Sentencia Civil Nº 292/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 522/2011 de 15 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 522/2011 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 871/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 292

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 871/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Manresa, a instancia de Juan Antonio , contra Darío y Jeronimo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de noviembre de 2009 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO:

DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Dº. Juan Antonio representado por la Procuradora Dª. Mª.Antònia Martínez González y, defendido por la Letrada Dª.Montserrat Pich Costa contra Jeronimo y Darío , con imposición de las costas procesales a la actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de mayo de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- .La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se resuelva el contrato privado de compraventa de 2.4.2008 de la vivienda sita en la AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 de Manresa (por incumplimiento ante la existencia del vicio oculto consistente en que el inmueble adquirido está fuera del Plan General de Ordenación del Ayuntamiento, lo que no se declaró en la escritura de compraventa, conforme al art. 18 del RDLeg. 8/2007 de 28 de mayo, y no se pudo obtener el présto hipotecario correspondiente) y (2) se condene a D. Darío y D. Jeronimo a pagar al actor D. Juan Antonio la suma de 6000 €. A dicha pretensión se opusieron los demandados alegando el incumplimiento de la demandada en el sentido indicaso, pues si bien el nmueble cumple el requisito de uso de servir como vivienda, se halla sujeto a una serie de obligaciones y limitaciones administrativas que, de haberlas conocido no hubiera suscrito el contrato o lo hubiese hecho en otra condicios económicas (reducción de precio o entrega de menos cantidad por arras),

La sentencia de instancia desestima la demanda con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste reiterando el incumplimiento de la demandada en el sentido indicaso, pues si bien el nmueble cumple el requisito de uso de servir como vivienda, se halla sujeto a una serie de obligaciones y limitaciones administrativas que, de haberlas conocido no hubiera suscrito el contrato o lo hubiese hecho en otra condicios económicas (reducción de precio o entrega de menos cantidad por arras), habiéndose vulnerado la ley 872007 sobre el Suelo (no se hizo constar la situación urbanística), lo que se traduce en un incumplimiento con efectos resolutorios. Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran sudicientemente acreditados: 1) La realidad del contrato privado de compraventa de 2.4.2008, sobre la vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 , NUM001 de Manresa, propiedad indivisa de los demandados, quienes la adquirieron por escritura pública de 4.10.2005 (f. ), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) Se establece como precio la suma de 135.220 €, a abonar 3000 a la firma del contrato y el resto, 132.220 antes del 20.9.2008, antes de cuya fecha se obliga la compradora a elevar dicho documento a escritura pública; b) la suma de 3000 € cumple la función de arras penitenciales; c) la parte vendedora responderá del saneamiento por evicción y vicios ocultos (f. 10 y ss). 2) En julio 2008 el actor solicitó un préstamo hipotecario a Caixa de Manresa, para la adquisición de la vivienda; a tal efecto, la Empresa Sociedad de Tasaciones SA realizó una tasación del inmueble, y tras realizar las comprobaciones oportunas, comunicó a la entidad Caixa de Manresa, que el inmueble se encontraba fuera del Plan General de Ordenación por el Ayuntamiento de Manresa y "no era adecuada para la tasación con finalidad de hipoteca" (f. 12), informe realizado sobre el Plan general aprobado en 23.5.2007 (f. 13), acompañando plano del Ayuntamiento; no obstante, el Ayuntamiento "no té prevista cap actuació que requereixi la materialització de la nova alineació definida pel Pla general en la finca de l' AVENIDA000 . NUM000 " (f. 117), si bien dicho Ayuntamiento informa que, efectivamente dicha vivienda se encuentra en situación de fuera de ordenación, de acuerdo con las determinaciones del Plan aprobado en 23.5.1997" (f. 117), si bien "pel que fa a l'ús d'habitatge existent actualment a l'edificació, legalitzat amb anterioritat a l'aprovació del Pla General, es pot mantenir ja que constitueix un ús admés en la zona 1.3 (Zona d'Eixample) on s'ubica l'edificació" (f. 117 vuelto) . 3) Ante dicha circunstancia, por el actor remitió a las demandados burofax en 15.9.2008 requiriéndoles para la resolución del contrato por incumplimiento y la devolución de los 6000 € entregados (f. 15 y ss). 4) Cuando los demandados adquirieron la vivienda, se financiaron con un préstamo hipotcario de 120.000 € en Caixa d'Estalvis de Catalunya, para cuya concesión la misma Sociedad de Tasación SA emitió el correspondiente informe "conforme a las disposiciones contenidas en la Orden Eco 805/2003 de 27 de marzo", teniendo en cuenta el referido plan general de ordenación (f. 49 y ss, 82 y ss), y habiendo abonado el correspondiente IBI por los años 2005 a 2008, así como las tasas de basuras (f. 89 y ss), contando el inmueble con licencia de ocupación y cédula de habitabilidad (f. 103 y ss). 5) Cuando el actor suscribió el contrato, lo hizo con asesoramiento de profesionales que se encargaron de la getión, tramitación y redacción del contrato de compramenta cuya resolución se insta.

TERCERO.- Sin duda, el contrato privado de compraventa que ligaba a las partes, era una venta perfecta, obligatoria para ambas (nace el contrato a la vida jurídica y se constituyen las obligaciones, es decir, el contrato existe y ha de cumplirse), al haber convenido en la cosa y en el precio, pudiendo aquellas compelerse para hacerlo efectivo ( arts. 1254 , 1258 , 1445 , 1450 CC ); claro, solo con el cumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato (entrega de la cosa, pago del precio), se entenderá consumado (por todas, STS 7.10.2005 ; de hecho con la consumación se extinguen las obligaciones del contrato, y ya no se puede desistir del mismo ; y en dicho contrato "perfecto" se incorporaron arras (pacto arral accesorio a la compraventa perfeccionada), inequívocamente penitenciales o de "desistimiento", ex art. 1454 CC , al constar, más allá de la mera mención de este precepto, de forma clara, evidente, rotunda y precisa la voluntad de las partes en tal sentido ( SSTS. 3.6.1994 , 4.3.1996 , 14.6.1999 ,...), pactándose a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato , sin necesidad de alegar causa alguna (de ahí que algunos las definan como el lícito abandono del compromiso adquirido de manera unilateral mediante el pago de multa ). Ese desistimiento es claramente distinto del "incumplimiento culpable" ex art. 1124 CC ; así, en la STS 19.6.1996 , califica el primero como "facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico", por ello, distinto del segundo, que supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte. Esa facultad de desistimiento (que se reconoce a ambas partes), lógicamente, debe estar limitada al tiempo en que las obligaciones del contrato están "en suspenso"; si no se ha estipulado un plazo para desistir, éste debería finalizar en el momento en que esté previsto que se inicie el cumplimiento (o que se exija el cumplimiento) de algunas de las prestaciones del contrato, y en todo caso, el límite máximo ha de ser la consumación del contrato (el que no desiste, pudiendo hacerlo, podrá "incumplir", pero no desistir: o se desiste o se cumple; y se puede desistir en cuanto no hay que cumplir, porque las arras eximen de cumplir, pagando; y el incumplimiento, lo que legitima es a exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización; así las SSTS 14.5.1929 , 19.6.1986 , 14.11.1991 ,...).

Por de pronto, no resulta de aplicación el art. 1483 CC , referido al "saneamiento por gravámenes ocultos", que hubiera requerido ( SSTS 25.4.1981 , 8.6.1994 ,...): 1) el gravamen con alguna carga o servidumbre; 2) oculto (no mencionado en el contrato, no ser aparente, ni inscrita en el Registro y del que el comprador no tenga conocimiento); 3) relevante, de forma que de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la finca), pues: 1) estaba asesorado; 2) pudo informarse en el Ayuntamiento (carácter público de la información urbanística); 3) se partía de la tasación previa que permitió a los demandados obtener el préstamo hipotecario, y disponían de las correspondientes licencias; 4) de todos tales datos resulta la buena fe de los vendedores en relación a los datos urbanísticos (no constan una ocultación maliciosa por parte de los demandados, no se trata de una carga que puedan levantar los demandados, no es oculta sino pública), y ellos compraron bien. 5) los impedimentos urbanísticos y administrativos (no constando pacto al respecto), no son propias cargas o gravámenes ni tampoco vicios ocultos, que puedan dar lugar a la nulidad o a la resolución de la compraventa ( SSTS. 17.11.2006 , 23.10.1997 ,...).

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Juan Antonio contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.