Sentencia Civil Nº 292/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 178/2010 de 01 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00292/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 178 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1597 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: INMOBILIARIA PIMAR SL, RESTAURACIONES Y CONTRATAS S.A.

PROCURADOR: JORGE DELEITO GARCIA

APELADO: SOFIESPA S.L.

PROCURADOR: MARIA DE LA PALOMA ORTIZ CAÑAVATE LEVENFELD

En MADRID, a uno de junio de dos mil diez.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandadas RESTAURACIONES Y CONTRATAS S.A. y INMOBILIARIA PIMAR S.L. representadas por el Procurador Sr. Deleito García y de otra, como apelada demandante SOFIESPA S.L. representada por la Procuradora Sra. Ortiz-Cañavate Levenfeld, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, en fecha 3 de septiembre de 2009 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Dª PALOMA ORTIZ-CAÑAVATE LEVENFELD en nombre de la entidad SOFIESTA S.L. contra RESTAURACIONES Y CONTRATAS, S.A. y contra INMOBILIARIA PIMAR S.L., debo condenar y condeno a estas demandadas, a que paguen a dicha demandante, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE EUROS CON DOS CENTIMOS (348.587,02 euros) por principal, más los intereses legales a contar del 31 de mayo de 2005 y al pago de las costas causadas en este procedimiento.

Que desestimando la petición de compensación interpuesta por el procurador D. JORGE DELEITO GARCÍA en nombre de INMOBILIARIA PIMAR S.L. contra SOFIESPA S.L. debo absolver y absuelvo a ésta de dicha pretensión contra ella deducida, con imposición de las costas causadas a la parte que ha visto rechazada su pretensión".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que contra la sentencia de instancia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención se interpone por las partes demandadas el presente recurso de apelación. En autos y por la parte actora la mercantil Sofiespa S.L. se interpuso demanda en reclamación de cantidad por importe de 50.000.000 de pts (348.587,02 euros) como devolución del precio de un contrato de opción de compraventa de determinadas parcelas en la localidad de Cáceres para la instalación en la misma de un centro comercial con hipermercado. La cuestión de dicha reclamación estriba en la caducidad de la referida opción de compra instrumentada en el contrato de fecha 10 de Agosto de 2000, haciendo referencia a que con posterioridad a la caducidad de dicho contrato se habían reanudado por las partes en dos ocasiones conversaciones a fin de poder llevar a buen puerto la idea original de construir un centro comercial con hipermercado o supermercado en la ciudad de Cáceres, no habiendo dado resultado por lo que se solicita la devolución de la citada suma que había sido retenida por las demandadas y no devuelta a pesar de la caducidad del primitivo contrato de opción. La parte demandante, Inmobiliaria Pimar solicitó la integración de la litis con la llamada a otra de las firmantes del documento de referencia, y en fin por lo que hace la fondo de la litis se opuso a la demanda formulando además reconvención en reclamación de cantidad por daños y perjuicios con base en el incumplimiento por parte de la demandante de sendos precontratos realizados entre las partes con posterioridad a la opción de compra a la que se ha hecho referencia La sentencia estimó la demanda y contra la misma se interpuso el presente recurso de apelación que hoy es objeto de examen.

SEGUNDO.- Planteado en esta forma sintética los términos en los que se desenvuelve la litis el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada, si bien por razones distintas de las contenidas en la misma. En efecto la sentencia de instancia tiene por acreditados la existencia de sendos precontratos, se supone que de compraventa, deduciendo una supuesta responsabilidad de la demandante en el incumplimiento de los mismos, y en fin atiende a la devolución de la cantidad objeto de litigio en el hecho de que la misma había sido entregada como señal y parte de pago del precio de un futuro contrato de compraventa al que se referirían los precontratos a los que la sentencia hace referencia. Contra dicha resolución se alza la parte demandada postulando la desestimación de la demanda por la compensación que habría de efectuarse de dicha cantidad con los supuestos daños y perjuicios irrogados al reconvincente y apelante y que la misma computa en más de 100.000 euros diarios desde que se otorgó la licencia de instalación del centro comercial.

Desde luego el recuro no puede ser estimado. En efecto como acertadamente afirma la sentencia lo probado sin género de duda alguna es al suscripción de un contrato de opción de compra fechado el día 10 de Agosto de 2000, entre la hoy actora y una serie de sociedades, alguna de ellas hoy desaparecidas o absorbidas, y que tenia por objeto la concesión a la parte demandante de una opción de compra de una parte de la parcela resultante de la agrupación de determinadas parcelas especificadas en el expositivo primero del contrato y que formaban parte del denominado Sector Comercial I del polígono San Antonio Nuevo de Cáceres, con vista a la construcción de un centro comercial que contendría un hipermercado. Pactándose un precio de la opción en la suma de 50.000.000 de pts que son objeto de reclamación en la presente litis, y determinándose en el propio contrato que el plazo de ejercicio de la opción serían seis meses y que si transcurrido el plazo del ejercicio no se había hecho efectiva la opción porque el optante no se hallara en posesión de determinada documentación, consistente entre otras cosas en la autorización al beneficiario para poder implantar y explotar un hipermercado de gran superficie, como era el caso, al no haberse concedido licencia para dicha superficie por la Junta de Extremadura, los concedentes deberían abonar al beneficiario de la opción la cuantía entregada por éste. Es un hecho también acreditado que por causas que no son de examinar en este momento, al parecer la Junta de Extremadura no concedió la licencia para la construcción de dicha superficie, el repetido contrato de opción de compra caducó y no por causa imputable a la hoy demandante, y que dicho contrato había caducado ha sido reconocido de forma paladina por la propia parte demandada Inmobiliaria Pimar como lo acredita la misiva enviado por la misma en fecha 6 de Noviembre de 2002 en el que se hace referencia a que dicho contrato caducó en su momento, por lo que estaban de acuerdo incluso con la devolución del precio de la opción, haciéndose referencia a aquellos posteriores contactos realizados entre las partes para poder llegar a algún acuerdo que pudiera retomar el primitivo proyecto habían concluido sin efecto. Como consecuencia de dicho fracaso y sin llegar a hacerse efectivo la devolución del precio de la opción al que tenia derecho la hoy apelada, se reanudaron las conversiones en orden a poder hacer realidad el proyecto, concretamente en fechas de finales de Diciembre de 2002, quedando interrumpidas las conversaciones en los primeros meses del 2003, el 29 de Enero, doc. 10 de los aportados con la demanda y se vuelve a tener contacto en los últimos días del año 2003, con fecha 17 de Diciembre doc. 12 se vuelve a retomar contacto para poder llevar a buen puerto la primitiva operación proyectada, que dan lugar a una redacción de un proyecto de contrato que no se llega a firmar por no interesar a los hoy apelantes, y concluyendo las negociaciones a finales de 2004, sin que se hubiese legado a un acuerdo en torno a la compraventa de los terrenos y a la futura edificación en los mismos de un centro comercial.

TERCERO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Abril de 2001 , en relación con la figura del precontrato expresa: «La jurisprudencia de esta Sala ha reconocido la figura del precontrato como contrato preliminar o preparatorio que, en cuanto orientado a una compraventa, tiene un régimen distinto del de la compraventa misma. Así, la sentencia de 25 Jun. 1993 , tras señalar que la distinción doctrinal y jurisprudencial entre promesa bilateral de compra y venta y contrato definitivo de compraventa se centra «en la existencia o no de una voluntad negocial, dirigida a definir para un momento posterior la entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vinculo que produce el precontrato, y que consiste en «quedar obligado a obligarse»", declara que «así pues, nos encontramos ante la figura jurídica de un precontrato, contrato preliminar o preparatorio, quedando eliminada cualquier referencia o alegación a los artículos correspondientes al contrato de compraventa, perfectamente diferenciado por la Ley y por la jurisprudencia de la promesa de venta, en el art. 1.451 del Código Civil y en las sentencias de esta Sala que lo interpretan... el régimen jurídico que rige la promesa de vender o comprar, es distinto del que le es aplicable al contrato definitivo de compraventa, ya que la remisión que se hace en el inciso final del citado art. 1451 . "a lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro" es de contenido significativo, puesto que elimina la normativa propia del contrato de compraventa, para referirse a las reglas obligacionales y de los contratos en general. El precontrato es ya en sí mismo un auténtico contrato, que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, conteniendo el proyecto o la ley de bases del siguiente».

Por su parte la de de Junio de 2.002, confirma la doctrina al expresar la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil ) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en «quedar obligado a obligarse» (STS de 28 Nov. 1994 ); que «resulta plenamente diferenciadle la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa» y en fin la STS 30 de Enero de 2008 , viene a confirmar lo dicho "El precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro (sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan (sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo (sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado (sentencia de 11 de mayo de 1999 ). Siendo de destacar (lo que recoge la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral) que es esencial, en su concepto, el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de encontrahendo" (tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

CUARTO.- Pues bien es evidente que las negociaciones seguidas entre las partes a partir de la caducidad del primitivo contrato de opción de compra no pueden merecer la calificación jurídica de precontrato, al faltar en ellas de manera absoluta los elementos esenciales del mismo como es el objeto real del mismo y lo que es mas importante el precio, sin que pueda referirse al pactado en el anterior contrato de opción que había caducado y al que por cierto no se refieren en lo que hace a su clausulado ninguna de las comunicaciones de las partes. La parte apelante pretende ver un precontrato con posterioridad a la caducidad del primitivo contrato de opción en la existencia de un segundo, intento que en su propia opinión derivó en un acuerdo de voluntades en el que se acordaba la compraventa en el precio previamente pactado. Sin embargo ninguno de los documentos que cita como apoyo de su tesis contiene en modo alguno los elementos esenciales de la convención, no ya los esenciales sino realmente ningún otro. En efecto el doc, 4 de los de la contestación a la demanda no es sino una contestación que se hace por Inmobiliaria Pimar en la persona de su Presidente, a la entidad francesa cuyos intereses representaba la demandada en la en la que se constató la decisión de la demandante de romper la negociaciones llevadas a cabo y cuya ruptura le había sido comunicada por medio de una carta de fecha 19 de Enero a la que se ha hecho mención, y en dicha misiva se hacen unas serie de manifestaciones por parte del Presidente de la entidad demandada que no son sino su propia opinión sobre el curso de las negociaciones y lo único a lo que se hace referencia es a unas conversaciones mantenidas a partir del mes de Julio de 2002 cuando se concede una licencia pero no para una instalación como la que se pretendía en su momento, y se dice que ha habido una serie de reuniones, pocas, pero en ningún caso se aporta ni por lo mas remoto ningún acuerdo u oferta que pudiera vincular a ninguna parte ni en lo relativo al precio, ni al objeto del supuesto contrato que se habría de celebrar y tan solo una referencia a que los servicios jurídicos de la demandada han recibido varios borradores de contrato que al parecer han sido revisados y opuestas objeciones, pero de los que no se aporta ninguno, por lo que difícilmente puede precisarse si en dichos borradores había ya acuerdos o no, y desde luego en forma alguna puede considerarse acuerdo o pacto los términos de la carta remitida por la actora a la demandada y acompañada como documento nº 2 de la contestación en donde se hace referencia a unos términos previamente pactados, pues del referido pacto o supuesto pacto no hay ni rastro en los autos, ni se indica el objeto del contrato, que no tenia porque ser idéntico al de opción y sobre todo nada se indica del precio.

Por lo que hace la segunda fase por decirlo de alguna manera o a lo que se denominaría el segundo precontrato la conclusión debe ser igualmente desestimatoria de la existencia del mismo. En efecto consta en autos que a finales del año 2003, el día 17 de Diciembre por el grupo francés representado por al actora se inician unos nuevos contactos en orden a la conclusión de un contrato que de alguna manera permitiera la construcción del centro comercial, pero lo cierto es que los mismos tampoco llegan a ningún acuerdo ni consta en autos la formulación de ningún documento del que se derive pacto o acuerdo para vincularse en el futuro, es más ni siquiera puede afirmarse que hubiese ningún acuerdo de voluntades sobre aspectos accesorios y desde luego no consta el consentimiento sobre ningún objeto que pudiera configurarse como un precontrato ni aun en la forma más laxa del mismo. La parte apelante hace referencia en lo atinente a esta segunda ronda de negociaciones, por denominarlas de alguna manera, al contenido del documento 7 de los aportados con la contestación. Dicho documento que no es sino una carta de la demandante de fecha 3 de Junio de 2004, no es sino como en el anterior caso el relato de los contactos habidos, y los problemas existentes desde la óptica de la demandada. Así se hace referencia a un intento de la parte actora de proceder a la firma de un contrato, contrato que no se aporta ni en fase de borrador ni en u otra mas definitiva, que permita interpretar si había acuerdo o cualquier naturaleza del mismo y si había obligaciones aun las de llegar a un acuerdo futuro, es mas lo que se dice es que apenas ha habido contactos entre las direcciones letradas de las partes ni entre la direcciones de las empresas que supuestamente iban a contratar, y en fin que los profesionales que la asesoraban solo habían tenido una reunión en los últimos cuatro años. Desde luego de dicho documento en modo alguno se puede extraer que haya un compromiso a un futuro de obligación no a algo concreto sino ni tan siquiera a obligarse. Y es que aun cuando se aplique la doctrina mas permisiva en orden a la interpretación del precontrato en el sentido de que las propias partes contratantes hayan dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia --por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso-- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear. Pero es que en el caso no hay siquiera ese supuesta obligación a obligarse, y desde luego en modo alguno podría establecerse ni el objeto ni el precio del contrato de compraventa que supuestamente se iba a celebrar, y mucho menos cuando el objeto contractual o el supuesto objeto contractual no era una simple compraventa, sino de lo mas complejo la compra de unos terrenos para edificar en los mismos un centro comercial, lo que supone un contenido negocial complejo que no agota en la simple opción de compra y que desde luego no puede deducirse de algunas frases aisladas y descontextualizadas de la correspondencia habida entre las partes. De ello no puede sino infiere que la única relación existente en realidad es la derivada del contrato de opción de compra que fue el único que supuso un concierto de voluntades entre la partes con los requisitos precisos de objeto, precio y causa, contrato de opción que caducó por causas no imputables al beneficiario y que por tanto tiene derecho a que le sea restituido el precio de la misma, pues si bien es cierto que parece que los contratantes han permitido que la demandada tuviera en su poder el precio de la misma y supuesto el caso de que la misma se incluyese como parte del precio del supuesto contrato que se iba a celebrar lo cierto es que el mismo no se ha celebrado y tampoco hay pruebas que determine la existencia de un precontrato ni siquiera en su expresión más laxa pura obligación a obligarse a celebrar en el futuro un contrato, debe de ser reintegrada dicha suma, no como devolución de unas arras de un inexistente precontrato que no llega a consumarse por culpa precisamente de la demandante, sino por la simple caducidad de la opción lo que determina la devolución del precio de la misma de acuerdo con las estipulaciones contractuales, lo que además deja sin efecto la alegada incongruencia puesta de manifiesto en el recurso y es que no existiendo ningún precontrol difícilmente puede establecerse una indemnización por un supuesto incumplimiento que no existe.

QUINTO.- Que por lo que hace al recurso interpuesto por Restauraciones y Contratas S.A., el mismo debe ser desestimado. En primer lugar supondría un fraude procesal que habiéndose pedido la traída a autos de la referida sociedad por medio de la petición hecha de la primitiva demandada, ahora con la misma representación y la misma defensa se venga a decir que la referida sociedad no tenia ninguna obligación de venir al pleito, mucho mas si se tiene en cuenta que la referida sociedad pertenece a la orbita de la familia Pinilla compartiendo ambas la figura del Presidente. Por otra parte si como se ha expresado en el fundamento de derecho anterior la realidad es que lo que hay es una simple devolución del precio de la opción, es lo cierto que si esta legitimada la hoy apelante en cuanto la misma fue parte en el primitivo contrato de opción y por lo tanto depositaria al menos formalmente de las cantidades que ahora se reclaman es evidente su legitimación pasiva por más que quien ha tomado la dirección del asunto económico y jurídico sea la primitiva demandada, por lo que debe decaer su recurso al no haberse estimado la novación que se propugnaba.

SEXTO.- A tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas procesales causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por el Procurador Sr. Deleito García en nombre y representación de RESTAURACIONES Y CONTRATAS S.A. y INMOBILIARIA PIMAR S.L., contra Sentencia de fecha 3 de septiembre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Madrid , en autos de Juicio Ordinario nº 1597/05, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.