura y a la del edificio, sin consentimiento de la comunidad de propietarios, habiéndose abierto huecos en pared medianera, roto vigas y cortado bajantes, condenando solidariamente a la vendedora y le empresa que realizó las obras, a la devolución de lo pagado y gastos ocasionados, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho segundo de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

El recurso planteado por la representación procesal de la parte demandada, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Error en la valoración de la prueba en cuanto a la responsabilidad de la apelante, como propietaria de la vivienda, al haber firmado con la codemandada Carpe Diem Patrimonial S.L.U. en documento privado un contrato de opción de compra, cediéndole la posesión para que llevase a cabo las obras de reparación necesarias, teniendo conocimiento la actora de esos extremos; en el documento nº 6 de la demanda, consta la cesión de derechos por parte de la anterior a favor de la demandante, asumiendo la constructora y ejecutora de las obras la responsabilidad frente a las mismas. Inexistencia de error al conocer la actora todas esas circunstancias, habiendo comprado como cuerpo cierto el inmueble.

2º) Infracción de los artículos 217 y 433 de la LEC , por falta de prueba documental alguna sobre los gastos de Notaría, Registro, Gestoría e Impuesto de Transmisiones.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, de acuerdo con su escrito de alegaciones.

De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Motivo primero del recurso: Error en la valoración de la prueba en cuanto a la responsabilidad de la apelante y vicio en el consentimiento.-

Se reconoce por la apelante su condición de propietaria de la vivienda, habiendo suscrito la escritura pública de compraventa con la demandante. La exención de responsabilidad la centra en el hecho de haber firmado con la codemandada Carpe Diem Patrimonial S.L.U. en documento privado un contrato de opción de compra, cediéndole la posesión para que llevase a cabo las obras de reparación necesarias, teniendo conocimiento la actora de esos extremos; sin embargo, no pueden aceptarse las alegaciones al respecto; la compraventa se formaliza por la actora y propietaria de la vivienda, como se ha reseñado anteriormente. El hecho de que la propietaria hubiera suscrito con Carpe Diem Patrimonial S.L.U. en documento privado un contrato de opción de compra, cediéndole la posesión para que llevase a cabo las obras de reparación necesarias, afecta a las relaciones internas entre ellas, y además, no puede olvidarse que esa opción de compra transmitida por la anterior a la demandante, no dejaba sin efecto la condición de propietaria de la apelante, como así aconteció al tiempo de otorgar la definitiva escritura pública de compraventa, como se ha dicho.

Tampoco enervan los anteriores argumentos el documento nº 6 de la demanda, donde efectivamente consta la cesión de derechos por parte de la anterior a favor de la demandante, asumiendo dicha constructora y ejecutora de las obras la responsabilidad frente a las mismas, pues esa mención que contiene la carta está dirigida a la propietaria, y por ende surte efecto en sus relaciones internas, sin que conste la expresa conformidad de la compradora en esa exclusiva asunción de responsabilidad por la constructora, frente a la propietaria, ya que los contratos sólo despliegan sus efectos entre las partes contratantes, al amparo del artículo 1.257 del CC .

Respecto a la inexistencia de error al conocer la actora todas esas circunstancias, habiendo comprado como cuerpo cierto el inmueble, tampoco pueden acogerse las alegaciones en tal sentido. Constan como hechos probados reseñados en la sentencia y que esta Sala asume en su integridad, del conjunto de toda la prueba practicada, la visita en dos ocasiones de la actora a la vivienda en cuestión, cuando la codemandada constructora en rebeldía, había iniciado las obras, a partir de la cesión por la propiedad y opción de compra en julio de 2.005; el 5 de Enero de 2.006 se formaliza la cesión de la constructora del derecho de opción de compra a favor de la actora, el 31 se comunica a la propiedad y otorga la escritura pública de compraventa y el 26 de Abril siguiente se recibe burofax de la comunidad de propietarios, interesando la reposición e la vivienda a su estado anterior.

La actora como lega en construcción, desconocía los aspectos técnicos de la vivienda y la afectación a elementos comunes en las obras realizadas, como razona el perito judicial en el acto del juicio, con la contundente y espontánea manifestación de no haber comprado la vivienda, de saberlo. No puede confundirse el comprar una vivienda como cuerpo cierto, que puede afectar a aspecto como dimensiones, calidad de materiales, etc., con vicios ocultos de carácter técnico como son la apertura de huecos en paredes medianeras, o los referidos cortes de bajantes o rotura de vigas, lo que evidentemente un profano o comprador habitual y ordinario, no distingue.

Por todo ello, como dice la Sentencia del TS de 18 de abril de 1978 «para que el error en el consentimiento invalide el contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1265 del Código Civil , es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración -artículo 1266.1º del Código Civil y sentencias de 16 de octubre de 1923 y 27 de octubre de 1964 -, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar -sentencias de 1 de julio de 1915 y 26 de diciembre de 1944 -, que no sea imputable a quien lo padece -sentencias de 21 de octubre de 1932 y 16 de diciembre de 1957 - y que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado -sentencias de 14 de junio de 1943 y 21 de mayo de 1963 -»; de otra parte, como recoge la sentencia de 18 de febrero de 1994 , según la jurisprudencia para ser invalidante el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial, ha de ser excusable, requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce de los requisitos de auto- responsabilidad y buena fe, este último consagrado hoy en el artículo 7 del Código Civil ; es inexcusable el error (sentencia 4 de enero de 1982 , cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de la buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida en la declaración. Finalmente, ha de señalarse que, como establece la sentencia de 30 de mayo de 1991 , la apreciación del error sustancial en los contratos ha de hacerse con criterio restrictivo cuando de ello dependa la existencia del negocio; apreciación que tiene un sentido excepcional muy acusado (sentencias de 8 de mayo de 1962 y 14 de mayo de 1968 , antecedidas y seguidas por otras en el mismo sentido); ya que el error implica un vicio del consentimiento y no una falta de él; el error ha de ser probado por quien lo alega.

La aplicación de la anterior doctrina y jurisprudencia al caso enjuiciado, determina la constancia del error de consentimiento invocado, y que ha sido debidamente acreditado por la actora; tuvo el carácter de esencial, y de conocerlo la actora no habría adquirido la vivienda; no pudo evitarse, aún con la diligencia media, que consistió en la visita a la vivienda en dos ocasiones, sin apercibirse de dichas circunstancias por no ser experta en construcción, afectando los vicios a elementos comunes insubsanables, incluso en un examen restrictivo de los hechos reseñados, por los fundamentos expuestos.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Motivos segundo: Infracción de los artículos 217 y 433 de la LEC , por falta de prueba documental alguna sobre los gastos de Notaría, Registro, Gestoría e Impuesto de Transmisiones.-

No pueden aceptarse las alegaciones al respecto; consta en la demanda, en el hecho undécimo, la referencia al documento nº 10, donde se reseña la factura de la Gestoría, e incluyen los referidos gastos objetos de reclamación; efectivamente dicho documento no es objeto de impugnación y aunque lo hubiera sido, no debe olvidarse que puede ser plenamente eficaz, de la valoración del resto de la prueba (SS.TS. de 27 de Junio y 22 de Octubre de 1.992 y 31 de Diciembre de 1.996 , entre otras). Tampoco que la parte pudo realizar en el trámite de conclusiones aquellas valoraciones que a su derecho convinieran; en consecuencia, ni se han vulnerado los preceptos reseñados ni ha existido desigualdad de armas procesales en orden a la efectiva defensa de las partes.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la desestimación del recurso, confirmando la sentencia apelada.

CUARTO.- Costas de esta alzada.-

Se imponen a la apelante por la desestimación de su recurso, al amparo del artículo 398 de al L.E.C.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar el recurso interpuesto por la representación procesal de MANCOR 04, S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid en fecha 18 de diciembre de 2008 , que se confirma íntegramente, con imposición de costas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo que deberá prepararse mediante escrito presentado ante esta Sección en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.