Sentencia Civil Nº 293/2010, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 295/2010 de 26 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00293/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 295/10

Asunto: ORDINARIO 1294/08

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.293

En Pontevedra a veintiséis de mayo de dos mil diez.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 1294/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 295/10, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Vicenta , representado por el procurador D. JOSE DOMINGUEZ LINO y asistido por el Letrado D. PAULINO ARAUJO VILAR, y como parte apelado-demandado: D. Elisa , representado por el Procurador D. PEDRO ANDRÉS BARRAL VILA, y asistido por el Letrado D. EVARISTO ESTÉVEZ VILA, sobre determinación de rentas, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, con fecha 28 diciembre 2009, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador de los Tribunales en nombre y representación de Dña Vicenta declarando que la renta a abonar por la demandada desde el mes de noviembre de 2008 (incluido) será la que resulte de aplicar el IPC correspondiente al último año sobre la cantidad de 100 euros, todo ello sin imposición de costas."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dña Vicenta se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día veintiséis de mayo para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto de recurso la sentencia de primera instancia en la que, en un proceso en el que se pretendía la actualización de la renta del arrendamiento de una vivienda, estimó parcialmente la demanda.

Los términos en los que se ha desarrollado el litigio pueden sintetizarse del siguiente modo, en tarea imprescindible para la resolución del objeto del proceso tal como ha quedado conformado en esta segunda instancia:

a) demandante y demandada se encuentran ligadas por un contrato de arrendamiento fechado el día 1 de diciembre de 1978. Las partes reconocen pacíficamente sus respectivas legitimaciones, una vez que ambas han sustituido a los contratantes originarios. La arrendadora demandante, con fundamento en la invocación de la cláusula decimosexta del contrato, dirigió comunicación a la arrendataria informándole de su pretensión de actualización de la renta durante el período comprendido entre noviembre de 1992 y diciembre de 2007, de modo que de los 100 euros mensuales previstos, pasaba a exigir una renta de 163,30 euros.

b) la demandada arrendataria, mediante comunicación dirigida a la contraria, comunicó su rechazo a la actualización pretendida, con fundamento en la cita de la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , (LAU, en adelante), al no rebasar el umbral de los ingresos legalmente previstos.

c) la actora pretendía con su demanda, tal como resulta del documento obrante al folio 7 de las actuaciones, la actualización de los 100 euros previstos como renta en el contrato mediante sucesivas aplicaciones de la variación del IPC, aplicadas sobre la cantidad anual resultante, obteniendo la suma aludida de 163,30 euros. Fundamenta su demanda en que así lo convinieron las partes, según el texto del documento del contrato.

d) la demandada se opuso a la demanda. Tras relatar las sucesivas variaciones experimentadas en el importe de la renta por acuerdo entre las partes, rechazó la pretensión actora por no conforme con la legislación arrendaticia, en particular en la forma en que se intentaba, pues lo procedente sería la actualización con arreglo a la variación del IPC del último año sobre la cantidad de 100 euros o, subsidiariamente, la suma de los IPC desde 1994 teniendo como base la cantidad de 54 euros, que se abonaban en dicha fecha. La tesis defensiva, no expuesta con la debida claridad en la demanda, partía de la afirmación de que las partes habían novado objetivamente el contrato, habiendo reducido la renta a la cantidad últimamente citada.

e) planteado el litigio en estos términos, la sentencia de primera instancia, con un preámbulo argumental ciertamente difícil de seguir, considera probado que la actora había hecho dejación de su derecho a actualizar las rentas, declara probado que la renta vigente era la de 100 euros mensuales, que la actora había renunciado a exigir otros aumentos y que, en consecuencia, conforme a lo pactado en el contrato, la arrendadora podía exigir el aumento del IPC sobre la suma pactada como renta en el momento de la interposición de la demanda (100 euros desde noviembre de 2008).

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte arrendadora demandante. Tras insistir en que la actualización resulta procedente por haberlo así pactado las partes, al margen de lo que pueda establecer la transitoria segunda de la LAU, la apelante rechaza que resulte de aplicación la doctrina de los actor propios. Considera que el hecho de que no he hubiera ejercitado en el pasado la pretensión actualizadora no implica renuncia de derechos, y cita como fundamento de dicha conclusión el art. 101 de la ley arrendaticia de 1964 y la jurisprudencia que lo interpretaba.

Por su parte, la parte apelada solicita la desestimación del recurso, sobre la base de insistir en que las partes, al margen de lo pactado, fueron novando la renta, hasta llegar a la de 100 euros mensuales en agosto de 2007, que fueron 109 a partir de septiembre de 2008.

SEGUNDO.- Son varias las cuestiones que se ofrecen a la consideración de la Sala, con el fundamento común de la procedencia y cuantía de una pretensión actualizadora de rentas.

En primer término, pese a lo que parece indicar la sentencia recurrida, con aquietamiento de las partes, debe precisarse que el hecho de que el contrato, suscrito bajo el imperio de la LAU de 1964 , contenga una cláusula actualizadora de la renta, -en el caso, la estipulación decimosexta , que de forma llamativamente precisa establece lo siguiente:

("La renta pactada en la cláusula primera de éste contrato en atención al arrendatario y los gastos tenidos por él, la misma se reducirá en la siguiente forma: desde esta fecha hasta el 30 de noviembre de 1980 solamente abonará la merced de nueve mil pesetas al mes; desde el 1º de diciembre de 1980 hasta el 30 de noviembre de 1982, la renta será de diez mil ochocientas pesetas al mes; desde el 1º de diciembre de 1982 hasta el 30 de noviembre de 1984, pagará la renta mensual de doce mil seiscientas pesetas; desde el 1º de diciembre de 1984 hasta el 30 de noviembre de 1986, la renta a pagar será de catorce mil cuatrocientas pesetas; desde el 1º de diciembre de 1986, la renta a pagar será de catorce mil cuatrocientas pesetas; desde el 1º de diciembre de 1986 hasta el 30 de noviembre de 1988, abonará la renta de dieciséis mil doscientas pesetas mensuales; desde el 1º de diciembre de 1988 hasta el 30 de noviembre de 1990, la renta será de dieciocho mil pesetas al mes. A partir de esta fecha la renta pactada se incrementará o disminuirá en la misma proporción en que se eleve o disminuya el nivel de vida en Pontevedra, según se reflege asignado en los índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en su publicación oficial, o, en su defecto por el Organismo que sea el encargado de establecer dicho índice oficial.

La variación tendrá efecto a partir de la fecha indicada, a cuyo efecto el arrendador, su administrador o su representante legal dirigirá carta al arrendatario expresando el porcentaje de la variación.

Esta estabilización de renta, tendrá aplicación sin perjuicio de las elevaciones legales que se establezcan por las disposiciones oficiales, en el momento que la ley determine que se observarán en la revaloración que se realice"), no significa la exclusión de la normativa especial de actualización de rentas prevista en la disposición transitoria segunda de la LAU vigente. La disposición tiene un alcance general, que no precisa la existencia de acuerdos particulares, por lo que esta misma Audiencia Provincial, en sentencia de 29.6.96, sostuvo que "la lectura de la disp. trans. 2ª , permite advertir que ninguna distinción se hace en la misma en relación a los contratos de arrendamiento; genéricamente se refiere a los contratos celebrados con anterioridad al 9 mayo 1985. Ha de repararse que la disposición de cuya aplicación se trata, que viene a ejercer la función, o mejor aún, sustituye al anterior art. 100 LAU 1964 , no contiene salvedad alguna -como hacía aquel precepto referida a los acuerdos o convenios que las partes sobre otro sistema de actualización. Se entiende, pues, que la voluntad del legislador ha sido omnicomprensiva, sin distinción de género alguno, de manera que la actualización a que esta disposición se refiere sea también de aplicación a los contratos anteriores a 1985 en los que arrendador y arrendatario hubieran convenido en el contrato otro sistema de actualización. Dicho de otro modo, no se ha querido que quedasen fuera de esta norma actualizadora ni siquiera los contratos que ya contaban con mecanismos convencionales de actualización de renta. Ello parece debido -según señala la mejor doctrina- a los distintos avatares sufridos por algunos de esos contratos afectados por declaraciones jurisdiccionales de nulidad de las cláusulas contractuales de estabilización. La inclusión de todo arrendamiento, sin discriminación, es la actualización, responde también a la consideración de las múltiples situaciones en las que los contratos han transcurrido sin hacer efectivas las revisiones y, al mismo tiempo, que durante la vigencia de aquellos contratos, las subidas han sido bajas y sometidas a restricciones impuestas por diversas disposiciones limitativas entre los años 1975 y 1978 (recuérdense los RDL 13/75, 18/76, 3/78 y 49/78)..."

Criterio definitivamente confirmado por la reciente STS de 17 de febrero de 2010 , cuando afirma que "...los arrendamientos con cláusula de revisión o estabilización no quedan al margen del régimen establecido en la letra D), "actualización de renta", apdo. 11, de la D. Transitoria 2ª LAU EDL 1994/18384 1994: primero, porque según la rúbrica de la propia D. Transitoria y las previsiones de su letra A), "Régimen normativo aplicable", su ámbito comprende todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1995, que continuarán rigiéndose por la LAU EDL 1994/18384 -TR 1964 "salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria" (apdo. 1); segundo , y sobre todo, porque el propio régimen de actualización de la renta establecido en la D. Transitoria 2ª ya contempla el caso de que "el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización" (regla 4ª in fine"); y tercero, porque esto último desmiente que "las rentas congeladas" a que se refiere el apdo. 6 del preámbulo de la LAU EDL1994/18384 1994 sean sólo las carentes de cláusula contractual de revisión o las de los arrendamientos cuya renta debía adaptarse cada dos años mediante Decreto del Consejo de Ministros, como por demás revela la tramitación parlamentaria del Proyecto LAU EDL 1994/18384 1994 , con una primera enmienda en el Congreso reduciendo el ámbito objetivo de la actualización a los arrendamientos anteriores a la LAU EDL 1994/18384 -TR 1964 seguida de otra enmienda en el Senado que restituyó la aplicabilidad del régimen de actualización a todos los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985..."

Puede añadirse que la cláusula en cuestión, en puridad, no se limitaba a establecer variaciones de la renta; no era una cláusula de estabilización, sino que modalizaba el pacto esencial de que la cuantía mensual de la renta era de 18.000 pesetas mensuales, de suerte que esa cifra sólo se alcanzaba a partir de noviembre de 1990. A partir de tal momento, la actualización había de seguir las variaciones del IPC. Pero, se insiste, tal previsión no excluye el régimen de la norma legal imperativa, que constituye el marco jurídico que debe presidir la pretensión demandante.

Con todo, debe precisarse que lo que pretende la demandante no es la actualización de la renta con arreglo al procedimiento de la transitoria segunda, sino su actualización al IPC, operándose por tanto dentro del ámbito de la regla 10 del epígrafe D: en los supuestos en los que no proceda la actualización, la renta que viniera abonando el inquilino podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el IPC en los doces meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Tal previsión, en puridad, ha de aplicarse con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, el 1 de enero de 1995 ; la peculiaridad del supuesto estriba en que el contrato había previsto idéntico efecto, por lo que, -aquí sí-, juega la autonomía de la voluntad para los períodos anteriores, tal como permitía el art. 100 de la norma previgente.

En cuanto al importe de la renta, ha quedado visto en el fundamento anterior el complejo método de determinación, -que no de actualización-, de la renta convenida entre las partes. Lo cierto es que, de conformidad con el contrato, el importe de la renta a partir de noviembre de 1990 era de 18.000 pesetas (108,18 euros). Con todo, el demandante acepta que la cantidad que se abonaba por tal concepto era inferior, de 100 euros al mes, suma de la que se debe partir para determinar la renta inicial, al vincularle tal consentimiento. Contrariamente, y pese a lo que parece dar por sentado el apelado, no existe prueba de que se abonasen cantidades inferiores a las pactadas en el contrato, por razones de amistad o por cualesquiera otras. Tampoco de que la renta que la demandada abonaba en el momento de interposición de la demanda fuera de 109 euros, tal como postula la demandada. La falta de prueba de esta última afirmación es absoluta, dado que el arrendador no expedía recibo y no consta ningún otro medio probatorio que convenza sobre la realidad de aquel importe.

De dicha suma, por tanto, ha de partirse para determinar el importe a actualizar. A partir de aquí, por el juego del n.1 del apartado 11 de la disposición transitoria segunda , la renta debe mantener durante cada anualidad en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción del IPC del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al IPC correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

Queda así centrado el litigio en la forma en que ha de procederse a la actualización.

A diferencia de lo que postula la juzgadora de primer grado, la sala considera que en los casos en los que el arrendador no ha ejercido el derecho a actualizar la renta al IPC, no se produce la renuncia tácita a operar dicho efecto. Efectuada la pretensión en forma, también pueden tenerse en cuenta las variaciones del IPC de los años anteriores a aquel en que se pretenda la actualización de la renta, siempre que no haya transcurrido el plazo prescriptivo de los quince años. Por tanto, para alcanzar la renta actualizada se debe primero actualizar la renta que se venía pagando en cada una de las anualidades que no se han actualizado. Y, una vez calculada la renta actualizada del año anterior, aplicarle, a esta renta actualizada, la variación de Índice de Precios al Consumo de los doce meses anteriores a la fecha de actualización de la renta que el arrendador ha decidido actualizar. Evidentemente se trata de simples operaciones aritméticas tendentes a calcular la nueva renta actualizada, sin que exista derecho alguno a reclamar aquellos importes.

Este criterio, denominado "de la acumulación de índices", supone que el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe.

En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6.11.09 (sección 11ª ), "...este criterio de la acumulación de índices fue el mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencias de 7 de julio de 1972 y 4 de mayo de 1976 ) recaída respecto a las cláusulas voluntarias de actualización que acudían a la variación de Índice de Precios al Consumo bajo la vigencia de la anterior LAU de 1.964. Tesis que se apoyaba en la finalidad del sistema de estabilización: el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años; Y esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro. Pero se establecen dos límites a la acumulación de índices: En primer lugar, la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que era de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 15 años, recogido en el artículo 1.964 del Código Civil (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1987 y 28 de marzo de 1990 ); Y en segundo lugar deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1989 y 25 de mayo de 1993 )." Criterio ya marcado por el TS en su sentencia de 21 de marzo de 1995 , -en aplicación de la LAU anterior- y que es seguido por otras resoluciones de la misma Audiencia Provincial, así como de los órganos provinciales de Baleares 2.11.05, o de Orense 25.11.03 , entre otras.

En su consecuencia, el recurso se estima, procediendo la actualización pretendida en la forma notificada al inquilino, determinándose el nuevo importe de la renta en la suma de 163,30 euros al mes.

CUARTO.- La estimación del recurso determina que no se efectúe pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada y la revocación del pronunciamiento condenatorio impuesto al demandante en la sentencia de primera instancia, que en aplicación del art. 394 procesal han de imponerse al demandado, vencido en juicio.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de Dña Vicenta , y en su consecuencia revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pontevedra y en su lugar determinamos como importe de la renta actualizada desde la mensualidad de noviembre de 2008 la suma de 163,30 euros, con imposición a la demandada del pago de las costas de la primera instancia y sin especial pronunciamiento en cuanto a las devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.