Sentencia CIVIL Nº 292/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 543/2021 de 16 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0800642120198002735

Recurso de apelación 543/2021 -3

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de Mar

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 19/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012054321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012054321

Parte recurrente/Solicitante: Sara

Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas

Abogado/a: Fernando Matas Rey

Parte recurrida: Teodora

Procurador/a: Andreu Carbonell Boquet

Abogado/a: Jordi Pons Juli

SENTENCIA Nº 292/2022

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Mireia Rios Enrich Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 16 de junio de 2022

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 1 de junio de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 19/2019 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jose Mª Verneda Casasayas, en nombre y representación de Sara contra Sentencia - 18/02/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Andreu Carbonell Boquet, en nombre y representación de Teodora.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Dña. Teodora, representada por el Procurador Sr. Carbonell Boquet, contra Dña. Sara, representada por la Procuradora Sra. Bartra Corominas, debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la parte actora la suma de 10.240 €, más el interés legal determinado en el fundamento jurídico quinto de esta resolución, y todo ello con condena en costas de la demandada.

Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por Dña. Sara, representada por la Procuradora Sra. Bartra Corominas, absolviendo a la demandada reconvencional de los pedimentos formulados por la actora, y todo ello con condena en costas de Sara.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 15/06/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

Dª Teodora presenta demanda de juicio ordinario contra Dª Sara, en reclamación de la cantidad de 10.240 euros. Expone que, en fecha 10 de enero de 2017, Dª Teodora y Dª Sara celebraron un contrato de arrendamiento sobre el local sito en la calle Esglèsia número 81, bajos, de Calella, por el periodo de un año y una renta total de 12.000 euros; que antes de llegar a la fecha de finalización, el día 23 de noviembre de 2017, ambas partes suscribieron un documento de resolución de contrato, con efectos a partir de 30 de noviembre de 2017, en el que acordaron que la renta, desde el inicio del contrato hasta la fecha de resolución, quedaba fijada en 11.730 euros, que debía pagarse del siguiente modo: 3.060 euros, ya habían sido cobrados, 3.430 euros mediante la recuperación de la fianza, los 5.240 euros mediante el pago de cuatro pagarés de 1.310 euros cada uno de ellos; asimismo, se pactó una cláusula penal compensatoria por daños y perjuicios en caso de incumplimiento por importe de 5.000 euros.

Ante el incumplimiento de la demandada, Dª Teodora reclama la cantidad de 10.240 euros, en concepto de principal, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, y costas.

Dª Sara contesta y se opone a la demanda alegando que el local fue arrendado en 2011; expone que, llegado el año 2017, Dª Sara ofreció el traspaso del local; que durante el tiempo que duraron las negociaciones, la arrendataria suspendió el pago de la renta, habida cuenta que el precio del traspaso cubriría con creces las rentas de alquiler que se iban sucediendo; Dª Teodora no aceptó el traspaso, y la arrendataria tras cumplir los pagos de 2011 a 2016 quedó en situación de colapso ante la situación generada por la titular del local; por ello, no reconoce la cantidad reclamada pues existía un acuerdo por el que se suspendía el pago de las cuotas en tanto en cuanto se encontrara la mejor forma de pagar tras traspasar el negocio, y con posterioridad, se compensarían los perjuicios recíprocos; en definitiva, al no aceptar el traspaso, la propietaria incurrió en mora accipiendi o mora en el acreedor, pues ha sido la actora la que se negó a cobrar la deuda a pesar de la puesta a disposición del objeto de arrendamiento.

Dª Teodora ha arrendado el local con el mismo objeto, por lo que ha incurrido en el deber de indemnización del artículo 34 de la LAU, siendo de aplicación la compensación o mora accipiendi o mora en el acreedor, pues en ningún momento ha existido mora de la deudora sino todo lo contrario.

Asimismo, opone pluspetición, pues se aplica una cláusula abusiva, por la cual se pretende el incumplimiento de lo supuestamente pactado en base a la cláusula sexta de ese contrato, con un importe de 5.000 euros, es decir, que el importe de la penalización equivale al importe de la misma deuda, lo cual es desproporcionado.

Finalmente, formula demanda reconvencional oponiendo un crédito compensable de 7.000 euros, en base al artículo 34 de la LAU, pues en el local se desarrolla la misma actividad que durante siete años desarrolló la demandada, por lo que solicita una indemnización de 1.000 euros por cada año de actividad.

Y solicita se dicte sentencia por la que se estime el crédito compensable opuesto por valor de 7.000 euros.

Dª Teodora se opone a la demanda reconvencional. Explica que el primer contrato tuvo lugar en fecha 10 de enero de 2011, sucediéndose contratos anuales, hasta el último de fecha 10 de enero de 2017, el cual contiene un pacto de exclusión del derecho previsto en el artículo 34 de la LAU, por lo que la indemnización reclamada es totalmente improcedente.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por Dª Teodora, condena a la demandada a pagar a la parte actora la suma de 10.240 euros, más el interés legal, con condena en costas de la demandada, y desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Dª Sara, absolviendo a la demandada reconvencional de los pedimentos formulados por la actora, y todo ello, con condena en costas a Dª Sara.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Sara interpone recurso de apelación en el que alega:

1) De la reclamación de cantidad y de la cláusula penal.

Tanto el contrato de arrendamiento como el documento de resolución del contrato se suscribieron como contratos de adhesión a unas condiciones generales predispuestas por el arrendador, sin ningún tipo de negociación ni explicación; el predisponente, a través de su gestoría y de su socio abogado, se encargó de redactar todos los documentos, sin que de los mismos se pueda inferir la existencia de un consentimiento verdaderamente consciente e informado de lo que le hacían firmar. Dichos documentos fueron impugnados, al amparo de lo prevenido en los artículos 5 y 7 de la LCGC, en concordancia con el artículo 1.303 del CC. No fueron predispuestos en el modo y con la información suficiente. Pese a que la demandante tenía la condición de empresaria, toda contratación está sujeta a los principios de buena fe contractual. Por idénticos motivos, la cláusula penal de 5.000 euros es totalmente desproporcionada, habiendo solicitado la parte predisponente su adhesión sin más.

2) Mora accipiendi y tratos entre las partes.

Quedó acreditado que hubo múltiples reuniones tras los primeros impagos. En esas reuniones, se ofreció a la arrendadora que aceptara el traspaso a un interesado en seguir con la misma actividad, lo que fue rechazado; hubo tratos entre la arrendataria y el hijo de la arrendadora para resolver el contrato o reducir la renta.

3) En cuanto a la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU.

La renuncia a la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU atenta contra el principio de justo equilibrio de las contraprestaciones por lo que la renuncia en un clausulado predispuesto, sin la más mínima negociación, no debe tener más efecto que su nulidad al no predicarse ninguna compensación que revierta en la contraparte afectada por dicha renuncia. Concurren los requisitos para la aplicación del artículo 34 de la LAU.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia revocando la sentencia de instancia, en el sentido descrito en el recurso, todo ello, con imposición de costas a la parte actora.

Subsidiariamente, pide que se revoque la sentencia de instancia, en el sentido de apreciar pluspetición.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Condiciones generales de la contratación. Cuestión nueva.

Como primer motivo de recurso, la parte apelante argumenta que tanto el contrato de arrendamiento como el documento de resolución del contrato se suscribieron como contratos de adhesión a unas condiciones generales predispuestas por la arrendadora, sin ningún tipo de negociación ni explicación; que dichos documentos fueron impugnados, al amparo de lo prevenido en los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, en concordancia con el artículo 1.303 del Código Civil; que pese a que la demandante tenía la condición de empresaria, toda contratación está sujeta a los principios de buena fe contractual, por lo que la cláusula penal pactada en el contrato por importe de 5.000 euros es totalmente desproporcionada.

El motivo de recurso constituye una cuestión nueva que no fue planteada en la primera instancia.

En efecto, en el escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional Dª Sara oponía:

1) Dª Teodora no aceptó el traspaso; existía un acuerdo por el que no se reclamaría deuda alguna derivada del contrato de arrendamiento de local que quedaba resuelto; se acordó suspender el pago de las cuotas hasta que se encontrara la mejor forma de pagar tras traspasar el negocio, y con posterioridad, se compensarían los perjuicios recíprocos y al no aceptar el traspaso, la propietaria incurrió en mora accipiendi o mora en el acreedor.

2) Dª Teodora ha arrendado el local con el mismo objeto, por lo que ha incurrido en el deber de indemnización del artículo 34 de la LAU, siendo de aplicación la compensación o mora accipiendi o mora en el acreedor.

3) Pluspetición, pues la cláusula sexta del documento de resolución del contrato que impone una penalización de 5.000 euros es abusiva.

4) Existencia de un crédito compensable de 7.000 euros, en base al artículo 34 de la LAU.

En la audiencia previa se fijaron como hechos controvertidos:

a) La existencia de una deuda por importe de 10.240 euros derivada de la resolución del contrato de arrendamiento.

b) La reclamación de 7.000 euros en base al artículo 34 de la LAU efectuada en la demanda reconvencional.

c) La parte demandada añadió como hecho controvertido la existencia de una mora accipiendi en tanto que se ofreció un traspaso que no fue aceptado por la arrendadora.

Nada se dijo sobre Condiciones Generales de la Contratación, lo que constituye una cuestión nueva.

En este sentido, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que no cabe en apelación plantear el conocimiento de cuestiones nuevas que no fueron objeto de debate en la primera instancia.

En nuestro sistema procesal, la segunda instancia, dada la naturaleza del recurso ordinario de apelación, se configura como una revisión de la primera, por lo que el tribunal de apelación tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de primera instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas.

No obstante, tanto los hechos como las cuestiones jurídicas deben haber sido oportunamente alegados por las partes en los escritos de alegaciones, demanda y contestación (y reconvención, en su caso) en los que, sin perjuicio de las matizaciones que a dichas previas alegaciones puedan llevarse a cabo en la audiencia previa prevista en el artículo 414 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan definitivamente planteados los términos del debate procesal, tanto en lo que afecta a los hechos, pues son los hechos alegados y no admitidos por la contraparte, y no otros, los que precisarán ser probados, como en relación a la argumentación jurídica aducida o esgrimida por el actor como 'causa de pedir' como fundamento de sus pedimentos, o por el demandado como oposición a los mismos.

Estos términos del debate son lo que delimitan fáctica y jurídicamente la decisión del órgano judicial que habrá de ajustarse a las exigencias dimanantes del principio de congruencia al resolver el litigio, puesto que, en otro caso, se causaría indefensión a los litigantes.

Por ello, no se admite que las partes puedan alterar los términos del debate en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas, introduciendo en el escrito de recurso, argumentos nuevos no articulados en la primera instancia que alteren substancialmente la causa de pedir o de oposición a los pedimentos de la parte actora y sobre los que es evidente no habrá podido pronunciarse el juzgador 'a quo', ni acerca de las cuales nada habrá podido alegar ni probar en consecuencia la contraparte, con infracción, en caso contrario, de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso, y sobre todo, contraviniendo las exigencias derivadas del artículo 24 de la Constitución.

Solo por esta causa, procedería desestimar este primer motivo de recurso. Pero, además, el Tribunal Supremo deja sentado con rotundidad que la Exposición de Motivos de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación indica claramente que el concepto de abusividad queda circunscrito a los contratos con consumidores.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2017 nos recuerda:

'SEXTO.- Improcedencia del control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores.

1.- Excluida la posibilidad del control de abusividad en contratos en que el adherente no es consumidor, la antes citada sentencia 367/2016, de 3 de junio , afrontó el problema de si les era aplicable el denominado control de transparencia, conocido también como segundo control de transparencia, o control de transparencia cualificado.

2.- Como concluimos en dicha sentencia de Pleno, tal control de transparencia supone que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen inopinadamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio. Es decir, que provocan una alteración, no del equilibrio objetivo entre precio y prestación, que con carácter general no es controlable por el juez, sino del equilibrio subjetivo de precio y prestación, es decir, tal y como se lo pudo representar el consumidor en atención a las circunstancias concurrentes en la contratación (sentencias de esta Sala .......).

Como recordamos en la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre , ya dijimos en las sentencias 241/2013, de 9 de mayo , y 138/2015, de 24 de marzo , que este doble control de transparencia consistía en que, además del control de incorporación, que atiende a una mera transparencia documental o gramatical:..., cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la 'carga económica' que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la 'carga jurídica' del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo'.

3.- Pero este control de transparencia diferente del mero control de inclusión está reservado en la legislación comunitaria y nacional, y por ello, en la jurisprudencia del TJUE y de esta Sala, a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores, conforme expresamente previenen la Directiva 1993/13/CEE y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

4.- Ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual. No corresponde a los tribunales la configuración de un tertium genus que no ha sido establecido legislativamente, pues no se trata de una laguna legal que haya que suplir mediante la analogía, sino de una opción legislativa que, en materia de condiciones generales de la contratación, diferencia únicamente entre adherentes consumidores y no consumidores'.

De esta doctrina jurisprudencial se desprende que no ostentando la recurrente la condición de consumidora, el único control que cabe realizar de la cláusula cuestionada es el que se refiere al control de incorporación o inclusión. En el presente caso, la redacción de la cláusula es clara y precisa, tanto en su redacción como en cuanto al supuesto al que se refiere y sus consecuencias.

Dice la cláusula sexta del documento de resolución de contrato y reconocimiento de deuda, al folio 17:

'LÂ?incompliment de qualsevol de les condicions pactades en el present document per part de lÂ?arrendatària, implicarà lÂ?exigiment per via judicial del perjudici ocasionat, sent de compte i càrrec de la part arrendatària totes les despeses i honoraris de Procurador i Advocat que sÂ?en derivin. Així mateix, en aquest cas, les parts també acorden establir una cláusula compensatòria per danys i perjudicis a favor de lÂ?arrendadora de 5.000 euros, els quals haurà de satisfer la part arrendataria'.

Así, la mera redacción permite conocer la consecuencia del incumplimiento, por lo que procede, también por este hecho, desestimar este primer motivo de recurso.

TERCERO.- Mora accipiendi y tratos entre las partes.

Sostiene la parte apelante que se celebraron múltiples reuniones tras los primeros impagos, en los que se ofreció a la arrendadora que aceptara el traspaso a un interesado en seguir con la misma actividad, lo que fue rechazado, y que hubo tratos entre la arrendataria y el hijo de la arrendadora para resolver el contrato o reducir la renta.

Si existieron negociaciones o tratos preliminares entre las partes, como señala la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sección 1ª, de 2 de noviembre de 2010, número 649/2010, recurso 36/2007, éstos son intrascendentes para el derecho y no producen obligación entre las partes.

En efecto, cabe diferenciar entre tratos previos y la perfección del contrato. La perfección del contrato, siendo el contrato un negocio jurídico bilateral, existe con la concurrencia ( artículo 1.261 del Código Civil) del consentimiento, objeto y causa. Y el consentimiento (artículo 1.262), con el concurso de las declaraciones de voluntad coincidentes y contrapuestas -oferta y aceptación- de las partes contractuales.

En el presente caso, con independencia de las negociaciones habidas entre las partes, lo cierto es que el día 23 de noviembre de 2017, Dª Teodora y Dª Sara suscribieron un documento de resolución de contrato, con efectos a partir de 30 de noviembre de 2017, en el que acordaron que la renta, desde el inicio del contrato hasta la fecha de resolución, quedaba fijada en 11.730 euros, que debía pagarse del siguiente modo: 3.060 euros, ya habían sido cobrados con anterioridad, 3.430 euros se abonarían mediante la recuperación de la fianza, y los 5.240 euros restantes se pagarían mediante la entrega de cuatro pagarés de 1.310 euros cada uno de ellos, con vencimientos 30 de abril y 30 de septiembre de 2018 y 30 de abril y 30 de septiembre de 2019.

Asimismo, se pactó una cláusula penal compensatoria por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la arrendataria y en favor de la arrendadora por importe de 5.000 euros.

En cuanto a la validez de esta cláusula y a la imposibilidad de moderación, cabe traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sección 1ª, de 20-04-2022, nº 317/2022, recurso 271/2019, que declara:

'El art. 1152 CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio para facilitar el desistimiento ( arts. 1152 y 1153 CC ), como reconocen las sentencias de esta sala 615/2012, de 23 de octubre , y 530/2016, de 13 de septiembre , y las citadas en ésta última. Por su parte, el art. 1154 CC (cuya infracción se denuncia en el recurso de casación, establece que: 'el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor'.

Es jurisprudencia reiterada que no cabe hacer uso de la facultad de moderación judicial del art. 1154 CC cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto de aplicación de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral. Así resulta de la interpretación del art. 1154 CC conforme al principio del respeto a la autonomía de la voluntad de las partes consagrado en el art. 1255 CC , conforme al cual, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público ( sentencias 585/2006, de 14 de junio ; 839/2009, de 29 de diciembre ; 170/2010, de 31 de marzo ; 470/2010, de 2 de julio ; 999/2011, de 17 de enero de 2012 ; 89/2014, de 21 de febrero ; 214/2014, de 15 de abril ; 366/2015, de 18 de junio ; 126/2017, de 24 de febrero ; 441/2018, de 12 de julio ; 148/2019, de 12 de marzo ; 441/2020, de 17 de julio ; 193/2021, de 12 de abril ; y 485/2021, de 5 de julio , entre otras).

Hemos reconocido también que, salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios en la que opera el art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en nuestro Derecho se permiten las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, y no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Incluso del artículo 1152.I CC resulta que, 'si otra cosa no se hubiere pactado', están toleradas las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios ( sentencias 197/2016, de 30 de marzo y 530/2016, de 13 de septiembre ).

Como recuerda la sentencia 485/2021, de 5 de julio , del propio art. 1255 del CC se deriva que la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece dicho precepto'.

Por lo tanto, siendo válida la cláusula y no siendo posible hacer uso de la facultad de moderación, procede asimismo desestimar este motivo de recurso.

CUARTO.- Indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU .

Finalmente, la recurrente pide la nulidad de la cláusula 13, apartado f), del contrato de arrendamiento que contiene la renuncia a la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU.

En el contrato de arrendamiento las partes pactaron la renuncia del arrendatario a la indemnización que pudiera corresponderle a tenor del art. 34 de la L.A.U. a la extinción del contrato por el transcurso del término establecido.

Así, cláusula 13 apartado f), del contrato de arrendamiento de fecha 10 de enero de 2017, señala:

'Que la part arrendatària renuncia a la indemnització prevista en lÂ?article 34 de la Llei dÂ?Arrendaments Urbans, per el supòsit de que el present contracte, en virtut de lÂ?existència de contractes anteriors, en virtut del temini pactat o en virtut de lÂ?existència de pròrrogues successives sí tingués una durada superior a cinc anys'.

El artículo 34 de la LAU dispone:

'La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes'.

Esta renuncia expresa a la indemnización por clientela del artículo 34, contenida en el contrato, debe considerarse válida, por cuanto se renuncia a un derecho que es renunciable por mutuo acuerdo, de conformidad con lo previsto en el artículo 4.3 y, a sensu contrario, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (sólo son nulas las renuncias a derechos reconocidos en la citada norma en los arrendamientos de vivienda, lo que excluye tal nulidad por renuncia en los de uso distinto de vivienda, sin que exista norma equivalente en la específica regulación de este contrato en el capítulo III).

La renuncia a la indemnización contenida en el artículo 34 de la LAU prevista en el contrato no vulnera norma imperativa alguna. Es por tanto un pacto lícito, en cuanto que no contradice norma imperativa o prohibitiva, no vulnera derecho alguno del adherente al contrato, cumple con las exigencias de claridad de las condiciones generales y no genera desequilibrio alguno en la relación contractual.

Pero, en todo caso, aun cuando el contrato no incluyera esta renuncia, en el presente supuesto, no se dan los presupuestos para la aplicación del artículo 34 de la LAU.

En efecto, salvo pacto en contrario, la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, durante un período de 5 años, da al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, cuando concurran los siguientes requisitos:

Que se haya venido desarrollando en la finca arrendada una actividad comercial.

Que se trate de una actividad comercial de venta al público.

Que el contrato haya durado, como mínimo, 5 años. Si bien las partes pueden haber pactado cualquier plazo de duración.

Que haya transcurrido el término convencional. Dentro del término convencional se entienden comprendidas las sucesivas prórrogas o renovaciones. La terminación del contrato debe tener lugar por expiración del término contractual, la ley no permite que sea otra la causa que dé derecho a la indemnización.

Que el arrendatario manifieste con una antelación de 4 meses a la finalización del contrato, su voluntad de renovar el mismo. La renovación solicitada debe ser por un plazo de 5 años y a una renta de mercado.

En el caso analizado, el contrato no finalizó por expiración del término contractual, sino por desistimiento de la arrendataria que no podía pagar la renta, según reconoció ella misma en el interrogatorio practicado en el acto del juicio, desistimiento que fue aceptado por la arrendadora y que dio lugar a la firma del documento de resolución anticipada del contrato de fecha 23 de noviembre de 2017, aportado como número dos de la demanda, al folio 16.

Por lo expuesto, siendo válida la renuncia y no concurriendo los requisitos previstos en el artículo 34 de la LAU, este tercer motivo de recurso tampoco puede prosperar.

QUINTO.- Pluspetición.

Subsidiariamente, la recurrente opone pluspetición argumentando que se pretende aplicar, en base al documento número tres de la demanda, una cláusula abusiva, por la cual se penaliza el incumplimiento de lo supuestamente pactado en base a la cláusula sexta de ese contrato con un importe de 5.000 euros, es decir, que el importe de la penalización equivale al importe de la misma deuda, lo cual considera desproporcionado y al margen del principio de justo equilibrio de las contraprestaciones que debe presidir un contrato.

En el contrato de arrendamiento suscrito el día 10 de enero de 2017 por término de un año, finalizando el día 9 de enero de 2018, se pactó una renta de 12.000 euros más IVA (12.240 euros) a pagar mediante cuatro pagarés: por importe de 3.060 euros el 30 de mayo de 2017, 3.060 euros el día 31 de julio de 2017, 4.080 euros el día 30 de septiembre de 2017 y 2.040 euros el día 30 de noviembre de 2017, existiendo depositada una fianza por importe de 3.430 euros, documento 1 de la demanda, al folio 8.

El día 23 de noviembre de 2017, habiendo satisfecho Dª Sara en dicha fecha solo el primero de los cuatro pagos pactados, ambas partes suscribieron un documento de resolución de contrato, con efectos a partir de 30 de noviembre de 2017, en el que acordaron que la renta, desde 10 de enero de 2017 a 9 de enero de 2018, quedaba fijada en 11.730 euros, que debía pagarse del siguiente modo: 3.060 euros, ya habían sido cobrados, 3.430 euros mediante la recuperación de la fianza, y los 5.240 euros mediante el pago de cuatro pagarés de 1.310 euros cada uno de ellos, con vencimientos 30 de abril de 2018, 30 de septiembre de 2018, 30 de abril de 2019, y 30 de julio de 2019, esto es, se facilitó hacer el pago de la suma debida en dos anualidades, 2018 y 2019; asimismo, se pactó una cláusula penal compensatoria por daños y perjuicios en caso de incumplimiento por importe de 5.000 euros.

Debe rechazarse también este último argumento. Se dice que existe pluspetición pues el importe de la cláusula penal pactada (5.000 euros) coincide con el importe de la deuda (5.240 euros).

No existe pluspetición como pretende la recurrente. Habiendo convenido expresamente las partes una cláusula penal para el caso de que la arrendataria incumpliera con los pagos fraccionados convenidos en el documento de resolución de contrato, las consecuencias que deben extraerse de ese incumplimiento sólo pueden ser las concretamente previstas en la cláusula penal, y no otras.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SEXTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Sara, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de ARENYS DE MAR, en los autos de Procedimiento Ordinario número 19/2019, de fecha 18 de febrero de 2021, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.