Sentencia Civil Nº 292/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 674/2011 de 29 de Junio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltma Sra:

D./Da. MARGARITA HIDALGO BILBAO (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 29 de junio de 2012.

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 16 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados de Juicio Verbal 402/11 seguidos a instancia de Artemio y Claudia , partes apelantes representadas por la Procuradora Dona Raquel Brito Cebrián y asistidas por la letrada Dona Ma Dolores Santana Ruíz, contra Franco , parte apelada representada por la Procuradora Dona Ana Isabel Santana Grimm y defendida por el letrado Don Luis Saavedra Rodríguez , siendo ponente el Sr. /a Magistrado/a MARGARITA HIDALGO BILBAO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia num. 16 de Las Palmas de Gran Canaria, en el Juicio Verbal no 402/2011 se dictó sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la representación procesal de Da Claudia y D. Artemio absolviendo a D. Franco de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora, por ser así de justicia..

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 1 de junio de 2011 , se recurrió en apelación por la parte actora, Da Claudia y D. Artemio , al que se opuso la parte contraria. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo, siendo ponente Da. MARGARITA HIDALGO BILBAO, que expresa el parecer de la sala.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclama en estas actuaciones por la actora la cantidad de 6.000 euros en concepto de arras entregadas a cuenta del precio de compraventa no perfeccionada por causa imputable al vendedor.

La demanda es desestimada y los actores interponen el correspondiente recurso.

La parte demandada se opone a la admisión de la apelación, pues entiende que la sentencia recurrida es de fecha 1 de junio de 2011 y notificada el 7 del mismo mes, se anuncia la apelación el día 27 de junio de 2.011, plazo muy superior a los cinco días establecidos en la ley. Examinada las actuaciones el día ocho de junio de 2.011 los actores anuncian el recurso contra la sentencia notificada el día anterior y solicitan una copia del CD, el 10 de junio se provee este escrito y se notifica la diligencia de ordenación el 16 de junio de 2.011 y es el 27 cuando se interpone la apelación, sin que hayan transcurrido los cinco días para anunciar el recurso, ni los veinte para interponerlo. Por lo que el recurso está bien admitido.

Las partes celebraron un contrato de arras para la compra de un piso en construcción, contrato que no se perfecciono estando en este recurso a dilucidar cual es la causa de este incumplimiento o en determinar que parte es la culpable de que el contrato no se celebrara.

SEGUNDO.- Reconocidas en nuestro ordenamiento jurídico tres clases de arras, la jurisprudencia del Tribunal Supremo denomina penitenciales a las que contempla el art. 1.454 del CC , concebidas a manera de multa o pena, correlativas al derecho de las partes de desistir del contrato a su arbitrio. Las denominadas confirmatorias son expresión de un contrato con fuerza que no facultan para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponde a entregas o anticipos a cuenta del precio. Existe además una tercera modalidad denominadas penales que vendrían a constituir un resarcimiento en el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida.

Para determinar ante qué tipo de arras nos encontramos en cada concreto caso, se debe acudir a las normas de interpretación de los contratos, estimando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el pacto de arras a que se refiere el art. 1454 y que se denomina penitenciales tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, de tal maneras que para apreciar su concurrencia, el pacto debe constar de manera evidente, ya que en caso contrario, solo cabe estimarlo como parte del precio aplazado, que sirve para confirmar el negocio celebrado ( STS 10.2.97 ). Por lo tanto, las arras penitenciales queda vinculada a la existencia de un contrato perfeccionado, de manera que la cantidad entrega es no solo parte del precio, sino además la penalización para el caso de desistimiento voluntario por las partes, de acuerdo con lo expresamente establecido en el art. 1454 del Código Civil . De esta manera, la principal consecuencia del pacto de arras penitenciales es que las partes se reconocen el mutuo disenso del contrato y establecen cual es la cantidad de cada parte debe entregar a la otra o hacer suya según el caso. Por ello, tienen un carácter excepcional y solo cabe estimarlas cuando las partes las establezcan expresamente y además cuando esa cláusula tal y como senala el art. 1454 afecte a ambas partes.

TERCERO.- Entiende el Juzgador de instancia que estamos ante unas arras penales y esto nadie lo discute en esta alzada.

Lo cierto es que en el contrato que une a las partes se establece que si la propiedad es decir el demandado, es el que no concurre a suscribir la escritura pública las arras se devolvieron dobladas por este. Sin embargo el actor solo pide los 6.000 € entregados y no esta cantidad doblada. 6.000 € que por otro lado se entregaron como parte del precio.

Ciertamente el comprador no puede saber, cuando se puede escriturar la compraventa, ni los términos de la misma pues no puede conocer como ha terminado la obra ni cuándo.

Lo que resulta probado es que los actores enviaron un burofax a los demandados el 29-04-2009 dando por resuelto un contrato, por incumplimiento de la estipulación segunda y séptima, la segunda se refiere a que la escritura se debía de realizar antes del 30-06-2.008 y la séptima es la que determina que la propiedad le devolverá el doble.

No consta que en ningún momento, D. Franco haya citado en una Notaria a los actores para suscribir, una escritura pública Y por otro lado la división de la edificación en propiedad horizontal no tiene lugar hasta el 29 de septiembre de 2.009, luego hasta esta fecha no se podía vender la vivienda (el demandado no acredita tener la cedula de habitabilidad con anterioridad a esta fecha).

CUARTO.- De lo dicho se desprende que es la propiedad la que incumplió, pues aunque los actores no estuvieran en situación económica de suscribir la escritura de compraventa, lo cierto es que no existe ninguna prueba de una resolución contractual a ellos imputables, ni pide el demandado en este procedimiento que se proceda a escriturar una compraventa sobre la vivienda.

Si que esta afirmación se vea desvirtuada por la declaración del carpintero SR. Juan Manuel persona que reconoce que habitualmente recibe encargos de D. Franco y por otro lado resulta raro que si una parte no piensa en comprar una vivienda solicite un presupuesto para los muebles de la cocina, siendo probable que en aquel momento pensaran en escriturar.

Son los actores los que denuncian este incumplimiento en el 2.009 y los demandados, no ofrecen en ese momento que se haga el contrato o que se perfeccione, ni prueban en aquel momento ellos hayan edificado la obra en su totalidad, o que se puede realizar la escriturara pública.

Existe un incumplimiento por el demandado en abril de 2.009, que los actores denuncian por lo que aquel es el responsable del incumplimiento o de que no se llegue a realizar la escritura de compraventa. Por lo que procede estimar el recurso y condenar a los demandados al pago de 6.000 €, cantidad a la que se limita suplico del recurso.

En cuanto a los intereses a no solicitarse los moratorios no procede pronunciamiento alguno

QUINTO.- Que a tenor de lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C , al estimar el recurso de apelación interpuesto por Da Claudia y D. Artemio no procede hacer expresa condena en costas al apelante.

Al tratarse de una estimación sustancial procede la imposición de las costas de la primera instancia conforme al artículo 394 de la LEC

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

1o.- Que, ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora Da. Raquel Brito Cebrián en nombre de Da Claudia y D. Artemio contra la Sentencia de fecha1 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n o 16 de Las Palmas, en el Juicio Verbal no 402/2011 debemos revocar y REVOCAMOS la resolución recurrida y queda su fallo de la siguiente redacción:

Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por Da Claudia y D. Artemio contra D. Franco debo condenar y condeno a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 6.000 euros, se desestima el otro pronunciamiento de la demanda; y todo ello imponiendo a la parte demandada las costas de esta primera instancia.

2o.- No se hace condena en costas de las causadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha.