Sentencia CIVIL Nº 292/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 198/2019 de 31 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.014.00.2-2016/0000932
Recurso de Apelación 198/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Arganda del Rey
Autos de Procedimiento Ordinario 152/2016
APELANTE: D./Dña. Rosa , D./Dña. Rosaura y D./Dña. Sacramento
PROCURADOR D./Dña. CAROLINA LOPEZ RINCON
APELADO: PORTOBELLO MARBELLA,S.L.
PROCURADOR D./Dña. SANDRA OSORIO ALONSO
SENTENCIA Nº 292/2019
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a treinta y uno de mayo de dos mil diecinueve.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
152/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Arganda del Rey a instancia de
D./Dña. Rosa , D./Dña. Rosaura y D./Dña. Sacramento apelantes - demandados, representados
por el/la Procurador D./Dña. CAROLINA LOPEZ RINCON y defendidos por Letrado, contra PORTOBELLO
MARBELLA,S.L. apelado - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. SANDRA OSORIO
ALONSO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31/07/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 31/07/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente:' ESTIMO sustancialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de PORTOBELLO MARBELLA S.L contra HERENCIA YACENTE DE DON Pedro Jesús y en consecuencia: -Declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 8 de junio del 2005.

-Condeno a HERENCIA YACENTE DE DON Pedro Jesús a reintegrar a PORTOBELLO MARBELLA S.L, la cantidad de 211.692 euros.

-Condeno a la parte demandada al abono de los intereses conforme lo establecido en el Fundamentos Jurídico quinto.

DESESTIMO la demanda RECONVENCIONAL interpuesta por la representación procesal de HERENCIA YACENTE DE Pedro Jesús y en consecuencia absuelvo a PORTOBELLO MARBELLA S.L de todas las pretensiones deducidas en su contra.

La parte demandada abonara todas las costas del procedimiento.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 25 de abril de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de mayo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 8 de junio de 2005, se celebró contrato de compraventa entre D. Pedro Jesús , como vendedor, y Portobello Marbella, S.L.(en lo sucesivo Portobello), como compradora; teniendo por objeto un olivar, antes viña, al sitio Las Cabezas, con una superficie de 17.641 m2, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey.

El precio pactado en dicho contrato fue de 42.338,40 €, habiendo sido abonado el importe de 42.338,40 € antes de la firma del contrato, 63.507,60 € que se entregan en el momento de la firma, 105.846 € que serán abonados 'dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la aprobación inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte'; otros 105.846 €, cantidad 'que será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la aprobación provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el avance de dicho PGOU u otra aceptada por la segunda parte'; el resto del precio, es decir 105.846 €, se satisfará 'en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la aprobación definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte u a solicitud de ésta'.

El Pleno del Ayuntamiento de Morata de Tajuña, en sesión extraordinaria de 9 de junio de 2004, acuerda aprobar inicialmente el Convenio Urbanístico de Planeamiento para el desarrollo de la zona denominada Balcón de Morata de Tajuña (folio 45); posteriormente, en Pleno de 5 de octubre de 2004, se lleva a cabo la aprobación definitiva del referido Convenio (folio 54); el 28 de abril de 2006 se celebra un nuevo Pleno (folio 70), en el cual se acuerda la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña, integrado por la parte urbanística, sus Estudios Sectoriales y las Ordenaciones Pormenorizadas de los Sectores Residenciales SR-1, SR-2, SR-3 y SR-6, abriendo un periodo de información pública de un mes, solicitando los informes preceptivos, conforme a la normativa sectorial; en el Pleno de 19 de enero de 2009, se acuerda 'Dar traslado al Equipo Redactor del Plan General de Ordenación Urbana del contenido de los ajustes que habrán de ser introducidos en el Plan General, una vez que han sido vistos y analizados los cambios en la estrategia política en materia de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de Madrid y que deberá ser tenida en consideración por el Ayuntamiento de Morata de Tajuña, desde abril de 2006 en que el PGOU fue aprobado inicialmente, en relación con los criterios básicos con los que deberán ser tenidas en consideración las nuevas directrices urbanísticas y su influencia sobre las propuestas del PGOU, y más concretamente en lo relacionado con el suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado residencial, industrial y terciario, con el objeto de someterlo a aprobación municipal y a un nuevo periodo de información pública, de forma previa a la continuación con la normal y preceptiva tramitación administrativa del mismo' (folio 77).

En fecha 11 de febrero de 2009, los técnicos del Ayuntamiento emiten un informe (folios 79 y ss.), referido a cómo afectan los ajustes que han de introducirse en el Plan General a los Convenios Urbanísticos de Planeamiento y Adenda suscritos y tramitados por el Ayuntamiento de Morata de Tajuña, en el cual se indica 'la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad otorgada por el Convenio y la Adenda', de tal forma que 'El aprovechamiento urbanístico del sector resultante, cuya cuantificación no es posible determinarla actualmente, será diferente al establecido en el PGOU aprobado inicialmente, y la cesión del mismo será del 10% y no del 15%, ya que la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid impide expresamente que esa cesión pueda ser superior al 10%', quedando establecido 'que el sector que recoja el PGOU no se ajustará en ningún caso al que el Ayuntamiento pactó incorporar, diferenciándose de éste en cuestiones sustanciales como la categorización del suelo y el régimen jurídico que le será de aplicación, la imposibilidad de incorporar la Ordenación Pormenorizada a la tramitación del PGOU, y la reducción de la edificabilidad', precisando que los ajustes que han de ser introducidos 'se consideran como máximos, sustanciales y necesarios para la adaptación del sector aprobado inicialmente a los acuerdos adoptados por el Pleno Municipal, en virtud del interés general y de la potestad de planeamiento municipal para establecer su propio modelo de ocupación territorial'; concluyendo que 'Los nuevos parámetros urbanísticos que tiene el sector difieren totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la Adenda, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y promover su ejecución, por lo cual se hace manifiestamente inviable el cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que deberá resolverlos'.

Como consecuencia de lo anterior, el Pleno del Ayuntamiento, en sesión extraordinaria y urgente de 18 de marzo de 2009, acuerda iniciar el expediente de resolución del Convenio Urbanístico y Adenda correspondiente al PGOU del Balcón de Tajuña (folio 88); finalmente, en la sesión extraordinaria del Pleno de 17 de agosto de 2009, se adopta el siguiente acuerdo: 'Resolver el Convenio Urbanístico y Adenda, correspondientes al sector SR-6 'Balcón de Tajuña' del PGOU, resolución justificada en razón del interés general, todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas' (folio 93).

Ante dichas circunstancias, Portobello formuló demanda contra la herencia yacente de D. Pedro Jesús (vendedor de la finca rústica objeto del contrato de compraventa), interesando la resolución del contrato de compraventa y la condena a la parte demandada a abonar 211.692 €, más la cantidad de 52.894,95 €, en concepto de intereses generados hasta la interposición de la demanda, además de los intereses que se generen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se haga efectivo el pago.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó sustancialmente la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO .- El primer motivo de apelación versa sobre la caducidad de la acción ejercitada; a este respecto, la parte apelante alega que nos encontramos ante una rescisión de contrato, prevista en el art. 1290 CC , en virtud del cual 'Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley', siendo rescindibles, entre otros, aquellos contratos 'en que especialmente lo determine la Ley' ( art.

1291.5º CC ), aplicando, en el presente supuesto, el art.1469 CC , que establece lo siguiente: 'La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido'; el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión es de caducidad y 'dura cuatro años' ( art. 1299 CC ).

Ahora bien, hemos de tener en cuenta que el contrato litigioso hace depender el abono de un 25% del precio (105.846 €) de la aprobación inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, otro 25% (105.846 €) de la aprobación provisional del PGOU y el último 25% (105.846 €) del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tras producirse la aprobación definitiva del PGOU; debiendo 'contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el avance de dicho PGOU'; por tanto, nos encontramos ante obligaciones condicionales ( arts. 1113 y ss. CC ), cuyo cumplimiento depende de que se cumpla una condición, que es la aprobación definitiva del PGOU, debiendo tener la finca objeto de compraventa la misma calificación que consta en el avance de dicho plan, en el caso de que no se cumpla dicha condición no tendrá eficacia el contrato, procediendo su resolución, a tenor de lo dispuesto en el art. 1114 CC , según el cual 'En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición'.

Como evidencia la prueba documental obrante en autos, concretamente la documentación sobre los Plenos del Ayuntamiento de Morata de Tajuña (folios 35 y ss.), referidos en el fundamento primero, se aprobó inicialmente el Convenio Urbanístico de Planeamiento para el desarrollo de la zona denominada Balcón de Morata de Tajuña (folio 45), además se procedió a la aprobación definitiva de dicho Convenio (folio 54) y la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (folio 70); si bien, finalmente, en fecha 17 de agosto de 2009, el Ayuntamiento acuerda 'Resolver el Convenio Urbanístico y Adenda, correspondientes al sector SR-6 'Balcón de Tajuña' del PGOU, resolución justificada en razón del interés general (folio 93).

Por tanto, el pago del precio de la compraventa se encuentra condicionado a la aprobación definitiva del PGOU, debiendo tener la finca objeto de compraventa la misma calificación que consta en el avance de dicho plan, condición que no se ha cumplido por decisión del Ayuntamiento, sin que pueda imputarse a la parte compradora. Ante el incumplimiento de la condición establecida contractualmente, procede la resolución del contrato, de acuerdo con lo establecido en el art. 1114 CC , estando sujeto el ejercicio de la acción correspondiente al plazo de prescripción de quince años, según establecía el art. 1964, con anterioridad a la reforma introducida por la Ley 42/2015 de 5 de octubre .

En definitiva, no cabe hablar de rescisión del contrato, no siendo de aplicación al presente supuesto lo preceptuado en los arts. 1291.5 º, 1469 y 1299 CC , como pretende la parte apelante.

Ante ello, decae el primer motivo de apelación.



TERCERO.- El segundo motivo de apelación planteado se refiere a la protección del consumidor con respecto a las cláusulas abusivas supuestamente contenidas en el contrato.

A dicha cuestión se refiere la sentencia apelada en los siguientes términos: 'en cuanto a las alegaciones formuladas en relación a la condición de consumidor y su posición de desequilibrio frente a la contraria que fueron introducidas en el acto de la vista, (no así en la contestación ni en la demanda reconvencional) no ha lugar a su análisis toda vez que ninguna consecuencia solicita por dicha condición (vg. Error en el consentimiento...), además de no resultar ningún extremo de los invocados dignos de protección según la normativa mencionada por el invocante'. Esta Sala comparte dicho pronunciamiento, no siendo posible introducir cuestiones nuevas fuera del momento procesal adecuado, así el art. 412.1 L.E.CC dispone que 'Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente', de lo contrario se generaría la indefensión de la parte contraria.

No obstante, teniendo en cuenta que la apreciación de cláusulas abusivas y la defensa del consumidor, así como la transparencia de los contratos, requieren protección especial, pudiendo ser apreciadas de oficio, hemos de abordar dicha cuestión remitiéndonos a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que en su art.3, se refiere al concepto de consumidor y de usuario en los siguientes términos: 'A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial', atendiendo al contenido de este precepto, el vendedor de la finca objeto de litigio es, sin duda, consumidor, siendo de aplicación a este caso el art. 82 de la referida Ley , según el cual 'Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas cláusulas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato'.

La parte apelante argumenta que nos encontramos ante un contrato de adhesión, no especificando cuál es la clasificación del suelo, siendo su redacción confusa y remitiéndose a un documento denominado Avance del PGOU, que no se encuentra unido como anexo, añadiendo que el contrato adolece de concreción, claridad y sencillez.

A la vista del contrato de compraventa (folio 231), entendemos que la estipulación segunda, referente al precio y a su abono, resulta totalmente clara, aun cuando se remita al Avance del PGOU; hemos de tener en cuenta que en la contestación a la demanda se indica que a los propietarios de las fincas 'se les explicaba la existencia del Convenio acordado entre el Ayuntamiento y la demandante, y se les decía que sus terrenos estaban dentro del PGOU, y que por lo tanto, tenían una buena oportunidad de obtener un beneficio alto con anterioridad a que dichos terrenos fueran urbanos (urbanizables ya eran), y sin la necesidad de que incurrieran en ningún gasto de urbanización', esto evidencia que se ofreció al vendedor información suficiente para entender la cláusula segunda, así como de qué dependía el pago del precio; además la redacción de las cláusulas resulta totalmente clara, se le explicó en qué consistía el Avance y el Convenio del PGOU, siendo la redacción de la cláusula segunda totalmente clara; por tanto, no cabe apreciar la concurrencia de cláusulas abusivas, superando el contrato celebrado el control de transparencia.



CUARTO. - Al encontrarnos ante un contrato que contiene obligaciones condicionales, no habiendo sido posible el cumplimiento de la condición establecida, por causa no imputable a las partes, procede la resolución contractual, a tenor de los preceptos citados en el fundamento de derecho segundo; lo que conlleva la restitución de las cantidades que percibió la parte vendedora, más los intereses legales devengados desde el 18 de septiembre de 2009, que es el día siguiente a aquel en que devino imposible el cumplimiento de la condición, puesto de lo contrario se estaría provocando el enriquecimiento injusto del vendedor.

Ante la resolución del contrato de compraventa por no cumplirse la condición necesaria para que surta efecto, no es necesario abordar los motivos de apelación tercero y cuarto.



QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 395 LEC , se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Carolina López Rincón, en representación de Doña Rosa , Doña Rosaura y Doña Sacramento , contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Arganda del Rey , en autos de procedimiento ordinario nº 152/2016; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0198-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 198/2019, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.