Sentencia Civil Nº 292/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 280/2014 de 23 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0038691

Recurso de Apelación 280/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1316/2012

APELANTE:D./Dña. Marcelino

PROCURADOR D./Dña. MARIA SOLEDAD GALLO SALLENT

APELADO:LOTE SL SOCIEDAD UNIPERSONAL

PROCURADOR D./Dña. FEDERICO RUIPEREZ PALOMINO

SENTENCIA Nº 292/2014

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D./Dña. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a veintitrés de septiembre de dos mil catorce.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1316/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid a instancia de D./Dña. Marcelino apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. MARIA SOLEDAD GALLO SALLENT y defendido por Letrado, contra LOTE SL SOCIEDAD UNIPERSONAL apelado - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. FEDERICO RUIPEREZ PALOMINO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/02/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 19/02/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por D. Marcelino contra LOTE, SL, y estimando íntegramente la reconvención interpuesta por esta contra aquel. 1º. Condeno a D. Marcelino al cumplimiento del contrato de compraventa de 5-2-2007 suscrito entre ambas partes. 2º Condeno a D. Marcelino a recibir los inmuebles reseñados en tal contrato mediante el otorgamiento de escritura pública de vivienda sita en el portal nº NUM000 , NUM001 , garaje nº NUM002 del portal NUM003 , y trastero nº NUM004 del portal nº NUM003 , de la URBANIZACIÓN000 de Castiello. 3º. Condeno a D. Marcelino a abonar a LOTE, SL, la suma de ciento ochenta y cuatro mil ochocientos euros (184.800 euros), mas IVA, con el interés legal elevado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia. 4º. Absuelvo a LOTE, SL de las pretensiones formuladas en su contra por D. Marcelino en la demanda principal. 5º. Sin imposición de las costas de esta instancia.' .

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 16 de septiembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de septiembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 5 de febrero de 2007 se celebró contrato de compraventa (folio 32) entre 'Lote, S.L.', como vendedora, y D. Marcelino , como comprador; teniendo por objeto la vivienda sita en la planta NUM001 , portal NUM000 , la plaza de garaje nº NUM002 y el trastero NUM004 , portal NUM003 , en Castiello de Jaca (Huesca), que se encontraban en construcción. En la estipulación segunda del contrato se fijó el precio de 226.000 € más IVA; en cuanto a la entrega, se acordó en la estipulación cuarta que 'Los inmuebles objeto de este contrato serán entregados a la compradora en el plazo máximo de dos meses desde la obtención de la licencia de primera ocupación, siempre que la compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben. Se señala como fecha prevista para la entrega de los inmuebles objeto de esta compraventa el cuarto trimestre de 2008'.

En la promoción publicitaria de las viviendas (folio 205), 'Lote, S.L.' ofertaba un campo de golf de 6 hoyos y 3 calles, que aún no ha sido construido.

La licencia de ocupación del bloque donde se ubica la referida vivienda fue concedida en fecha 12 de junio de 2009, habiéndose producido diversas comunicaciones entre vendedora y comprador en relación al otorgamiento de escritura pública de compraventa, a partir del 15 de junio de 2009, como muestran los documentos obrantes en los folios 58 y siguientes.

En fecha 13 de julio de 2012, el comprador comunica a la vendedora la resolución del contrato de compraventa, debido al retraso en la entrega del inmueble, requiriendo la devolución de la cantidad satisfecha a cuenta, que asciende a 48.364 €.

Finalmente, el comprador interpuso la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la resolución del contrato y la devolución de la cantidad de 48.364 € más los intereses. 'Lote, S.L.' formuló reconvención, solicitando el cumplimiento del contrato con la recepción de los inmuebles objeto de la compraventa, así como el abono de 193.456 € por parte del comprador, que es la parte del precio pendiente de pago. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda y estimó la reconvención. Habiéndose interpuesto recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-El recurso de apelación plantea la incorrecta valoración de la prueba en que incurre la sentencia dictada en primera instancia, con respecto a dos cuestiones, una de ellas se refiere al incumplimiento del plazo en la entrega de los inmuebles y la otra a la inexistencia de un campo de golf, que fue ofertado por la vendedora.

En cuanto al retraso en la entrega del objeto de la venta, no podemos obviar que nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual 'Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente', disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que 'El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta', debiendo llevarse a cabo la entrega en el momento que las partes hubieren pactado y en las condiciones que hayan decidido de mutuo acuerdo.

La estipulación cuarta del contrato, referida en el fundamento precedente, responde al principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil y recogido en su artículo 1.255, que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que dicha estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al concertar que la entrega se llevará a cabo en el plazo máximo de dos meses a contar desde la fecha del otorgamiento de la licencia de ocupación, añadiendo que la fecha que se prevé para dicha entrega es el cuarto trimestre de 2008; debiendo estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. En la misma línea se pronuncia la sentencia de 3 de junio de 2.009 .

Esta Sala considera que la estipulación a la que nos venimos refiriendo no puede ser tachada de abusiva, pues aún cuando el momento de petición de licencia de ocupación dependa de la exclusiva voluntad de la vendedora-constructora, hemos de tener en cuenta que se señala como fecha prevista para la entrega el cuarto trimestre del 2008. En definitiva, no se hace depender solamente del arbitrio de la vendedora la determinación de la fecha de entrega a la compradora de los inmuebles adquiridos; inclinándonos por considerar que los parámetros indicados en la estipulación de entrega fueron aceptados por el comprador, en función del principio de autonomía de la voluntad al que nos hemos referido anteriormente.

Una vez resuelta la controversia sobre la validez de la estipulación cuarta, abordaremos el posible incumplimiento de la misma por parte de la vendedora. Para resolver esta cuestión, hemos de partir de la fecha prevista para la entrega, que era el cuarto trimestre de 2008 y de la fecha de obtención de la licencia de ocupación, concretamente el 12 de junio de 2009 (folios 53 y 154), siendo a partir del 15 de junio de 2009 cuando se producen diversas comunicaciones entre vendedora y comprador para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como muestran los folios 58 y siguientes de los autos. Como podemos observar, desde la fecha prevista para la entrega hasta la licencia de ocupación transcurrieron seis meses, tiempo que entendemos no resulta excesivamente prolongado para ser causa de la resolución del contrato; sin perjuicio de revele un incumplimiento por parte de la vendedora, no obstante, no resulta determinante para resolver el contrato de compraventa.

A dichos efectos, el Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que 'según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores', postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Además, no podemos obviar que 'no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática', de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

En definitiva, aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, esta Sala entiende que no procede la resolución del contrato por retraso en la entrega.

TERCERO.-La construcción de un campo de golf de seis hoyos y cuatro calles fue una obligación asumida por 'Lote, S.L.' en la oferta publicitaria (folio 205), que ha de cumplir al igual que el resto de las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa; sin embargo, la vendedora ha incumplido dicha obligación, como ha admitido en la contestación a la demanda, según se desprende del primer párrafo del folio 7 de la contestación, al indicar que el campo de golf 'se hará, pero en su momento, cuando se finalice la promoción, pues como se ha dicho queda pendiente de ejecución la última fase de la urbanización'; además, en emails que 'Lote, S.L.' remitió al comprador, tratando esta cuestión, admite que no se ha llevado a cabo la ejecución del campo de golf (folios 65 y 67).

Teniendo en cuenta que los inmuebles objeto del contrato litigioso se destinan fundamentalmente a casas de recreo, anunciándose su venta como 'un sueño hecho realidad', partiendo de elementos como la naturaleza, ski, senderismo, escalada, golf y ocio, en base a su ubicación, al encontrarse próximos a las montaña y en una zona húmeda; no podemos obviar que la existencia de un campo de golf puede condicionar la compra en la mayor parte de los casos, precisamente por las características climáticas y orográficas de la zona, unido a que los compradores adquieren las viviendas con una clara finalidad de pasar sus vacaciones y periodos de descanso; de tal forma que la existencia de un campo de golf se convierte en un elemento sustancial y determinante en la celebración del contrato de compraventa.

Por tanto, partiendo de que el campo de golf fue ofertado por la vendedora y que se considera un elemento importante para adquirir los inmuebles objeto de venta, no habiéndose llevado a cabo su construcción, procede la resolución del contrato, en base a la doctrina jurisprudencial citada en el fundamento precedente.

La resolución contractual conlleva 'el resarcimiento de daños y el abono de intereses' ( art. 1.1.24 C.Civil ), en este caso 'Lote, S.L.' ha de reintegrar a D. Marcelino la cantidad satisfecha, que asciende a 48.364 € y abonar los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 C.Civil ).

CUARTO.-En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., procede imponer a la demandada y actora reconvencional las costas procesales causadas en primera instancia; no efectuándose pronunciamiento sobre las costas originadas en esta segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Soledad Gallo Sallent, en representación de D. Marcelino , contra la sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2014, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº 1316/2012; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Soledad Gallo Sallent, en representación de D. Marcelino , como actor, contra 'Lote, S.L.', como demandada; se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 5 de febrero de 2007.

2.- Se condena a la demandada a abonar al actor la cantidad de 48.364 € más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

3.- Y desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Federico Ruipérez Palomino, en representación de 'Lote, S.L.', como actora, contra D. Marcelino , como demandado; se absuelve al demando de las pretensiones interesadas en la demanda.

4.- Con expresa imposición a la demandada y actora reconvencional de las costas causadas en primera instancia.

Sin pronunciamiento sobre las costas originadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0280-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 280/14, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe